Madrid. En la primera mitad de 2010, las llegadas a España han descendido un 1,2% en buena parte por el retroceso de abril (13%) debido a la nube de ceniza islandesa. A esto se añade el retroceso del turismo doméstico (4,7% en abril de 2010), al reiniciar los residentes españoles sus viajes al exterior. En términos de ingresos por visitas, marzo ha sido el primer mes en registrar crecimiento desde 2008, permitiendo cerrar la primera mitad de 2010 con un incremento del 0,9% en los ingresos internacionales.
Los datos combinados del primer semestre de 2010 muestran un incremento de 4,4 puntos de la ocupación y un 4,8% de los ingresos medios por habitación, mientras que la tarifa media diaria se encuentra todavía un 3,2% por debajo del pasado año, según se recoge en un informe de BNP Paribas Real Estate. La situación, no obstante, varía por categorías.
Los hoteles de categorías superiores han registrado un incremento del 7,6% de los ingresos medios por habitación impulsado por la mejora de 5,4 puntos del ratio de ocupación. No obstante, los hoteles de bajo coste continúan en proceso de ajuste de su tarifa media diaria (-10,1%) e incluso cuando el ratio de ocupación ha crecido 3,9 puntos, sus ingresos medios por habitación han caído un 3,4%.
Las dos principales ciudades españolas, Barcelona y Madrid, registraron una severa corrección de los ingresos medios por habitación en 2009 y su recuperación llevará tiempo. Durante la primera mitad de 2010, los ingresos medios por habitación crecieron un 2,1% y un 8,9% respectivamente, hasta alcanzar 55,4 euros y 57,8 euros en cada caso.
BNP Paribas Real Estate estima que el volumen de inversión en hoteles en España ha alcanzado 243 millones de euros durante los primeros seis meses de 2010, retrocediendo un 18% respecto al primer semestre de 2009. La adquisición del hotel Husa Princesa por 122 millones de euros tuvo lugar durante el segundo trimestre del año y representó la más importante operación de inversión de los últimos tres años.
Los inversores nacionales han sido los más activos en el mercado español en lo que se refiere a número de operaciones, mientras que los inversores extranjeros han dominado el mercado por lo que respecta al volumen invertido, tomando posiciones en hoteles de alta calidad, bien ubicados y gestionados por conocidas cadenas internacionales. La zona centro de las ciudades es la más atractiva para los inversores y el 72% del volumen de inversión se ha realizado en Madrid.
La mejora de los principales indicadores desde el inicio de 2010 ha reducido el riesgo percibido sobre el sector hotelero, por lo que se espera que la actividad de inversión en hoteles registre un ligero crecimiento durante la segunda mitad del año.
Mercado europeo
Las turbulencias financieras han impacto severamente en la industria turística europea desde la segunda mitad de 2008 hasta que el repunte en las llegadas de turistas internacionales iniciado a finales de 2009 ha anunciado el comienzo de la recuperación. El crecimiento en las llegadas de turistas internacionales a Europa —un 7% de enero a junio de 2010— ha resultado más fuerte de lo inicialmente previsto, aunque persisten algunos desafíos y el sector turístico se enfrenta a un largo trayecto hasta alcanzar el nivel record de 2008.
Además, los principales indicadores del comportamiento de este segmento inmobiliario se han tornado positivos en los cinco principales países analizados en el estudio —España, Francia, Alemania, Reino Unido e Italia—, debido a la vuelta de los visitantes extranjeros de turismo y de negocios. Países que son habitualmente mercados de origen de relevancia, como es el caso de Alemania o Reino Unido, se han beneficiado del crecimiento del turismo doméstico. A nivel general, los ingresos por habitación disponible han registrado un incremento que va del 0,2% de Italia al 17% de Alemania.
En paralelo a la recuperación del sector hotelero, la confianza de los inversores se ha fortalecido desde el inicio del ejercicio. Así, el volumen de inversión en activos hoteleros de los cinco principales mercados europeos ha ascendido a 1.800 millones de euros en la primera mitad de 2010, un 37% por encima del mismo periodo del pasado año. En términos interanuales, el volumen de operaciones hoteleras ha alcanzado 3.700 millones de euros, incrementándose un 15% respecto a 2009. No obstante, pese a que el mercado de inversión hotelera se muestra más dinámico, la inversión total está aún un 62% por debajo del ejercicio 2007 y un 29% por debajo del de 2008.
A pesar de haber sido el más afectado por la crisis, el mercado de inversión de Reino Unido se mantiene como el más activo, al que corresponde el 51% del volumen total en la mitad de 2010 (929 millones de euros), y se acerca al nivel del ejercicio 2008 (1.700 millones de euros) para fin de año. Con una participación del 19% del total de la inversión, Francia ha sido el segundo mercado más activo, con 342 millones de euros, un 279% más que en la primera mitad de 2009. En los tres mercados restantes, la inversión hotelera ha retrocedido en la primera mitad de 2010 respecto al mismo periodo del año anterior. En España, en concreto, ese retroceso ha sido del 18,3%.
Aunque los periodos de negociación aún son largos, la diferencia entre precio de salida y cierre se está estrechando y la rentabilidad debería continuar su crecimiento el resto del año. Es probable que la actividad de inversión en hoteles mejore e incluso se acelere durante la segunda mitad de 2010.
