Madrid. Se cumple un año de la aprobación de la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de Edificaciones de Madrid, y con ella, una nueva interpretación del concepto de rehabilitación, entendido ahora como un deber personal, distinto del deber de conservar, que comprende obras que van más allá de la simple conservación por superar sus límites cualitativos. Entre ellas, se introducen nuevos criterios de sostenibilidad, accesibilidad y decoro en la inspección técnica de edificios.
Un edificio de viviendas ubicado en la calle Oviedo de Madrid acaba de pasar la ITE con resultado favorable. Conozcamos cuál es el procedimiento a seguir desde que la comunidad de propietarios es informada generalmente por el Ayuntamiento de que le corresponde pasar en ese año la inspección, hasta que acude el técnico y obtiene la calificación de favorable. El edificio en cuestión tiene tres plantas, 15 viviendas y un local comercial.
La primera decisión que debe tomar la comunidad de propietarios es estudiar los presupuestos solicitados a distintos técnicos, siendo aconsejable contratar a un profesional independiente con experiencia en la realización de las ITE. Una vez ha sido seleccionado, el técnico debe personarse en el inmueble con objeto de realizar una primera inspección visual de las zonas comunes así como de todas las viviendas que lo componen. No olvidemos que la inspección versa sobre el estado de la cimentación y estructura, cubiertas, fachadas y red de saneamiento, accesibilidad y, a nivel informativo, sobre comportamiento térmico.
“Normalmente el técnico debe solicitar al administrador de la finca los antecedentes de la misma, en relación con las obras ejecutadas, y demás información necesaria para la realización de la ITE”, señala Enrique Fernández, asesor de arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Asimismo, a través de la página web del Ayuntamiento y de otros organismos oficiales, puede obtener información del inmueble para su análisis.
En relación con la estructura del edificio, el técnico del edificio de la calle Oviedo comprueba que los muros de carga del edificio son de fábrica de ladrillo. Observa los mismos, así como los forjados de planta, los cuales tienen una estructura de madera. No percibe grietas o indicios de problemas en la mencionada estructura.
Revisa asimismo la fachada principal, así como las fachadas interiores y medianeras del mismo. También se encuentran en buen estado. A continuación inspecciona la cubierta del inmueble, y además comprueba que en los pisos inferiores no hay manchas de humedad que indique la existencia de filtraciones.
Por último, el técnico inspecciona el pozo general de la finca, así como las arquetas existentes. Una vez abiertas, ha comprobado el buen estado de las mismas. En cuanto a las zonas bajas de los muros de carga de todo el inmueble tampoco observa la existencia de humedades procedentes del suelo. Con estos indicios se considera que la inspección del saneamiento es favorable.
En relación con los elementos de accesibilidad al inmueble, destaca la existencia de las escaleras de acceso a las viviendas. Estas se encuentran en buen estado. No hay rampas ni ascensor para el acceso a las viviendas.
Por todo ello, la ITE del edificio inspeccionado se considera favorable en todos sus apartados.
Con respecto al estudio del comportamiento térmico del edificio, cuyo dictamen no es vinculante para la inspección, se revisa la envolvente del mismo, analizando el tipo de cerramiento de fachada, medianeras, cubierta y suelo, así como los tipos de carpintería existentes en cada vivienda. Los muros de fachada son de ladrillo sin cámara, de diversos espesores, según la planta. La cubierta está formada por estructura de madera, tablero y teja con rastrel, sin ningún tipo de aislamiento. Referente al suelo, se supone la existencia de una solera sobre el terreno. Las carpinterías existentes son de distintos tipos, pasando por hierro o aluminio, algunas con rotura de puente térmico. En relación con los vidrios existentes, los hay simples y dobles con cámara de aire de diversos espesores.
Una vez cumplimentado el informe de la ITE, éste debe ser firmado por el técnico y por el presidente de la comunidad de propietarios, y posteriormente ser presentado en el Ayuntamiento de Madrid.
El edificio de la calle Oviedo ha hecho los deberes y pasado la ITE sin problemas. Pero no todos corren la misma suerte. Por ello, los expertos recomiendan la realización de un informe pre-ITE que permita conocer el estado del inmueble y en caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias antes de que intervenga el Ayuntamiento. Si el informe es favorable, como ha sido este caso, se comunica al Consistorio y se cierra el expediente. Pero si se realiza directamente el informe, sin Pre-ITE previa, y éste es desfavorable se registra y pone en conocimiento del Ayuntamiento iniciándose los plazos obligatorios de ejecución.
Con el informe desfavorable como base el profesional debería presentar una documentación o proyecto técnico que detallase y especificase las actuaciones a realizar. “Además de ser aconsejable que la ejecución de las obras sea realiza por una empresa de rehabilitación con suficiente garantía profesional y experiencia en el sector, es recomendable contar con el técnico durante la realización de las obras como dirección facultativa”, explica José Carlos Greciano, secretario general de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR).
Una vez finalizadas la obras y comprobadas por el técnico del Ayuntamiento se emitirá el informe favorable o certificado de conformidad resolviéndose el expediente hasta dentro de 10 años.
En 2013 deberán pasar la ITE en Madrid:
1. Los edificios y construcciones construidos o reestructurados en el año 1982.
2. Aquellas construcciones y edificios construidos entre los años 1940 y 1952.
