Barcelona. Los comerciantes rechazaron la compra de locales para establecer sus negocios y optaron masivamente por el alquiler, según el Informe de Mercado de locales comerciales en Barcelona de Forcadell, relativo al primer semestre de 2010. Así, el 94% de los demandantes solicitaron locales comerciales en alquiler, frente al escaso 6% que se decantó por la compra, porcentaje que se reprodujo en las transacciones.

Aunque tradicionalmente el arrendamiento siempre ha atraído a un mayor volumen de comerciantes que la venta, la distancia nunca había sido tan grande. Las causas principales son la menor capacidad financiera de las empresas, la incertidumbre respecto a la evolución del consumo y de la economía, que los inmuebles han dejado de ser considerados un valor seguro que se revaloriza año tras año, y que el ajuste de los precios de venta de los locales lleva un cierto retraso respecto al del alquiler. De hecho, los propietarios sin necesidades urgentes de financiación optaron por alquilar sus inmuebles, o dejarlos vacíos a la espera de que la situación se recupere, antes que asumir enormes rebajas en la venta de sus inmuebles.     

Demanda de Alquiler

La demanda de alquiler en la 2ª y la 3ª Línea (ver Zonificación Forcadell en la página siguiente) tuvo un comportamiento más activo gracias a las rebajas de renta. El mayor dinamismo no fue, sin embargo, equilibrado. Así, provino en su gran mayoría de particulares y, por el contrario, las marcas no tuvieron apenas peso pues, salvo algunas excepciones, abandonaron cualquier proyecto de expansión para mantener o reducir superficies. Tuvo mucho empuje la demanda de origen asiático y, en menor medida, la procedente de desempleados que buscaron capitalizar su indemnización por despido. La 1ª Línea mantuvo la tendencia, iniciada a finales de 2009, de reactivación de la demanda y del nivel de rotación. La caída de las rentas propició la reaparición de perfiles antes desplazados, como el sector de la restauración. También fue aprovechada por algunos comercios ya presentes en ubicaciones secundarias de la 1ª Línea para instalarse en calles más punteras. En números, la 3ª Línea acaparó el mayor porcentaje de demandantes, un 35%, seguida por la 2ª, que sumó una cuarta parte del total. La 1ª atrajo a un 23%, y la 4ª, a un 17%. La mejora en la demanda y en la contratación no impidió que la disponibilidad de comercios prosiguiera su ascenso. Fue especialmente preocupante en la 3ª y 4ª Línea, que concentraron el 70,6% de los establecimientos disponibles, debido al incesante goteo de establecimientos cerrados por la crisis y a la jubilación de comerciantes que no encontraron relevos para sus negocios y, sobre todo, a que buena parte de los locales disponibles en esas áreas son poco atractivos por estar en calles –o tramos de ellas- de escaso valor comercial, por lo que su reabsorción será muy complicada.

Rentas y Precios

Las rentas mantuvieron su tendencia a la baja en la 2ª, 3ª y 4ª Línea, consecuencia de la desocupación existente y como única manera de cerrar operaciones y retener arrendatarios. Los ajustes, muy variables según la calle, proseguirán durante al menos un año, aunque posiblemente a un ritmo menor. En la 1ª Línea las rentas tenderán en general a estabilizarse tras las rebajas de los semestres previos. En números, oscilaron entre los 153 €/m²/mes de media de la 1ª Línea – Muy Transitada o los 135 €/m²/mes de la 1ª Línea – Alto Nivel, aunque el importe real de cierre de operaciones en ambas ubicaciones se aproximó a los 120 €/m²/mes, y los 7 €/m²/mes de la 4ª Línea, donde se cerraron operaciones incluso por 5 €/m²/mes. En la 2ª Línea, la renta media solicitada fue de 28 €/m²/mes, aunque el importe real de cierre rondó los 24 €/m²/mes.

Los precios de venta descendieron en todos los emplazamientos, excepto en las principales calles de la 1ª Línea, y con más intensidad que en el alquiler. El ajuste de los precios de venta, que lleva un cierto retraso en comparación con el del alquiler, se prolongará de uno a dos años más, aunque la resistencia de los propietarios a asumir grandes rebajas puede retrasar el proceso. Los precios oscilaron entre los 43.750 €/m² de media en la 1ª Línea – Muy Transitada, aunque los importes reales de cierre se aproximaron a los 40.000 €/m², y los 1.200 €/m² de la 4ª Línea o los 2.875 €/m² de la 3ª, donde se cerraron operaciones incluso por 900 €/m² y 2.000 €/m², respectivamente. El precio medio solicitado en la 2ª Línea fue de 4.875 €/m², aunque el importe real de cierre osciló entre los 3.000 y los 4.000 €/m². 

Inversión

El mercado de inversión se polarizó enormemente. Por un lado, el segmento de locales comerciales prime tuvo una gran actividad y dinamismo. Los locales situados en 1ª Línea, ocupados por arrendatarios con garantías y, en gran medida, con contratos de larga duración y períodos de obligado cumplimiento, fueron muy demandados. Por el contrario, los comercios de 2ª y 3ª Línea, donde la desocupación es elevada y el riesgo, mayor, tuvieron una demanda prácticamente nula, con la única excepción de los sale&leaseback de sucursales bancarias de barrio. Este tipo de operaciones, que tanto habían dinamizado el mercado los últimos meses, están cerca de agotarse, lo que alejará la inversión aún más de las zonas secundarias. Las rentabilidades exigidas por los inversores oscilaron entre el 4,5 y el 5,5% en las calles más exclusivas de la 1ª Línea (Passeig de Gràcia y tramos de la Diagonal), entre el 5,5% y el 7% en las vías más transitadas del centro (Pelai o Rambla Catalunya), y superiores al 7% en el resto de ubicaciones.

En los próximos semestres, el mercado se polarizará aún más y el interés de los inversores se centrará casi exclusivamente en locales prime, los cuales tenderán a consolidar su alto nivel actual de inversión. Este hecho puede generar la aparición de una pequeña burbuja en la 1ª Línea, provocada por el aumento del precio de los inmuebles y la consecuente caída de las rentabilidades. Por el contrario, los locales de 2ª y 3ª Línea, prolongarán su ajuste de precios a la baja, con unas rentabilidades cada vez mayores.