El mercado de la vivienda prime del eje A-6 conserva un margen de acceso que se estrecha. Diez de los doce códigos postales analizados mantienen importes medios de compraventa inferiores al millón de euros, mientras Aravaca y Pozuelo 28223 superan ese umbral. El conjunto suma 4.267 operaciones en doce meses, con un importe medio de 825.791 euros.
El estudio incluido en el V Informe DIZA Market sobre el mercado residencial prime y la A-6 muestra que la accesibilidad depende especialmente del tamaño de las viviendas. Aunque el precio por metro cuadrado disminuye al alejarse de Madrid, el anillo intermedio resulta menos accesible. Los dos códigos postales de Pozuelo tienen precios unitarios similares, pero superficies medias y barreras de entrada diferentes.
Frente a La Moraleja, la A-6 presenta un importe medio inferior, mayor presencia de compradores de hasta 40 años y más peso de la obra nueva. Estas diferencias conviven con una pérdida histórica de accesibilidad: desde 2014, un millón de euros ha perdido en Aravaca el 57,6 % de su capacidad de compra. Los resultados corresponden a códigos postales completos, no a urbanizaciones concretas.
Datos relevantes
- Los doce códigos postales analizados suman 4.267 compraventas en doce meses, con un importe medio de 825.791 euros y un DIZA IAR de 1,211.
- Diez de ellos mantienen importes medios inferiores al millón de euros.
- Solo dos, Aravaca y Pozuelo 28223, superan ese umbral.
- Desde 2014, un millón de euros ha perdido en Aravaca el 57,6 % de su capacidad de compra.
- El importe medio de La Moraleja (2.401.906 euros) es 2,9 veces el del eje: su precio por metro cuadrado es un 74 % más alto y su superficie media, un 65 % mayor.
- La obra nueva supone el 11,8 % de las compraventas del eje, frente al 0,6 % de La Moraleja; en Boadilla del Monte alcanza el 29,9 %, y es la única zona del universo DIZA donde crecen las operaciones.
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MiniFAQs
¿Por qué el tamaño de la vivienda influye en la accesibilidad del eje A-6?
El estudio señala que la barrera de entrada depende especialmente de la superficie de las viviendas vendidas. En los dos códigos postales de Pozuelo, el precio por metro cuadrado ronda los 4.700 euros, pero la superficie media pasa de 181 a 234 metros cuadrados. Esa diferencia eleva el importe total de la operación y reduce la accesibilidad, aunque el precio unitario sea prácticamente igual.
¿Qué diferencias presenta la A-6 frente a La Moraleja?
La Moraleja registra un importe medio de 2.401.906 euros, 2,9 veces el del eje A-6. También presenta un precio por metro cuadrado un 74 % superior y una superficie media un 65 % mayor. En la A-6, los compradores de hasta 40 años representan el 38,9 %, frente al 22,4 % en La Moraleja, y la obra nueva tiene una participación más elevada.
El acceso al residencial prime depende tanto del precio por metro cuadrado como del tamaño de la vivienda.
La A-6 conserva margen de acceso dentro del prime madrileño: 10 de sus 12 códigos postales siguen por debajo del millón, según DIZA Consultores
La A-6 se consolida como el principal eje de expansión del mercado residencial prime de Madrid y conserva todavía margen de acceso dentro de ese segmento. Así lo recoge el especial «A-6: el eje residencial prime de Madrid», incluido en el informe DIZA Market 5 del observatorio de vivienda prime de DIZA Consultores.
Los doce códigos postales analizados suman 4.267 compraventas en doce meses, con un importe medio de 825.791 euros y un DIZA IAR de 1,211. Diez de ellos mantienen importes medios inferiores al millón de euros. Solo dos, Aravaca y Pozuelo 28223, superan ese umbral.
Tres anillos y una barrera que marca el tamaño
El estudio agrupa los doce códigos postales en tres anillos descriptivos. El interior reúne Ciudad Universitaria, Puerta de Hierro y Aravaca; el intermedio, los dos códigos postales de Pozuelo de Alarcón; y el exterior, Majadahonda, Las Rozas y Boadilla del Monte.
El precio por metro cuadrado baja al alejarse de la capital: de 5.086 euros en el anillo interior a 3.648 en el exterior. La accesibilidad, en cambio, no sigue ese orden. El anillo menos accesible es el intermedio, con un IAR de 0,999, porque combina precios elevados con viviendas de mayor superficie.
En el eje, la barrera de entrada la marca sobre todo el tamaño de la vivienda. Puerta de Hierro tiene los precios unitarios más altos del eje y, aun así, está entre los ámbitos más accesibles, porque allí se venden pisos de 109 a 135 metros cuadrados.
Aravaca: Valdemarín, Diplomáticos, El Plantío y La Florida
El código postal 28023 de Aravaca reúne enclaves como Valdemarín, junto al Palacio de la Zarzuela, Diplomáticos, El Plantío, La Florida, Las Escorzoneras y Fuente del Rey. Es el ámbito menos accesible del eje: 465 compraventas, 5.363 euros por metro cuadrado, por encima de la media de Madrid municipio, y 237 metros cuadrados de superficie media. Su importe medio alcanza 1.269.860 euros y su IAR, 0,787.
Desde 2014, un millón de euros ha perdido en Aravaca el 57,6 % de su capacidad de compra. Es también el código postal del eje con mayor proporción de compras realizadas por personas jurídicas (17,3 %).
Pozuelo: dos códigos postales, dos niveles de acceso
El municipio de Pozuelo de Alarcón supera por primera vez el millón de euros de importe medio, pero sus dos códigos postales muestran situaciones distintas.
El 28223 agrupa Somosaguas, Prado de Somosaguas, La Finca, Monteclaro, Monte Alina y Prado Largo, además de Fuente de la Salud, Lomas de Pozuelo y buena parte del casco urbano. Con 484 compraventas y un importe medio de 1.097.464 euros, está en rojo (IAR 0,911). El 28224, en el entorno de la Estación y la Avenida de Europa, registra 320 compraventas y un importe medio de 855.006 euros, y sigue en amarillo (IAR 1,170).
El precio por metro cuadrado es prácticamente igual en ambos, en torno a los 4.700 euros. La diferencia está en el tamaño: 234 metros cuadrados de media en el 28223, frente a 181 en el 28224.
Los datos corresponden al código postal completo. El Notariado no publica información por urbanización, por lo que en los enclaves de mayor nivel cabe esperar una barrera de entrada superior a la que reflejan estos promedios.
Frente a La Moraleja
El importe medio de La Moraleja (2.401.906 euros) es 2,9 veces el del eje: su precio por metro cuadrado es un 74 % más alto y su superficie media, un 65 % mayor. Con el mismo millón de euros se adquiere casi tres veces más vivienda tipo en la A-6.
El comprador también es distinto. En la A-6, el 38,9 % tiene 40 años o menos, frente al 22,4 % en La Moraleja, y el 90,4 % es de nacionalidad española. La obra nueva supone el 11,8 % de las compraventas del eje, frente al 0,6 % de La Moraleja; en Boadilla del Monte alcanza el 29,9 %, y es la única zona del universo DIZA donde crecen las operaciones.
La ventaja de la A-6 convive con una pérdida histórica de accesibilidad. En términos de índice, Aravaca se sitúa hoy en el nivel que tenía La Moraleja en 2019, aunque esa equivalencia no anticipa que vaya a seguir la misma trayectoria.
Declaraciones
«La A-6 ofrece todavía un margen de acceso que buena parte del prime madrileño ha perdido, pero ese margen se estrecha. Abrir DIZA Consultores su oficina en Valdemarín nos permite seguir de cerca un mercado que es hoy la principal expansión del prime hacia el oeste», afirma María Luisa Medrano, directora técnica de DIZA Market.
«En el eje de la A-6 la distancia a Madrid no explica la accesibilidad. Lo que marca la diferencia es el tamaño de la vivienda: los dos códigos postales de Pozuelo tienen el mismo precio por metro cuadrado y, sin embargo, uno está en rojo y otro no», explica Fernando Pinto, co-director de DIZA Market.
