El mercado inmobiliario español sigue mostrando signos de fuerte tensión en los precios, especialmente en el segmento de vivienda de segunda mano. Según el último índice de Fotocasa, el coste medio por metro cuadrado se sitúa ya en 2.715 €/m², lo que representa un encarecimiento del 15,9 % interanual. En un piso tipo de 80 m², esto supone una diferencia de casi 30.000 € más que hace un año, una subida que no se veía desde hace años.
Este incremento responde a varios factores estructurales, como la escasa oferta, la presión de la demanda o el atractivo del inmobiliario como activo refugio. Tal como destaca el informe de Fotocasa sobre el desequilibrio en la oferta y la demanda, la demanda supera ampliamente a la oferta, lo que intensifica la presión sobre los precios.
Mientras comunidades como la Comunitat Valenciana o la Región de Murcia encabezan las subidas interanuales, con aumentos por encima del 24 %, capitales como Madrid o Barcelona superan ya los 6.000 €/m², intensificando la brecha territorial en el acceso a la vivienda. Esta tendencia plantea serios desafíos para el equilibrio del mercado en el medio plazo.
Datos relevantes sobre el precio de la vivienda en julio de 2025
- Precio medio nacional: 2.715 €/m²
- Subida anual en €/m²: +372 €/m²
- Revalorización por piso de 80 m²: +29.728 €
- Baleares: primera comunidad en superar 5.000 €/m²
- Madrid: 6.063 €/m² | Barcelona: 5.151 €/m² | Donostia: 6.874 €/m²
- Mayor subida interanual por distrito: Retiro (Madrid), +29,6 %
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El precio de la vivienda de segunda mano ha subido de media casi 30.000 € en un año en España
El precio de la vivienda de segunda mano en España sube un 1,6% en su variación mensual y un 15,9% en su variación interanual y sitúan el precio medio de las viviendas ofertadas en julio en 2.715 euros/m2, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Si calculamos este último incremento interanual (15,9%) en euros (372 euros) y lo multiplicamos por los 80 m2 de una vivienda estándar, se observa que los pisos ofertados son 29.728 euros más caros que hace un año.
De este modo, España ha experimentado en un año un incremento en el precio medio de las viviendas de 80 m², pasando de 187.486 euros a 217.214 euros en julio de 2025 (29.728 euros de diferencia).
“El mercado de la vivienda de segunda mano continúa con un ritmo de crecimiento muy intenso. Prueba de ello es que en un año el precio de un piso estándar de 80 metros cuadrados se ha encarecido en 29.728 euros respecto al año pasado. Es una cifra muy significativa que pone de manifiesto la fuerte presión sobre los precios en todo el país. La vivienda de segunda mano se está revalorizando a un ritmo que no veíamos desde hace años. Esta escalada de precios responde a un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, agravado por la falta de stock disponible y por el atractivo de la vivienda como valor refugio en un contexto de inflación y rentabilidad del alquiler”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Por comunidades, si analizamos los precios de la vivienda en venta respecto a los de hace un año, vemos que las 17 comunidades incrementan el precio interanual en julio. Los incrementos superiores al 10% afectan a ocho comunidades y son: Comunitat Valenciana (25,3%), Región de Murcia (24,9%), Canarias (22,5%), Andalucía (21,6%), Asturias (21,4%), Baleares (18,6%), Cantabria (17,6%), Madrid (14,2%) y Galicia (11,2%). Le siguen País Vasco (9,1%), Castilla y León (8,5%), Cataluña (7,8%), Extremadura (3,7%), La Rioja (3,4%), Castilla-La Mancha (3,0%), Aragón (2,2%) y Navarra (0,6%).
En cuanto al ranking de Comunidades Autónomas con el precio del metro cuadrado más caro, Baleares supera los 5.000 euros, situándose en 5.069 €/m2. Le siguen Madrid con 4.858 €/m2, País Vasco con 3.512 €/m2, Canarias con 3.157 €/m2, Cataluña con 3.108 €/m2, Andalucía con 2.610 €/m2, Comunitat Valenciana con 2.436 €/m2, Cantabria con 2.357 €/m2, Navarra con 2.092 €/m2, Asturias con 2.081 €/m2, Galicia con 2.033 €/m2, Aragón con 1.795 €/m2, Región de Murcia con 1.740 €/m2, La Rioja con 1.721 €/m2, Castilla y León con 1.633 €/m2, Extremadura con 1.265 €/m2 y Castilla-La Mancha con 1.259 €/m2.
“Esta diferencia de más de 3.800 euros por metro cuadrado entre Baleares y algunas comunidades como Castilla-La Mancha o Extremadura refleja la fuerte brecha entre la España urbana y costera y la España rural e interior, que sigue muy presente en el mercado inmobiliario. Estos datos confirman que la vivienda en España avanza a dos velocidades, y que las tensiones sobre el precio se concentran principalmente en los territorios con mayor dinamismo económico, presión turística o escasez de suelo disponible”, añade la directora de Estudios.
En 48 de las 50 provincias analizadas (el 96%) sube el precio interanual. En 24 provincias se supera el 10%, con máximos en Santa Cruz de Tenerife (27,8%), Valencia (26,0%), Murcia (24,9%), Alicante (22,5%), Asturias (21,4%), Castellón (21,1%), Illes Balears (18,6%), Cantabria (17,6%), Málaga (16,6%), A Coruña (15,4%), Lugo (15,2%), Palencia (15,2%), Madrid (14,2%), Guadalajara (13,2%), Granada (13,1%), Valladolid (13,0%), Almería (12,7%), Cádiz (12,3%), Segovia (12,0%), Las Palmas (12,0%), Pontevedra (11,2%), Gipuzkoa (11,0%), Huelva (10,6%) y Burgos (10,3%). Las provincias con descensos son Ávila (-1,3%) y Jaén (-1,4%).
Respecto al precio, Illes Balears es la única provincia que supera los 5.000 €/m2. Las más caras son Illes Balears (5.069 €/m2), Madrid (4.858 €/m2), Málaga (4.263 €/m2) y Gipuzkoa (4.046 €/m2). Ciudad Real es la única por debajo de 1.000 €/m2, con 967 €/m2.
En 49 de las 50 capitales de provincia sube el precio en julio respecto al año anterior. 29 capitales superan el 10%, con máximos en Santa Cruz de Tenerife (38,8%), Teruel (23,5%), Castellón de la Plana (22,6%) y León (20,4%). La única capital con descenso interanual es Huesca (-6,5%). Donostia – San Sebastián es la más cara (6.874 €/m2), seguida de Madrid (6.063 €/m2), Barcelona (5.151 €/m2) y Palma de Mallorca (4.892 €/m2).
En municipios, el 88% registra subidas. Diez de ellos superan el 50%, como Marín (93,1%), San Pedro del Pinatar (90,7%), Dolores (74,0%) o Los Alcázares (64,3%). Los municipios más caros superan los 7.000 €/m2: Santa Eulària des Riu (8.521 €/m2), Andratx (7.534 €/m2), Eivissa (7.282 €/m2), Sant Josep de sa Talaia (7.102 €/m2) y Campos (7.091 €/m2).
En Madrid, el precio ha subido un 12,2% en un año: de 432.390 € a 485.075 € para un piso de 80 m², es decir, 52.686 € más. En Barcelona, el incremento ha sido del 8,7%, hasta los 412.086 €.
En los 21 distritos madrileños analizados sube el precio interanual, con máximos en Retiro (29,6%), Moncloa – Aravaca (27,1%) y Villaverde (26,4%). Salamanca supera los 10.000 €/m2, y Chamberí y Retiro, los 8.000 €/m2.
En Barcelona, los 10 distritos analizados también suben. Los más caros son Sarrià – Sant Gervasi (7.070 €/m2), Eixample (6.610 €/m2) y Les Corts (6.052 €/m2). Los más baratos: Nou Barris (3.149 €/m2) y Sant Andreu (3.781 €/m2).
