Falta de vivienda nueva, presión en el alquiler y modelos residenciales más flexibles marcarán el rumbo del mercado inmobiliario en 2025, según el informe de tendencias publicado por Gesvalt. La escasez estructural de oferta, especialmente en grandes núcleos urbanos, sigue dificultando el acceso a la vivienda asequible, mientras la demanda continúa al alza. Este desequilibrio está tensionando tanto los precios de venta como los del alquiler, impulsando nuevos enfoques de colaboración público-privada y oportunidades en activos alternativos como residencias de estudiantes o senior living.
Además del sector residencial, Gesvalt anticipa una recuperación sólida en oficinas y un auge en el mercado logístico, favorecido por el e-commerce y el reposicionamiento de España como hub estratégico. Las tendencias que marcarán el año incluyen la sostenibilidad en retail, el uso de IA, y una reactivación del crédito tras un ciclo de endurecimiento. El informe perfila un escenario con riesgos estructurales, pero también con oportunidades estratégicas para promotores, fondos y agentes inmobiliarios.
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Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha elaborado su informe Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario en el que identifica la persistente falta de oferta de vivienda, especialmente nueva y asequible, como el principal reto que marcará la evolución del mercado residencial durante el presente año.
Este déficit estructural, heredado desde 2008, sigue limitando el acceso a la vivienda, a pesar de una demanda activa por parte de particulares e inversores. Factores como la escasez de suelo, la lentitud urbanística, la normativa española heterogénea, el encarecimiento de los costes y la falta de mano de obra agravan este desequilibrio.
La vivienda asequible seguirá siendo otro de los grandes desafíos del año, principalmente en las zonas con mayor presión de demanda, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o las islas. La necesidad de establecer marcos de colaboración público-privada que faciliten la promoción de este tipo de vivienda será clave en este escenario.
El contexto macroeconómico, aunque más estable que en ejercicios anteriores, seguirá siendo determinante en 2025. La evolución de los tipos de interés y del Euribor marcará el ritmo del mercado hipotecario y, con él, la capacidad de acceso a la compra por parte de los hogares. No obstante, desde Gesvalt estiman un escenario algo más favorable en el ámbito residencial gracias a la estabilización de los precios y a la ligera mejora en las previsiones de crecimiento del PIB.
En 2024, la bajada de tipos reactivó la actividad inmobiliaria, con un repunte del 10% en compraventas e hipotecas respecto a 2023. La evolución de los precios en los próximos meses dependerá del equilibrio entre oferta y demanda. En aquellas zonas con mayor presión demográfica y menor disponibilidad de stock, es previsible que las subidas de precios mantengan la senda alcista de 2024, con crecimientos superiores a los del ejercicio anterior, situándose en torno al 7% tanto en compra como en alquiler. En cambio, en mercados secundarios o con un parque más amplio, la consultora anticipa incrementos más moderados.
En cuanto al alquiler, la persistente escasez de oferta que, sumada a una demanda al alza, podría seguir tensionando los precios, especialmente en grandes núcleos urbanos. Las medidas regulatorias en vigor y por venir podrían tener efectos sobre la rentabilidad y la agilidad del mercado.
El 2025 también traerá nuevas oportunidades para promotores e inversores gracias a la bajada de los tipos de interés, el interés extranjero por los mercados prime y turísticos o los nuevos modelos residenciales flexibles. También será atractiva la rehabilitación del parque inmobiliario español, los segmentos residenciales especializados como las residencias de estudiantes y los senior living, así como la necesidad de operadores especializados en activos alternativos.
Desde Gesvalt también estiman que la normalización del entorno financiero, tras la contracción del crédito vivida en 2023 y parte de 2024, permitirá una mejora progresiva en el acceso a la financiación. Esta evolución, especialmente beneficiosa para compradores de primera vivienda o reposición, podría traducirse en un mayor volumen de transacciones en la segunda mitad del año.
Retail: híbrido, digital y sostenible
A pesar del contexto de incertidumbre internacional y de presión arancelaria, las perspectivas para el retail en 2025 siguen siendo positivas. El retail será cada vez más híbrido, digital y alineado con los valores de sostenibilidad exigidos por los consumidores. Las marcas que continúen adaptándose a estas tendencias estarán mejor posicionadas para afrontar los desafíos y aprovechar las oportunidades del futuro.
De cara a 2025, se espera que las tendencias que dominaron 2024 continúen evolucionando y consolidándose. La omnicanalidad será aún más relevante, con los consumidores exigiendo una experiencia aún más fluida entre el mundo físico y digital. Las tiendas físicas seguirán transformándose en centros de experiencia y servicio. La sostenibilidad y el recommerce seguirán siendo elementos clave, con las marcas adoptando prácticas de economía circular y enfocándose en el alquiler de productos, especialmente en categorías como moda, tecnología y bienes de lujo.
Además, se espera una mayor integración de la IA para personalizar la experiencia de compra, predecir las necesidades de los consumidores y optimizar los procesos logísticos mediante robótica, mejorando la eficiencia y el servicio al cliente.
Recuperación del mercado de oficinas
En 2024, el mercado de oficinas en España mostró una notable recuperación, con una inversión que superó los 1.500 millones de euros, un incremento del 30% respecto al año anterior. Aunque la comparación con 2023 resulta favorable, los niveles actuales siguen por debajo de los máximos registrados. La recuperación se atribuye a la mejora económica, la vuelta a la oficina, la escasez de oferta en ubicaciones prime y el ajuste de los tipos de interés.
En este sentido, Madrid y Barcelona concentran algo más de las tres cuartas partes de la inversión total en oficinas en España, si bien otras ciudades comienzan a mostrar actividad incipiente, aunque en niveles significativamente inferiores. En detalle, Madrid experimentó un crecimiento del 30%, hasta captar más de 500.000m², mientras que Barcelona se ha situado entre los 280.000 y los 300.000m² en el cierre del año 2024, después de un incremento en torno al 20% frente al dato del ejercicio anterior.
Los precios de alquiler se mantuvieron estables, en torno a los 25 €/m²/mes en Madrid y en torno a los 20 €/m²/mes en Barcelona. Sin embargo, las zonas de primer nivel como el CBD en Madrid, el Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal de Barcelona muestran una evolución al alza. Las tasas de rentabilidad prime se situaron alrededor del 5% en ambas ciudades.
Un mercado logístico dinámico y al alza
El sector logístico recuperó su dinamismo en 2024 tras un 2023 altamente impactado por el contexto inflacionista. Esta recuperación se observa en el volumen de inversión que en 2024 experimentó un crecimiento del 20%, acercándose a los 1.500 millones de euros, e impulsado por el auge del e-commerce, la incorporación de tecnologías avanzadas, la relajación de tipos de interés y la consolidación de España como hub estratégico en el sur de Europa.
También se detecta la mejora del sector logístico en la superficie de contratación de espacios, que en 2024 registró un notable ascenso de más del 20% frente al año inmediatamente anterior. Se estima que esta cifra superó los 2,3 millones de metros cuadrados en todo el territorio nacional, siendo la comunidad de Madrid y Cataluña las regiones donde se distribuye mayormente. En los alrededores de la capital, la absorción superó el millón de m² contratados, mientras que, en Cataluña, el incremento frente a 2023 fue incluso mayor que en Madrid, donde se estima que la contratación de espacios logísticos se situó entre los 600.000 y los 700.000m².
El dinamismo registrado en la inversión y en la contratación de espacios logísticos también se ha trasladado a la evolución de las rentas prime del sector, que muestran una tendencia al alza en los principales mercados. En Madrid y su área de influencia, así como en Cataluña, los precios han experimentado incrementos estimados entre el 5% y el 6%. Por su parte, Cataluña continúa posicionándose como el mercado más caro, con rentas próximas a los 9 €/m²/mes, frente a los 7 €/m²/mes, registrados en la zona centro.
