El Colegio de Registradores, a través de su Centro de Procesos Estadísticos, con el asesoramiento técnico habitual del equipo investigador de la Universidad de Zaragoza, presenta los resultados de su Estadística Registral Inmobiliaria relativos al último trimestre del año 2009.

NÚMERO DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDA INSCRITAS

El número de compraventas de vivienda registradas durante el cuarto trimestre del año ha sido de 101.401, reduciéndose en 9.308 con respecto al trimestre anterior, lo que supone un descenso del 8,41% en términos de comparación intertrimestral.

La comparación directa de resultados trimestrales (cuarto trimestre 2009 frente al mismo de 2008) presenta un descenso del 10,48%.

En el año 2009 las compraventas de vivienda registradas han sido 423.114, 138.306 menos que en el año 2008, lo que supone un descenso del -24,64%. En este periodo las compraventas inscritas de vivienda usada han mantenido un mayor grado de ajuste (-27,83%) que las de vivienda nueva (-21,78%), hecho explicable por ser las compraventas de vivienda nueva inscritas, en muchos casos, el reflejo de decisiones de compra tomadas en un mejor momento del ciclo inmobiliario, unos años atrás.
Las comunidades autónomas con mayores reducciones anuales para el total general han sido Castilla-La Mancha (-38,18%), Baleares ( 32,56%), Asturias (-28,65%), Comunidad Valenciana (-27,60%), Murcia ( 27,34%), Canarias (-27,17%) y las que menores descensos han experimentado son: La Rioja (-10,11%), Cantabria (-11,99%), Aragón (-17,05%) y País Vasco (-19,16%).

DISTRIBUCIÓN DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDA

De las 101.401 compraventas de vivienda inscritas durante el cuarto trimestre, 52.515 (51,79%) han sido de vivienda nueva, continuando su aproximación a las compraventas de vivienda usada, que han sido 48.886 (48,21%) durante el cuarto trimestre. El 46,56% del total de compraventas han sido viviendas nuevas libres y el 5,23% viviendas nuevas protegidas. Las compraventas de vivienda nueva protegida registradas durante el último trimestre han sido 5.032, que representan el 10,10% del total de compraventas de vivienda nueva. Durante 2009 se registraron 24.424 compraventas de vivienda nueva protegida, alcanzando el 10,61% del total de compraventas de vivienda nueva.
Durante el cuarto trimestre el descenso del número de compraventas de vivienda calculado con resultados interanuales (ausencia de factores estacionales) ha sido del -2,73%, confirmando una tendencia a la moderación de los descensos (-4,43% tercer trimestre, -10,21% en el segundo).

IMPORTE MEDIO DE CRÉDITO HIPOTECARIO SOBRE VIVIENDA

El endeudamiento medio por razón de préstamos hipotecarios por vivienda del último trimestre ha sido de 121.228 €, habiendo alcanzado durante los últimos doce meses una media de 121.525 €. Los Bancos han seguido siendo la agrupación de entidad financiera con mayor importe medio concedido (133.732 €), seguidos de las Cajas de Ahorros (116.195 €) y Otras entidades financieras (106.706 €). Por octavo trimestre consecutivo el endeudamiento hipotecario por vivienda ha descendido, en esta ocasión un 2,88% en términos anualizados, moderándose con respecto a trimestres anteriores (-4,56% el pasado trimestre). Durante los últimos doce meses el descenso ha sido del -14,61%, generalizándose en todas las agrupaciones de entidades financieras (Bancos -14,72%, Cajas de Ahorros -14,99% y Otras entidades financieras -13,92%).

TIPOS DE INTERÉS CONTRATADOS EN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA
Los tipos de interés variables siguen manteniendo un predominio absoluto en la contratación de los nuevos créditos hipotecarios, recurriéndose a ellos en el 97,47% de los contratos durante el último trimestre. Los tipos de interés fijos, dentro de su bajo peso relativo (2,53%), están presentando durante los últimos trimestres una ligera tendencia a la mayor contratación. En cuanto a los índices de referencia utilizados en los contratos hipotecarios a tipo de interés variable, se mantiene el predominio del EURIBOR (89,99% del total de contratos de crédito hipotecario), a una significativa distancia del IRPH (5,11%) y Otros índices de referencia (2,37%). En el último año los contratos a tipo de interés fijo han incrementado su peso relativo en 0,94 puntos porcentuales, así como la contratación a tipo variable con índice de referencia EURIBOR (0,66 pp), reduciéndose la contratación a IRPH ( 1,35 pp) y Otros índices de referencia (-0,25 pp).

DURACION DE LOS NUEVOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA

Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios sobre vivienda han frenado su tendencia descendente, repuntando durante el cuarto trimestre los 24 años y 8 meses, frente a los 24 años y 2 meses del trimestre anterior. Durante el último año el plazo medio de contratación ha sido de 24 años y 4 meses. Las tasas de variación trimestrales con resultados medios interanuales muestran una reducción del -1,02%, moderándose con respecto a los descensos de trimestres anteriores. Todas las agrupaciones de entidades financieras han suavizado sus descensos en los plazos de amortización: 0,69% Bancos, 0,99% Cajas de Ahorros y -1,86% Otras entidades financieras. Durante los últimos doce meses se acumula un descenso del 9,03%.

DISTRIBUCIÓN DEL VOLUMEN DE NUEVO CRÉDITO HIPOTECARIO POR TIPO DE ENTIDAD FINANCIERA CONCESIONARIA

Las Cajas de Ahorros mantienen el liderazgo en la concesión de nuevo crédito hipotecario con una cuota de mercado del 49,67% del volumen concedido durante el cuarto trimestre. El diferencial con respecto a la cuota de mercado de los Bancos (40,21%) ha sido de 9,46 puntos porcentuales, incrementándose con respecto al pasado trimestre (5,05 pp). Otras entidades financieras mantienen una posición relativamente estable, con una cuota de mercado próxima al 10%. Durante el último año los Bancos han recuperado una cuota de mercado de 2,10 puntos porcentuales y Otras entidades financieras 0,15 pp, correspondiendo a la pérdida de Cajas de Ahorros (-2,25 pp).

CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL

La cuota hipotecaria mensual media se ha reducido con respecto al pasado trimestre, alcanzando los 625,08 € (637,22 € el pasado trimestre), dando continuidad a los descensos de los últimos trimestres como consecuencia de la reducción del precio de la vivienda y, en consecuencia, la reducción del endeudamiento hipotecario por vivienda, así como el descenso de los tipos de interés, incorporándose también durante el último trimestre el alargamiento de los plazos de contratación. En consecuencia, el porcentaje de la cuota hipotecaria mensual media con respecto al coste salarial ha mantenido también la tendencia descendente, alcanzando el 34,08% frente al 35,16% del pasado trimestre, mejorando la accesibilidad 1,08 puntos porcentuales en términos de comparación directa entre trimestres. Durante los últimos doce meses la cuota hipotecaria mensual media acumula un descenso del -19,09% y su porcentaje con respecto al coste salarial una reducción de -11,06 puntos porcentuales, mejorando significativamente las condiciones de acceso a la compra de vivienda.

Madrid. La consultora global de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield (C&W) acaba de publicar su informe sobre el mercado de retail (comercial) en España. Dicho informe analiza de manera pormenorizada todos los sectores (locales a pie de calle así como centros y parques comerciales), y desde todos los puntos de vista (consumo, rentas, demanda e inversión).

Para entender el sector hay que ser conscientes del entorno en el que nos encontramos con unos indicadores macroeconómicos que siguen mostrando debilidad, si bien la mayor parte de ellos tienden a estabilizarse dejando atrás la peor parte de la crisis. A pesar de que la recuperación de la economía española será más lenta que la de la mayor parte de los países de nuestro entorno hay ya algunos datos positivos, como el  publicado recientemente por el INE respecto al consumo de los hogares. Según el INE, el consumo creció un 0,3% en el cuarto trimestre de 2009 respecto al trimestre anterior, algo que no sucedía desde hacía dos años.

Oferta en Centros y Parques Comerciales

Cabe destacar la caída significativa de promociones en 2009. El pasado año sólo se construyeron unos 333.000 m2 de nueva superficie comercial, (206.000  de centros comerciales y 127.000 parques). La caída respecto a 2008 ha sido similar en ambas categorías, estableciéndose alrededor del 70%. Además, existe incertidumbre en cuanto a la apertura de algunos proyectos ya en construcción. De algunos otros, cuyas obras no han comenzado, sigue sin conocerse fecha de inicio.

Hay varios factores que mantienen al sector en una situación de baja actividad: depreciación del valor del suelo, dificultades para acceder a la financiación, bajada del consumo, reajuste a la baja de rentas y operadores mucho más selectivos a la hora de plantearse nuevas aperturas.

Asimismo, asistimos a la polarización del mercado, con centros que superarán, no sin dificultades algunos de ellos, el presente ciclo, mientras que otros puede que no lo logren. En un mercado fuertemente competitivo, los nuevos centros deberán apostar por la singularidad y la innovación.

Evolución de Ventas

El análisis de ventas que realiza Cushman & Wakefield tomando una serie de centros comerciales prime revela que las ventas siguieron cayendo en 2009 hasta el mes de septiembre, último mes para que se disponen datos definitivos. Comparando los 9 primeros meses de 2009 con el mismo periodo de 2008, las ventas en los centros analizados cayeron un 9% aprox. El porcentaje llega al 16,77% si se compara con el mismo periodo de 2007. No obstante, a falta de los datos definitivos del último trimestre de 2009, la tendencia apunta a una mejora de las ventas en la segunda mitad del año pasado, lo que iría en línea con el último dato de consumo publicado por el INE.

Demanda en Centros y Parques Comerciales

Si bien un elevado número de operadores ha frenado sus procesos de expansión en España, la mayor parte de ellos desea estar presente en los mejores centros comerciales Por ello, la demanda continúa fuerte en este grupo de centros y ha permitido que la renta en centros comerciales prime se mantenga estable, en torno a los 42 €/m2/mes. No ocurre lo mismo en los centros secundarios y/o de nueva apertura, en los que la demanda es menor y por lo tanto la presión a la baja de las rentas es mayor. Cada centro aborda la casi generalizada petición de rebaja de rentas por parte de los ocupantes de modo distinto. En cuanto a las rentas en los tres o cuatro parques comerciales superprime que existen en España, éstas se inclinaron a la baja en los últimos meses de 2009, situándose actualmente alrededor de los 18 €/m2/mes frente a los 20 €/m2/mes en que se situaban a principios de 2009. Tanto en centros como en parques, las mayores concesiones, bonificaciones, etc… suelen ser obtenidas por rótulos concretos, considerados clave.

Locales Comerciales en Calle

Los locales comerciales en calle están sufriendo la bajada del consumo de forma claramente visible, obligando a que un buen número de ellos, especialmente en calles secundarias, hayan tenido que echar el cierre. La demanda existente sigue enfocada en ubicación prime. Al mismo tiempo, la renta prime se ha mantenido en los mismos niveles de hace un año, pues la oferta sigue siendo muy escasa en las mejores calles comerciales. Los operadores se han enfocado en rediseñar su estrategia y reducir costes, más que en buscar nuevas ubicaciones. No obstante, en los últimos meses de 2009 comenzó a notarse mayor actividad, tal vez por la inminente llegada de la campaña navideña. Habrá que ver la evolución en los primeros meses de 2010 para comprobar si fue algo puntual o es una tendencia que se va consolidando poco a poco.

Mercado de Inversión

El mercado de inversión en centros y parques comerciales registró un bajo volumen de actividad en 2009. El volumen total invertido fue de 501 millones de euros ( 4 operaciones, 2 de ellas intermediadas por C&W: Nervión Plaza y Ribera del Xúquer) , un 27% menos que en 2008 y un 64% menos que en 2007. Pocos inversores han estado preparados para asumir el riesgo y comprar producto secundario, mientras que el inversor oportunista no ha sido capaz de adquirir debido al precio y/o a la falta de financiación. A pesar de la crisis económica, hay pocas oportunidades reales de invertir en producto prime, mayoritariamente en manos de fondos internacionales sin necesidad de vender.

Pensamos que 2010 será un año más activo si mejoran las condiciones de financiación, ya que puede que aumente la oferta de producto secundario de calidad y el interés de los fondos internacionales familiarizados con el mercado español. Por otro lado, esperamos que vendedores y compradores acerquen algo más sus posturas y encuentren un precio medio razonable para ambas partes.

La inversión en locales comerciales en calle se limita igualmente a producto prime, salvo si el local cuenta con unas condiciones muy concretas en relación a situación, inquilino, contratos atractivos de obligado cumplimiento y rentas de mercado, en cuyo caso sí se estudian oportunidades en zonas secundarias. En 2009 los bancos acapararon gran parte del protagonismo, vendiendo gran parte de sus oficinas bancarias a través de sale&leaseback. La demanda proviene sobre todo de inversores privados o family office, capaces de cerrar operaciones rápidamente si encuentran el producto adecuado. España ha sido uno de los países europeos cuyas rentabilidades han realizado mayores reajustes. Tras la subida de los últimos años, pensamos que la rentabilidad triple neta se mantendrá estable en los próximos meses, tanto para centros prime en torno al 6,5%, como en parques comerciales prime, en torno al 7% en este momento. Para locales prime pueden bajar ligerísimamente, desde el 5,35% actual al 5,25% .