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Los mercados de todo el mundo sufren una caída en la demanda de oficinas

Madrid. Todos los principales centros de negocios del mundo han sufrido una caída sin precedentes en los niveles de demanda de espacio de oficinas, lo que ha ocasionado caídas también globalizadas en niveles de renta prime , fenómeno que no se veían desde 2003. Esta es la principal conclusión que se desprende de la última edición del informe  Office Space Across The World, publicado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield ( C&W), donde se lleva a cabo un análisis de los principales centros de negocios y sus costes de ocupación. 

Sin embargo las previsiones para 2010 son algo más positivas.  Varias son ya las economías que vuelven a mostrar signos de crecimiento, con lo que los niveles de demanda de oficinas previsiblemente aumentarán, reduciendo la oferta disponible. De hecho, en algunos mercados como la City londinense o el CBD ( Distrito central de negocios) de París, se empiezan a ver incrementos en niveles de rentas. Se prevé que haya un aumento global de las rentas a mediados de año. Habrá que esperar por tanto a la segunda parte del año para ver signos de recuperación y algo más de optimismo tanto por parte del propietario como del ocupante.

Las principales caídas en rentas en este 2009 se concentraron en Asia en ciudades como Singapur, Hong Kong y Tokio dónde cayeron un 45%, 35% y 21% respectivamente. La ciudad de Ho Chi Minh en Vietnam fue la que más cayó a nivel mundial con una contracción del 53%.

Kiev,(Ucrania)y Dublín (Irlanda)  sufrieron las peores caídas en Europa con unos descensos del 50% y 38% respectivamente. Otros mercados como el West End de Londres y el centro de negocios de Varsovia, que se habían mostrado bastante sólidos finalmente cayeron un 25% y un 24% respectivamente.

En cuanto a Madrid (la ciudad más cara de España para ubicar una oficina) sus costes de ocupación pasaron de 651 €/m2/año en 2009 a 502 €/m2/ año en 2010.

Según Lola Martínez, responsable de investigación de mercados del área de oficinas de Cushman & Wakefield, “El mercado de oficinas de Madrid se ha visto afectado negativamente por la difícil coyuntura económica que atraviesa el país desde 2008. En 2009 la contratación llegó a 310.000 m2, un 35% menos que en 2008, niveles que no se veían desde hacía 15 años. La desocupación creció moderadamente en el último trimestre, situándose en el 9,6% del stock. Las rentas por su parte suavizaron el ritmo de reajuste, manteniendo los niveles de renta prime en 30 € /m2/ mes , niveles del tercer trimestre. No obstante la tendencia sigue siendo a la baja en todos los sub-mercados.

En EEUU, Boston, San Francisco, Seattle y Nueva York vieron la mayores caídas de rentas del país : -26%, -24%, -23% y -23% respectivamente. Sud américa sin embargo ha aguantado mejor el tirón con ciudades como Santiago de Chile incluso subiendo un 28%.  Buenos Aires fue la ciudad con el peor comportamiento del continente con una caída del -14% , y Brasil por su parte cayó un -8%.

Los niveles de renta prime son un indicador muy utilizado a la hora de medir la solidez del Mercado de oficinas La crisis internacional, el colapso de varias entidades financieras y la incertidumbre que reinó a nivel general en todo el mundo en 2009, fueron las causas principales de la caída en la demanda de espacio. Aunque muchos promotores supieron reaccionar a tiempo parando o posponiendo sus nuevos proyectos, esto no fue suficiente para frenar la cada vez mayor oferta disponible de espacio, propiciado por empresas que necesitaban recortar reduciendo metros de oficina.

Guy Taylor, responsable del área de West End de oficinas de C&W  en Londres, afirma que “2009 ha sido sin duda un año lleno de retos en el mercado de oficinas londinense.  Pasamos lo peor en el tercer trimestre a medida que los niveles de ocupación empezaron a repuntar y así, en el cuarto trimestre tuvieron lugar varias transacciones relevantes que salvaron el año llevándolo a niveles de absorción razonables. A lo largo de 2010 los ocupantes deberán aprovechar y negociar buenas condiciones de arrendamiento con los propietarios antes de que vuelva a haber escasez de espacio, lo que volverá a favorecer a los propietarios en las negociaciones.”

Cadagua, filial de Ferrovial Agroman, obtiene su primer contrato en India

Madrid. Cadagua, filial de Ferrovial Agroman especializada en el diseño, construcción y explotación de plantas de tratamiento de agua, ha obtenido su primer contrato en India. Tan sólo unos meses después de abrir una oficina comercial en Nueva Delhi, la compañía diseñará, construirá, operará y mantendrá una planta de tratamiento de agua potable (ETAP) con una capacidad de 170.000 metros cúbicos diarios. La instalación estará situada en Hogenakkal (Estado de Tamil Nadu), al sur del país.

El contrato, adjudicado por Tamil Nadu Water Suply and Drainage Board, tiene un valor global de 37,6 millones de euros, que incluye tanto la construcción como la operación y mantenimiento de las instalaciones durante un periodo de 60 meses. El proyecto contará con financiación aportada por el Banco Japonés para la Cooperación Internacional (JBIC).

La planta, que se llevará a cabo junto con IVRCL Infrastructures & Project, tiene como objetivo el suministro de agua segura a las zonas afectadas por la sequía y la fluorosis que afecta a la estructura de los huesos y los debilita – en los distritos de Dharmapuri y Krishnagiri, estado de Tamil Nadu, utilizando para este fin el agua del río Cauvery.

Hogenakkal está situado en una zona muy turística, conocida por sus espectaculares cataratas y la riqueza de su flora y fauna. Expansión internacional
La apertura de un nuevo mercado como el de India supone un paso más en la estrategia de internacionalización de Cadagua. India, con una población superior a los 1.100 millones de personas, es uno de los mercados del mundo con más potencial en el tratamiento de agua.

En los últimos meses, además, la filial de Ferrovial Agroman ha logrado importantes contratos en Polonia y Chipre. En este último país, Cadagua ha sido adjudicataria recientemente del contrato de diseño y construcción y operación de la planta Desaladora de Agua de Mar por Osmosis Inversa de Kümkoy / Morphou, en el norte del país. Este proyecto está financiado con fondos de la Unión Europea y tiene un presupuesto de adjudicación de 27,5 millones de euros.

Desde su creación en 1971, Cadagua ha construido más de 200 plantas de tratamiento de agua potable, desaladoras y estaciones de tratamiento de aguas residuales urbanas, así como más de 140 plantas de tratamiento de aguas industriales. En la actualidad, Cadagua cuenta con referencias en países como China, Arabia Saudita, Chipre, Argelia, Túnez, Chile, Venezuela, Portugal, Francia, Reino Unido y Polonia.

La Sociedad Pública de Alquiler ha cerrado 433 contratos de arrendamiento en febrero

Madrid. La Sociedad Pública de Alquiler, dependiente del Ministerio de Vivienda, ha cerrado 433 contratos de arrendamiento en febrero, casi el triple de los 155 que cerró en el mismo mes del pasado año. En enero, los contratos (353) duplicaron prácticamente a los de enero del año pasado (191).

Las estadísticas muestran un ascenso considerable en la gestión de la SPA, que en lo que va de año ha duplicado no sólo la cifra de contratos de arrendamiento sino la de ciudadanos que se interesan por sus servicios. Así, en enero y febrero, la entidad ha sellado 786 contratos de alquiler frente a los 346 del mismo periodo de 2009, esto es, un 127% más; y 1.848 ciudadanos se han interesado por alguna de las viviendas ofertadas, un 164% más de los 700 que lo hicieron en el mismo intervalo de 2009. Además, 404 propietarios han aceptado la renta propuesta frente a los 623 de enero y febrero del pasado año.

Desde que se creó la SPA, 16.479 arrendadores le han confiado su vivienda para que la ponga en alquiler y 26.248 arrendatarios se han interesado por alguna de las viviendas que ofrece. En este tiempo, la SPA ha cerrado 12.884 contratos de alquiler, lo que ha permitido que 32.000 ciudadanos hayan accedido a un hogar en excelentes condiciones de habitabilidad y con todas las garantías.

Por otra parte, para propietarios e inquilinos, alquilar con la SPA es cada vez más rentable. En 2010, acceder a una vivienda alquilada a través de la SPA supone ahorrarse un 12,7% respecto al mercado mientras que cuando se creó este organismo era un 8,8%.

Por su parte, los propietarios que confían el alquiler de su vivienda a la SPA, tienen garantizado el ingreso de una renta mensual más ventajosa. En este momento, es un 23% inferior a la del mercado mientras que en 2008 esta diferencia llegó a ser del 28%. De este modo, la SPA ha ajustado aún más las rentas a las del mercado mientras que los arrendadores siguen obteniendo la cobertura de un seguro multirriesgo de hogar, asistencia letrada y la garantía de que la
SPA resolverá cualquier incidencia que surja a lo largo de la vida del contrato y les devolverá su vivienda en perfectas condiciones.

Garantías para las dos partes

La Sociedad Pública de Alquiler forma parte de los instrumentos del Ministerio de Vivienda para dinamizar y profesionalizar el mercado del arrendamiento. A diferencia del resto de agencias públicas de alquiler, ya sean autonómicas o municipales, la SPA garantiza al propietario la gestión integral del alquiler.

Al incluir una vivienda en el programa de la SPA, ésta se encarga de evaluarla y buscarle inquilino. Una vez firmado el primer contrato de alquiler, la Sociedad paga directamente al propietario una cuota mensual que previamente ha acordado con él. La SPA le garantiza el ingreso de esta renta mensual -incluso en caso de impago por parte del inquilino-, además de la restitución de la vivienda en buenas condiciones y la resolución de todo tipo de incidencias, como averías, desperfectos y reclamaciones. El arrendador cuenta también con un seguro multirriesgo y asistencia letrada.

David Taguas, de Seopan: Opinión sobre la Proposición de Ley de Modificación de la Ley de Morosidad

 

Madrid. Gracias, Sr. Presidente, Señorías, quiero, en primer lugar, agradecer la oportunidad que me brindan de comparecer ante esta Comisión y poderles transmitir mi opinión sobre la Proposición de Ley de Modificación de la Ley de Morosidad. No comparezco hoy aquí sólo en nombre de las empresas que, en mi condición de Presidente de SEOPAN, represento, sino también de las 1.283 empresas constructoras, de todos los tamaños y ámbitos territoriales, que se asocian en la Agrupación Nacional de Contratistas de Obras Públicas (ANCOP) de la que también soy Presidente. En este sentido, intentaré transmitirles la opinión de prácticamente la totalidad de empresas de obra civil en España.

El Sector de Obra Civil en España.

Señorías, permítanme primero, aunque sea de forma muy sucinta, describir las característicos de este sector de la obra pública en España, dinamizador de la actividad y el empleo, y que se enfrenta en la actualidad a una caída de la demanda durante los próximos años, consecuencia del necesario Plan de Consolidación Fiscal del Gobierno, en un ambiente de fuertes restricciones crediticias.

– Es un sector muy intensivo en mano de obra. El sector ocupa a 1.890.000 personas, que representan el 10 por ciento del total del empleo.

– Es un sector muy atomizado. Existen más de 9.000 empresas con clasificación como contratistas de obras del Estado. Las barreras de entrada en el sector son bajas. Los requerimientos de capital, maquinaria y tecnología son muy reducidos, salvo en determinados segmentos de la ingeniería civil.
– Es un monopsonio de las AA.PP., que imponen sus condiciones de forma unilateral, mediante contratos de adhesión, cuyas condiciones no son negociables.

– Existe un alto nivel de competencia entre las empresas. Es un sector considerado de alto riesgo, en el que adquiere un papel protagonista el precio más bajo.

– Las empresas están escasamente capitalizadas. En muchos casos, los fondos propios representan menos del 10 por ciento de la cifra de producción, lo que supone un alto nivel de apalancamiento financiero y las hace fuertemente dependientes del crédito bancario.

La Modificación de la Ley de Morosidad respecto a los plazos de Pago.

La mejora en las condiciones y garantías de pago en las operaciones comerciales, que introduce la Proposición de Ley, debe, en principio, valorarse positivamente, ya que impulsará la eficiencia y la competitividad de las empresas.

Actualmente, la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) establece que las Administraciones Públicas deben realizar sus pagos en un plazo no superior a 60 días. No obstante, esta obligación, establecida también en las anteriores Leyes de contratos públicos, viene, desde siempre, siendo incumplida.

Un estudio de Deloitte, que entrego a la Comisión referido a los ejercicios 2006, 2007 y 2008, y realizado entre las principales empresas constructoras, muestra que, en promedio, la Administración General del Estado paga a 140 días, las Comunidades Autónomas a 155 días y los Ayuntamientos a 238 días.
También dispone la LCSP que las empresas constructoras deben pagar a sus proveedores y subcontratistas en el mismo plazo que éstas cobran de las Administraciones Públicas, es decir, a 60 días. Pero, permite, en su Artículo 211, que el contratista pueda pactar con sus proveedores y subcontratistas plazos de pago superiores, siempre que la deuda se documente en títulos cambiarios y el deudor soporte, a su exclusivo cargo, el coste del descuento bancario. De esta forma, el sector de la obra pública afronta la morosidad de las Administraciones.

La “Proposición de Ley de Modificación de la Ley 3/2004, de Medidas de Lucha contra la Morosidad en las Operaciones Comerciales” que, actualmente, tramita la Comisión, plantea que las Administraciones Públicas paguen a sus contratistas y proveedores en el plazo máximo de 30 días, y que los contratistas principales paguen a sus proveedores y subcontratistas en el plazo máximo de 60 días, prohibiéndose cualquier pacto privado en contrario; es decir, se suprime la libertad de pactos, incluidos los pactos permitidos, hasta ahora, para el sector de la construcción, por la Ley de Contratos del Sector Público.

Posibles efectos no deseados de la medida en el sector de obra civil

Como bien saben Sus Señorías, la realidad no siempre puede cambiarse con la Ley. La supresión de la libertad de pactos que contempla la nueva redacción del Art. 4 de la Ley 3/2004, de Morosidad, podría tener importantes efectos no deseados sobre las empresas del sector.

En primer lugar, no puede olvidarse que la Ley ya obliga a las Administraciones Públicas a pagar a 60 días y, pese a ello y a la situación económica favorable de los últimos años, con sus correspondientes efectos sobre los ingresos públicos, no se ha respetado nunca esta obligación. Resulta difícil admitir que, dadas las restricciones presupuestarias actuales, las Administraciones vayan a pagar puntualmente por el hecho de que la Ley rebaje el plazo de pago de 60 a 30 días.

En segundo lugar, Sus Señorías deberían considerar el efecto que tendría la prohibición de que los contratistas pacten plazos de pago superiores a 60 días con sus proveedores y subcontratistas. Si las empresas constructoras deben ahora pagar a sus proveedores y subcontratistas a 60 días y, por el contrario, van a seguir cobrando de las Administraciones Públicas en un promedio de 157 días, es obvio que dependerán del escaso y caro crédito bancario para financiarse.

Las consecuencias resultan previsibles: el estrangulamiento de tesorería de las empresas les impedirá desarrollar su actividad y, como resultado, se generalizará la paralización de las obras, los concursos de acreedores, los expedientes de regulación de empleo y la caída generalizada de los pedidos de materiales y subcontratas.

Como consecuencia, antes de prohibir que las empresas puedan seguir pactando los aplazamientos de pago que ahora permite la LCSP, deberían adoptarse previamente otras medidas que garanticen que las Administraciones Públicas cumplirán sus obligaciones de pago en el plazo fijado por la Ley:

– En primer lugar, sería necesario que, previamente, las Administraciones Públicas se pusieran al corriente en el pago de su deuda vencida. Según estimaciones de SEOPAN, que también entrego a Sus Señorías, la deuda vencida, es decir con antigüedad superior a 60 días, de las AA.PP. ascendía a finales de 2008 a 16,4 miles de millones de euros, aproximadamente el 1,5 por ciento del PIB y un tercio del total de obra pública ejecutada en dicho año.

– En segundo lugar, deberían modificarse las normas que regulan la financiación de las Comunidades Autónomas y, especialmente, de las Corporaciones Locales, para garantizar que dispondrán, a tiempo, de los necesarios recursos para afrontar, en plazo, sus compromisos de pago.

– Y, en tercer lugar, debería extremarse la observancia de las normas presupuestarias y la exigencia, en su caso, de responsabilidades por parte de los obligados a cumplir y hacer cumplir la Ley.

Propuesta de una solución transitoria.

Por todo ello, resulta necesario que los grupos parlame
ntarios encuentren una fórmula que, respetando los objetivos que se pretenden en la Proposición de Ley, permita adaptarse a las empresas hasta que las Administraciones Públicas comiencen a pagar, de forma efectiva, a 30 días.

Por ello, propongo a Sus Señorías la consideración de dos enmiendas transaccionales, que pongo a su disposición:

En primer lugar, la instauración del plazo legal máximo de 60 días debería contemplar la necesaria flexibilidad para que, preservando en todo caso el derecho del acreedor a percibir el importe de su factura dentro de los 60 días, las empresas contratistas puedan afrontar financieramente los retrasos de la Administraciones Públicas. Para ello, la Proposición de Ley debería contener, como medida excepcional, la posibilidad de que el contratista principal pueda pagar más allá del plazo legal, asumiendo cualquier coste financiero por el aplazamiento superior al plazo legal de 60 días, a través del confirming. Ello significa que:

– Primero, el contratista pacta con el proveedor o subcontratista un plazo de pago superior a 60 días, condicionado a que, previamente, ponga a su disposición una entidad financiera que haya autorizado el confirming.

– Segundo, el contratista da una orden irrevocable a la entidad financiera para que pague la factura a su vencimiento.

– Tercero, el proveedor o subcontratista cede a la entidad financiera los derechos de cobro de la factura, quien le anticipa, dentro del plazo de 60 días, su importe sin recurso (es decir, sin posibilidad de reclamar el reintegro en caso de impago y sin agotar su línea de crédito) y se ocupa de gestionar su cobro, a cambio de una determinada retribución (interés o comisión).

– Y cuarto, el contratista principal asume el coste del confirming, que debe pagar al acreedor adicionalmente al precio de los materiales o servicios subcontratados.

También debería permitirse que los contratistas puedan pactar con sus proveedores y subcontratistas plazos de pago iguales a aquellos en los que pagan, de forma efectiva, las Administraciones Públicas; es decir, no cuando dice la Ley que deben pagar sino cuando efectivamente paguen.

En segundo lugar, y dada la trascendencia que la medida va a tener en los sectores que contratan con las Administraciones Públicas y el plazo en que éstas, razonablemente, podrán ponerse al día en la deuda que, a día de hoy, mantienen con las empresas, y puedan, asimismo, observar plazos de pago efectivos de 30 días, la medida debería contemplar un periodo transitorio lo suficientemente amplio para que tanto las AAPP como las empresas puedan adaptarse.

Finalmente, para evitar efectos retroactivos de la norma debería aclararse que los nuevos plazos de pago a proveedores y subcontratistas sólo serán aplicables cuando el contrato principal del que deriven se haya suscrito con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

La aceptación de estas dos enmiendas transaccionales, reduciría, en mi opinión, los riesgos de efectos no deseados de la Proposición de Ley.

Señorías, agradezco su atención.

La CNC considera positivo para el sector el Plan de Apoyo a la Rehabilitación

Madrid. La Confederación Nacional de la Construcción  considera positivas las medidas de apoyo y fomento de la rehabilitación y reforma de edificaciones contenidas en las propuestas del Gobierno para un Acuerdo Político sobre la Recuperación del Crecimiento Económico y la Creación de Empleo, hechas públicas por el Gobierno, así como el esfuerzo adicional que va a acometerse por parte del Ministerio de Fomento con la puesta en marcha de un Plan extraordinario de inversión en infraestructuras por sistemas de colaboración público-privada, por importe de 15.000 millones a ejecutar en los ejercicios 2010 y 2011.

“Estamos satisfechos de la sensibilidad que ha mostrado este Gobierno en relación con parcelas muy importantes de la actividad de la construcción, como son la rehabilitación y la obra civil. También consideramos positivo que haya incorporado a este documento muchas de las propuestas que hemos venido presentando en los últimos meses”, ha dicho Juan F. Lazcano, Presidente de la CNC.

La construcción es la actividad económica que más empleo y demanda puede crear a corto plazo. En este sentido la CNC considera positivo que se propongan y arbitren medias dirigidas a fomentar la actividad y el empleo en dos de los subsectores de la construcción que más pueden colaborar a minimizar el impacto de la crisis y a anticipar una salida ordenada y consistente de la actual fase recesiva. La CNC subraya la importancia que tienen las medidas anunciadas en relación con la rehabilitación para generar un fuerte impulso positivo para multitud de pymes y autónomos y que sin duda repercutirán muy positivamente en todo el tejido empresarial, en especial en las empresas que ocupan menos de veinte trabajadores y que representan en torno al 90% del total sectorial.

La extensión de la reducción del tipo de IVA a la mayor parte de los trabajos que se realizan en rehabilitación, las desgravaciones e incentivos fiscales propuestos para la demanda de este tipo de actividades, la inclusión de incentivos específicos para aquellas reformas de edificios y obras de rehabilitación que afecten a mejora sociales o a la incorporación de nuevas tecnologías y al ahorro energético, son cuestiones ya demandadas por la CNC y que no puede por menos de considerar positivas para el sector. Estamos seguros que estas medidas pueden tener efectos beneficiosos e inmediatos para toda la cadena productiva implicada y de valor en esta actividad de rehabilitación. Sin embargo la CNC considera que el plazo de dos años de validez de estas medidas es corto, habida cuenta de que absorber el stock actual de viviendas sin vender no podrá solucionarse hasta al menos 2014.

Por último la CNC quiere mostrar también su satisfacción por el anunciado Plan de Inversión Extraordinario del Ministerio de Fomento y su reconocimiento a los esfuerzos del ministro Blanco por reducir a dos años (2010 y 2011) el plazo de puesta en marcha del mismo, sin perjuicio de subrayar una vez más la necesidad de que se mantenga el nivel de licitación pública este año y siguiente en cotas aceptables equiparables a la media de los tres últimos años.

Hines coloca el cartel de ‘vendido’ en su primer proyecto residencial exclusivo de Madrid

Madrid. La compañía norteamericana Hines, ha finalizado recientemente la venta  todos los apartamentos de su primer proyecto residencial exclusivo, que ha desarrollado en pleno centro histórico de la ciudad de Madrid.

Salustiano 11, situado en uno de los barrios más exclusivos de Madrid, al lado del Parque del Buen Retiro y con vistas sobre la Puerta de Alcalá,  es un edificio histórico que data de 1890, consta de 4.200 m2 distribuidos en siete plantas que han sido convertidos en 14 viviendas de lujo.

Además de las viviendas, el edificio ofrece más de 460 m2 de oficinas con una entrada independiente que garantiza la privacidad de las viviendas y las oficinas.

Equilibrio entre tradición y modernidad

Hines se ha preocupado por conservar los rasgos más emblemáticos del edificio, pero sumándole las tecnologías más avanzadas en materia de confort, seguridad y funcionalidad. Así, la compañía ha mantenido espacios originales actualizándolos para un mayor aprovechamiento. Un ejemplo de esto es que el antiguo paso de carruajes pasa a ser el acceso a un parking automatizado de última generación que es uno de los primeros de la ciudad.

Las zonas comunes y algunos espacios privados mantienen los mosaicos originales del pavimento, que datan de finales del s.XIX.

Según Stuart McDonald (Senior Project Manager) “en Hines nos propusimos dar un carácter único a cada apartamento. Sabíamos que las especiales características del proyecto y su ubicación excepcional, sumadas al cuidado con el que se han tratado cuestiones como la discreción y la seguridad, iba a ser valorado muy positivamente, lo que se confirma por la rapidez con la que se ha vendido. Estamos encantados de que el mercado haya respondido de una forma tan positiva a nuestra apuesta por este proyecto teniendo en cuenta el momento tan delicado de mercado actual”.

La calidad, el diseño y la sostenibilidad: el secreto del éxito

Hines siempre se ha caracterizado por su compromiso con la calidad y la sostenibilidad. Así, la compañía es uno de los líderes mundiales en desarrollo, gestión e inversión en sostenibilidad en el mundo inmobiliario, teniendo más de diez años de experiencia en desarrollos LEED® y ENERGY STAR®.

Hines centra sus esfuerzos en resolver y superar las expectativas de sus clientes y asociados, así trabaja con ellos conjuntamente para educar, diseñar y ejecutar estrategias sostenibles en sus activos inmobiliarios que se adapten perfectamente a las necesidades específicas de cada cliente.

Salustiano 11 es un ejemplo más de la filosofía de la compañía en su búsqueda de la excelencia y la sostenibilidad en cada uno de los detalles.

 

DTZ: Informe sobre el Mercado Inmobiliario Logístico en Madrid

El mercado logístico de Madrid está marcado por las circunstancias económicas y financieras de los últimos años, principalmente por las dificultades de financiación y el descenso del consumo.

Durante el año 2009 la demanda se contrajo considerablemente respecto a los anteriores periodos, registrando un descenso de la contratación de más del 50% respecto a 2008.

La demanda, que el año anterior empezó a trasladarse a áreas más descentralizadas gracias a las rentas más bajas y las nuevas promociones, comenzó en 2009 a interesarse de nuevo por las zonas más céntricas, gracias al ajuste de precios y los atractivos incentivos ofrecidos por los propietarios.

Las dificultades económicas y el exceso de espacio disponible están retrasando y paralizando muchos proyectos, en algunos casos indefinidamente, a la espera de conseguir financiación, un inquilino seguro, o un proyecto llave en mano.

Este retraso en las promociones provocará una escasa salida al mercado de nuevo espacio logístico en el corto-medio plazo.

Los precios continuaron descendiendo en 2009, ajustándose a las condiciones del mercado, para tratar de incentivar la demanda. Además de la bajada nominal de las rentas, se potenciaron los incentivos, especialmente los periodos de carencia y la calidad y terminación de las instalaciones.

Perspectiva económica

La economía española continuó su declive durante el año 2009, con un crecimiento para el año de -3,63% con respecto al año anterior. No se espera una recuperación de los niveles positivos de crecimiento hasta la segunda mitad de 2010.

El brusco descenso del consumo y, especialmente, de la inversión, fueron los mayores lastres de la economía. Si bien el consumo empezará a recuperarse durante 2010, los niveles de inversión continuarán en crecimiento negativo, aunque recuperándose poco a poco.

Los precios descendieron por 3er trimestre consecutivo, aunque se espera que recuperen el
crecimiento positivo en el 1er trimestre de 2010.

El número de desempleados siguió creciendo, y la tasa de paro alcanzó un nivel del 18% a final de año. Se espera que registre algo más de un 19% a finales de 2010.

El Euribor continuó su senda descendente, alcanzando un 1,24% en diciembre. Esta moderación de los tipos de interés supone una reducción de las hipotecas y, por tanto, de los niveles de endeudamiento tanto de familias como de empresas.

Continúan las dificultades para conseguir financiación, lo que paraliza las operaciones de
compra, inversión, promoción…

Demanda

Durante el año 2009 se contrataron alrededor de 190.000 m2 de superficie logística en el mercado de Madrid, lo que supuso un descenso considerable respecto al año anterior.

La demanda de superficie logística se ha ido resintiendo progresivamente en los últimos años,
debido principalmente a la situación económica y financiera.

La brusca bajada del consumo afectó al negocio logístico, disminuyendo su volumen de actividad y
necesidad de espacio de almacenaje, frenando las expansiones.

Por zonas, la demanda se trasladó inicialmente a zonas más descentralizadas, donde se podían encontrar rentas más asequibles e instalaciones más modernas, además de mayor suelo disponible para proyectos más grandes.

Sin embargo, el aumento de la disponibilidad en la zona prime y la consiguiente bajada de las rentas comentó a dirigir parte de la demanda a dichas áreas más céntricas.

La demanda de espacio logístico se sigue concentrando principalmente en las poblaciones del noreste (a lo largo de la A-2), tanto en la provincia de Madrid como la de Guadalajara, y en el sur (alrededor de la A-4), en las provincias de Madrid y Toledo, donde muchas zonas tradicionalmente industriales se fueron transformando en logísticas en los últimos años.

Los posibles inquilinos demandan espacios cada vez más completos, mejor equipados, con mayor calidad y mayores periodos de carencia.

Con la llegada de las dificultades económicas se fueron reduciendo las operaciones de compra, debido a la escasez de financiación, prefiriéndose la opción del alquiler e incluso la de alquiler con opción a compra.

Se espera que la demanda empiece a recuperarse poco a poco a lo largo de 2010, fomentada por la bajada de las rentas, el aumento de espacio disponible, y las mejoras de los incentivos por parte de los propietarios, que ofrecen fórmulas cada vez más variadas y atractivas.

Oferta. Precios

Oferta

La oferta de espacio logístico disponible ha aumentado considerablemente en los últimos 2 años, registrando a finales de 2009 niveles de disponibilidad de alrededor del 7%, frente a un 4%
de un año antes.

Este aumento de espacio se debió principalmente a la fuerte promoción de naves logísticas en los años previos de bonanza, que supusieron un alto volumen de espacio saliendo al mercado en un momento en que la demanda empezaba a debilitarse.

También afectó la desocupación de algunas naves por parte de sus inquilinos.

Actualmente la promoción de naves logísticas es prácticamente nula. Muchos proyectos ya planeados o incluso comenzados, se han parado o retrasado, en algunos casos indefinidamente, a la espera de una mejora en las condiciones económicas y de financiación. Los propietarios y promotores no están dispuestos a construir a riesgo, por lo que las pocas promociones que se comienzan son para proyectos llave en mano, o cuando se tiene un inquilino asegurado. En algunos casos incluso se ha puesto a la venta el suelo.

Precios

Durante el año 2009 las rentas de naves logísticas disminuyeron considerablemente respecto a los años anteriores, ajustándose así a las condiciones del mercado, donde el aumento progresivo de la disponibilidad, la caída de la demanda y las dificultades económicas iban contrayendo el número
de operaciones.

Además de la bajada de rentas, los propietarios han recurrido a otras fórmulas para intentar incentivar la demanda, ofreciendo incentivos cada vez mayores y más variados, como mayores periodos de carencia, ayudas para la implantación, instalaciones más completas, etc.

Para los próximos periodos se espera que las rentas continúen ajustándose a la baja inicialmente, si bien en el medio plazo podrían comenzar a estabilizarse.

Más información: www.dtz.com

 

Alfa Inmobiliaria duplicará su presencia en México

Madrid. Alfa Inmobiliaria, red de comercialización de bienes inmuebles, continúa desarrollando su expansión en México a buen ritmo. La enseña cuenta actualmente con 30 agencias y prevé alcanzar las 60 a finales de este año, con lo que duplicará su presencia en la República Mexicana durante 2010.

Recientemente, la firma ha celebrado en México su Primera Convención de franquiciados, que contó con la presencia de responsables de la marca en España, representantes del Master Franquicia en México (Sarioli Specia Y Juanjo Iñiguez) y los franquiciados de la cadena en este país. En la Convención se hizo entrega de Diplomas a los franquiciados y se abordaron diferentes temas, como el mercado hipotecario, la valoración inmobiliaria, negociación, Alfa Legal, la situación Inmobiliaria actual, innovación franquicia individual, publicidad y teatros de venta y captación.

“La situación del mercado inmobiliario mexicano nos permite ser optimistas y prever un marcado crecimiento en el mercado comparado con 2009.  El pico de formación de hogares en México se producirá entre los años 2010 al 2015, con más de 650 mil por año, según el análisis de SOFTEC, por lo que se deja en claro el potencial del mercado Inmobiliario a nivel nacional. Es un círculo de crecimiento donde involucra la necesidad de creación de empleos, para ellos se necesitan nuevas empresas y para estas mismas se necesitan espacios, tales como oficinas, bodega, centros comerciales, tiendas, etc.,“, aseguran los responsables de la marca en México.

Alfa Inmobiliaria llegó a México en marzo de 2006 de la mano de Sarioli Specia, Directora de Operaciones de Alfa México en la actualidad, con la apertura de la primera oficina Alfa en la ciudad caribeña de Cancún. Después de una prueba piloto de un año de dicha oficina y debido a su buen funcionamiento, en octubre de 2007 se firmó el acuerdo de master franquicia entre Alfa Central y la sociedad Inmo S del Caribe, para que fuera esta empresa la encargada de desarrollar la Red Alfa Inmobiliaria en México.

La primera franquicia abierta por la master se firmó en febrero del 2008 y actualmente hay 30 franquicias, localizadas en los Estados de Yucatán, Quintana Roo, Edo de Mexico, Hidalgo, Aguascalientes, Guanajuato, Chihuahua, México D.F, Jalisco, Nayarit, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Sinaloa y Veracruz.  

De cara a los inversores locales, Alfa México ofrece numerosas ventajas: una web con buscador de inmuebles y de compradores, servicios innovadores como el Particular vende inmueble, formación gratuita y presencial y virtual sobre técnicas de captación, venta, valoración, etc…

Los inmuebles ubicados en México forman parte de la bolsa inmobiliaria común, con casi 50.000 inmuebles, sobre la que trabajan todas las oficinas de la Red Alfa.

A nivel nacional, las previsiones de Alfa Inmobiliaria apuntan a que durante 2010 la firma volverá al crecimiento positivo en España, con aperturas de nuevas oficinas y reaperturas de negocios que cesaron por la crisis unos meses atrás. De hecho, se han reabierto las agencias de Jaca (Huesca) y Lleida, mientras que otros dos franquiciados de la cadena han reanudado su actividad en otras localidades tras un periodo de inactividad: el franquiciado de Castellón ha vuelto a abrir su negocio en Alovera (Guadalajara) y el de Fuensalida (Toledo) ha reabierto en otra localidad toledana: Camarena.

Alfa Inmobiliaria es una corporación de Servicios Inmobiliarios Integrales que ofrece a sus clientes una total garantía en las transacciones. Esta red inmobiliaria destaca por su gran oferta de servicios, entre los que destacan su franquicia financiera propia, Alfa Credit, Servicios Compra y/o arrendamiento seguro, Servicio Particular Vende Inmueble, Correduría de Seguros, Consultor Jurídico virtual, Intercambio de inmuebles, etc….

 

La inversión en hoteles retrocede un 25% España y un 50% en Europa durante 2009

La inversión en el segmento hotelero en Europa no se salvó de la recesión durante 2009. Con un volumen total de 2.700 millones de euros registrado en los cinco principales mercados hoteleros de Europa —Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido—, la inversión en este tipo de activos sufrió una caída del 50%, superior al descenso general de la inversión en todo tipo de inmuebles terciarios (-35%).

Según el estudio elaborado por BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, 2010 será todavía un año difícil, aunque es previsible que las transacciones aumenten debido a la mejora de las condiciones económicas, la creciente confianza de los inversores y la entrada de nuevo stock procedente de la venta de activos en dificultades.

En España, el volumen de inversión en hoteles durante 2009 estuvo en el orden de los 540 millones de euros, un 25% inferior al año anterior, debido, principalmente, a la escasez de crédito y a las discrepancias entre compradores y vendedores a la hora de valorar los activos. La operación prototipo en 2009 ha sido la compra-venta de activos individuales, por lo general hoteles de tamaño pequeño o mediano y por debajo de 20 millones de euros.

Las previsiones para 2010 indican que no veremos un notable incremento del volumen de inversión en el segmento de hoteles a menos que se produzca una corrección del precio de los activos.

Las entidades financieras, por otra parte, se han convertido en importantes actores en este segmento inmobiliario debido a la deuda contraída por los propietarios. En muchos casos, las refinanciaciones de créditos han permitido a los propietarios conservar sus activos y evitar ventas por debajo del valor de tasación. Los inversores, por su parte, están buscando activos estratégicos gestionados por reconocidas cadenas que garanticen unas rentabilidades atractivas.

El mercado turístico europeo

El sector de la hostelería tiene por delante un año de desafíos, según BNP Paribas Real Estate. De los 18,7 millones habitaciones de hotel en todo el mundo, Europa tiene una cuota del 32%, y los cinco países analizados en este estudio —Francia, Alemania, Italia, España y el Reino Unido— el 68% de la oferta hotelera de la UE-27: 147.000 hoteles en 2009.

Las turbulencias financieras han impactado en la industria del turismo hasta los últimos meses de 2009. A partir de entonces se ha registrado una ligera alza que anuncia su gradual recuperación.

La recesión económica ha hecho surgir nuevas tendencias: viajes domésticos en lugar de al exterior —que pueden compensar en parte la pérdida de turistas internacionales—, menos gasto —tanto en el turismo de negocios como en el de ocio—, recorte de la estancia media, reservas de último minuto y reducción en la frecuencia de las salidas.

En términos generales, el RevPAR (ingresos por habitación disponible) ha disminuido en los cinco mercados analizados en el estudio, en un rango que oscila entre el 9% de Francia y el 21% en España. En los últimos meses de 2009, no obstante, se ha observado una reducción del descenso del RevPAR, de forma más leve en Reino Unido.

La penetración de las cadenas hoteleras en Europa, esencial para garantizar la misma calidad y niveles de servicios equiparables, ha crecido un 3% durante 2009. En este sentido, no obstante, existe una brecha importante entre el 7% de grado de penetración de Italia al más del 40% de España, Francia y Reino Unido.

El mercado turístico español

En 2009, España recibió 52 millones de turistas extranjeros, un 9% menos que en 2008, y consiguió unos ingresos por turismo de 48.200 millones de euros, que suponen una disminución del 7% respecto al ejercicio anterior.

España ha sido, entre los principales destinos turísticos de Europa, el más afectado el pasado año debido a la caída en el número de turistas de sus principales mercados emisores: Alemania, Francia y, especialmente, Reino Unido. Aunque la política de muchas cadenas hoteleras ha sido la reducción de tarifas, promociones y descuentos, los precios en España no están al nivel de otros destinos mediterráneos, como Turquía, Grecia o Croacia, elegidos en esta coyuntura por resultar más accesibles.

Al tiempo que descendía la demanda en 2009, la oferta ha seguido creciendo: hasta un 4% el pasado ejercicio. En 2009 abrieron sus puertas, entre otros, tres hoteles en Barcelona: Diagonal Zero (262 habitaciones), Mandarín Oriental (98 habitaciones) y Hotel Vela Starwood (473 habitaciones).

Las pernoctaciones contabilizadas en 2009 ascendieron a 51,9 millones, lo que representa una tasa de ocupación de 56,3% y una disminución del 7% respecto a 2008. Esta caída es más acusada que el descenso del 1% registrado entre 2007 y 2008. Las pernoctaciones de residentes fueron más resistentes, con una caída de sólo el 3%, mientras que la ocupación de no residentes se redujo un 9% respecto a 2008.

El RevPAR se situó en 41.5 euros, lo que supone un descenso del 21% en comparación con 2008. Barcelona y Madrid no se han librado de que sus RevPAR hayan disminuido un 23% y un 26%, respectivamente. Los registros más débiles se han dado, no obstante, en Zaragoza, que perdió un 30% de tasa de ocupación, y un 55% del RevPAR, atribuible al importante desarrollo de proyectos asociado a la Exposición Internacional del segundo semestre de 2008.

La oferta hotelera en España se encuentra muy atomizada, aunque cinco grandes grupos acaparan el 51% de la oferta de cadenas.  Desde 2000, la oferta de cadenas hoteleras ha crecido un 22%, hasta 2006 y 2007, que han sido dos años de estabilización. Posteriormente los operadores han optado por reinvertir en el segmento de alto nivel. Para 2010, está prevista la apertura de 29 hoteles y hay otros 63 proyectos en desarrollo. Para BNP Paribas Real Estate, es previsible que la actividad hotelera en España se recupere más lentamente que en otros países europeos.

Rover Alcisa destaca su inversión en I+D+i de los últimos años

Apostar en inversión tecnológica y productiva así como haber formado un equipo humano motivado e integrado en la cultura de la empresa son los motivos que han llevado a la constructora Rover Alcisa a sortear la actual crisis económica.

El Grupo Rover Alcisa ha desarrollado un sistema de gestión que permite el control en tiempo real de las obras en cualquiera de sus fases y facetas, posibilitando el análisis de costes, grado de avance y el cumplimiento de plazo de toda obra ubicada en cualquier parte del mundo.

El director de Rover Alcisa Construcción en la zona Centro, Vicente Rodríguez, subrayó que la constructora es «un referente en obra ferroviaria» en España, debido a su triple apuesta: «El equipo humano, muy motivado e identificado en la cultura de la empresa; la inversión en tecnología, que se manifiesta en un programa de gestión que es un modelo en el sector y un referente de I+D+i en el sector de la construcción en España; así como la inversión productiva, huyendo de la inversión más especulativa».

Presencia en toda España

El responsable de Rover Alcisa –cuya presencia geográfica se extiende por Andalucía, La Rioja, Madrid, Extremadura, Cantabria, Cataluña y la Comunidad Valenciana, entre estos proyectos destacó la reciente inauguración de dos obras, en Soria y en La Rioja, ambas en el ámbito del Grupo Fomento, así como los trabajados realizados por la empresa en el aeropuerto de Pamplona. No obstante, destacó que la mayor implantación de Rover Alcisa se sitúa en el área de ferrocarriles, concretamente en el ámbito de la alta velocidad.

Así, enumeró las actuaciones previstas para este 2010, entre ellas la participación en el soterramiento de la estación de San Fernando, en la alta velocidad Sevilla-Cádiz, así como la ejecución de la cuadruplicación de la vía de alta velocidad entre las localidades madrileñas de Pinto y Torrejón de Velasco, la entrada de alta velocidad en Alicante y otra obra de estas características en Almansa (Albacete).