La Ley, que ha incorporado, total o parcialmente, más del 30 % de las enmiendas presentadas por los distintos grupos parlamentarios, nace con vocación de perdurabilidad y el texto definitivo hoy aprobado es el resultado de un proceso que se inició con una fase previa de participación con aportaciones de más de 60 profesionales del ámbito urbanístico.
Los principales objetivos que se marca la Ley aprobada son:
– Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
– La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, que incluye el suelo rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
– La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con la desagregación de los planeamientos generales (en dos partes) y un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales de tramitación puedan pasar a 3 años.
– La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la reutilización del suelo urbano y las actuaciones sobre «ciudad edificada», para evitar la ocupación de nuevo suelo.
– La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos de gestión urbanística que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, para dotar a todo el proceso de transparencia. Fija condiciones estrictas para los convenios urbanísticos.
– Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada cuando esta se ha vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares entre los particulares y entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
– Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial APT costeras), dando competencia exclusiva a los consejos y sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.
– Incremento del parque de viviendas públicas. Dota a las administraciones de instrumentos eficaces y fija obligaciones en la planificación urbanística con el fin de facilitar el incremento del parque de viviendas públicas para destinarlas preferentemente a alquiler social.
– Impedir la reclasificación como suelo urbano de los asentamientos en el medio rural y cerrar la puerta a la amnistía de las edificaciones fuera de ordenación en suelo rústico.
Fija también procesos controlados y tasados para problemas enquistados como los núcleos rurales o los falsos urbanos.
La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como esta no debe contener.
Se da competencias a los consejos y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), y se elevan así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos. El importe de las sanciones es para los ayuntamientos.
Queda bloqueada cualquier posibilidad de amnistía de las edificaciones fuera de ordenación dentro del suelo rústico
Se impide la reclasificación de los asentamientos en el medio rural como suelos urbanos, y se admite, vía enmienda, la ubicación de los pequeños refugios de animales y perreras en suelo rústico
Como medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos, se favorece la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:
— Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
— Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
— Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.
Todas las actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control económico:
— Una memoria de viabilidad económica como garantía para los particulares y un informe de sostenibilidad económica como garantía para las administraciones de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.
Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable tendrán que repercutir en la Administración.
Los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas, se podrán llevar a cabo, pero con medidas estrictas de control y transparencia con el objetivo de evitar situaciones anómalas, como exigencias de responsabilidades económicas a los ayuntamientos por incumplimiento de los convenios.
Toda la documentación relativa a los convenios deberá publicarse. Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados o de sociedades de tasación, etc.
La Ley prevé la obligación de las administraciones de tener un registro con todo su patrimonio de suelo público y establece la obligación de que este se destine a viviendas públicas de protección oficial. Este suelo es el que habitualmente tienen los ayuntamientos procedente de las cesiones de aprovechamiento derivadas de las diferentes actuaciones urbanísticas.
La Ley prevé también que los planes generales destinen como mínimo el 30 % de la edificabilidad residencial a vivienda protegida.
Se permite una mayor densidad de viviendas (sin aumentar la edificabilidad) hasta un máximo de 75 viviendas por hectárea tanto en suelos urbanizables como urbanos.
