La Comunidad de Madrid ha completado, al margen de la Ley de Propiedad Horizontal, la regulación que afecta al funcionamiento de las cerca de 8.000 viviendas de uso turístico que la Administración estima que existen en la región.
Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), el 80% de las viviendas destinadas a este fin se encuentran en bloques residenciales, esto es en comunidades de propietarios. “Un porcentaje que aumentará a medida que los propietarios decidan transformar sus pisos en alojamientos turísticos, con los problemas de convivencia que esta situación puede llegar a acarrear, una mayor utilización de los servicios y elementos comunes o una menor contribución proporcional a los gastos comunes que otras viviendas con mismo coeficiente de propiedad”, cree Ángel Ignacio Mateo, secretario del CAFMadrid. “Si bien es cierto”, prosigue, “que la situación en las comunidades de propietarios no ha variado sustancialmente con anterioridad a su regulación, se trata de un tipo de alojamiento en alquiler que ya acapara el 50% de las consultas recibidas en el Colegio”. “Las molestias, sobre todo ruidos, que llegan a causar los turistas al resto de vecinos, la utilización de los servicios comunitarios por parte de los clientes (piscina, gimnasio, pistas de pádel…), una posible minusvaloración del resto de los pisos del edificio o la disminución de la seguridad, son algunas de las cuestiones que más preocupan al resto de propietarios”, resume Mateo.
Para el secretario del CAFMadrid, “el establecimiento de una actividad mercantil en un edificio en régimen de propiedad horizontal, como es el alquiler de una vivienda de uso turístico, es totalmente legal, pero no da derecho a actuar con total libertad y no respetar los derechos de la comunidad y del resto de comuneros, quienes al ser interesados y perjudicados, debieran previamente autorizar una actividad mercantil que inicialmente no estaba prevista”. Por ello, aunque “es pronto” para conocer el desarrollo normativo de este tipo de alojamiento en bloques residenciales, el CAFMadrid considera que, al igual que la Ley de Propiedad Horizontal se ha visto modificada por la Ley de Rehabilitación, ésta se adapte a las nuevas regulaciones de viviendas de uso turístico, “por ejemplo limitando en su articulado el número total de pisos de uso vacacional que pueden existir en un bloque residencial y que, en todo caso, para su establecimiento sea preciso el acuerdo de la Junta de Propietarios ”.
“Ahora bien”, aclara Mateo, “no estamos en contra de esta modalidad de alojamiento, pero somos conscientes de los problemas que plantea para el normal desarrollo de una comunidad de propietarios, algo que no ocurre con los apartamentos turísticos que por su naturaleza suelen ser edificios completos”.
Por todo ello, el Colegio aconseja a las comunidades de propietarios que aprueben normas de uso interno sobre la utilización de las instalaciones comunitarias y que se las hagan llegar al titular de las viviendas de uso turístico para que informe convenientemente a sus clientes, así como la limitación estatutaria de este tipo de uso. Asimismo, Mateo recomienda a las comunidades que “extremen la vigilancia” y que no duden en denunciar al propietario del establecimiento si, como exige la normativa, su negocio no cumple con los requisitos mínimos, entre ellos, que la estancia sea inferior a cinco noches o que utilice la vivienda como residencia permanente.
El CAFMadrid también invita a la Administración a ser ejemplarizante en sanciones si el establecimiento causa problemas de convivencia en las comunidades de propietarios, “toda vez que los ruidos son el principal foco de conflicto en una finca, pero que no siempre se pueden solucionar por la vía de las actividades molestas que establece la Ley de Propiedad Horizontal “, señala Mateo. Con todo, esta institución duda de la capacidad de la comunidad madrileña para inspeccionar y sancionar a los titulares de estos alojamientos. “Es muy difícil constatar que los propietarios no cumplen los requisitos establecidos en el Real Decreto y tampoco la comunidad de propietarios puede convertirse en un detective”, concluye el secretario del CAFMadrid.
