Índice Masteos: Las ciudades de España más rentables para invertir en vivienda en alquiler
La rentabilidad de la inversión en vivienda en alquiler en 2022 fue del 7,7%. Un porcentaje que contrasta con el 5,2% que se registraba hace 10 años.
Las rentabilidades son superiores en ciudades de menor tamaño: Elda (Alicante), La Línea de la Concepción (Cádiz) y Talavera (Toledo), lideran el ranking de ciudades con una población inferior a 100.000 habitantes con rentabilidades de entre el 8 y el 10%.
Cinco localidades cercanas a Madrid (Alcorcón, Majadahonda, Las Rozas, Getafe y Móstoles) junto con Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, aparecen dentro del ranking de los 10 municipios de España con más demanda de alquiler.
Barcelona, Alicante, Málaga o Valencia son las grandes ciudades donde más sube el precio del alquiler, con subidas de más del 10% pero en municipios de menor tamaño como Marbella, Estepona o Ibiza los incrementos rondan entre el 25 y el 30%.
En un país como España en el que la adquisición de inmuebles ha sido un valor refugio con un considerable peso específico en la economía, la compra de vivienda para alquilar es también, desde hace unos años, un valor en alza. Consciente de ello, Masteos, empresa especializada en inversión en alquiler llave en mano, ha realizado su primer Índice Masteos: Las ciudades de España más rentables para invertir en vivienda en alquiler, en el que ofrece información y datos de calidad para aquellos ahorradores que quieran invertir en vivienda a medio y largo plazo en nuestro país. Además, y a diferencia de otros informes sobre rentabilidad de la vivienda en alquiler, desde Masteos han realizado un exhaustivo análisis para identificar qué zonas tienen una mayor perspectiva de cara a la inversión teniendo en cuenta una variable que es clave para la rentabilidad: la demanda de vivienda en alquiler.
Según los resultados de este análisis, la rentabilidad media del alquiler en España fue del 7,7% a cierre de 2022, en línea con el ejercicio anterior y muy superior al que ofrecen otros activos de inversión. Hace 10 años la rentabilidad del alquiler era del 5,2%
Para ofrecer una visión más amplia de todos los parámetros se ha analizado cada zona según su número de habitantes. En concreto, desde provincias a pequeños municipios. Dentro de estos últimos se han diferenciado entre grandes ciudades de más de 300.000 habitantes, pasando a localidades con una población de entre 100.000 y 300.000 y, por último, municipios de entre 50.000 y 100.000 habitantes.
Las provincias y las grandes ciudades más rentables para invertir en alquiler
A nivel nacional, Cuenca, Toledo y Valencia aparecen como las provincias más rentables para alquilar en 2022, con entre un 9 y 10% de rentabilidad media, seguidas muy de cerca por las de Sevilla, Lérida, Ávila o Segovia.
Si bajamos el foco a grandes ciudades, es decir aquellas de más de 300.000 habitantes, los datos muestran el buen comportamiento de la Comunidad Valenciana, con rentabilidades de entre el 6 y 8% en municipios como Valencia o Alicante. Por otro lado, y con rentabilidades similares destaca Murcia, capital de provincia que lidera el ranking de las ciudades más rentables donde invertir.
Otros grandes mercados como Barcelona y Madrid mantienen unas tasas de rentabilidad muy relevantes, con valores del 4,9 y 5,2%, a las que se une Málaga con casi un 6% de rentabilidad.
Entre estas tres ciudades, cabe destacar el caso de Barcelona, que pese a tener una rentabilidad media del 5,2%, es la ciudad en la que más se ha incrementado el índice de rentabilidad en el pasado año con un 15,9%.
“Este informe muestra cómo la inversión en vivienda en alquiler es una alternativa muy interesante para pequeños y medianos ahorradores, y más aún en contextos de elevada inflación como el actual. Además de ofrecer rentabilidades superiores a otras alternativas de inversión, comprar vivienda para alquilar posibilita que nuestros ahorros no pierdan valor, es una inversión menos volátil y nos permite generar un patrimonio de cara a nuestro futuro”, explica Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos.
Rentabilidad en municipios medianos y pequeños
Con rentabilidades en muchos casos superiores a la media nacional, entre las ciudades de entre 100.000 y 300.000 habitantes, destacan Lleida (8,4%), Algeciras (8,2%) y Jerez de la Frontera (7,8%), estos dos últimos municipios en la provincia de Cádiz, con las rentabilidades más altas. Pero si nos basamos en datos de crecimiento de rentabilidad respecto a 2021, son Telde, en Gran Canaria, y Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, donde más sube la rentabilidad en comparación con 2021.
Por su parte, en municipios de entre 50.000 y 100.000 habitantes, aparecen datos relevantes con rentabilidades también superiores al 7,7% de la media nacional. Destacan el municipio alicantino de Elda, con una rentabilidad de casi el 10%, La Línea de la Concepción, en Cádiz, y Talavera de la Reina, municipio de la provincia de Toledo a tan solo una hora de Madrid, con cifras que rozan el
9% de rentabilidad. En paralelo, aparece el municipio de Gandía (Valencia) donde más ha crecido la rentabilidad (10%) en el último año.
La demanda: un factor clave
La demanda es, sin duda, una variable clave para evaluar la rentabilidad, el riesgo y la liquidez del mercado. En el Índice realizado por Masteos, se refleja no sólo la liquidez y la presión de la demanda a día de hoy, sino que define qué mercados van a tener una demanda con proyección y estable en el futuro.
El resultado muestra que las grandes capitales como Madrid y Barcelona tienen unos indicadores de demanda muy elevados, pero su tirón económico, demográfico y cultural provoca que municipios limítrofes presenten unos indicadores de demanda también elevados y con rentabilidades en ocasiones superiores. Así, cinco localidades cercanas a Madrid (Alcorcón, Majadahonda, Las Rozas, Getafe y Móstoles) junto con Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, aparecen dentro del ranking de los 10 municipios de España con más demanda de alquiler.
El análisis de la demanda en las regiones de Madrid, Cataluña y Valencia muestra que una situación similar ocurre en Santa Coloma y Sant Boi de Llobregat, en Barcelona, o Torrent y Paterna en Valencia, donde la demanda no es tan intensa como en las grandes ciudades, pero sí considerable y en algunos casos las rentabilidades son superiores a las capitales.
Evolución de los precios de venta y alquiler
En el tema de la compraventa, las ciudades que han experimentado subidas más importantes son aquellas que cuentan con un importante tirón turístico y por tanto económico. Este es el caso de la ciudad de Palma (10,1%), Valencia (8,7%), Málaga (5,8%) o Sevilla (5,7%).
Pero, si bien el turismo es un factor clave, por su parte, las localidades de entre 100.000 y 300.000 habitantes donde más crecen los precios son las zonas limítrofes a grandes núcleos demográficos y económicos, como ya citamos en el apartado de la demanda. Esto explicaría que municipios a pocos kilómetros de la capital de España, como Alcorcón, Leganés y Móstoles, hayan registrado incrementos de precios de entre el 7 y 8%, muy por encima de la subida registrada por Madrid (5,4%). Un dato a considerar, teniendo en cuenta que el precio de la vivienda en estas localidades ronda los 2.000€/m2 frente a los casi 4.000€/m2 de la capital.
En las ciudades con una población de entre 50.000 y 100.000 habitantes, la compra por parte de extranjeros, el peso del turismo y el atractivo de los destinos costeros han sido razones de peso que explican esta tendencia al alza. En esta sección, aparecen municipios como Calviá, en Palma (19,1%), Alcoy, en Alicante (12,7%), Villarreal, en Castellón, (11,9%), Puerto de Santa María, en Cádiz (11,3%), Estepona, en Málaga, (11,1%) o Paterna, en Valencia (10,7%).
En cuanto al alquiler, las grandes ciudades que a su vez son importantes núcleos turísticos como Barcelona, Alicante, Málaga o Valencia registran subidas de más del 10%. En las que se sitúan entre 100.000 y 300.000 habitantes, aparecen Marbella (+ 25 %), seguida por Girona o Elche con subidas que sobrepasan el 10%.
También en las ciudades de 50.000 a 100.000 habitantes se muestran grandes subidas interanuales, en torno al 30%, en Estepona (Granada) o Ibiza, seguidas por Calviá (Palma), Mijas (Málaga) o Sagunto (Valencia) con registros cercanos al 20%, municipios que muestran subidas muy por encima de las grandes urbes.
Metodología
Los datos de este informe se extraen de la plataforma Data API_ ReMarket (By Gsraw), que cuenta con una metodología propia basada en el análisis de datos de diferentes fuentes de información públicas y privadas, con su correspondiente ponderación.
Los datos de rentabilidad son datos de rentabilidad brutas. Aunque se han analizado los datos de precios medios de venta y de alquiler de todos los municipios de España, sólo se han mostrado los resultados de municipios de más de 50.000 habitantes por ser estos los que, desde el punto de vista de la inversión y la rentabilidad, muestran mayor estabilidad de mercado.
