“La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal causará problemas de liquidez en las comunidades de propietarios”. Ésta es la conclusión unánime que han mantenido Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid; Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante; Juan Ángel Moreno, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid; Jesús Flores, profesor de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos y José Juan Muñoz, socio-director de Acción Legal y secretario general del PFAG, en un encuentro informativo organizado por el Observatorio en las Comunidades de Propietarios (OCP) en la sede de la editorial Grupo Francis Lefebvre.
Entre otros aspectos relevantes, la nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal establece el carácter obligatorio y sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios para la realización de obras cuando éstas vengan impuestas por las Administraciones Públicas. Una disposición que, según el presidente de los administradores de fincas madrileños, Miguel Ángel Muñoz, “dará lugar, por la situación económica actual, a situaciones complejas en las comunidades de propietarios”. Opinión que ha suscrito el magistrado Juan Ángel Moreno, sobre todo en lo que a obras de mejora se refiere, pues éstas pasan de necesitar un acuerdo por mayoría simple a tan sólo 3/5 partes.
Aunque, en opinión de Moreno, el legislador pretende remarcar la obligación que tienen las comunidades de propietarios de realizar las obras de conservación y mantenimiento, “éste lo hace mal porque dice que no hará falta acuerdo de la junta para a continuación establecer que sea la comunidad quien determine la forma de pagar dichas obras”.
Una reforma realizada por técnicos de la edificación
“Si bien es cierto que la Ley introduce herramientas para resolver problemas de rehabilitación en los edificios, el legislador ha planteado una reforma que no queda bien resuelta”, ha añadido Jesús Flores. Para el profesor de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos, “las principales razones de su deficiente redacción han sido las prisas por aprobar la Ley de Rehabilitación, que es la que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, sin contar con un consenso amplio”. El profesor ha destacado sobre todo la complejidad del artículo 10 en cuanto a la mecánica que introduce y su vinculación con la Ley del Suelo, que convierte a la comunidad en un agente urbanizador.
Por su parte, el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, Vicente Magro, ha ido más allá: “Se trata de una reforma hecha por técnicos de la edificación, no por juristas”. En este sentido, “la forma en que está redactada perjudica al funcionamiento de los comunidades de propietarios”. “En primer lugar”, ha continuado Magro, “por introducir el concepto de obra obligatoria sin establecer unos parámetros de cómo definir esta obligatoriedad”. Una situación que, según los expertos, puede dar lugar a que recaiga sobre los presidentes de las comunidades una gran responsabilidad por ejecutar unas obras sin necesitar del consenso del resto de propietarios. Para ello, Magro ha recomendado que las comunidades escojan un perito técnico de la edificación que dictamine sobre el carácter obligatorio o no de las obras.
La deficiencia técnica legislativa de la nueva ley “es evidente tanto en la forma como en el contenido”, ha suscrito también José Juan Muñoz, socio-director de Acción Legal. “Una ley de tanto calado social se merecía una mayor reflexión y una norma específica para su regulación”, ha asegurado el también secretario general de la PFAG, para después agregar que esta ley, por su dificultad práctica, necesitará de mucha praxis judicial.
No obstante, los expertos han destacado que, en otros aspectos, la reforma sí introduce novedades positivas, como es la ampliación del plazo de la afección real del inmueble de uno a tres años. “Es una reivindicación de los colegios de administradores de fincas que aumentará las garantías de cobro de las comunidades de propietarios”, ha señalado Miguel Ángel Muñoz, “aunque también puede ocasionar de forma indirecta una serie de problemas en su aplicación práctica”, ha añadido Jesús Flores.
Uno de los problemas que ha planteado Vicente Magro es el que tiene como protagonistas a los bancos. Si la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación desde el 28 de junio, “¿qué ocurre con aquellos bancos que han adquirido por ejecución hipotecaria una vivienda en mayo y la venden en septiembre? ¿Cuánta deuda adquiere el que compra en septiembre de quien adquirió antes de la entrada en vigor de la ley, la anualidad en curso y el año anterior o los tres años a que obliga la reforma? Para el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, “el comprador que adquiere en septiembre no puede asumir más deuda del que vendió hace pocos meses”.
