Evernest, proptech inmobiliaria, ha elaborado un documento en base a la experiencia de sus consultores inmobiliarios, donde analiza algunos factores que pueden mejorar la tasación de una vivienda antes de ponerla en venta.

Las reparaciones recientes, reformas basadas en funcionalidad, estética y confort, quitar los muebles antiguos o apostar por el home staging, elementos que pueden elevar el precio de venta de una vivienda.

Evernest, la startup inmobiliaria tecnológica, ha elaborado un paper donde analiza qué parámetros debe tener en cuenta un propietario a la hora de valorar de forma correcta una vivienda y algunas claves para elevar el precio de venta y las posibilidades de completar la operación en un menor periodo de tiempo. Los agentes inmobiliarios de Evernest cuentan con todos los datos, propiedades y el acceso al historial de cada inmueble de su plataforma, así como la creación al instante de informes de análisis comparativos del mercado, y heatmaps para conocer el comportamiento del mercado inmobiliario de una de las zonas que trabajan en Madrid.

A la hora de valorar una vivienda, la altura es una de las variables que más peso tiene. Los áticos con terraza son los más valorados, puesto que suelen contar con un espacio abierto privado que proporciona vistas panorámicas y una mayor privacidad, lo que permite ofrecer una experiencia de vida única y aexclusiva. Las viviendas ubicadas en las plantas intermedias suelen tener precios más bajos que las ubicadas en las plantas superiores, por la vista más despejada, mayor luminosidad y una mayor sensación de amplitud. Por otro lado, calles anchas y con poco tráfico son las mejores vías para incrementar el precio de tasación, por la mayor luminosidad, que puede mejorar la calidad de vida de los residentes y reducir los costos de energía eléctrica. Estas calles ofrecen una mayor sensación de tranquilidad y privacidad, lo que puede hacer que la vivienda sea más atractiva para los compradores.

¿Cuáles son las claves para mejorar el precio de venta de un inmueble y completar la venta en un menor periodo de tiempo?

1. A la hora de tomar como referencia el precio/m2 de la zona, calcularlo en base a la superficie total construida, incluyendo los elementos comunes

Para realizar la valoración de una vivienda, hay muchas variables que deben tenerse en cuenta: la superficie de la vivienda, su ubicación, la proximidad a servicios públicos, transporte, centros comerciales, escuelas y otros servicios, así como disponer de zonas comunes. Además, el estado de la propiedad y el mercado inmobiliario de la zona también son factores relevantes, teniendo en cuenta que es necesario calibrar la oferta y la demanda, los precios de venta de propiedades similares en la zona, las tendencias en el mercado, etc.

Para contar con una base sobre la que calcular el precio de tasación, se debe utilizar el precio/m2 de la zona, tomando como referencia la superficie que aparece en la escritura de compraventa, pero en esta muchas veces, sobre todo en la mayoría de las viviendas construidas antes de los años 80, no constan las zonas comunes o solo aparece la superficie útil y no la construida. En la tasación de una vivienda se utiliza la superficie construida comprobada por el tasador para calcular el valor del inmueble, es decir, no se utilizan los metros cuadrados útiles, sino el área total construida incluyendo los elementos comunes. Esta superficie la podemos tomar de las escrituras o, en su defecto, del catastro.
Las características especiales y zonas comunes de la propiedad, como piscinas, garajes, jardines, vistas panorámicas, pueden mejorar el precio de tasación de una vivienda. De igual modo, las vistas hacia el mar o la montaña también pueden elevar el valor de un inmueble con respecto a otro en un mismo edificio.

2. Las reparaciones y renovaciones recientes elevan el valor

El estado de la propiedad es uno de los factores más importantes a la hora de valorar el precio de venta de una vivienda. Los inmuebles en buen estado de mantenimiento, con reparaciones y renovaciones recientes, tienen un valor más alto que las que están en mal estado o necesitan ser renovadas. Además, la edad de la propiedad también es un factor importante en la valoración. Obviamente, las propiedades más nuevas suelen tener un valor más alto que las propiedades más antiguas.

3. Una reforma puede revalorizar el precio por encima del coste de la reforma

Una vivienda se puede revalorizar por encima del coste de la reforma, si ésta sirve para mejorar su estado de conservación, la funcionalidad, estética y confort, así como la superficie útil. En general, los compradores buscan viviendas que estén en buen estado y que no requieran de grandes inversiones en reparaciones. Por lo tanto, una vivienda reformada puede resultar más atractiva para los compradores y tener un mayor valor de venta, sobre todo si se logra mejorar la superficie útil. Por otro lado, también es importante tener en cuenta la ubicación de la vivienda, si está en una zona demandada y con alta cotización, es más probable que su valor se incremente por encima del coste de la reforma. No obstante, es importante tener en cuenta que no todas las reformas tienen el mismo impacto en el valor, dependiendo de las necesidades del mercado y las características de la vivienda y su ubicación. Por ello, es recomendable asesorarse con profesionales del sector inmobiliario para conocer qué reformas pueden ser más rentables en cada caso.

Óscar Larrea, vicepresidente Senior de Evernest España, explica que “a la hora de poner a la venta una vivienda, es importante realizar un análisis completo con ayuda de profesionales para tener en cuenta todas las variables que influyen a la hora de tasar un piso. Muchas veces, la renovación de materiales, la posibilidad de mostrar renders sobre opciones de reforma o acertar con un precio de venta que se ajuste a la situación del mercado pueden ser factores determinantes para lograr una oferta competitiva y acortar el tiempo de venta de una vivienda”.

4. Los materiales que ofrecen durabilidad, resistencia y estética, los mejor valorados

Las calidades de construcción más valoradas son aquellas que ofrecen una alta durabilidad, resistencia, seguridad, confort y estética. Los materiales de construcción de alta calidad y resistencia, como el hormigón armado, la cerámica, el granito, el mármol, entre otros, son los más valorados. Es importante que las viviendas cuenten con un buen aislamiento térmico y acústico para garantizar la confortabilidad y reducir los costes de energía, así como un sistema de ventilación e iluminación natural, que permita una mayor eficiencia energética y un ambiente saludable, elementos que han tomado mayor valor sobre todo después de la pandemia. Por otro lado, se valora la carpintería exterior de calidad, es importante que las ventanas y puertas exteriores sean de alta calidad, con buen aislamiento térmico y acústico, y con acabados resistentes, acabados de calidad y diseño, como los suelos de madera o porcelana, las paredes lisas y pintadas, las molduras decorativas, entre otros. La incorporación de tecnología y domótica en la vivienda, como la climatización inteligente, la iluminación controlada por voz o la seguridad inteligente, puede ser factores que incrementen de forma sustancial el valor del inmueble.

5. Es preferible retirar los muebles de un piso antiguo

En general, es preferible quitar los muebles de un piso antiguo, antes de ponerlo a la venta. Esto se debe a que los compradores suelen querer visualizar cómo sería su propia decoración y estilo en el espacio, lo que puede ser difícil si el piso ya está amueblado. Además, los muebles y decoración antiguos pueden dar una imagen desactualizada y poco atractiva a la vivienda, lo que puede afectar negativamente su valoración y al interés de los compradores.

6. El home staging, clave para mejorar la tasación y acelerar el periodo de compra

El home staging es una técnica de marketing que consiste en preparar una vivienda para lograr una apariencia más atractiva y lo más diáfana posible, para captar la atención de un elevado rango de potenciales compradores. Un servicio para optimizar la valoración de las propiedades y reducir el tiempo de venta de los inmuebles.

Acompañar los anuncios de venta de una vivienda con planos y renders sobre las distintas posibilidades de reforma ayuda a mejorar la tasación, por lo que resulta recomendable, sobre todo cuando la vivienda es antigua y requiere de una reforma integral, incluir renders con el estado futuro de la vivienda y decoración.

7. El momento del año no influye a la hora de vender en mejores condiciones un inmueble
   Existe la falsa creencia de que el periodo más activo de venta de inmuebles se produce entre marzo y junio, pero lo cierto es que se venden propiedades durante todo el año. El mes de mayor facturación en el sector inmobiliario suele ser julio, probablemente porque se terminan de concretar operaciones antes de las vacaciones, pero no existen estudios concretos que concreten las mejores épocas para vender inmuebles en menor plazo de tiempo y con mejores valoraciones. En líneas generales, hay que analizar la situación del mercado inmobiliario de la zona en cada momento, así como la ubicación de la vivienda, probablemente no será lo mismo poner a la venta una vivienda en una zona de costa o en el centro de una gran ciudad y en un municipio pequeño.