Barcelona. El mercado inmobiliario de locales comerciales en Barcelona se ha reactivado en la primera mitad de 2011 gracias al fuerte crecimiento de los sectores más resistentes a la crisis, Restauración y Alimentación, que copan ya casi la mitad de la demanda global de nuevos establecimientos, según el último informe de mercado de locales comerciales de la consultora Forcadell, relativo la primer semestre de 2011.

La demanda de locales comerciales de alquiler para actividades de restauración ha representado el 24% de la demanda total de la ciudad, diez puntos porcentuales más que en el semestre anterior, mientras que los establecimientos de alimentación han alcanzado el 22%, con un incremento de siete puntos. Según el estudio, dichos sectores, estrechamente vinculados a la pujante demanda de población de origen extranjero que busca establecer su pequeño negocio, han sido los más activos ante los profundos descensos de renta, que oscilan entre el 20% y el 30% anual en segundas y terceras líneas comerciales. A su vez, las superficies menores de 80 m2, muy sensibles a las fluctuaciones de precio y muy significativas en este tipo de establecimientos, han registrado el 29% de la demanda total, cinco puntos porcentuales más que en el semestre anterior. El sector Servicios, impulsado a su vez por marcas low cost, ha caído 16 puntos hasta registrar el 34% de las solicitudes debido a la reestructuración de los planes de crecimiento de las cadenas ante la debilidad del consumo.

Según Forcadell, la demanda global de locales comerciales en alquiler se ha mostrado muy activa, incrementándose un 29,8% en tasa interanual gracias a los ajustes de renta. En un contexto de estancamiento del consumo y de caída de la facturación del comercio minorista, los nuevos operadores, que han permitido una rotación muy dinámica en aquellas calles con cierto atractivo comercial, se han supeditado siempre a los ajustes de los alquileres. Para la consultora, no es de extrañar, entonces, que la ya consolidada reactivación de las calles más punteras del centro de la ciudad se haya extendido este semestre a las principales vías de los barrios, a las segundas y terceras líneas comerciales, donde los precios han retrocedido hasta un 30% en el último año. La excepción han sido las calles de cuarta línea -un tanto peculiares por albergar locales almacén y captar una demanda cuya actividad no es prioritariamente de venta al público-, que han quedado descolgadas de la recuperación a pesar de los grandes ajustes por su escaso reclamo comercial y el estado obsoleto de muchos de sus inmuebles.

El descenso de rentas ha sido muy desigual según la zona. Así, según el informe, los precios medios solicitados en las calles más punteras han estabilizado prácticamente ya los ajustes, cayendo sólo entre un 1% y un 3% semestral en Passeig de Gràcia y Portal de l’Angel. Beneficiadas por el buen comportamiento del turismo, su principal fuente de ingresos, las rentas medias en estas calles se han situado en 130 y 120 €/m2/mes, respectivamente, con un importe máximo de 155 y 175 €/m2/mes, en este orden. Sin embargo, las calles de primera línea con un perfil de compradores más local, menos masivo y con una capacidad adquisitiva no tan elevada, han registrado un descenso semestral cercano al 10%, condicionadas por el tibio comportamiento de la Diagonal y de las calles perpendiculares a Rambla Catalunya en el tramo entre ésta y Balmes. Los principales ejes comerciales de barrio, como Sants-Creu Coberta, Gran de Sant Andreu, Rambla del Poblenou o Ronda Sant Antoni, han registrado un descenso similar hasta los 22 €/m2/mes, aunque las terceras y cuartas líneas comerciales, las zonas menos atractivas y con una mayor desocupación, han sido las más afectadas con un retroceso semestral superior al 15%.

DISPONIBILIDAD

El cierre de la red de 34 tiendas de PC City en España y el ERE acordado por la cadena de electrodomésticos Miró han ejemplificado la difícil situación que atraviesa el comercio minorista, cuyas ventas a precios constantes han caído en Catalunya un 5,5% anual hasta mayo, según el Idescat. Estos datos se han traducido en el cierre de numerosos establecimientos y en un aumento de la desocupación de comercios -concentrada en zonas poco atractivas-, aunque a un ritmo algo menor que en 2010. Para Forcadell, sólo han escapado de esta tendencia las primeras líneas y los ejes comerciales de barrio más consolidados, como los situados en el Eixample Esquerra, Les Corts, Sant Gervasi y Sarrià, importantes polos de atracción comercial que han permitido una rápida reabsorción de los locales disponibles con precio de mercado. El estudio alerta de que el principal problema, de difícil solución, radica en las terceras y cuartas líneas comerciales, debido a que muchos de sus locales se encuentran técnicamente obsoletos y requieren de una importante inversión para su rehabilitación que en la mayoría de casos el propietario no puede asumir, situación que se agrava por las normativas legales vigentes, muy restrictivas, las cuales limitan aún más la colocación de inmuebles sin salida de humos o con alturas de planta inadecuadas. Según Forcadell, la gran oferta disponible en estas zonas genera que, en estos inmuebles, ni un sustancioso ajuste de rentas garantice su colocación, lo que está alargando indefinidamente sus periodos de desocupación a la espera de un cambio de ciclo económico que se intuye aún lejano.

El estudio augura que en el segundo semestre del año seguirán aumentando las diferencias entre calles, aunque los descensos de precio serán menos profundos y más selectivos tras los grandes ajustes previos. Con todo, Forcadell advierte de que la reabsorción del importante stock de inmuebles actual, así como el crecimiento vigoroso del sector, hasta ahora animado principalmente por las oportunidades de precio, seguirá aplazándose mientras no se cree ocupación y persista la incertidumbre sobre la recuperación económica, con una dura segunda mitad del año por delante y la creciente presión sobre la deuda como prueba de fuego.

MERCADO DE VENTA

El mercado de venta ha seguido registrando un volumen de actividad muy escaso, representando menos del 10% de la demanda global de locales, frente al más del 90% del segmento de alquiler, por la mayor resistencia de los propietarios a ajustar los precios de venta,  única fórmula que permitiría la concreción de operaciones en la coyuntura actual de restricción en la financiación bancaria y de incertidumbre sobre la recuperación económica e inmobiliaria. Los precios de venta han caído menos de un 5% semestral en la mayoría de zonas analizadas, reflejando aún una gran brecha entre los precios medios solicitados inicialmente por los propietarios y el importe real de mercado al que se cierran las escasas operaciones actuales. Las entidades financieras, que deberán afrontar próximamente una segunda oleada de adelgazamiento de su sobredimensionada red de sucursales que incorporará decenas de inmuebles al mercado, han seguido manteniendo un margen de negociación muy estrecho con el producto que se han ido adjudicando para evitar la pérdida de su valor contable.

MERCADO DE INVERSIÓN

Los locales comerciales en primeras líneas se han mantenido como el sector inmobiliario más estable y acti
vo, a pesar de la reducción del volumen de inversión respecto al año anterior. Las rentabilidades exigidas han seguido estables, oscilando entre el 4,5% y el 5,5% en Passeig de Gràcia y entre el 5% y el 7% en otras ubicaciones de primera línea como Rambla Catalunya, Portal de l’Àngel o Ronda Sant Pere.

Los porcentajes probablemente seguirán en los mismos niveles hasta finales de año, aunque las paulatinas subidas de tipos de interés por parte del BCE –situados ya en el 1,5% tras dos incrementos de un cuarto de punto en los últimos meses- presionarán al alza las rentabilidades a medio plazo.

Las operaciones, de menor tamaño que en semestres precedentes, se han concentrado en las calles más punteras de la 1ª Línea. Los grandes sale&leaseback de entidades financieras que, por su tamaño, concentraron el mayor volumen de inversión de 2010, han perdido fuerza en esta primera mitad de 2011 porque la mayor parte de las entidades financieras ya han colocado en el mercado sus sucursales más atractivas y rentables, quedándose en cartera los activos más difíciles de comercializar. El volumen de inversión de 2011 será inferior al del año precedente por la creciente escasez de producto en las zonas prime –ya se han cerrado la mayor parte de las posibles operaciones durante los últimos semestres, pasando los activos a manos de propiedades saneadas económicamente-, además de por el probable empeoramiento de las perspectivas macroeconómicas del país, con una prima de riesgo de la deuda disparada, un sector financiero en entredicho y un Euribor al alza.