Madrid. La actividad de los nueve principales mercados de oficinas de Europa occidental ―París, Londres, Berlín, Hamburgo, Munich, Frankfurt, Milán, Madrid y Bruselas ― descendió ligeramente en términos anuales durante el segundo trimestre de 2011, según el informe elaborado por BNP Paribas Real Estate. El motivo principal ha sido la disminución de las operaciones de gran tamaño en los principales mercados, como Londres y París, aunque en este último se ha mantenido la demanda de pequeñas y medianas superficies. La operación más voluminosa del trimestre se cerró en Milán, donde la absorción neta mejoró considerablemente desde el inicio del año.
En el mercado alemán, la contratación se mantuvo muy dinámica durante el segundo trimestre de 2011 y la primera mitad del año en general. Alemania es el mercado que más destaca por su buena situación económica y los pronósticos de crecimiento. La mejora de su mercado laboral se ha reflejado en la absorción neta de oficinas. Aunque la tendencia al crecimiento se registra en todas las ciudades, Munich superó en número de operaciones a las otras seis grandes ciudades alemanas durante el segundo trimestre de 2011.
En sentido opuesto, mercados como el de Bruselas (28.500 m2) o Madrid (13.274 m2) se han quedado rezagados, ambos con caídas significativas de la contratación en términos anuales (-35% y -55%, respectivamente). En Bruselas, la débil actividad de alquiler se ha debido especialmente al descenso de la demanda del sector público, el principal responsable de los buenos resultados del pasado año. En Madrid, los usuarios se mantienen cautelosos a la espera de una mejora en las condiciones económicas. El principal motor de la contratación siguen siendo las relocalizaciones de empresas a áreas que ofrecen rentas más bajas. En la actualidad, la absorción neta de oficinas está retrocediendo en el mercado de oficinas de Madrid.
En la segunda mitad del año, la incertidumbre económica puede persistir en la zona euro debido a la actual crisis de la deuda, por lo que la actividad se mantendrá cautelosa en el mercado de alquiler de oficinas. Como consecuencia, la absorción de oficinas durante 2011 en las principales ciudades de Europa occidental es previsible que se mantenga e, incluso, que descienda ligeramente respecto al año anterior. Las ciudades alemanas, por un lado, mantienen expectativas de superar esta tendencia por la positiva evolución de su economía. Por el otro lado, el mercado de Madrid no espera ser testigo de ninguna mejoría en la segunda mitad de 2011.
Oferta
La caída de la tasa de disponibilidad se ha acelerado durante el segundo trimestre de 2011 como consecuencia del descenso de los nuevos desarrollos y la rápida absorción de la oferta de oficinas. De esta forma, el espacio de oficinas disponible ―14,5 millones de m2 en las 9 principales ciudades europeas― ha descendido respecto al trimestre anterior ―14,8 millones de m2 ―. La oferta disponible equivale a 2,2 años de absorción al ritmo actual, al igual que en el primer trimestre del año. Londres ha registrado el descenso más acusado en comparación con el año anterior. El espacio disponible se ha reducido en todos los distritos de la capital británica, especialmente en West End, donde la tasa de disponibilidad cayó un 4,3% en el segundo trimestre. En Paris, la superficie de oficinas vacante está disminuyendo a ritmo lento en todos los distritos, especialmente en el centro de negocios de Paris y espacios en desarrollo a un nivel históricamente bajo.
En su conjunto, los mercados alemanes han registrado una reducción moderada de los ratios de disponibilidad. El más bajo de las seis grandes ciudades se registra en Berlín, aunque la caída más acusada se ha dado en Munich.
Desde el inicio de 2011, Milán ha revertido la tendencia al crecimiento de su disponibilidad gracias a las escasas entregas de nuevo espacio de oficinas y la mejora de la absorción neta. De esta forma, la tasa de disponibilidad se encuentra ahora por debajo del 10% en la ciudad italiana. En Bruselas y Madrid el mercado de usuarios de oficinas continúa sufriendo, y registra altas tasas de disponibilidad ―11,3 y 13,4%, respectivamente―.
Durante el resto del año es previsible que prosiga la tendencia al descenso en la oferta disponible en los mercados europeos. Se espera que 2011 marque el punto más bajo por lo que se refiere a desarrollos de oficinas en los nueve principales mercados. Las caídas más acentuadas en promoción se esperan en Londres y en Madrid. En Alemania, sin embargo, el espacio en desarrollo seguirá incrementándose, aunque se justifica por la mejora en la actividad de alquiler.
Rentas
La continua reducción en el espacio disponible ha tenido repercusión en el crecimiento de la renta prime ―la que se aplica a los inmuebles de más calidad situados en las mejores localizaciones― de las principales ciudades de Europa Occidental. En segmentos del mercado como el centro de distrito de negocios, donde la disponibilidad es limitada e incluso existe desabastecimiento en el caso de los mejores inmuebles, las rentas medias muestran mayoritariamente una tendencia al alza. En el segundo trimestre de 2011, el crecimiento de la renta prime ha ganado velocidad en Londres (+25% en términos anuales), donde la tasa de disponibilidad (6,7%) es actualmente la más baja de los mercados de Europa Occidental. En Paris, la renta prime se ha mantenido estable en 800 euros/m2/año pese al cierre de transacciones fuera del distrito de negocios a 830 euros/m2/mes.
En el mercado alemán, las rentas medias en los distritos de negocios se mantuvieron estables o con una cierta tendencia al crecimiento respecto al trimestre anterior. La demanda para edificios de oficinas céntricos y de calidad fue particularmente fuerte respecto al año pasado, mientras que los desarrollos se han mantenido relativamente bajos, excepto en Hamburgo. El excelente resultado en el mercado de alquiler de Munich ha propiciado un fuerte incremento de las rentas prime durante el segundo trimestre de 2011.
La oferta de oficinas en Milán registró una acentuada caída durante el pasado trimestre, especialmente en el distrito de negocios, por lo que las rentas se mantuvieron estables en un nivel elevado. Se prevé que las rentas mantengan la presión al alza debido a que no se espera nueva oferta en el CBD y a que los desarrollos de oficinas se localizan en áreas descentralizadas. El ligero descenso de las rentas prime en el mercado de Madrid durante el segundo trimestre de 2011, por su parte, muestra las evidentes dificultades de su mercado de usuarios. La tasa de disponibilidad se incrementó por segundo trimestre consecutivo.
En los principales mercados de oficinas de Europa Occidental se espera que las rentas se mantengan en línea con la evolución de la oferta. De esta manera, los mercados donde se prevé una escasa nueva superficie, como Londres y los distritos de negocios europeos, se espera que las rentas empiecen a crecer antes del final de año. Es previsible que los alquileres se incrementen en Alemania, gracias a la positiva evolución de su economía. Sin embargo, las rentas prime en Madrid y Bruselas permanecerán estables en 2011.
Inversión
El crecimiento constante del volumen de inversión de oficinas prosiguió durante el segundo tri
mestre del año en los nueve mercados analizados, que representan ligeramente más de la mitad del total de la inversión en Europa Occidental. Los mercados de París (1.305 millones de euros) y Londres (2.471 millones de euros) concentraron el 75% del volumen total, mientras que el porcentaje de Madrid ha ido reduciéndose de forma acentuada desde el inicio de la crisis. España se mantiene como el país de mayor riesgo por la debilidad de sus indicadores económicos básicos y los inversores prefieren dirigirse a mercados europeos core.
La mejoría del mercado de usuarios es determinante para la actividad inversora. En términos anuales, Londres y ciudades alemanes como Hamburgo y Frankfurt registraron importantes incrementos en inversión de oficinas durante el segundo trimestre de 2011. Excepto en Milán y Berlín, no se han dado de movimientos a la baja de las rentabilidades durante este trimestre. En Milán, el motor del mercado ha sido el interés por edificios de oficinas core, que ha ayudado a empujar las rentabilidades prime al 5,10%. La fuerte demanda en el este segmento y la oferta limitada en edificios de alta calidad han propiciado que la rentabilidad prime en Berlín se redujera hasta el 4,95% durante el segundo trimestre de 2011.
Es improbable que el volumen total de inversión en 2011 supere el de 2010, excepto en los mercados alemanes. Paris debería ser asimismo testigo de un ligero incremento de la inversión, mientras que en Londres se espera una caída en la actividad en la segunda mitad del año. Entre los riesgos de descenso figura la actual crisis de deuda, que no favorece la confianza del inversor.
