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El síndrome de la rana hervida y la crisis inmobiliaria española

Madrid. Seguro que ya lo conoce y que lo habrá  visto aplicado a diferentes contextos pues la historia en la que se apoya es muy popular aunque la referencia a su autor no sea muy precisa y en muchas ocasiones no se indique; pero por si no fuese así, se la voy a explicar. Nosotros adoptaremos la versión que nos dice que el autor original de la observación es Jack Welch.

En la Wikipedia leemos que: “en medicina, un síndrome (del griego syndromé, concurso) es un cuadro clínico o conjunto sintomático que presenta alguna enfermedad con cierto significado y que por sus características posee cierta identidad; es decir, un grupo significativo de síntomas y signos (datos semiológicos), que concurren en tiempo y forma, y con variadas causas o etiologías. Como ejemplo: insuficiencia cardíaca, sindrome nefrótico e insuficiencia renal crónica, entre otras. Más simplemente puede decirse que un síndrome es el conjunto de síntomas que caracterizan a una enfermedad.

Con la expresión rana hervida (o sapo cocido) se hace referencia al experimento por el cual si introducimos una rana en un recipiente de agua hirviendo, ésta saltará inmediatamente huyendo del peligro pues su instinto la aleja de una situación horrible para ella, pero si ponemos la rana en agua a su temperatura corporal  la rana permanece tranquila chapoteando y explorando el recipiente… (y si puede saltará del mismo pero por otras causas distintas a la temperatura del agua.) Pero si permanece en el recipiente y vamos elevando la temperatura del agua muy lentamente, la rana no percibirá el aumento de temperatura hasta que sea muy tarde para ella y podría morir hervida sin que hubiese intentado salir de la situación que la estaba matando lentamente.

Pero esta historia podría tener otra versión, por ejemplo: coloquemos al sapo en el mismo recipiente y con el agua a su misma temperatura corporal como en el caso anterior. Pero esta vez vayamos bajando la temperatura de agua paulatinamente. ¿Qué ocurrirá? Pues al principio lo mismo que en el planteamiento anterior, el sapo  no irá notando la diferencias de temperaturas… hasta que sea demasiado tarde y  –esta vez- se congele por falta de actividad.

La clave es pues que una inobservancia adecuada del medio ambiente (de la rana, de una persona o de una empresa) ya sea porque los cambios son muy sutiles ya sea porque no se observan los cambios o porque no se reacciona frente a ellos en el momento adecuado o se reacciona tarde y mal, hacen que las consecuencias sean fatales para los sujetos que padecen ese síndrome. Es decir con esa imagen de lo que se trata es de señalar que en muchos casos las personas y las empresas se dejan  morir sin hacer nada sustantivo, sin luchar eficazmente, sin intentar decididamente cambiar una situación.

La actual parálisis promotora inmobiliaria española, a pesar de sus causas bien definidas y con razones poderosas que la explican, puede ser también un caso de “sapo congelado”. No haciendo, no cambiando, no haciendo caso de los expertos, no buscando otras áreas de negocio, no innovando, no internacionalizándose, etc.,  junto con  el resto de síntomas que afectan a la promoción inmobiliaria, puede llevar a que el enfriamiento de su actividad… la congele y la mate.

Así pues permanezca atento a los cambios, especialmente si estos son pequeños pues pueden llegar a ser los más letales.

 

  

 

El Ivima inicia la construcción de 194 pisos del Plan Joven en Carabanchel

Madrid. La Comunidad de Madrid ha iniciado la construcción de una promoción de 194 viviendas del Plan Joven de alquiler con opción a compra promovidas por el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), la promotora pública regional, en el PAU de Carabanchel (Madrid), un popular barrio donde el IVIMA ya gestiona un total de más de 7.000 pisos.

El viceconsejero de Vivienda y Suelo, Juan Blasco, presidió el acto de colocación de la primera piedra de esta promoción, acompañado por el director gerente del IVIMA, José Antonio Martínez Páramo. Blasco resaltó el “compromiso y buen hacer de la Comunidad de Madrid, a través del IVIMA, para satisfacer las necesidades de vivienda asequible de los madrileños, y muy especialmente de los jóvenes”.

Los jóvenes son los destinatarios de las viviendas protegidas del Plan Joven, una iniciativa pionera de alquiler con compra diferida de vivienda puesta en marcha por el Gobierno madrileño. “La Comunidad facilita que el acceso a la vivienda se acomode al ciclo vital y a las posibilidades financieras del joven, permitiendo llegar a la compra a los siete años del alquiler y descontándose el 50% de las rentas pagadas, sin necesidad de soportar una carga hipotecaria los primeros años”, explicó.

El viceconsejero destacó que por estas viviendas los adjudicatarios pagarán entre 400 y 475 euros, garaje y trastero incluidos. Estos pisos son de 1 y 2 dormitorios (90 pisos de 1 dormitorio y 104 de 2), con una superficie de hasta 70 metros cuadrados. Los adjudicatarios, de hasta 35 años, estarán inscritos en la Lista Única de Solicitantes y tendrán unos ingresos anuales inferiores a 5,5 veces el antiguo salario mínimo (índice IPREM, unos 38.500 euros al año). 

A los siete años podrán comprar la vivienda por un importe de entre 119.500 y 143.000 euros, según la superficie, y una vez descontado el 50% de las rentas pagadas. Blasco recordó que el Gobierno regional dispone ya de suelo para la construcción de 90.000 viviendas del Plan Joven, que llega a 82 municipios de toda la región donde vive el 95% de los jóvenes que pueden disfrutarlo.

El nuevo Plan de Vivienda regional, aprobado en 2009, permite que los adjudicatarios ejerzan la opción a compra al quinto, sexto o séptimo año por madrileños de cualquier edad, descontándose también la mitad de las rentas pagadas.

Blasco, además, hizo hincapié en la arquitectura y la sostenibilidad medioambiental de las viviendas que hoy arrancan. “Serán viviendas de gran calidad constructiva, con criterios de eficiencia energética y sostenibilidad sencillos, adecuando las viviendas con medidas bioclimáticas básicas como su orientación, su ventilación y sus cerramientos, además de otros conceptos como la gestión del agua o la centralización de la producción energética”, señaló.

Drago y Cerberus compran 97 sucursales de Caja Madrid por 100 millones

Madrid. Caja Madrid sigue vendiendo activos para obtener liquidez. En esta ocasión, han sido los fondos Drago y Cerberus los que han adquirido un lote de 97 sucursales de la entidad presida por Rodrigo Rato, a cambio de un desembolso de 100 millones de euros, 30 aportados de fondos propios y los 70 restantes financiados por el Santander, La Caixa y el banco Naxitis, según han comunicado las entidades compradores. Caja Madrid continuará como arrendataria durante un periodo de 25 años.

La valoración de los inmuebles ha corrido a cargo de la mediadora Cushman & Wakefield, mientras los bufetes de abogados Gómez Acebo y Pombo y Ashurst han asesorado al consorcio de los fondos, y la firma Linklaters a los bancos que han costeado la operación.

La venta de estos activos continúa con el proceso de desinversión en busca de liquidez, que tuvo el pasado mes de mayo otro hito, cuando Caja Madrid ha alcanzado un acuerdo de “sale and leaseback” (venta y posterior arrendamiento) de su sede informática en Las Rozas (Madrid) con el fondo alemán SEB ImmoPortfolio Target Return Fund, de la gestora SEB Asset Management. El acuerdo supondrá para Caja Madrid unos ingresos de 108 millones de euros, con unas plusvalías totales de 48 millones de euros, y un compromiso de arrendamiento durante 30 años.

Caja Madrid destinará los ingresos a reforzar sus ratios de capital y mejorar su solvencia, en línea con la estrategia seguida durante el primer trimestre de año, en el que se ejecutó la venta y posterior arrendamiento de 83 sucursales con unas plusvalías totales obtenidas de 55,2 millones de euros.

El edificio, que alberga la sede informática de Caja Madrid, se encuentra en la localidad madrileña de Las Rozas, es Premio Nacional de Arquitectura y ocupa una superficie de 43.700 m2 con 537 plazas de parking. El inmueble forma parte de un parque empresarial constituido a mediados de los años noventa, que cuenta con excelentes accesos y comunicaciones en el eje noroeste de la Comunidad de Madrid.

 

Google Ventures invierte en el alquiler vacacional a través de Homeaway

Madrid. Google Ventures, la empresa de capital riesgo del buscador de Internet sigue diversificando. Ahora ha decidido entrar en el negocio del alquiler de casas vacacionales, a través de la adquisición de acciones de los accionistas Homeaway, líder mundial del arrendamiento vacacional.

Cuenta con casi 230.000 inmuebles distribuidos por todo el mundo, de los que más de 17.000 se localizan en España. En 2009, el volumen de negocio de Homeaway aumentó un 45%, hasta los 120 millones de dólares.

Con la entrada de la filial de Google en esta compañía se busca un mayor desarrollo tecnológico, incluida la optimización de sitios web y simplificar el proceso de reserva, así como explorar las oportunidades de expansión en Asia y Australia.

En esta línea va lo comentado por Brian Sharlpes, CEO de HomaAway. “Nos encontramos ahora en una etapa donde queremos concentrar nuestros recursos en la optimización para el uso de nuestras páginas web y el establecimiento de nuevos estándares en la industria de alquiler vacaciones”, comentó tras alcanzar el acuerdo.

El mes pasado, Google Ventures, creada en marzo de 2009, realizó su primera inversión el campo de la biotecnología, en la empresa estadounidensee Adimab, siguiendo las anteriores diversificaciones llevadas a cabo en campos como el software, el consumo por Internet o la asistencia sanitaria.

 

INBISA Construcción urbaniza el Parque de la Benedicta en Portugalete conjuntamente con ZUT

Portugalete. INBISA Construcción (UTE Benedicta) inicia la urbanización del Parque de la Benedicta, en Portugalete, un proyecto cuya primera fase se valora en 1,7 millones de €.

Este parque se ubica en las laderas de Azeta, en Portugalete, abandonadas desde hace años. Gracias a su urbanización, pasarán a formar un gran parque en esta falda de la Villa, un viejo deseo de los ciudadanos de la localidad.

Hoy se lleva a cabo la colocación de la primera piedra en un acto presidido por el Alcalde de Portugalete, Mikel Torres. El plazo de ejecución de la obra es de 4,5 meses y desarrollará 11.782 m2. La primera fase se ha puesto en marcha para recuperar la gran brecha que separa Portugalete en dos.

Los muros talud se emplean como contención en terrenos de taludes de elevada pendiente. En este caso, el talud se regenera con la construcción de un muro verde, elemento que tiene peculiaridades en su ejecución, ya que consigue generar plataformas de uso para viales con un sistema ecológico pero que requiere mucha dedicación en la ejecución.

La construcción de dicho muro verde permite ubicar una escalera y un vial que unen la parte inferior del parque junto a las vías, con la calle Sotera de la Mier.

También se construirá un paso por encima de las vías del ferrocarril que unirá el parque con el paseo junto a la ría. Esta pasarela servirá de igual modo de plataforma para el futuro bidegorri (carril para bicicletas). La obra se completa con una zona de juegos y mobiliario urbano: bancos, farolas, etc.
 

 

Aguirre le recomienda a Gallardón que venda ‘el patrimonio inmobiliario verdaderamente inmenso’

Madrid. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, en una entrevista concedida a Radio Nacional de España (RNE), recomienda al alcalde de Madrid, Alberto Ruíz Gallardón,  que proceda a vender el “patrimonio verdaderamente inmenso” que tiene para acabar con los más de 7.000 millones de euros que adeuda el Ayuntamiento de Madrid.

Con cierta sorna, durante una entrevista en Radio Nacional de España (RNE), le recomendó al primer edil que hiciera “un gran plan de desamortización”, como el famoso de 1836 llevado a cabo por Juan Mendizábal, para “sacar a pública subasta y vender”.

“No veo porqué las concejalías tienen que estar situadas en los sitios más caros de Madrid”, expuso, para seguidamente indicar que le constaba, por su etapa en el Consistorio madrileño, que “el patrimonio del Ayuntamiento de Madrid es inmenso”.

“Ya se lo dije a Juan Bravo [concejal madrileño de Hacienda]. Le recomiendo que se convierta en Juan Mendizábal [responsable de la desamortización de 1836]. No se lo dije a Gallardón pero se lo digo ahora también y no veo por qué puede recibir estas cuestiones mal”, añadió.

 “Estoy segura de que se puede reagrupar la Administración municipal. Todas las empresas lo han hecho”, añadió. Aguirre también se mostró partidaria de reducir los espacios que el Ayuntamiento dedicó a oficinas “en tiempos de bonanza porque hay que pagar a los proveedores, porque sino las empresas quiebran y la gente se queda en el paro”.

 

Vapores Suardíaz Mediterráneo alquila una nave de 2.031 m2 en el Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona

Barcelona. Parc Logístic de la Zona Franca (PLZF) ha firmado un acuerdo con Vapores Suardíaz Mediterráneo para el alquiler de una nave de 2.031 metros cuadrados de superficie en el parque logístico. El contrato tiene una duración de tres años.

Se trata de un módulo totalmente diáfano con seis puertas de atraque para camiones, con muelles de carga de 1,10 metros de altura y rampa niveladora. Asimismo, cuenta con un amplio patio de maniobra de 18 metros.

Vapores Suardíaz Mediterráneo es una empresa perteneciente al Grupo Suardíaz, establecido desde 1944. El Grupo abarca diferentes actividades, como transporte de carga, consignación, agentes comerciales, gestión aduanera, almacenaje y distribución y logística integral.

Participado por abertis logística y el Consorci de la Zona Franca, el Parc Logístic cuenta con un área de naves logísticas en régimen de alquiler y un centro de negocios con edificios de oficinas y servicios (restaurantes, entidades bancarias, etc.).

Con una superficie total de 41 hectáreas en la Zona Franca de Barcelona, tiene en su entorno inmediato la Fira y el Puerto de Barcelona, el área económica de L’Hospitalet, la estación de tren de mercancías de Can Tunis, las rondas de Barcelona y un rápido acceso al aeropuerto de El Prat.

La Sociedad Pública de Alquiler incorpora 4.700 viviendas de la CAM con rentas de 200 euros

Madrid. La Sociedad Pública de Alquiler incluirá en su oferta de viviendas un parque de 4.700 inmuebles de Caja Mediterráneo distribuidos por todo el país con rentas desde 200 euros mensuales. Las viviendas se ofrecerán en la modalidad de alquiler con opción a compra, un nuevo servicio de la SPA con el que se adapta a las necesidades de aquellos ciudadanos que para acceder a un hogar optan por el arrendarlo primero para estudiar con detenimiento si terminan adquiriéndolo.

Esta colaboración nace del convenio alcanzado por la SPA y Mediterranean, la filial inmobiliaria de Caja Mediterráneo, según el que el organismo dependiente del Ministerio de Fomento comercializará los activos inmobiliarios que Mediterranean saque al mercado del alquiler. La secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, y el director general de Caja Mediterráneo, Roberto López, han presidido la firma de este convenio sellado por la presidenta de la SPA, Nieves Huertas y el director general de Mediterranean, Charles de Ros Wallace.

Según el balance hecho por la secretaria de Estado, son ya 7.900 las viviendas de entidades financieras que la SPA ha incorporado a su oferta de inmuebles a través de la línea de colaboración que mantiene con bancos y cajas. Hasta la fecha ha suscrito acuerdos con La Caixa, Bancaja y la división inmobiliaria del Santander, Altamira Real State; y mantiene conversaciones con otras entidades para sellar nuevos convenios.

Beatriz Corredor ha señalado que la labor de la SPA con propietarios particulares, promotores, entidades financieras, organismos públicos y universidades “contribuye a incrementar el parque de viviendas en alquiler, favorece la implantación de rentas competitivas y coloca a la SPA como el mayor operador público con conocimiento directo sobre las rentas de arrendamiento reales”.

En virtud del acuerdo alcanzado con Caja Mediterráneo, la SPA incorporará en la página Spalquiler y en portales inmobiliarios colaboradores un parque inicial de 4.700 viviendas, a los que se irán sumando nuevos activos aportados por Mediterranean.

Los inmuebles estarán disponibles para todos los ciudadanos interesados en el programa de alquiler de la SPA, incluidos los colectivos a los que presta especial atención, como la comunidad universitaria. Todos ellos cumplen con los requisitos de calidad, confort, ubicación y renta ajustada a los precios del mercado que exige la Sociedad.

El contrato de arrendamiento de estas viviendas tendrá un plazo inicial de siete años, si bien el inquilino podrá resolverlo en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación. Una vez transcurrido año y medio desde la firma del contrato de alquiler, el arrendatario podrá ejercitar la opción de compra (ya sin la gestión de la SPA) por un precio medio de 105.000 euros, cuantía de la que se descontarán las cantidades entregadas en concepto de renta de alquiler en diversos porcentajes.

Desde su creación, la SPA ha cerrado 15.500 contratos de alquiler, lo que ha supuesto que más de 38.000 ciudadanos hayan accedido a un hogar de calidad, asequible y con garantías. Además, son ya 18.000 los arrendadores particulares que le han confiado su vivienda para que la ponga en alquiler y más de 31.000 los inquilinos que se han interesado por alguna de las viviendas que ofrece. En este tiempo, la SPA ha evaluado más de 45.000 viviendas.

A juicio de Corredor, todo ello es fruto de la “compleja gestión realizada por la SPA, que va mucho más allá de la actividad de mera aportación de modelos de contratos, visitas virtuales a las viviendas o servicios de asesoramiento generalistas que puedan realizar otros organismos”.

Así, a diferencia de estos otros, en lo que se refiere a los servicios ofrecidos a particulares, la SPA se implica y realiza una gestión directa e integral. Esto significa, entre otras tareas, que estudia la documentación aportada por los propietarios, evalúa directamente las viviendas aportadas y fija su renta, firma contratos de gestión con los propietarios y de arrendamiento con los inquilinos, acompaña a los arrendatarios en las resoluciones de contratos y aporta expediente de estado de entrega de las viviendas, gestiona labores de acondicionamiento y obras para su nueva comercialización, se encarga del cobro a los inquilinos y paga directamente a los propietarios, a los que garantiza la percepción de la renta.

Rehabilitar es más sostenible, crea más empleo y evita nuevas recalificaciones

Vitoria. Rehabilitar sale a cuenta. Al menos así lo piensa el Gobierno Vasco. Su viceconsejera de Vivienda, Mari Paz Larrumbide, ha manifestado en Bruselas, durante el seminario anual del PES-Group en el Parlamento Regional de la capital belga, que la rehabilitación “resulta primordial, ya que es más sostenible rehabilitar que construir, moviliza más mano de obra, se evita la degradación urbana, se ayuda a la integración social y a la regeneración económica y, además, evita consumir nuevos suelos”.

Durante su exposición, la número dos del departamento vasco de Vivienda aseguró que se está ultimando el Plan Estratégico de Rehabilitación de Edificios y Regeneración Urbana, de cara a la puesta en marcha de programas de mejora de eficiencia energética y accesibilidad. Un plan que contempla ayudas a particulares y comunidades de propietarios, y que en el caso de que superen los 1.500 euros por vivienda serán inscritas registralmente para que sean devueltos si el piso se vende antes de cinco años.

El Plan Estratégico también establece acciones para mejorar la eficiencia energética, tras el análisis realizado en 144 edificios en diferentes zonas del País Vasco. Así, se contemplan diversas intervenciones para sustituir los actuales aparatos de calefacción y agua caliente (radiadores y calderas) por otros de mayor rendimiento.

En otro orden de cosas, la viceconsejero señaló como otra medida innovadora de su departamento el nuevo ‘Programa de Intermediación’ de impulso al alquiler, de forma que el Gobierno actuará como mediador entre inquilino y propietario, así como los alojamientos doctacionales, de reducidas dimensiones, con instalaciones y servicios comunes, destinados a jóvenes por un máximo de cinco años.

 

Situaciones inmobiliarias repetidas ¿Haremos caso esta vez a los expertos?

Madrid. La acumulación, en menos de una semana, de varios informes sobre la evolución próxima de la situación del mercado inmobiliario ha hecho que se disponga en estos días de una buena cantidad de información sobre su evolución próxima. Y esto ha hecho que además de ponerme a leer con atención su contenido haya reparado en una coincidencia asombrosa entre dos situaciones muy diferentes.

¿Qué hubiésemos hecho si en un momento, pongamos por caso  el otoño de 2004, hubiésemos podido conocer, acceder, leer, reflexionar, etc., los avisos de aquellos que en esos momentos fueron tildados de pesimistas, alarmistas, agoreros, y que anunciaban que la “fiesta inmobiliaria” no iba a durar siempre, que los precios de los inmuebles se habían disparado y que el sector necesitaba serenidad, innovación, diversificación e internacionalización?

Pues, seguramente, nada distinto a lo que hicimos y que nos ha conducido al peor momento inmobiliario de nuestra historia. Pero quiero resaltar que hicimos lo que hicimos a pesar de que ya había información suficiente para empezar a tomar medidas diferentes. (Y que algunos sin duda tomaron, recuérdese por ejemplo los casos de las “ventas milagrosas” de grandes inmobiliarias en los meses inmediatamente anteriores al estallido de la crisis.)

Lo repetimos, había información suficiente para tomar medidas extraordinarias frente al cambio brusco que se iba a producir en los años próximos. “Los perros sí ladraron” avisándonos del próximo tsunami inmobiliario que se preparaba pero, salvo excepciones, pocos les hicieron caso. Y, a los pocos años, las consecuencias para los “sordos o indiferentes” no pudieron ser más crueles.

Ahora, en una situación absolutamente contraria, tras tres años de feroz crisis, empezando el cuarto y con perspectiva de seguir padeciéndola un tiempo no pequeño, también se da el caso de que algunos expertos nos avisan de lo que ocurrirá probablemente en los próximos años. Véase por ejemplo el Informe RRAcuña,  el informe del Gobernador del Banco de España de hace unos días o las declaraciones de ayer mismo de Rodrigo Rato. Sus perspectivas y visiones no son precisamente esperanzadoras, pero son las que son, entonces… ¿Haremos caso esta vez a los expertos? ¿Ajustaremos nuestra conducta a la situación próxima que nos dibujan? ¿Cambiaremos nuestra estrategia, nuestras decisiones y nuestros negocios teniendo en cuenta el futuro inmediato que se nos anuncia?

Pues me temo que pase lo mismo que la última vez, unos pocos lo harán y el resto seguirá esperando que algo cambie para actuar entonces –cuando las cosas estén más claras- con más fortuna, sordos o indiferentes a estos ladridos de aviso que nos sueltan algunos expertos, cociéndose o enfriándose pausadamente como el sapo hervido (o rana) de Jack Welch, antiguo y respetado presidente de General Electric, que murió cocido -el sapo- por no percibir los cambios que se producían en su entorno.

Deberíamos leer a estos expertos, consultarlos en su caso y cambiar nuestra conducta a la excelente luz que nos aportan en sus informes. Esta segunda vez ya estamos avisados.