La transformación del mercado inmobiliario de oficinas en España exige actuaciones inmediatas. Más de 10 millones de metros cuadrados en Madrid y Barcelona se enfrentan a un riesgo real de obsolescencia antes de 2030, una situación que demandará más de 14.000 millones de euros en inversiones para su modernización, según los informes publicados por JLL. La urgencia del cambio se acentúa al observar que el 45% de los inquilinos estarían dispuestos a pagar más por ocupar espacios sostenibles, lo que sitúa la eficiencia energética, el diseño funcional y la adaptación normativa como factores críticos.
El 44% del parque de oficinas en las dos grandes capitales se considera ya inadecuado frente a los nuevos estándares de sostenibilidad y uso mixto. La situación es especialmente preocupante en las áreas periféricas y zonas descentralizadas, donde la reconversión a usos residenciales o alternativos se perfila como solución. A esto se suma el impacto creciente del cambio climático, que obliga a replantear la resiliencia de los activos. La regeneración urbana no solo es necesaria para mantener la competitividad del sector, sino también para responder a la demanda social de entornos más saludables y adaptados.
¿Qué implica que el 44% del parque de oficinas se considere obsoleto?
Significa que no cumple con los requisitos funcionales, técnicos o normativos actuales y pierde atractivo para inquilinos y propietarios.
¿Qué papel juegan las zonas descentralizadas?
Concentran gran parte de la superficie obsoleta, y su estrategia pasa por reconversiones o actualizaciones profundas orientadas al uso residencial o híbrido.
La evolución del mercado de oficinas en España será clave en la planificación urbana y la estrategia de inversión en los próximos años.
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Hasta 10,88 millones de metros cuadrados en edificios de oficinas en Madrid y Barcelona están en riesgo de convertirse en obsoletos de aquí a 2030, de acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL.
Esta cifra representa el 44% del parque de oficinas de Madrid y Barcelona.Para evitar su obsolescencia, JLL estima una inversión necesaria de, aproximadamente, 14.500 millones de euros en renovaciones de activos.
Y es que la renovación de activos representa importantes ventajas para todos los involucrados potencialmente aumentando su valor, atrayendo inquilinos de calidad e incrementando los ingresos por alquiler: a nivel global, el 45% de los inquilinos están dispuestos a pagar un premium por arrendar oficinas sostenibles.
Laura Caballero, directora de Research & Strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL España, explica: “En un mercado inmobiliario cada vez más dinámico, anticipar la obsolescencia de los activos es esencial. La edad, el diseño, la ubicación y la evolución regulatoria determinan la capacidad de un activo para seguir siendo competitivo y atractivo para los inquilinos. Identificar estos drivers permite tomar decisiones más informadas y estratégicas”.
7,3 millones de m2 obsoletos en Madrid
En Madrid, la superficie en riesgo de obsolescencia en el próximo lustro asciende a 7,3 millones de m2 con un potencial de inversión de subsanación de 9.700 millones de euros.
Del parque obsoleto, 1,04 millones de metros se ubican en el distrito financiero de la capital, para cuya modernización JLL prevé una inversión necesaria de 1.500 millones de euros. En el centro de la ciudad, el stock desactualizado es de 1,25 millones de m2 y el desembolso preciso para evitar la obsolescencia asciende a 1.700 millones de euros.
Sin embargo, las áreas descentralizadas –todas aquellas fuera del anillo delimitado por la M-30– concentran el 45% de la superficie obsoleta. Así, en estas zonas se ubican 3,29 millones de m2 para cuya modernización sería necesario una inyección de hasta 4.300 millones de euros. Finalmente, en poblaciones aledañas a Madrid existen 1,7 millones de m2 superficie desactualizada con un potencial de más de 2.100 millones de euros.
El Centro Ciudad concentra el 42% de la obsolescencia en Barcelona
En Barcelona, por su parte, la superficie obsoleta es de 3,6 millones de m2 y la inversión global para su modernización es de 4.800 millones de euros.
Por submercados, sin embargo, se observan significativas diferencias respecto a Madrid: en el caso de Barcelona el Centro Ciudad concentra el 42% del stock obsoleto de la ciudad con 1,46 millones de m2 y una inversión potencial de 2.100 millones de euros.
Las menores tasas de obsolescencia se encuentran en el distrito financiero y en el 22@. En el primero existen solo 260.000 m2 obsoletos para cuya renovación JLL prevé una inversión de 400 millones de euros. El 22@, por su parte, acumula 420.000 m2 obsoletos con un potencial desembolso de 500 millones para adaptarlos a las nuevas necesidades del mercado.
Fira Europa concentra 330.000 m2 desactualizados para los que sería necesario un desembolso de 400 millones de euros en su renovación. Finalmente, el área metropolitana de la ciudad cuenta con 1,12 millones de m2 obsoletos para los que será precisa una inversión de 1.400 millones de euros.
Estrategias para añadir valor a los activos
Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services & Tétris Clúster Sur de Europa, señala: “La obsolescencia de cerca de 11 millones de m2 de oficinas en Madrid y Barcelona plantea retos para inquilinos, inversores y autoridades, que deben trabajar en tres direcciones: mejorar las instalaciones para reducir sus emisiones, diseñar espacios experienciales que atraigan inquilinos y alinear los activos con certificaciones de sostenibilidad. En aquellos inmuebles donde esto no sea posible la reconversión a otros usos es una estrategia que también se debe contemplar”.
Por tanto, la intervención en la superficie obsoleta está sujeta, detalla JLL, a su ubicación y a su atractivo. En aquellos activos desactualizados en el distrito financiero, la intervención implicará una renovación energética y, donde sea necesario de un reposicionamiento para crear espacios prime, incrementar la calidad de las amenities y conseguir certificaciones ESG. Para los inmuebles en el centro de la ciudad, la intervención debe centrarse en fomentar un uso mixto de los espacios combinando el reposicionamiento con la descarbonización del edificio.
Por último, en los edificios de oficinas en ubicaciones periféricas, la estrategia puede virar hacia la reconversión a nuevos usos con una mayor demanda en zonas descentralizadas. En este sentido cabe destacar la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida promulgada por la Comunidad de Madrid que flexibiliza el cambio de uso a residencial.
El cambio climático, un driver más de la obsolescencia
El cambio climático y los fenómenos meteorológicos aparejados –inundaciones, sequía, calor, incendios, aumento del nivel del mar, etc.– son factores aceleradores de la obsolescencia de los edificios: el 45% de los inquilinos elegirán solo edificios resilientes ante eventos climáticos extremos.
Considerando que, según los datos de JLL, Madrid y Barcelona están entre las diez capitales europeas más expuestas al impacto del cambio climático en el sector inmobiliario, los propietarios de oficinas han de considerar la inclusión de servicios e instalaciones que mitiguen este riesgo. Integrar en los edificios espacios naturales emerge, por tanto, como fundamental para evitar la obsolescencia. En la región EMEA, de acuerdo con los datos recopilados por JLL, el 53% de los ciudadanos desearían contar con más espacios verdes.
