Madrid. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle “El mercado de centros comerciales en España – situación actual, perspectivas y retos”, durante de 2010 se han inaugurado 370.630 m² de Superficie Bruta Alquilable (SBA), de los que 48.400 m² (un 13%) han correspondido a ampliaciones. Con respecto a 2009, la superficie inaugurada ha supuesto un 9% menos y en número se ha pasado de las 18 nuevas aperturas de 2009 a 11 de 2010, lo que suponen las cifras más bajas desde 1990. De esta manera, la consultora prevé que España finalice 2010 con un total de 643 centros comerciales y una SBA de 14.861.226 m².
Entre los proyectos inaugurados este año han destacado: Luz Shopping en Jerez de la Frontera (Cádiz) con 113.000 m²; Splau en Cornellà de Llobregat (Barcelona) con 54.500 m²; la primera fase de El Mirador en Las Palmas de Gran Canaria con 32.400 m² (apertura prevista para finales de año); y Arena Multiespacio en Valencia con 32.000 m². Estos cuatro centros han supuesto un 63% de la superficie abierta en lo que va de 2010.
Como viene sucediendo en años anteriores, la tipología de centro que más se ha desarrollado durante 2010 fue el parque de medianas, que supusieron el 51% del total de SBA abierta. Además de la apertura de Luz Shopping, también destacan los 30.000 m² de Ikea de Marineda Plaza en A Coruña. Los otros dos parques fueron Corfú en Alicante e Illescas 42 en Toledo. El resto de aperturas consideradas han sido un centro basado en hipermercado E. Leclerc en Alcantarilla (Murcia) y tres centros pequeños: Vialia Albacete (apertura prevista a final de año), Altrium Montseny en Sant Celoni (Barcelona) y Las Palmeras en La Oliva (Las Palmas de Gran Canaria).
Por otro lado, la densidad comercial de España ha alcanzado en 2010 los 323 m2 por cada 1.000 habitantes, incrementando un 1,2% la cifra anterior, que contrasta con el crecimiento de la media anual de los últimos 10 años del 7%. Madrid, Murcia, Asturias y Canarias siguen siendo las que tienen la mayor densidad, mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña y Castilla y León presentan las cifras más bajas. La Comunidad cuya densidad ha sufrido un mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Cataluña, a la cual le sigue Galicia, con unos incrementos del 5,5% y 4,0% respectivamente.
Analizando el contexto europeo, con datos del primer semestre de 2010, Jones Lang LaSalle señala que España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendo sólo centros comerciales) después de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque este último comparte prácticamente el mismo volumen de SBA que nuestro país. Respecto a la densidad comercial, España se sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda, Irlanda o Reino Unido, pero por delante de Francia, Italia y Alemania.
En cuanto a las previsiones de promoción de centros para 2012, Jones Lang LaSalle ha detectado 25 nuevos proyectos y 15 ampliaciones o segundas fases, que sumarían más de un millón de m² de nueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un incremento del 7,10% con respecto a la actualidad. Entre estos proyectos destacan el centro comercial Marineda Plaza en A Coruña con 165.000 m2; Ikea Valladolid con 90.000 m2; Faro Guadiana en Badajoz con 56.000 m2; Gran Plaza 2 en Majadahonda (Madrid) de 55.000 m2; y Arenas Plaza en Barcelona con 32.400 m2. Por su parte, las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques de medianas y los centros de más de 80.000 m².
“Las provincias donde en principio podría haber más oportunidades para nuevos proyectos son Lleida, Jaén, Ourense y Girona, teniendo en cuenta estos datos analizados. No obstante, es necesario remarcar que estamos asistiendo a una gran transformación en la forma de promover un centro comercial. Posiblemente los mayores esfuerzos lo deban realizar los propietarios de suelo, ya que para poder hacer un proyecto rentable con las variables actuales, se debería ajustar el valor del suelo entre un 40% y un 70% del valor utilizado en 2007”, señaló Luis Íñiguez, director de la división de Retail de Jones Lang LaSalle.
Operadores
Según el estudio de la consultora, en 2010 los operadores han retomado los planes de expansión de una manera más activa y centrada. No obstante la expansión continúa siendo muy selectiva, buscando siempre los mejores centros y parques de medianas, particularmente en grandes ciudades. Así Jones Lang LaSalle pone como ejemplo Toys R Us, que estas Navidades abrirá tiendas temporales.
Por otro lado, también se ha incrementado la expansión de rótulos internacionales como Hollister, Apple Store, Forever 21 o Butlers, los cuales ya han abierto sus primeras tiendas en centros comerciales en España y comienzan a desarrollar sus planes de desarrollo. Destaca también El Corte Inglés con la apertura de tiendas multimarca en algún centro comercial.
Igualmente, el informe señala que continúan en expansión operadores como Primark, Sport Zone o Zippy, así como en especial las cadenas de zapaterías como Maripaz. Asimismo, continúa el auge de los operadores orientados al precio, en concreto destacan los operadores de origen chino, los cuales desafían la crisis incrementando sustancialmente su actividad en el mercado a través de grandes bazares, restaurantes o moda.
“La expansión de los operadores en los parques de medianas está siendo más lenta. Por un lado sí que hay algunos buscando su posicionamiento y aprovechando las buenas condiciones de mercado, tal es el caso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama o Prenatal. Por otro lado, existe una gran escasez de variedad de operadores en comparación al gran número de proyectos en el mercado, que está haciendo realmente complicado comercializar este tipo de activos”, explicó Íñiguez.
Con respecto al comercio en Internet, el informe señala que todavía presenta un considerable retraso en nuestro país en comparación con otros países europeos. No obstante, Jones Lang LaSalle prevé que en 2010 suponga un 2% de la facturación total, cuando su potencial a largo plazo apunte al 10%. Las cadenas, de acuerdo a la consultora comienzan a ser conscientes de la importancia de crecer en la red, tal es el caso de Zara, H&M, Nido y GAP (incluyendo el resto de marcas del grupo como Banana Republic u Old Navy), que lanzaron en Septiembre y Octubre sus nuevas tiendas online.
Mercado de Inversión
De acuerdo al estudio de la consultora, en lo que llevamos de año se ha alcanzado un volumen de inversión de 879 millones de euros, que corresponden a nueve operaciones de compraventa de activos. El volumen supone un 43% menos que el mismo periodo de 2009, aunque en número se han producido tres transacciones más. Al igual que en 2009, la mayor actividad se ha producido en las operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias. En este sentido, en 2010 se ha producido la venta del portfolio de Banco Sabadell a Moor Park por 403 millones. Igualmente, se han producido más transacciones de sale & leaseback de bancos como Barclays, Banesto o La Caixa. La mayor parte de este mercado se mueve con inversores privados y family offices.
El sector de los centros comerciales concentra de momento un volumen de 201,5 millones de euros, un 62% menos que en el mismo periodo del año anterior, en tres operaciones. No obstante, existen operaciones en curso que podrían triplicar el volumen de aquí a final de año. Las más destacadas hasta la fecha han sido: Corio adquirió la galería del centro de Torrelodones, un centro con un total de 33.700 m² de Multi Development, por un volumen entorno a 65 millones; Alpha Real Capital compró H2Ocio, 50.000 m² en Rivas Vaciamadrid, a Avantis por 84 millones. Por último ING Real Estate adquirió Bilbondo, un centro comercial de un total de 37.600 m² de Eroski, por 52,5 millones.
También en este periodo se han producido cuatro transacciones de sale & leaseback de supermercados, hipermercados y algunas medianas, en total supusieron 247,5 millones de euros y en todos los casos el vendedor fue Eroski. Entre ellas destaca la operación de 12 hipermercados que compró AEW Europa y Tristan Capital Partners por €150 millones.
Respecto al mercado de Europa continental, el volumen de inversión en los tres primeros trimestres de 2010 asciende a €9,7 billones, prácticamente el doble que el mismo periodo en 2009, lo cual muestra el gran empuje inversor que ya se está viviendo en Europa. Las operaciones de España siguen perdiendo peso en Europa, ya que actualmente se encuentra en un 4,6% del volumen total mientras que en 2009 fue un 7,4% y 2008 un 10,8%.
El estudio señala que todas las operaciones de 2010 han sido realizadas por compradores extranjeros, principalmente fondos e instituciones ingleses con alrededor de un 75% del total. También destacó el capital holandés, alcanzando en lo que llevamos de año el 14%. Los fondos alemanes vuelven a estar activos en Retail en España, lo cual quizá sea otro punto que esté presionando las rentabilidades a la baja. Igualmente activos son los fondos orientados a la gestión y también los que tienen un perfil promotor. Los oportunistas siguen activos, aunque cada vez les resulta más complicado llegar a los precios que se proponen.
La rentabilidad neta inicial se sitúa entre 6,5% y 6,75% para centros comerciales prime, aunque la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%-7.25%. Con respecto a los parques de medianas se ha mantenido la rentabilidad prime en el 7%-7,25%, ya que a pesar de que hay una gran demanda por este tipo de activos. Por otro lado, la situación de los locales en calle ya se ajustaron a principios de año con rentabilidades en torno al 5,60%-5,85% y así se han mantenido hasta ahora.
“La financiación sigue siendo un importante lastre que sigue contribuyendo a que el número final de transacciones sea tan bajo. Para la mayoría de inversores y bancos la refinanciación sigue siendo una preocupación importante que previsiblemente continuará durante 2011. Pese a que España cuenta con algunos puntos más de incertidumbre frente a otros países en Europa, sigue siendo un mercado atractivo para el sector. La situación económica comienza a estar más asumida y así las oportunidades serán aprovechadas por los inversores con miras a largo plazo y propuestas imaginativas”, finalizó Borja Reig, responsable de research retail de Jones Lang LaSalle.
