II Informe sobre la capacidad de acceso a la vivienda elaborado por CENTURY 21 España

Aumenta de forma notable el esfuerzo asociado a la compra de vivienda en todas las capitales analizadas. Palma de Mallorca es la ciudad en la que más se ha incrementado con una diferencia del 13% con respecto a 2018

Si en 2018 en cuatro de las capitales comprar una casa de 90m2 consumía el 20% o más del presupuesto familiar, en 2022 son nueve las ciudades en ese nivel

Se registra un descenso generalizado en el esfuerzo por parte de las familias a la hora de alquilar. Destaca Madrid como la ciudad en donde más ha bajado este esfuerzo, pasando del 40% de 2018 al 33% de 2022, seguida de Sevilla, Barcelona y Bilbao

Al contrario de lo que ocurría en 2018, comprar ya no es la opción más ventajosa en todas las capitales. En Bilbao, A Coruña, Pamplona y Palma de Mallorca la cuota mensual de compra es ya entre un 14% y un 6% más elevada que el alquiler

Previsiblemente, solo con el crecimiento de tres puntos porcentuales al TIN de la cuota inicialmente contratada (5%) en Madrid, Barcelona, Bilbao y Palma de Mallorca las familias alcanzarían una sobrecarga con gastos de vivienda superior a 40%

Century 21, la mayor cadena de intermediación inmobiliaria del mundo presenta el “II Informe sobre la capacidad de acceso a la vivienda de las familias españolas”. Basado en una comparativa entre los datos presentados por la compañía en su primer informe en 2018 y los obtenidos en 2022, la segunda edición de este informe lleva a cabo un análisis con respecto a cómo, a consecuencia de la subida de los tipos de interés y del incremento de la inflación, las familias españolas han ido perdiendo poder adquisitivo a lo largo del periodo estudiado. Este hecho, tal y como se muestra en el informe, ha afectado de forma notable con respecto a qué tipo de vivienda pueden acceder las familias de las 15 ciudades analizadas tomando como referencia la tasa de esfuerzo recomendada del 33% tanto para inmuebles en régimen de compra como de alquiler.

El impacto de la subida de los tipos de interés en el importe mensual que las familias asumen para comprar una vivienda podría complicarse considerablemente

Al igual que sucediera en 2018, con respecto a la cuota mensual para comprar una casa de 90m2 y la diferencia con respecto al presupuesto límite en 2022, Barcelona y Mérida volvieron a ocupar el primer y último puesto de las ciudades analizadas. Así, en la ciudad condal la cuota mensual ascendió hasta los 1.402 €, lo que supuso una tasa de esfuerzo un punto porcentual por encima del límite recomendado (34%), mientras que, en 2018, la cuota mensual fue de 866 € y una tasa de esfuerzo del 28%.

En el caso de Mérida, y a pesar de ser la ciudad que registra la cuota mensual más baja para la adquisición de una vivienda de estas dimensiones, la realidad es que entre 2018 y 2022 prácticamente se ha duplicado el importe, pasando de los 159 € mensuales a los 286 € asumiendo una tasa de esfuerzo que se ha visto incrementada en un 10% en este periodo de tiempo, lo que representa una tasa de esfuerzo de 16% de los ingresos netos de las familias.

Desde 2018, el gasto mensual asociado a la compra de una casa aumentó considerablemente, reflejando especialmente el fuerte aumento de los tipos de interés a lo largo del último año. Si antes la mayoría de las ciudades registraban una prestación por media de 445€ mensuales, en 2022 ese gasto medio superó los 787€.

Si el año pasado se hizo evidente el fuerte impacto que ha supuesto la subida de los tipos de interés en el importe mensual que las familias asumen para comprar una vivienda de 90m2, las previsiones podrían agravarse bastante más. Para este informe, CENTURY 21 España ha realizado las previsiones a partir de tres escenarios en los que el TIN del préstamo contratado inicialmente se incrementa en uno, dos o tres puntos porcentuales (p.p.). En este sentido, y en el escenario de mayor aumento (3 p.p.), que en la práctica implicaría tener un TIN de aproximadamente el 8%, la prestación registraría un aumento de más de 500 € mensuales en el caso de Barcelona mientras que en Mérida sería de apenas 104 €.

En cuanto a qué dimensión de casa pueden acceder las familias de las ciudades analizadas en este informe, de nuevo son Barcelona y Mérida las ciudades que más diferencias presentan. En este aspecto, y cumpliendo con la tasa de esfuerzo del 33%, los barceloneses pudieron acceder en 2022 a la compra de una vivienda de 75m2, lo que ha supuesto una reducción de 15m2 del área de su nueva vivienda con respecto a 2018 mientras que, en el caso de las familias merideñas, estas han visto cómo la reducción del área de la vivienda comprada ha sido todavía aun mayor, pasando de los 345m2 de 2018 a los 260m2 de 2022.

Son los barceloneses los que acceden a una casa de menor dimensión (75m2) cumpliendo con la tasa de esfuerzo tanto a la hora de comprar como de alquilar

En cuanto a los mercados que registran un mayor y un menor precio por el alquiler de una vivienda de 90m2 en 2022, existe una fuerte heterogeneidad en este concepto con dos extremos de nuevo diferenciados. Por un lado, se encuentra Barcelona donde la cuota mensual de arrendamiento asciende hasta los 1.609 € mientras que en Mérida es de 473 €, lo que ha supuesto un incremento de la mensualidad del 8% y 25%, respectivamente, con respecto a 2018.

Aunque de forma moderada, la tendencia general ha sido la del aumento del precio de los alquileres en todas las ciudades desde 2018, ya que en su mayoría la diferencia entre los precios de 2022 y los registrados entonces no supera el 10%. El aumento más significativo se ha observado en Valencia, donde si alquilar 90m2 en 2018 suponía una mensualidad de 725 €, en 2022 esta cuota ascendió hasta los 927 €, es decir, un 28% de incremento.

En la mayoría de las capitales se pudo destinar en 2022 menos del 30% de los ingresos netos mensuales al alquiler de la vivienda. Como excepción, destacan dos extremos ya mencionados. Por un lado, está Barcelona, que aun habiendo conseguido reducir en un 5% la tasa de esfuerzo por parte de las familias con respecto a 2018 para el acceso a una vivienda de 90m2 en régimen de alquiler (45%), en 2022 continuaba situándose en el 40%. Por el otro se encuentra Mérida, cuya tasa de esfuerzo se situó en 2022 en el 16%, un punto porcentual por debajo comparado con 2018.

Cabe destacar también el caso de Valencia, la única ciudad en la que la tasa de esfuerzo para alquilar no se alivió. No obstante, la única opción inaccesible sigue siendo Barcelona.

La opción del alquiler pasa a ser económicamente más accesible en 11 de las 15 ciudades analizadas en el informe

El estudio revela, además, que en la mayoría de las capitales es posible acceder a viviendas en régimen de alquiler con una superficie de al menos 100m2 a excepción de Barcelona, cuya renta neta media familiar solo permite acceder a una vivienda de 75m2. Por el contrario, Mérida y Toledo son las ciudades en las que las familias pueden optar por alquilar casas más grandes con un área de aproximadamente 175m2.

Con respecto a la tasa de esfuerzo para el alquiler de una vivienda en 2022, en la mayor parte de las ciudades ha sido factible alquilar casas más grandes cumpliendo con la tasa de esfuerzo recomendada. En este sentido, es Valladolid la ciudad en la que más se ha ampliado esta área habitacional pasando de los 130m2 de 2018 a los 155m2 de 2022.

La opción del alquiler pasa a ser más económica que la compra

Si se estudia la diferencia existente entre la carga mensual que supone para las familias la compra y el alquiler de una vivienda de 90m2 tomando como referencia la tasa de esfuerzo, el Informe revela que en el periodo entre 2018 y 2022 la opción del alquiler ha pasado a ser económicamente más accesible en 4 de las 15 ciudades analizadas. En este sentido, cabe señalar el caso de Mérida como la ciudad en la que la renta mensual destinada a la compra tiene el mayor ahorro (-39%) en comparación con la destinada al pago del alquiler de una vivienda de 90m2.

Son Palma de Mallorca, Pamplona, A Coruña y Bilbao las ciudades en las que comprar una vivienda de estas dimensiones implicó, en 2022, una carga mensual más elevada que la destinada a alquilar una casa de la misma dimensión, con una diferencia máxima de entre +14% de Palma de Mallorca y el +6% de Bilbao.

En términos de evolución, y al contrario de lo que sucedía en 2018, la compra dejó de ser en 2022 la opción más ventajosa en la totalidad de las ciudades que forman parte de este informe, debido en gran medida, al aumento reciente de los tipos de interés. Cabe destacar el caso de Mérida y Murcia, dos ciudades en las que la renta mensual destinada a la compra permite un ahorro de más del 30% frente a la mensualidad destinada al pago del alquiler de una casa de 90m2.

Con respecto a qué dimensión de casa pueden aspirar las familias españolas según su nivel de ingresos en términos de compra o alquiler, cumplir con el presupuesto del 33% permite a las familias acceder a una casa mayor a través del arrendamiento de la vivienda mientras que tanto en Madrid como en Barcelona, las dos opciones se equiparan en términos de superficie. Por el contrario, en las otras ocho ciudades la compra permite a las familias aspirar a una vivienda de mayor dimensión, pero con una diferencia casi siempre inferior a los 20m2.

Asimismo, la comparación de 2022 con 2018 demuestra cómo la compra ha perdido competitividad frente al alquiler, ya que en este año la ganancia de superficie en una casa comprada superaba los 45m2 en la mayoría de las ciudades.

En términos de evolución con respecto a la tasa de esfuerzo para acceder a una casa de estas mismas dimensiones, en general se percibe un deterioro en el acceso a la vivienda en los últimos cuatro años, aunque aún dentro de los límites recomendados de 33% de tasa de esfuerzo en las ciudades analizadas. Según la OCDE, una familia se encuentra en situación de esfuerzo cuando tiene que destinar el 40% del total de sus ingresos netos mensuales al alquiler o pago de una hipoteca.

En España, según se demuestra en este Informe, las familias de 14 de las 15 ciudades analizadas no han necesitado superar la tasa de esfuerzo recomendada (33%) para ninguno de los dos casos, alquiler o compra. Sólo destaca el caso de Barcelona, donde la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda de 90m2, y exclusivamente en 2022, es superada tanto en la compra como en el alquiler en un 34% y 40% respectivamente. Asimismo, vuelve a destacar Mérida como la ciudad en la que la tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda de 90m2 es de tan sólo el 10% y la del alquiler del 16%.

“Desde Century 21 España consideramos que la accesibilidad a la vivienda es uno de los mayores retos a los que se enfrenta el país en los próximos años. Por ello, creemos que es imperativo estimular una reflexión conjunta con el fin de encontrar las soluciones necesarias, para lo que es crucial la implicación de todos los agentes del sector inmobiliario” comenta Ricardo Sousa, CEO de CENTURY 21 España.

CONCLUSIONES

Todas las capitales analizadas están por debajo de los 40% de tasa de esfuerzo que la OCDE define como límite para que una familia no se encuentre en sobrecoste con respecto a su vivienda

Aunque sigue siendo accesible, en 14 de las 15 capitales, comprar requiere un esfuerzo mucho mayor que antes para todas las familias de las ciudades analizadas

Un TIN al nivel del 8%, reflejando subidas de interés, supondrá un incremento de más de 200 € en la cuota hipotecaria en casi todas las ciudades, superando incluso los 500 € en Barcelona.

La compra sólo supera la tasa de esfuerzo del 33% en Barcelona, pero ya está por encima del 30% en otras tres ciudades, incluida Madrid

En comparación con 2018, comprar con una tasa de esfuerzo del 33% implica reducir superficie en todas las capitales analizadas.

Alquilar con una tasa de esfuerzo del 33% permite hoy aumentar la superficie frente a 2018 en todas las ciudades analizadas con excepción de Mérida y Valencia.

Con la única excepción de Valencia, el esfuerzo por alquilar ha disminuido en todas las capitales, de forma que sigue siendo una opción inaccesible sólo para Barcelona

A excepción de Madrid y Barcelona, en el resto de las capitales se exige destinar menos del 30% de los ingresos netos de la unidad familiar para alquilar una casa de 90m2

Cumplir con el presupuesto del 33% de los ingresos familiares netos ha supuesto reducir la superficie alquilada sólo en Barcelona, cumplir los 90m2 en Madrid y permitir el acceso a viviendas más grandes en el resto de las capitales.

La compra pierde competitividad frente al alquiler debido a que los tipos de interés de la financiación asociada a la compra se han disparado en el último año

Cumpliendo con el presupuesto del 33%, en cinco capitales el alquiler permite acceder a una vivienda más grande, mientras que en Madrid y Barcelona ambas opciones dan acceso a viviendas de idénticas dimensiones. En el resto de las ciudades, la compra da acceso a casas más grandes

A excepción de Barcelona, en el resto de las capitales es posible acceder a la vivienda sin superar la tasa de endeudamiento aconsejada, ya sea en régimen de alquiler o compra. Sin embargo, en tres ciudades, incluida Madrid, el esfuerzo en cualquiera de las opciones está al límite o muy cerca.