Desde el pasado 1 de abril y durante todo el 2023, la Ley de Arrendamientos Urbanos limita la subida de los alquileres a un 2% para atenuar el impacto de la subida del IPC en el consumidor.
Los inquilinos que ya están de alquiler saldrán beneficiados porque la subida del precio está ahora limitada, mientras que los que alquilen a partir de ahora deberán hacer frente a cuotas más caras.
Los propietarios con el inmueble vacío intentarán cubrirse poniendo el precio de salida lo más alto posible, o bien ofreciendo contratos temporales para poder hacer una nueva entrada cada año a un precio actualizable.
Desde el pasado 1 de abril y durante todo el 2023, la actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos limita la subida de los alquileres a un 2% con el objetivo de atenuar el impacto de la subida del IPC en los inquilinos. Frente a esta regulación, ¿Cómo actuarán los propietarios de inmuebles y cómo pueden adaptarse de la mejor manera? ¿Y los inquilinos que estén de alquiler o busquen uno?
Los topes en el alquiler benefician a los inquilinos que ya tienen un alquiler vigente, pero perjudican a los que están buscando, y a los propietarios, perjudica a los que hace poco que tienen un contrato en vigor, y beneficia a los que tengan un inmueble vacío. Según José Román, responsable comercial del área de negocio de alquileres en Housfy, “estos intentarán cubrirse poniendo el precio de salida lo más alto posible u ofreciendo contratos temporales para poder hacer una nueva entrada cada año a un precio actualizable”.
En líneas generales la ley ha tenido un efecto distinto al que pretendía sus impulsores, favoreciendo a los hogares con mayor poder adquisitivo. “Sin duda, no era el efecto deseado por los promotores de la ley”, concluye Román. Y es que además, eso ha generado que haya disminuido drásticamente el stock de viviendas caras convirtiéndose en viviendas turísticas o de temporada, un giro inesperado.
El experto de Housfy también prevé que la demanda de compra de inmuebles bajará porque los compradores están teniendo dificultades para obtener financiación en buenas condiciones. Esto hace que “la gente que tenga necesidad de cambio de residencia opte mayoritariamente por un alquiler, con la idea de alquilar unos pocos años a la espera de que se normalice el precio de la financiación”. Esta disminución de la demanda de compra acelerará la demanda del alquiler, por lo cual los precios seguirán subiendo, aunque con una menor oferta. Eso es lo que se ha visto en ciudades como Berlín, donde se aplicó también una ley de topes al alquiler.
Román cree que el comportamiento de ambas partes, compradores y vendedores, puede hacer que veamos una subida de precios del alquiler. “Por un lado, los compradores preferirán ahora alquilar, y por el otro, los propietarios con inmuebles en venta tardarán aún algún tiempo en decidir alquilar al ver que no consiguen vender. Probablemente, la suma de estos dos factores hará que los precios repunten”, explica.
Aunque los precios suban en su conjunto, sí es posible que en zonas concretas no se note la inflación del mismo modo. “Los precios nominales no bajarán, pero en las zonas con poca demanda, el efecto de la inflación sí que supondrá una bajada indirecta. En el resto de zonas, los propietarios repercutirán la subida general de precios al alquiler”, explica Román.
Ante esta subida de precios, los inversores que ya posean inmuebles pueden obtener una mayor rentabilidad, pero los nuevos inversores podrían estar comprando caro debido a la financiación. El experto de Housfy cree que “es viable invertir en vivienda pero hay que ser muy cuidadoso en el precio de compra. Activos por encima del precio de mercado sólo serán rentables si son muy céntricos o muy singulares porque les permite cobrar un alquiler muy alto”.
