Las propuestas de los partidos para las elecciones generales del 29 de noviembre abordan tres problemas del mercado de la vivienda: el coste de comprar, la presión sobre los alquileres y la falta de vivienda pública. iAhorro compara las medidas anunciadas hasta el 4 de noviembre con políticas aplicadas en otros países europeos. Algunas formaciones aún no habían publicado sus programas completos.
Entre las medidas para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes figuran los avales que buscan reducir la barrera del ahorro inicial. Portugal los combina con exenciones fiscales para la primera compra. El análisis también compara las propuestas de regulación del alquiler con experiencias como la irlandesa y examina el parque municipal de Viena como referencia para la vivienda pública.
La comparación muestra por qué conviene evaluar cada medida según su objetivo. Las cifras de uso de un aval indican cuántas personas recurrieron a él, pero no cuántas compras hizo posibles. Del mismo modo, la evolución del alquiler anunciado no permite aislar el efecto de una regulación. El diseño de cada medida, sus excepciones y las condiciones del mercado influyen en el resultado.
Datos relevantes
- La comparación pone en relación algunas medidas aplicadas en países europeos con las propuestas que los partidos españoles habían anunciado hasta el 4 de noviembre.
- En conjunto, las propuestas se articulan en torno a tres prioridades: aumentar la oferta y facilitar la compra, regular los alquileres y ampliar la vivienda pública.
- En enero de 2026, cerca de 120.000 jóvenes se habían beneficiado de las exenciones y 23.000 habían recurrido a la garantía.
- Austria ofrece, además, una referencia en vivienda pública: el Ayuntamiento de Viena gestiona unas 220.000 viviendas municipales y existe también un amplio parque subvencionado.
- Los casos analizados muestran que no existe una única medida capaz de resolver por sí sola el problema de la vivienda.
MiniFAQs
¿Qué compara iAhorro en su análisis de las elecciones del 29N?
El análisis pone en relación las propuestas de vivienda anunciadas por los partidos españoles hasta el 4 de noviembre con medidas aplicadas en varios países europeos. Examina, entre otros ejemplos, las ayudas a la primera compra en Portugal, los límites a las subidas del alquiler en Irlanda y el parque de vivienda pública de Viena. La comparación permite identificar similitudes y diferencias de alcance.
¿Por qué los resultados europeos no se pueden trasladar directamente a España?
Porque medidas parecidas pueden tener requisitos, excepciones y efectos distintos según el mercado en el que se apliquen. En Portugal, el número de jóvenes que recurrieron al aval no indica cuántas compras se hicieron gracias a él. En Irlanda, el aumento de los alquileres anunciados tampoco permite atribuir esa evolución a la regulación ni separar su efecto del de otros factores.
Entradas relacionadas
- Europa estudia nuevas vías para atajar la crisis de la vivienda en España
- El acceso a la vivienda se complica en todos los frentes del mercado inmobiliario
Las experiencias europeas ayudan a precisar qué problema aborda cada propuesta y qué datos permitirían saber si funciona.
Elecciones 29N: qué propone cada partido para solucionar el problema de la vivienda en España y qué ha funcionado (y qué no) en Europa, según iAhorro
La vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y ocupará un lugar destacado en la campaña electoral que arranca este viernes 13 de noviembre, de cara a las elecciones generales del 29N. Para quienes buscan casa, el debate se traduce en cuestiones muy concretas: cuánto pueden pagar de alquiler, si lograrán ahorrar para la entrada de una compra o cuánto tendrán que esperar para acceder a una vivienda pública.
“El problema no afecta a todos por igual: algunos hogares no pueden asumir el coste del alquiler; otros no consiguen ahorrar para la entrada de una vivienda, y muchos jóvenes no encuentran opciones que se ajusten a sus ingresos”, señala Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.
Por este motivo, los partidos proponen distintas medidas para responder a estas dificultades. Pero ¿qué experiencias europeas pueden servir de referencia y qué resultados han dado? Para responder a estas preguntas, desde iAhorro hemos contrastado las propuestas de los partidos españoles (algunos de los cuales aún no habían publicado sus programas electorales a un día del inicio oficial de la campaña) con las políticas aplicadas en varios países europeos.
La comparación pone en relación algunas medidas aplicadas en países europeos con las propuestas que los partidos españoles habían anunciado hasta el 4 de noviembre. No obstante, este análisis realizado por el comparador no recoge todas las políticas de vivienda implantadas ni significa que lo que ha funcionado (o no) en otros países vaya a tener el mismo resultado en España.
¿Cómo está la situación actual de la vivienda en España?
La Ley de Vivienda de 2023 incorporó herramientas como la declaración de zonas de mercado residencial tensionado y un sistema estatal de índices de precios de referencia, que permite consultar los rangos de alquiler orientativos para una vivienda según sus características y ubicación. Sin embargo, la aplicación de estas medidas depende de que las comunidades autónomas soliciten la declaración de zonas tensionadas, por lo que su alcance es desigual en el territorio.
La presión sobre el mercado del alquiler sigue siendo muy elevada. Según los datos recopilados por iAhorro, el precio de los alquileres anunciados subió entre un 5% y un 6% interanual en octubre de 2026. Además, el barómetro publicado por el CIS ese mes reflejó un máximo histórico en la preocupación por la vivienda: el 55,7% de las personas encuestadas la mencionó entre los principales problemas de España.
“El encarecimiento del alquiler y de la compra ha situado el acceso a la vivienda entre las prioridades de esta campaña. El reto es que las medidas que se anuncien y se aprueben ayuden a aliviar la presión y faciliten el acceso a una vivienda digna”, afirma Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario.
En este contexto, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-ley. Uno ya está en vigor e incluye prórrogas extraordinarias de hasta dos años para determinados contratos que venzan hasta el 31 de diciembre de 2028. También limita algunas actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027: si el alquiler supera el índice de referencia, no se puede aplicar una subida; si no lo supera, el incremento no podrá ser mayor al 2%, salvo que acuerden otra cosa.
El segundo real decreto-ley propone que los contratos de alquiler se renueven automáticamente una vez transcurridos cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlos. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, siempre que la Diputación Permanente del Congreso lo convalide. “Para los ciudadanos es importante saber a quién afecta cada propuesta, cuándo podría aplicarse y cómo se evaluaría su impacto”, añade Martínez.
Las propuestas de cada partido y su referencia en Europa
Los partidos que concurren a las elecciones generales del domingo 29 de noviembre plantean distintas respuestas para solucionar el problema de la vivienda en España. Junto a las formaciones con representación parlamentaria, se presentan nuevas opciones, como Democracia 21, que participa por primera vez en unas elecciones generales. Además, Sumar concurre a estas elecciones bajo la denominación Frente Amplio y con Ada Colau como cabeza de lista.
Las propuestas de los diferentes partidos en este sentido abarcan desde aumentar la oferta y facilitar la compra hasta regular los alquileres, reforzar la estabilidad de los inquilinos o ampliar el parque público. La siguiente tabla resume las principales medidas anunciadas por estas formaciones en precampaña o directamente incluidas dentro de sus programas oficiales y recopiladas por el comparador y asesor hipotecario iAhorro hasta el 4 de noviembre:
En conjunto, las propuestas se articulan en torno a tres prioridades: aumentar la oferta y facilitar la compra, regular los alquileres y ampliar la vivienda pública. Para explorar qué referencias pueden aportar otros países, desde iAhorro comparamos las medidas anunciadas en España con políticas aplicadas en distintos mercados europeos. Estas experiencias permiten observar cómo se han puesto en práctica medidas similares y qué resultados o limitaciones han tenido, aunque no garantizan que produzcan el mismo efecto en España si se aplicaran en un futuro.
Portugal: ayudas a la compra para jóvenes e incentivos fiscales, relacionadas con algunas propuestas del PP y Vox. El Gobierno portugués ofrece a menores de 35 años exenciones fiscales para comprar su primera vivienda y una garantía pública de hasta el 15% de la operación. El aval puede ayudar a quienes pueden pagar una hipoteca, pero no tienen suficiente ahorro para la entrada; las exenciones reducen los costes de compra. Son medidas similares a los avales para jóvenes del PP y a los incentivos fiscales de Vox, aunque no idénticas. En enero de 2026, cerca de 120.000 jóvenes se habían beneficiado de las exenciones y 23.000 habían recurrido a la garantía. Estas cifras reflejan su uso, pero no permiten saber cuántas compras propiciaron ni cómo afectaron a los precios. El programa de simplificación urbanística Simplex también sirve de referencia para la propuesta del PP de agilizar licencias mediante el silencio positivo.
Irlanda: límites a las subidas del alquiler y contratos más estables, con paralelismos con propuestas del PSOE, el Frente Amplio y EH Bildu. En Irlanda, las subidas anuales del alquiler no pueden superar el menor valor entre el 2% y el IPC. En la obra nueva se aplica un régimen distinto, y determinados contratos tienen una duración de seis años, con restricciones a los motivos por los que los grandes propietarios pueden terminarlos. Son medidas que guardan relación con las propuestas del PSOE sobre límites a las rentas y con las del Frente Amplio y EH Bildu sobre estabilidad contractual. Pese a la regulación, el alquiler anunciado subió un 4,4% interanual en el primer trimestre de 2026 y un 7,3% en el segundo. Los datos no permiten atribuir esas subidas a la regulación ni aislar su efecto.
Austria: su modelo de vivienda pública conecta con la propuesta del PSOE. El Gobierno austríaco limitó las actualizaciones de renta al 1% en 2026 y al 2% en 2027, también en el mercado libre. La medida comparte algunos rasgos con la propuesta del Partido Socialista de limitar determinadas subidas, aunque las condiciones y el alcance son distintos. Austria ofrece, además, una referencia en vivienda pública: el Ayuntamiento de Viena gestiona unas 220.000 viviendas municipales y existe también un amplio parque subvencionado. Este modelo se relaciona con la propuesta del PSOE de mantener de forma permanente la protección de las viviendas financiadas con fondos públicos frente a la propuesta del PP de descalificar las VPO una vez amortizadas. El sistema vienés, sin embargo, se ha construido a lo largo de varias décadas.
Alemania: regulación de los alquileres, con paralelismos con la propuesta de Podemos; el programa Bau-Turbo, con el PP. En las zonas declaradas tensionadas de Alemania, la renta inicial no puede superar en más de un 10% el alquiler de referencia local. Es una regulación parcial, distinta de la rebaja general del 40% que propone Podemos. En Berlín se intentó congelar y reducir los alquileres de forma más amplia, pero el Tribunal Constitucional Federal anuló la medida en 2021 por falta de competencias. Alemania aprobó también en 2025 el programa Bau-Turbo, que contempla excepciones a las normas de planeamiento con acuerdo municipal, una referencia para la propuesta del PP de agilizar licencias.
Países Bajos: regulación de rentas y contratos, en línea con propuestas del Frente Amplio y EH Bildu; restricciones a la compra para alquilar, con medidas del Frente Amplio y el PSOE. Un sistema de puntos fija parte de los alquileres según las características de la vivienda. El país también restringió los contratos temporales y permite limitar durante cuatro años el alquiler de viviendas recién compradas en determinados barrios. Las medidas se relacionan con las propuestas de renovación automática del Frente Amplio y EH Bildu, y con las restricciones a las compras de fondos planteadas por el Frente Amplio y el PSOE, aunque el alcance es distinto. El Gobierno estimó que más de 300.000 viviendas podrían bajar su alquiler en unos 190 euros mensuales de media. La OCDE ha advertido de posibles efectos sobre la inversión y la oferta privada. En Rotterdam, un estudio observó más compras de primeros compradores en las zonas afectadas, pero también un aumento aproximado del 4% en los alquileres, asociado a una menor oferta.
Francia: garantías al alquiler y límites al uso turístico, medidas que plantean el PP, Podemos y el Frente Amplio. El sistema público y gratuito “Visale” ofrece una garantía frente a impagos del alquiler, similar al Fondo Estatal de Garantía del Alquiler que plantea el PP. Por otro lado, los municipios pueden establecer cuotas y limitar a 90 días al año el alquiler turístico de la vivienda habitual, una fórmula comparable a las restricciones al uso turístico que proponen Podemos y el Frente Amplio. La información disponible describe cómo funcionan estas medidas, pero no permite atribuirles por sí solas un efecto general sobre los precios o la oferta.
Hungría: hipotecas subvencionadas, como referencia para los préstamos “TU CASA” del PSOE. A finales de octubre de 2026, Hungría sustituyó el programa Otthon Start, con préstamos a tipo fijo del 3%, por Wekerle Plusz. El nuevo plan mantiene ese tipo para vivienda nueva y aplica un 5% a la usada, para compradores de primera vivienda de entre 18 y 41 años. Otthon Start estuvo asociado a un aumento interanual del 74% del volumen hipotecario en marzo de 2026, pero ese dato no demuestra que mejorara el acceso de los hogares con más dificultades. El Gobierno justificó el cambio señalando que el 59% de los préstamos había llegado al 10% más rico de la población. Aún no hay datos para valorar el nuevo programa. La imagen también recoge el programa irlandés First Home, que puede cubrir hasta el 30% del precio mediante una participación en la propiedad, no un préstamo.
Dinamarca: restricciones parciales a compras y alquileres, con paralelismos con propuestas del Frente Amplio, el PSOE y C. Canaria. En determinados casos, Dinamarca establece una espera de cinco años antes de subir el alquiler tras una rehabilitación integral y restringe la compra de segundas residencias por parte de no residentes. Son referencias parciales para las propuestas de limitar las compras de fondos y exigir diez años de residencia antes de comprar, planteada por Coalición Canaria. No son medidas equivalentes ni trasladables sin más a España. La información disponible tampoco permite medir su efecto general sobre el acceso a la vivienda.
Medidas sin equivalente directo: el impuesto sobre la acumulación de viviendas del Frente Amplio y la “prioridad nacional” de Vox. Entre los países analizados no se identifica una medida equivalente al impuesto anual del 10% que propone el Frente Amplio; los gravámenes europeos más próximos recaen sobre viviendas vacías. Tampoco se encuentra símil a “prioridad nacional” de Vox. El caso más parecido se dio en varias regiones de Italia, donde se exigía llevar años viviendo en la zona para poder solicitarla. En 2020, el Tribunal Constitucional anuló el requisito de cinco años que aplicaba Lombardía, al considerar que iba en contra de la función social de la vivienda pública. Después, extendió este criterio a otras regiones.
Por su parte, la Comisión Europea propuso en septiembre de 2026 una Ley de Vivienda Asequible que establece un método común para identificar zonas sometidas a presión habitacional. La propuesta permitiría a las autoridades restringir ciertos usos de las viviendas (como los alquileres de corta duración) si justifican que contribuyen a reducir la disponibilidad de vivienda asequible y habitual y que la medida es necesaria y proporcionada. También prevé que las restricciones sean temporales y se revisen periódicamente. La propuesta todavía debe ser negociada por el Parlamento Europeo y el Consejo.
¿Qué nos dice la experiencia europea?
Los casos analizados muestran que no existe una única medida capaz de resolver por sí sola el problema de la vivienda. Las ayudas a la compra pueden facilitar el acceso a algunos hogares, mientras que los límites al alquiler y la ampliación del parque público responden a necesidades distintas. No obstante, los resultados de cada una de las propuestas dependen en gran medida de cómo se diseñen, a quiénes se dirijan y de las condiciones del mercado en el que se apliquen.
Por eso, explica la directora de Comunicación de iAhorro, “que una ayuda se utilice o que una regulación afecte a muchas viviendas no demuestra, por sí solo, que haya mejorado el acceso o reducido los precios. También es importante valorar sus posibles efectos sobre la oferta, las excepciones previstas y el marco jurídico en el que se aplica”. De este modo, las experiencias europeas ofrecen referencias útiles, pero no recetas que puedan trasladarse automáticamente a España: cada medida debe adaptarse a la realidad del mercado y combinarse con otras actuaciones.
El reto, por tanto, no consiste solo en anunciar nuevas medidas, sino en definir qué problema busca resolver cada una, a quién beneficia y cómo se medirá su impacto. Una evaluación periódica permitiría identificar qué funciona, corregir lo que no da resultado y ajustar las políticas a las necesidades de quienes buscan una vivienda. Porque “la política de vivienda necesita objetivos claros, medidas bien coordinadas y una evaluación continua. No basta con aprobar una norma: hay que comprobar si está dando respuesta a las necesidades de las personas”, concluye Laura Martínez.
