Madrid. Jones Lang LaSalle y LaSalle Investment Management han hecho público su Commercial Real Estate Transparency Index 2010, un índice que analiza la transparencia del sector terciario y que coloca a Australia como el mercado inmobiliario más transparente del mundo en 2010, desbancando a Canadá. Pese a que un tercio de los mercados de todo el mundo no registraron cambios o caídas, algunos mercados brillaron y la transparencia inmobiliaria sigue mejorando, aunque moderadamente, en la mayoría de ellos.
De los 15 países que experimentaron más mejoras, nueve se encuentran en Europa y seis en la región de Asia-Pacífico. Turquía lidera la clasificación de los países que han experimentado mejoras en su transparencia, mientras que en China, la India, Polonia, Portugal, Rumanía, Grecia y Hungría se han realizado avances. En países como Pakistán, Kuwait, Venezuela, Dubái y Bahréin la transparencia se ha deteriorado, y pese a que el grado de deterioro fue leve, el retroceso con respecto a las mejoras recientes es considerable. En los últimos dos años, la mejora media de la transparencia inmobiliaria en los 81 mercados que abarca el índice se ha reducido a la mitad si la comparamos con la de los periodos 2006-2008 y 2004-2006.
Jacques Gordon, director mundial de estrategia de LaSalle Investment Management, el negocio independiente de gestión de fondos de Jones Lang LaSalle, comentó: «El Global Real Estate Transparency Index 2010 revela una ralentización notable de los avances en materia de transparencia inmobiliaria en los últimos dos años. Esto hace pensar que la reciente agitación en la esfera financiera, económica e inmobiliaria mundial ha tenido repercusiones en la evolución de los mercados, y que las empresas inmobiliarias se están centrando más en la supervivencia que en el avance de su sector. Cabe destacar que los países más transparentes experimentaron falta de liquidez y volatilidad en los últimos dos años a pesar de estar situados en lo más alto de las clasificaciones de transparencia. No obstante, la transparencia parece acelerar el proceso de reestructuración».
También añadió que «la transparencia del sector inmobiliario provocó problemas para los inversores durante la crisis crediticia debido a los vehículos de inversión opacos. El informe de 2010 concluye que la transparencia en la deuda está generalmente por detrás de la transparencia inmobiliaria en muchos países. Esperamos que una de las principales reformas derivadas de la crisis crediticia sea que la transparencia en los mercados de deuda inmobiliaria se convierta en una prioridad tanto para las autoridades como para el sector privado».
En cuanto a los efectos de la transparencia sobre la competitividad de las ciudades, Rosemary Feenan, directora de estudios mundiales de Jones Lang LaSalle, comentó: «Si bien la transparencia es muy importante para la inversión inmobiliaria y las estrategias de ocupación, también refuerza cada vez más la ventaja competitiva de una ciudad. Las dificultades de los últimos años han servido para acentuar la necesidad de una mayor facilidad para hacer negocios, y la mejora de la transparencia ciertamente es una característica que aumentará el atractivo de una ciudad como centro empresarial o de inversión. Nuestros estudios han revelado que existe un número creciente de ciudades en las que la regulación y la legislación están contribuyendo a dar claridad a los mercados; por ejemplo en Abu Dhabi se han anunciado planes para crear un regulador del mercado inmobiliario similar al RERA (agencia reguladora del sector inmobiliario) de Dubái, y en Brasil ahora todos los municipios están obligados a adoptar un plan director de urbanismo aprobado que ayude a proporcionar un contexto sólido para futuros usos del suelo».
Añadió: «La subida en el índice de las ciudades secundarias chinas se ha debido en buena parte a los avances realizados en la coherencia a la hora de implantar el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre actos jurídicos documentados y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, mientras que las ciudades de tercer nivel de la India se están beneficiando de mejoras en la disponibilidad de títulos de propiedad y cambios como la aplicación coherente de los códigos de construcción. Estos enfoques están inyectando dosis de competitividad y a medida que se crean nuevas estrategias urbanas, especialmente en los mercados emergentes, es posible que veamos cómo se le presta más atención al tema de la transparencia ahora que estas ciudades están trabajando duro para competir por futuras inversiones».
Transparencia de la deuda inmobiliaria
Además de los parámetros originales, como la medición del rendimiento, los fundamentales del mercado, los vehículos cotizados, el entorno jurídico y normativo y el proceso de las transacciones, el índice 2010 mide por primera vez dos elementos de transparencia de la deuda inmobiliaria: el volumen y el nivel de detalle de los datos disponibles sobre la deuda de inmuebles terciarios y qué tipo de seguimiento realizan los reguladores de las instituciones financieras sobre los riesgos crediticios relacionados con los inmuebles terciarios.
En una tendencia paralela a las puntuaciones globales de transparencia, los niveles de transparencia de la deuda varían considerablemente. En muchos países desarrollados, el proceso de supervisión del regulador obtiene puntuaciones razonablemente altas, pero no así las puntuaciones sobre la disponibilidad de información acerca de los mercados de deuda de inmuebles terciarios. En países menos desarrollados, las puntuaciones en ambos apartados están en el rango de semitransparente, o incluso inferior.
Aunque existe una gran cantidad de datos del mercado de deuda inmobiliaria en Estados Unidos, Canadá e Irlanda (todos ellos con una puntuación de 1), no ocurre lo mismo en muchos otros países con elevadas puntuaciones de transparencia. Algo más del 89% de los países recibió la calificación de semitransparente o inferior en este apartado. Incluso países muy transparentes que ocupan los primeros puestos, como Francia, Nueva Zelanda y Alemania, tienen dificultades para ofrecer a los actores del mercado series temporales de datos acerca de los saldos pendientes, los vencimientos y la formación de deuda inmobiliaria.
Los países con mayor puntuación por una regulación sobre deuda inmobiliaria terciaria coherente y exhaustiva son Australia, Irlanda y Canadá. Este apartado siguió una distribución más normal que el de disponibilidad de datos: el 57% de los países obtuvo un ‘2’ o un ’3’. Sin embargo, solo cuatro países obtuvieron un ‘1’, de lo que se deduce que muchos países desarrollados tienen dificultados para instaurar regulaciones que aseguren una elevada transparencia en los créditos inmobiliarios.
Tanto es así, que los EE.UU. y el Reino Unido no consiguieron un 1 en regulación sobre préstamos. Por contra, los países que han salido relativamente indemnes de
la crisis, como Australia y Canadá, puntuaron muy bien. No obstante, el seguimiento de las prácticas crediticias no es el único aspecto importante dentro de la transparencia de la deuda inmobiliaria terciaria de un país. La deuda titulizada plantea nuevos retos en el ámbito de la normativa y la divulgación.
Europa, Oriente Próximo y África
En lo que a transparencia se refiere, Europa deja luces y sombras. Los países tradicionalmente a la cabeza de la clasificación —Australia, Nueva Zelanda, Reino Unido (tercera posición), Estados Unidos y Canadá— se han visto relegados por una serie de mercados europeos como Suecia, Irlanda y Francia.
Turquía y otros países del centro y el este de Europa han mostrado importantes avances ahora que sus mercados son más internacionales y sus marcos normativos y jurídicos se asemejan más a los de las grandes economías de la UE. De hecho, los países más avanzados como Polonia, República Checa y Hungría han alcanzado a los más rezagados de Europa occidental, como Italia, que ha experimentado dificultades para mejorar la transparencia inmobiliaria. Sin embargo en Rusia y Ucrania, las mejoras en la transparencia se han estancado en 2010, lo que refleja la gravedad de la recesión inmobiliaria en ambos mercados y marca un claro contraste con las grandes mejoras registradas en 2008.
Aun cuando la crisis ha afectado considerablemente a la economía española, el país ha mejorado ligeramente en la clasificación, subiendo desde el puesto 16 alcanzado en 2008 hasta el 14, a solo un puesto de ser considerado un mercado muy transparente.
Algunos de los mercados en la región de Oriente Próximo y Norte de África, que destacamos en nuestro índice 2008 por su gran avance en transparencia, han experimentado un retroceso en 2010. Varios mercados de la región han registrado un ligero deterioro en su transparencia, incluidos Pakistán, Kuwait, Dubái y Bahréin. Dubái simboliza las dificultades de la región por conseguir mayores mejoras en los niveles de transparencia. Sin embargo, el país también está liderando los esfuerzos por introducir importantes reformas normativas que podrían mejorar la transparencia del mercado en los próximos años.
En el resto de la región, la transparencia está mejorando en algunos mercados norteafricanos en respuesta al creciente interés internacional por los inmuebles situados en estos países. Los países de Oriente Próximo (Líbano, Jordania y Siria) están haciéndose un hueco en el panorama inmobiliario internacional y están ascendiendo poco a poco en la curva de transparencia.
Región de Asia-Pacífico
La región de Asia-Pacífico ha registrado las mejoras más amplias de la transparencia en los últimos dos años. Australia y Nueva Zelanda son los mercados más transparentes de la región, seguidos muy de cerca por Singapur y Hong Kong. Sin embargo, es en la India y en China donde se han producido los mayores avances. Esta tendencia se ha extendido a sus ciudades secundarias y terciarias, y hay tres mercados en la región que están subiendo a una categoría superior de transparencia: las ciudades secundarias chinas, las ciudades terciarias chinas e Indonesia, que han pasado de un nivel de transparencia baja (Nivel 4) a ser semitransparentes (Nivel 3). Este gran avance para China y la India se ha debido principalmente al aumento de la disponibilidad de datos, así como a las mejoras constantes del marco normativo. En estos países, la fuerte expansión de los mercados inmobiliarios ha contribuido ampliamente a estas mejoras en un contexto en el que las empresas, tanto del sector público como del privado, han dado pasos importantes.
Los inquilinos corporativos e inversores internacionales cada vez están demandando información más detallada acerca de los fundamentales de mercado, mientras que los organismos públicos y los reguladores han realizado avances lentos pero firmes en el plano normativo y jurídico. Las ciudades indias de todas las categorías ahora se consideran ligeramente más transparentes que sus homólogas chinas. No obstante, los dos gigantes económicos emergentes de la región siguen estando muy próximos en cuanto a su transparencia inmobiliaria general.
Asia-Pacífico también continúa mostrando algunas de las mayores anomalías. Así, Japón y Corea del Sur presentan bajos niveles de transparencia inmobiliaria en relación con su madurez económica. Japón ocupa el puesto 26 en todo el mundo y está considerablemente por debajo de otras grandes economías avanzadas. Corea del Sur está en el puesto 42 y está cerca de las ciudades primarias en China y la India dentro del grupo de ciudades semitransparentes. Ambos países comparte una relativa falta de información acerca de los fundamentales de mercado y tienen poca transparencia en cuanto a gastos por servicios.
América
Los mercados americanos han mostrado cambios más discretos en transparencia. Las mejoras han sido imperceptibles en los dos mercados más transparentes de la región, Estados Unidos y Canadá, así como en la mayoría de los mercados latinoamericanos. Canadá y Estados Unidos siguen siendo los dos únicos países muy transparentes de la región (Nivel 1), y están entre los mercados más transparentes del mundo.
Sigue existiendo una gran brecha entre Canadá y Estados Unidos y el resto de países de la región, puesto que ningún país de América está incluido en la categoría de transparente (Nivel 2). El primer país después de Estados Unidos (en sexta posición) es Chile, que ocupa el puesto 34 y entra en la categoría de semitransparente (Nivel 3), donde también encontramos a Brasil (la única gran economía que ha registrado avances importantes), México, Argentina y Costa Rica. Panamá, Uruguay, Colombia, Perú, Venezuela y la República Dominicana se caracterizan por su baja transparencia (Nivel 4).
Venezuela ha registrado la mayor caída en transparencia desde 2008, dado que los cambios normativos y jurídicos, como la menor seguridad jurídica en los contratos, han afectado negativamente a su perfil global de transparencia.
Jacques Gordon concluyó: «Los dos últimos años demuestran que los riesgos para inversores e inquilinos no desaparecen con unos niveles de transparencia altos. Los flujos de información y la aplicación coherente de las legislaciones inmobiliarias nacionales no evitaron la caída de los valores de los inmuebles ni dieron lugar a un mejor acceso al crédito en un periodo en el que desapareció la liquidez. Sin embargo, el valor real de la transparencia debería ponerse de manifiesto al comparar la rapidez con la que los mercados se han vuelto a abrir tras una crisis financiera. La recapitalización del sector inmobiliario en muchos países se está viendo favorecida por el flujo libre de información y la protección de los derechos de la propiedad».
