Valencia. La contratación de oficinas en Valencia sufrió un retroceso del 44% en 2009, el ejercicio con menor volumen de absorción de los últimos seis años, según el estudio sobre este segmento inmobiliario elaborado por BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas. El número de operaciones ha descendido en menor proporción, sólo un 10%, debido a la reducción del espacio medio contratado —que ahora es de 280 m2— por la estrategia de las empresas de optimizar costes a través del espacio.
A la cabeza de la composición de la demanda están las consultoras, empresas de servicios y despachos jurídicos, que han sumado el 51% de las operaciones. Los primeros trimestres del ejercicio 2010 han continuado la tendencia alcista iniciada el segundo semestre del pasado año, por lo que se espera un incremento en las cifras de contratación.
A cierre de 2009 el 20% del parque de oficinas se encontraba disponible con un total de 145.000 m2. Tan sólo salieron al mercado 5.000 nuevos m2 de oficinas de los 92.000 m2 previstos para 2009. El resto ha sido postergado por el riesgo de desocupación y los problemas de financiación y liquidez. La oferta futura llega a 190.000 m2 hasta 2012, lo que incrementaría un 25% el actual parque de oficinas de Valencia (738.000 m2).
El pasado año continuó el proceso de ajuste de las rentas iniciado en 2008 y la flexibilización de las condiciones de contratación. La renta prime descendió un 11%, quedando en 16 €/m2/mes, y la renta media descendió un 15%, estableciéndose en 10,4 €/m2/mes.
Locales Comerciales
La actividad en el mercado inmobiliario de locales comerciales confirmó en 2009 la ralentización iniciada el año anterior, aunque los primeros meses de 2010 han mostrado un incipiente cambio de tendencia. La tasa de rotación de negocios fue del 15% de media en la ciudad, tres puntos por encima de la registrada en 2008. El ajuste de las rentas está favoreciendo que las distintas zonas comerciales se muestren más permeables en cuanto al tipo de actividad que acogen. Comercios de productos económicos se instalan ahora en mejores localizaciones y marcas típicas de zona prime abren establecimiento en enclaves más económicos.
La disponibilidad ha alcanzado el 11,7%. Ha crecido, por tanto, un 1,37% respecto a 2008 y un 6,1% en comparación con 2007. La zona Prime de Lujo tiene sólo un 2% de locales disponibles mientras que en la calle Isabel la Católica (un eje considerado de ‘primera línea’) alcanza el 18%.
Las rentas de los locales comerciales han registrado un descenso en 2009 de entre el 15% y el 20% dependiendo del tamaño de los locales, una variación similar a la observada en Madrid y Barcelona. La renta máxima se ha alcanzado en la calle Don Juan de Austria, 125 €/m2/mes. Las zonas de ‘primera línea’ son las que han sufrido más variación a la baja de los precios. Por ejes, la calle Rufaza ha soportado el mayor ajuste seguida de Pintor Sorolla.
En los primeros meses de 2010 se han seguido observando ajustes de las rentas y mayor flexibilidad de las condiciones de contratación y renegociación. Se percibe asimismo el interés de franquicias de potentes firmas textiles nacionales e internacionales por instalarse en el mercado valenciano.
Industrial
En 2009 se contrataron alrededor de 49.000 m2 de naves industriales en el entorno de Valencia, un 33% menos que en 2007. La mayoría de las operaciones (56%) correspondieron a naves de menos de 1.500 m2, dado que buena parte de la contratación provenía de traslados a superficies más reducidas y aprovechamiento de rentas con descuento. El área que registró más actividad fue la zona Centro.
Las rentas registraron un descenso medio del 15% en 2009, algo más acusado en la zona Centro (-17%), especialmente en los polígonos de Manises/Paterna y Ribarroja-Loriguilla(-25%). La zona con menor descuento en las rentas fue la Norte, con reducciones del 13% anual.
Logístico
Durante el pasado ejercicio se contrató una superficie logística aproximada de 30.000 m2 en Valencia, un 75% menos que en 2008 y un 42% inferior a la de 2007. Parece observarse, sin embargo, un cambio de tendencia, y así durante la última parte de 2009 y el inicio de 2010 se ha registrado un aumento de actividad. De hecho, a finales de marzo ya se habían contratado 33.000 m2 de superficie logística, más que durante todo el ejercicio anterior.
En la zona centro —la más representativa, con la localidad de Ribarroja a la cabeza—, se ha localizado el grueso de las operaciones. En su mayor parte, las transacciones han obedecido a la necesidad de los operadores de reducir sus costes pero también a la oportunidad de aprovechar el ajuste de precios para instalarse en mejores instalaciones y zonas. La superficie media contratada ha disminuido, situándose en 3.000 m2 frente a los 6.000 m2 de 2008 y 12.000 m2 de 2007.
A finales de 2009 la tasa de disponibilidad alcanzaba el 17,4% y la superficie disponible 230.000 m2.Tras unos años de fuerte desarrollo logístico, la nueva oferta se prevé muy reducida para 2010 con la previsión de entrega de un proyecto de 21.500 m2 en el Polígono Masía Baló.
Las rentas máximas han descendido por segundo año consecutivo. En la zona centro (Ribarroja) y Sur (Picaña) alcanzan el tope de 4 €/m2/mes. En la zona norte, 3,5 €/m2/mes. Se observa una diferencia significativa entre el precio de salida y de cierre de las operaciones, fruto de las negociaciones entre propietarios y usuarios.
Hoteles
La bajada del turismo y la ampliación de la oferta hotelera han hecho descender un 7,7% la tasa de ocupación hotelera en Valencia. La variación interanual de los precios al mes de mayo ha sido de -3,4% y los ingresos por habitación (RevPar) han mejorado un 1,8%. Durante 2009 se abrieron nueve establecimientos hoteleros en la Comunidad Valenciana, con nuevas 667 plazas.
Inversión
En 2009 se cerraron tres operaciones de inversión significativas con volumen superior a 10 millones de €, una menos que en 2008. El interés de los inversores el año pasado estaba dirigido especialmente a oficinas e industrial en tanto que en 2010 se observa un mayor protagonismo de los locales comerciales a pie de calle, especialmente de entidades bancarias en la modalidad de sale&leaseback —el propietario vende el inmueble en el que continuará desarrollando su actividad como inquilino— y supermercados, con yields que se encuentran entre el 5,8% y el 6,5% dependiendo de la ubicación, y establecimientos de ‘hard discount’, con rentabilidades en este caso entre el 7,5% y el 8%. Los operadores que muestran su interés son particulares y ‘family office’.
