Autor: Álvaro Antón, Country Head de abrdn para Iberia
Los mercados inmobiliarios mundiales están experimentando cambios significativos debido a los nuevos ciclos económicos y a las fuertes tendencias temáticas. Creemos que las economías mundiales y la forma en que utilizamos los bienes inmuebles están impulsando perspectivas diferentes a nivel mundial. En este contexto, mirar más allá de los mercados nacionales podría proporcionar a los inversores mayores beneficios de diversificación.
Presiones inflacionistas y cambio económico
La elevada inflación ha provocado una subida de los tipos de interés en la mayor parte del mundo, ya que los bancos centrales luchan por mantener los precios bajo control. Sin embargo, los factores que impulsan la inflación son muy diferentes de una región a otra, lo que se traduce en un impacto más dispar en los mercados inmobiliarios. Es en momentos como éste cuando la diversificación de las carteras puede resultar beneficiosa.
En EE.UU., las presiones inflacionistas proceden de la rigidez de los mercados laborales y de los fuertes impulsos de la demanda. En Europa, las presiones provienen del lado de la oferta, con el aumento de los costes energéticos que se traduce en una mayor inflación subyacente. La respuesta de los responsables políticos dependerá de los factores locales de inflación.
Las expectativas actuales apuntan a que los tipos de interés podrían situarse en torno al 5% en EE.UU., mientras que es probable que alcancen niveles más bajos en Europa, quizás más próximos al 3%. Un ciclo de relajación global podría volver a plantearse en 2023. Pero los responsables políticos del Banco Central Europeo podrían volver a situar el tipo de interés básico en niveles inferiores a los de la Reserva Federal estadounidense, dadas las diferencias en los motores de la inflación a largo plazo.
Diversificación durante la desglobalización
¿Por qué es importante? Durante los periodos de mayor cambio o disparidad económica, los mercados inmobiliarios se comportan de forma bastante diferente, lo que puede aumentar el impacto de la diversificación. Los rendimientos totales globales en 2008 (tras el abrupto impacto de la crisis crediticia), por ejemplo, oscilaron entre el +12,7% (para Sudáfrica) y el -35,3% (para Irlanda). Ese año, el mercado inmobiliario mundial obtuvo una rentabilidad media del -7,7%, frente al -21,8% del mercado británico. Por lo tanto, adoptar un enfoque global puede ofrecer protección contra las caídas al proporcionar beneficios de diversificación cuando aumentan los riesgos.
Creemos que algunas de estas disparidades económicas podrían seguir aumentando debido a cambios estructurales a largo plazo. La desglobalización podría provocar una mayor descorrelación de los rendimientos. Tras un periodo de 20 años en los que el comercio, los mercados financieros y el suministro energético se entrelazaron cada vez más y las economías mundiales se volvieron más dependientes unas de otras, algo de esto está empezando a desaparecer. La pandemia aceleró esta tendencia, aunque ya se estaba produciendo de antemano, como demuestran las políticas de «América primero» de Donald Trump y otras sorpresas políticas, como el Brexit. La energía doméstica, los alimentos, la seguridad de la información y una mayor interdependencia farmacéutica y sanitaria representan componentes adicionales de desglobalización. Un menor nivel de dependencia mutua debería reducir la similitud de comportamiento de nuestras economías.
Aprovechar las tendencias mundiales
Pero la diversificación no es el único motor de las estrategias de inversión a nivel global. Hay fuertes tendencias temáticas arraigadas en las economías mundiales que están cambiando para bien el panorama de la inversión. Las tendencias clave son los cambios de comportamiento en el consumo, los cambios tecnológicos en la forma de hacer negocios y los cambios demográficos que están influyendo en nuestra forma de vivir. Todos ellos están configurando la forma en que utilizamos el espacio físico y esto está creando nuevas oportunidades de inversión para los inversores en todo el mundo.
Estas fuerzas del cambio fluyen y refluyen a distintas velocidades y en distintos grados en todo el mundo. Los índices de penetración del comercio electrónico en China y el Reino Unido, por ejemplo, superan el 25%. Sin embargo, en las economías emergentes son mucho más bajos. Lo que sabemos es que el comercio minorista en línea en los distintos países convergerá con el tiempo. Las estrategias inmobiliarias globales pueden captar el aspecto de crecimiento del cambio estructural en su fase más temprana, o pueden encontrar oportunidades más abundantes allí donde la evolución se ha producido primero y más rápidamente.
El mercado británico representa sólo el 8% del total del mercado inmobiliario mundial y creemos que encontrar las mejores oportunidades para captar las tendencias temáticas es un ejercicio global. Se calcula que el mercado mundial asciende a unos 11 billones de dólares y, sin embargo, no siempre es posible o eficiente invertir de forma directa y en el momento óptimo. Las formas más líquidas de inversión inmobiliaria, como los mercados que cotizan en bolsa, ofrecen la posibilidad de centrarse en el cambio estructural con gestores especializados o de cronometrar la evolución de un ciclo con mayor eficacia.
Considerar las tuercas y los tornillos de las estrategias globales
Los factores mecánicos de rentabilidad también son importantes para las oportunidades y la diversificación. Algunos contratos de arrendamiento incluyen obligaciones contractuales de aumentar los alquileres en periodos predeterminados mediante revisiones de los alquileres en el mercado abierto. En otras partes del mundo, los alquileres aumentan año tras año según un índice que suele estar determinado por la tasa de inflación nacional. Esto puede parecer un mero detalle técnico, pero determina fundamentalmente las características de la renta de un activo. Añadir una perspectiva global a una cartera nacional existente aumenta también la capacidad del inversor para diversificar los ingresos.
Las estrategias de inversión globales presentan ciertos retos y complejidades, pero no son insuperables. Los impuestos y las divisas son dos variables que pueden afectar a la rentabilidad. Ambas pueden ser gestionadas por equipos experimentados y mediante estructuras adecuadas, como la cobertura, que pueden ayudar a mejorar la eficiencia de la cartera.
Adoptar una perspectiva global en el sector inmobiliario puede aumentar significativamente las oportunidades para los inversores. En efecto, puede permitirles captar las mejores tendencias en los mejores momentos. Un enfoque global también garantiza que los inversores se beneficien de la diversificación y de una mejor rentabilidad ajustada al riesgo a largo plazo.
