Contratar una hipoteca es una decisión difícil que requiere de mucha atención. Por suerte existen algunos consejos básicos que ayudan a la hora de negociar con el banco las condiciones del préstamo hipotecario.
1. Tipo de interés
Además de negociar el interés más bajo posible con el banco, no olvides comprobar que tu contrato no incluye ninguna cláusula de interés suelo. Firmar esta cláusula significa no poder beneficiarse del bajo Euribor actual (1,27%) y estar obligado a pagar un interés mínimo durante toda la vida de la hipoteca. De hecho, en los últimos meses, se han sucedido las demandas contra entidades que aplicaban esta cláusula a los clientes sin explicar sus consecuencias. Lo más habitual en España es contratar hipotecas a interés variable (Euribor + un diferencial pactado), mucho más baratas que las de interés fijo.
2. Productos vinculados
En la guerra de captación de clientes, las entidades no paran de ofrecer en sus publicidades el interés más bajo. Y es cierto que luego aplican ese interés pero obligando a comprar, como contrapartida, varios productos vinculados (seguros, plan de pensiones…) que pueden encarecer mucho la cuota mensual.
La estrategia más usada es la de la bonificación: cuantos más productos contratemos, más se reducirá el diferencial a pagar, aunque eso no signifique precisamente reducir el coste.
Existen varios tipos de productos vinculados, aunque los más frecuentes son: la domiciliación de la nómina y de los recibos, la contratación de tarjetas de crédito y débito con consumo mínimo, seguro de vida, seguro de hogar y el seguro de protección de pagos. Este es un punto delicado de una hipoteca, ya que los precios de estos seguros ligados al préstamo suelen ser superiores a los ofrecidos por otras compañías. Por este motivo es importante calcular si el ahorro que supondría rebajar los intereses compensa el aumento que el pago de estos seguros va a suponer en la cuota mensual. Nunca firmes sin preguntar cuántos productos vinculados tiene la hipoteca, cuánto cuesta cada uno y en qué plazos se pagan. Y ten cuidado con los llamados seguros con prima única, a pagar de una sola vez al firmar la hipoteca. Suelen ser bastante caros en comparación con otros del mercado, y puede que no cubran toda la vida útil de la hipoteca. Si no los puedes evitar, al menos intenta negociar la devolución del importe proporcional de la prima única en caso de cambiar tu hipoteca de banco.
3. Comisión de apertura
Se trata del porcentaje que hay que abonar al banco al formalizar la hipoteca, y suele fluctuar entre el 0 y el 3% del importe total. Recuerda que muchas entidades ofrecen esta comisión al 0%. Intenta reducirla al mínimo; no es una de las condiciones más difíciles de negociar.
4. Comisión de amortización parcial y total
Más comisiones a las que estar atentos: la comisión por amortización parcial y total. Estas comisiones se abonan al liquidar una parte o la totalidad del importe pendiente de la hipoteca. ¿Por qué el banco cobra esta comisión? Para cubrir la pérdida de negocio derivada de la cancelación. Antes de firmar, intenta negociar la amortización, pensando en que más adelante puedes querer adelantar los pagos o necesitar cambiar de banco con el menor coste posible. Más vale prevenir.
5. Comisión de subrogación
Si quieres cambiar tu hipoteca de banco para obtener un nuevo plazo de amortización o un tipo de interés más bajo, la entidad financiera con la que tienes firmada la hipoteca te pedirá que le abones la comisión de subrogación, que se sitúa entre el 0 y el 0,5% del importe total de la hipoteca. Para evitarlo, negóciala con tu banco antes de estar en sus manos. Y recuerda que es importante conseguir una buena hipoteca pero también lo es salir de ella sin problemas en caso de conseguir mejores condiciones.
6. Comisión por compensación de riesgo de tipo de interés
La comisión por compensación de riesgo de tipo de interés se aplica a las hipotecas a interés fijo, hipotecas mixtas –con un período fijo inicial de más de un año- y a todas aquellas que hayan contratado productos como los SWAPS (cambio de interés variable a fijo por un período) o los Clip (protege las subidas con un techo pero también limita las bajadas con un interés suelo). Estos productos también son conocidos como permutas financieras.
Debes prestar mucha atención a estos productos antes de contratar tu hipoteca, aunque las entidades financieras ya no los suelen ofrecer con tanta ligereza. Si te encuentras en una de estas situaciones y quieres cambiar de banco, tendrás que abonar la comisión por compensación de riesgo de tipo de interés, normalmente de entre el 3 y el 5% del importe total de la hipoteca. ¿La única forma de evitarla? No contratar hipotecas fijas, mixtas con un período fijo de más de un año ni las permutas financieras que tanto han perjudicado a los usuarios.
7. Plazo de amortización
Después de tener en cuenta los puntos anteriores, es importante que te fijes un plazo razonable en función de tu perfil y necesidades. Y, sobre todo, ten en cuenta que en la cuota mensual influirán no sólo los intereses sino el plazo con el que decidas amortizar la hipoteca.
Si te decantas por un plazo más amplio, debes saber que a priori representas un mayor riesgo para el banco, lo cual lo pagarás con un mayor precio de la hipoteca. Si, por el contrario, quieres devolver el préstamo hipotecario en menos tiempo, pagarás intereses durante un período más corto y, por lo tanto, la hipoteca te saldrá más barata.
Para saber qué cuota pagarás en función del plazo de amortización, una práctica calculadora de hipotecas te ayudará a salir de dudas.
8. Flexibilidad de pago
La flexibilidad de una hipoteca la mide principalmente la carencia que pueda tener, ya sea en el período inicial o a lo largo de la vida de la hipoteca, y es algo a tener muy en cuenta antes de contratarla. La carencia te servirá para reducir la cuota durante esos períodos pagando sólo intereses.
Otras formas de flexibilizar el pago de la hipoteca y que pueden ser de tu interés son el aplazamiento de la cuota a través de la fórmula del capital diferido –pagas entre el 10 y el 30% del importe de la hipoteca en una cuota final- o la posibilidad de aplazar puntualmente el pago de las cuotas, aunque son mucho menos frecuentes que los períodos de carencia.
Para más información:
HelpMycash.com – Comparador de hipotecas
