Tras la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda 12/2023 la evolución del mercado ha sido diferente en cada autonomía. No olvidemos que las autonomías tienen transferidas las competencias sobre vivienda en lo referente a planificación urbanística y desarrollo del parque público de vivienda. Gobiernos autonómicos, coordinados con los Ayuntamientos, son los responsables de planificar a largo y medio plazo los desarrollos urbanísticos.
Las competencias sobre vivienda están transferidas a las autonomías
Todas las grandes capitales tienen serios problemas de acceso a la vivienda. Durante años, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis financiera de 2008, tanto la promoción pública como la privada, se han visto dramáticamente reducidas. La inversión en vivienda pública por parte de la administración ha sido bastante escasa. Además nos encontramos con que el fenómeno de la globalización y la libre circulación de capitales y personas en la UE, ha atraído compradores e inversores a nuestras ciudades.
Algunas comunidades, como es el caso de Catalunya, han definido las poblaciones con precios de vivienda tensionados y están aplicando un tope de precio de alquiler. Otras, sin embargo, como la Comunidad de Madrid, no están aplicando limitaciones y permiten que el precio del alquiler se autorregule. Lo cierto es que en ambos casos la oferta está disminuyendo. El pequeño propietario, que es el principal tenedor de inmuebles en alquiler de España, huye del riesgo y en muchos casos prefiere no alquilar, incluso vender o esperar a ver cómo evoluciona la normativa.
La comunidad de Madrid no ha aplicado la limitación de precios de alquiler
Hablamos con el Sr. Maqueda, Gerente de Inmobiliaria Maqueda, la primera agencia inmobiliaria de Alcorcón, que ya ha vivido diferentes crisis en el sector y cuenta con dilatada experiencia. Maqueda nos explica que de momento no han apreciado cambios significativos en la demanda del pequeño inversor (aquel que compra dos o tres inmuebles para alquilar). Alcorcón es una ciudad dormitorio próxima a Madrid, y la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas así que el pequeño inversor no se plantea dejar de alquilar.
Sin embargo, el parque de viviendas sigue siendo insuficiente. La nueva ley ha agravado la situación. Como decíamos antes, surge la figura del «gran tenedor de vivienda» y es aquí donde aparecen las mayores restricciones al arrendador en cuanto a la duración del contrato, posibilidad de incremento de la renta, o plazo para desahuciar a los inquilinos morosos. Difícilmente las promotoras invertirán en nuevos conjuntos para alquilar.
En pocos meses hemos visto como los precios se han incrementado hasta un 30 %.
La demanda sigue siendo mucho mayor que la oferta y esto tiene una repercusión directa en los precios, pero no es lo único. El principal miedo del propietario es que su inquilino no le pague y no se marche de la vivienda, ya que un proceso de desahucio puede ser extremadamente largo, por eso es cada vez más habitual que el propietario contrate un seguro de alquiler que le cubra en estos casos, pero al final es un coste extra que termina repercutiendo en el precio del alquiler. Y lo mismo ocurre con la obligación de trasladar todos los gastos de intermediación inmobiliaria al propietario, incluso cuando se trata de un servicio del que también se beneficia el inquilino.
En Catalunya, disminuye la oferta de pisos en alquiler por el límite de precios
En Catalunya, hablamos con la Sra. Toyos, gerente de la inmobiliaria Arquitectura Residencial de Sant Gervasi. El gobierno catalán ha definido 140 poblaciones tensionadas, en las que se ha limitado el precio del alquiler desde el 16 de marzo de 2024, para ampliar después el área de aplicación con 131 municipios más.
En Barcelona, parte de la demanda ha pasado a alquiler de temporada y otra parte se ha retirado del mercado.
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En Barcelona y área metropolitana nos encontramos con el rechazo total por parte del pequeño inversor. Por un lado no entienden que los honorarios de la agencia mediadora los tenga que sufragar solo una de las partes cuando el servicio es compartido. En la gran mayoría de los casos, las rentas de alquiler son un complemento a las pensiones de jubilación. Muchos no se atreven a asumir el riesgo de alquilar a esos precios, y que se queden de “inquiokupas” y prefieren incluso vender. La demanda del pequeño ahorrador, en muchos casos, se está trasladando al mercado de locales comerciales y oficinas.
Las políticas de reserva del 30 % a VPO han empeorado la situación
Barcelona sufre una gran escasez de oferta de viviendas. En parte, la limitación de suelo urbano disponible, dificulta su expansión. Pero la mala gestión por parte del consistorio ha agravado la situación. Las dos legislaturas del Gobierno de la Sra. Colau, en las que prometía campaña tras campaña 4.000 viviendas de alquiler social, acabaron con concursos desiertos y escasos pisos nuevos. El Consistorio adquirió aproximadamente 1.000 viviendas mediante derecho de tanteo. Al final el derecho de adquisición preferente del Ayuntamiento no aumenta el parque de inmuebles, simplemente cambia el régimen y no mejora la situación del mercado.
En Barcelona, desde 2018, la obligación de reservar el 30 % de las nuevas promociones de más de 600 m2 para VPO, no ha hecho más que limitar todavía más la oferta de inmuebles e incrementar los precios de venta.
En Arquitectura Residencial nos comentan que “la vivienda no se puede gestionar a corto plazo, y aún menos a golpe de titular”. Los pisos turísticos y las Golden Visa no son los responsables de la situación actual. Llevamos arrastrando una mala gestión y falta de inversión desde 2008. Mientras la oferta de viviendas se ha estancado y la demanda se ve incrementada principalmente por compradores europeos de alto poder adquisitivo, que invierten o trasladan la residencia a nuestro país porque les resulta más económico y disfrutan de mayor calidad de vida.
Sin seguridad jurídica difícilmente se ampliará el parque de viviendas
La oferta de vivienda de alquiler es tan escasa, que las inmobiliarias, tanto en Madrid como en Barcelona ni siquiera anuncian los inmuebles en portales. En Inmobiliaria Maqueda explican que disponen de una lista de espera demandantes de vivienda. Cuando entra algún piso nuevo, ya lo tienen prácticamente asignado.
Ambas inmobiliarias coinciden en que la seguridad jurídica es esencial para incrementar la oferta de viviendas. El pequeño inversor ha de tener la tranquilidad de poder disponer de sus inmuebles fácilmente en caso de impago.
Por otro lado, para ampliar el parque de vivienda en venta y alquiler, es importante que las distintas administraciones entiendan que la vivienda social es su responsabilidad y no la del capital privado. Se han de incentivar nuevas iniciativas público-privadas que faciliten la generación de suelo, la vivienda de alquiler a precio tasado: cesión de suelo, rebaja de impuestos. Es necesario un pacto de estado a medio – largo plazo.
