La transformación de edificios hacia nuevos usos alcanza un máximo semestral en el mercado inmobiliario español. Según CBRE, durante el primer semestre de 2026 se identificaron 46 reconversiones, el doble que en el mismo periodo de 2025. Los proyectos movilizaron más de 224.000 metros cuadrados, impulsados por la necesidad de modernizar inmuebles y atender la demanda residencial y turística.
El análisis de reconversiones de edificios sitúa a Hoteles y Living como destinos del 91% de los cambios de uso. Las oficinas siguen siendo el principal origen, con el 35% de los proyectos y cerca de 105.000 metros cuadrados en transformación. La viabilidad de estas actuaciones depende del marco normativo, las características arquitectónicas del inmueble y la demanda del nuevo uso.
Las ubicaciones secundarias concentran el 65% de las reconversiones, mientras Madrid mantiene el liderazgo en la inversión asociada a estas operaciones. Veinte proyectos estuvieron vinculados a una transacción inmobiliaria, con un volumen conjunto de 390 millones de euros, un 115% más interanual. El mercado se caracteriza por operaciones de tamaño medio y una participación mayoritaria de compradores nacionales.
Datos relevantes
- En conjunto, estos proyectos movilizaron más de 224.000 m² hacia nuevos usos, convirtiéndose en el semestre más activo de la serie histórica tanto por número de reconversiones como por superficie transformada.
- Del total de cambios de uso registrados hasta junio, el 52% tuvo como destino final el sector hotelero, mientras que el 39% se dirigió a Living, elevando hasta el 91% el peso conjunto de ambos usos.
- En el primer semestre representaron el 35% de los cambios de uso, con cerca de 105.000 m² que iniciaron procesos de transformación.
- Las ubicaciones secundarias concentraron el 65% de los cambios de uso registrados durante el primer semestre (30 proyectos), superando ampliamente a Madrid, que representó el 28% del total (13 proyectos).
- Madrid continuó siendo el principal receptor de capital, con 283 millones de euros, equivalentes al 73% del volumen total invertido, aunque las ubicaciones secundarias incrementaron significativamente su participación mediante un mayor número de operaciones.
- El mercado siguió caracterizándose por operaciones de tamaño medio, con un ticket cercano a los 20 millones de euros, y sin registrar transacciones superiores a 100 millones.
MiniFAQs
¿Qué nuevos usos concentran las reconversiones de edificios?
El sector hotelero representa el 52% de los cambios de uso identificados durante el primer semestre de 2026 y Living concentra el 39%. En conjunto, suman el 91% de los proyectos. Entre los destinos figuran hoteles premium, apartamentos turísticos, promociones residenciales, flex living y residencias de estudiantes. Las oficinas continúan siendo el principal origen, aunque también se transforman inmuebles históricos y edificios en desuso.
¿Dónde se concentra la actividad y cuánto capital moviliza?
Las ubicaciones secundarias reúnen treinta proyectos, equivalentes al 65% de las reconversiones, y Madrid suma trece, el 28% del total. Andalucía destaca fuera de la capital con catorce cambios de uso. En inversión, veinte de las 46 reconversiones estuvieron asociadas a una transacción, por un total de 390 millones de euros. Madrid recibió 283 millones, el 73% del volumen invertido.
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Los cambios de uso permiten adaptar edificios desactualizados a nuevas demandas, siempre que exista viabilidad urbanística, arquitectónica y económica.
Las reconversiones de edificios marcan un récord semestral con 46 cambios de uso y más de 224.000 m² en transformación, según CBRE
Según el análisis del área de Research de CBRE, durante el primer semestre de 2026 se identificaron 46 cambios de uso en España, el doble que en el mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 23 operaciones. En conjunto, estos proyectos movilizaron más de 224.000 m² hacia nuevos usos, convirtiéndose en el semestre más activo de la serie histórica tanto por número de reconversiones como por superficie transformada.
Este avance consolida la tendencia observada en los últimos años y da continuidad al récord alcanzado en 2025, cuando se contabilizaron 73 cambios de uso y más de 392.000 m² en proceso de transformación. En este contexto, los edificios más desactualizados, tanto en ubicaciones centrales como en áreas secundarias, se posicionan como candidatos naturales para su transformación, siempre que el marco normativo y la morfología arquitectónica lo permitan.
Según el análisis de Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE, “la reconversión de activos se está consolidando como una respuesta estructural a dos grandes tendencias del mercado: la necesidad de modernizar un stock inmobiliario cada vez más obsoleto y la presión de la demanda en determinados segmentos donde la oferta sigue siendo insuficiente”.
Living y Hoteles concentran nueve de cada diez reconversiones
La actividad siguió concentrándose en aquellos segmentos donde existe una mayor tensión entre oferta y demanda, de acuerdo con el estudio de CBRE Research. Del total de cambios de uso registrados hasta junio, el 52% tuvo como destino final el sector hotelero, mientras que el 39% se dirigió a Living, elevando hasta el 91% el peso conjunto de ambos usos. En el segmento hotelero destacan los proyectos orientados a producto premium y apartamentos turísticos en ubicaciones urbanas consolidadas, mientras que en Living sobresalen tanto promociones residenciales como iniciativas vinculadas a flex living y residencias de estudiantes.
Por el lado del origen de los activos, las oficinas continúan siendo la principal fuente de reconversión, aunque con una mayor diversificación respecto a ejercicios anteriores. En el primer semestre representaron el 35% de los cambios de uso, con cerca de 105.000 m² que iniciaron procesos de transformación. Además, se identificaron siete reconversiones de activos alternativos, incluidos inmuebles históricos y edificios en desuso que han encontrado una nueva actividad mediante esta estrategia.
Para Miriam Goicoechea, “la creciente diversificación de activos susceptibles de transformación demuestra que el cambio de uso ya no se limita a edificios de oficinas. Existe un universo cada vez más amplio de inmuebles que pueden volver al mercado con una propuesta de valor renovada, siempre que exista viabilidad urbanística y arquitectónica y una demanda sólida que justifique su reposicionamiento”.
Las ubicaciones secundarias ganan protagonismo
La actividad mostró una distribución territorial cada vez más equilibrada. Las ubicaciones secundarias concentraron el 65% de los cambios de uso registrados durante el primer semestre (30 proyectos), superando ampliamente a Madrid, que representó el 28% del total (13 proyectos). En Madrid, el 69% de los cambios de uso registrados procedió de edificios de oficinas, frente al 21% observado en el resto del país. Además, el 85% de los proyectos madrileños se localizó dentro de la M-30.
Andalucía volvió a situarse a la cabeza de la actividad fuera de la capital, con 14 reconversiones, localizadas principalmente en Sevilla, donde la fortaleza de la demanda turística, el dinamismo del mercado hotelero y la existencia de un stock con potencial de reposicionamiento están favoreciendo un elevado número de transformaciones. A continuación se situaron el País Vasco, con cinco cambios de uso, y la Comunidad Valenciana, con cuatro proyectos, cifra que iguala el volumen total registrado por esta región durante todo el año anterior. Por su parte, Barcelona contabilizó tres reconversiones, recuperando cierta actividad tras un ejercicio en el que no se identificó ningún proyecto de cambio de uso.
La inversión vinculada a cambios de uso crece un 115%
La actividad inversora acompañó el fuerte aumento de los proyectos de transformación. Durante el primer semestre, 20 de las 46 reconversiones identificadas estuvieron vinculadas a una transacción inmobiliaria, lo que se tradujo en un volumen de inversión de 390 millones de euros, un 115% superior al registrado en el mismo periodo de 2025. Madrid continuó siendo el principal receptor de capital, con 283 millones de euros, equivalentes al 73% del volumen total invertido, aunque las ubicaciones secundarias incrementaron significativamente su participación mediante un mayor número de operaciones.
El mercado siguió caracterizándose por operaciones de tamaño medio, con un ticket cercano a los 20 millones de euros, y sin registrar transacciones superiores a 100 millones. Además, el 65% de los compradores fueron inversores nacionales, acompañados por capital europeo, estadounidense y latinoamericano. En las operaciones con transacción asociada, Living se consolidó como el principal destino final de los activos transformados, concentrando el 55% de los casos.
