jueves, 18 abril 2024

Informe de Sociedad de Tasación sobre las Tendencias del Sector Inmobiliario 2024

• El Índice de Confianza Inmobiliario alcanza los 49,1 puntos sobre 100 durante el primer trimestre del año y rompe una tendencia a la baja de seis trimestres iniciada en 2022
• 15 de las 17 autonomías registran un aumento trimestral del optimismo en los tres primeros meses del año, destacando el caso de Navarra (8%), Murcia (8%), Asturias (7,1%) y Madrid (7%)
• El índice de accesibilidad a la vivienda mejora un 2,7% en comparación con el trimestre anterior hasta los 75 puntos sobre 100, desligándose también de la tendencia bajista iniciada en 2021
• El precio medio de la vivienda nueva y usada alcanza los 1.868 €/m² en marzo de 2024, tras una subida interanual del 3,5%; frente a los 1.852 €/m² que registró al cierre de diciembre de 2023
• La velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada se mantiene estable, y Sociedad de Tasación prevé que el unitario alcance los 1.883 €/m² en junio de 2024
• Las provincias donde más creció el precio medio de la vivienda en términos interanuales al cierre de 2023 fueron Málaga (6,3%), Islas Baleares (6,2%), Cádiz (5%), Tenerife (5%)
• El coste de construcción de obra nueva se mantiene en niveles máximos al cierre del primer trimestre de 2024 con un unitario de 1.270/m², lo que implica un incremento interanual del +7,4%

El optimismo en el inmobiliario crece por primera vez desde 2022 ante la expectativa de la bajada de tipos

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, donde analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada hasta marzo de 2024, así como el comportamiento de otros indicadores propios de ST durante el primer trimestre. El estudio concluye que las perspectivas del sector inmobiliario han mejorado durante el primer trimestre de 2024, en comparación con el anterior, ante la expectativa de que el Banco Central Europeo pueda relajar su política monetaria en los próximos meses.

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha concretado que “pese a la incertidumbre que todavía prevalece a nivel macroeconómico, motivo por el que continuamos en un escenario de restricción de crédito y de encarecimiento de la financiación, el optimismo en el sector inmobiliario ha aumentado durante el primer trimestre de 2024 ante la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda iniciar una relajación de la política monetaria probablemente a principios de la segunda mitad del año”. “Tanto es así que, en el momento en que se produzca la primera bajada de tipos, se espera que ello tenga un impacto positivo en los volúmenes de actividad tanto inmobiliaria como hipotecaria”, ha señalado.

Consuelo Villanueva ha significado que “durante el último trimestre las entidades financieras han abaratado ligeramente la financiación, en comparación con el anterior, principalmente por dos motivos: por la expectativa de bajada de tipos ya comentada, pero también como parte de su actual estrategia de mejora del saldo vivo hipotecario; en consecuencia, esto ha favorecido ligeramente el índice de accesibilidad de vivienda”.

A su vez, respecto al precio de la vivienda nueva y usada, la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación ha señalado que “su velocidad de crecimiento sigue ralentizándose, tras cuatro trimestres consecutivos de leves desaceleraciones en las tasas de crecimiento interanuales”. “El ciclo inmobiliario de la vivienda continúa aproximándose a un nuevo punto de inflexión, tanto por el lado de la actividad inmobiliaria —número de compraventas registradas en el mercado de vivienda nueva y usada—, como por la parte de los precios de la vivienda, que reflejan mayor resistencia a la baja, y que, en su caso, se materializan a través de menores incrementos de precios”, ha concluido.

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Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación
Repunta durante el primer trimestre del año hasta los 49,1 puntos


El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha experimentado un incremento interanual del 2,6% y trimestral del 4,5% hasta alcanzar los 49,1 puntos al cierre del primer trimestre de 2024. Si bien el resultado continúa nueve décimas por debajo del punto de equilibrio (50), supone una clara ruptura de la tendencia experimentada durante los últimos seis trimestres, que había estado marcada por un descenso continuado de este indicador.

Por Comunidades Autónomas, ocho autonomías se sitúan por encima de la media nacional y siete por encima del punto de equilibrio. Entre las primeras se encuentran Asturias, Canarias, Comunidad Valenciana, Región de Murcia, Navarra, País Vasco, Baleares y Andalucía. Asturias registra el mayor optimismo (51,5 puntos), mientras que Extremadura está en el lado opuesto (44,6 puntos).

En tasa interanual, la mayoría de las autonomías registran repuntes en sus índices, que oscilan entre el 1,4% de País Vasco y el 7,5% de Asturias. Una situación que difiere de la experimentada por Islas Baleares, Aragón, Cantabria y Extremadura, las únicas regiones cuyos índices presentan descensos en el último año.

La encuesta que sirve de base para elaborar el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha realizado entre los días 8 y 18 de marzo de 2024. Ésta recoge la opinión de 526 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).

Índice de Accesibilidad Inmobiliaria de Sociedad de Tasación
Rompe la tendencia de los últimos trimestres y aumenta hasta los 75 puntos


El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos ocupados, ha roto durante el primer trimestre de 2024 su tendencia a la baja —iniciada en el tercer trimestre de 2021—, y ha alcanzado los 75 puntos sobre 100, cifra que marca el punto de equilibrio, tras una subida de dos puntos en comparación con el trimestre anterior. En términos porcentuales, se trata de un aumento del 2,7% con respecto al cuarto trimestre de 2023. Pese a este ascenso, la cifra se mantiene un 8,5% por debajo de hace un año.

Por comunidades autónomas, Islas Baleares, Madrid y Cataluña continúan anotando el Índice de Accesibilidad más bajo, inferior incluso que la media nacional. De las 17 comunidades, 10 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.

Por el contrario, hay siete autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (118 puntos), Castilla La Mancha (111) y Aragón (105) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.

Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación
Una persona necesita 7,6 años de salario íntegro para comprar una vivienda


El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,6 años de salario íntegro al cierre del primer trimestre de 2024. Una cifra que refleja un descenso del 1,3% en términos interanuales y estabilidad trimestral (-0,1%).

Por comunidades autónomas, seis de las 17 registran incrementos con respecto al mismo periodo del año pasado, siendo los aumentos más acusados los de Islas Baleares y La Rioja, con incrementos superiores al 10% interanual. El resto de las comunidades reflejan leves descensos en sus índices de esfuerzo.

En general, la brecha varía entre los cinco años de salario íntegro que debe destinar un ciudadano de Murcia en la compra de una vivienda y los 9,3 años de Madrid. Mención aparte merece la situación de Islas Baleares, donde los ciudadanos deben destinar 19,9 años de su salario a la adquisición de una vivienda, la cifra más alta de la serie histórica.

El índice de Esfuerzo Inmobiliario se construye a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda nueva y usada, y los ingresos medios brutos anuales.

Evolución de la vivienda
El precio de la vivienda aumenta un 3,5% interanual en marzo hasta los 1.868 €/m2


El precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.868 €/m² en marzo de 2024, tras registrar una variación anual positiva del 3,5% y semestral del 1,7%. Previamente, en diciembre de 2023, el importe medio se situó en 1.852 €/m², tras un incremento anual del 3,6% y semestral del 1,8%, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación.

La compañía prevé que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada se mantenga durante los próximos meses. Así, proyecta un precio medio de 1.883 €/m² a fecha junio de 2023, lo que supondría un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,7%.

En términos anuales, estos resultados confirman la tendencia hacia la estabilización de la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada, ya observada meses atrás. Y es que, a cierre del año 2023, el precio de la vivienda acumulaba cuatro trimestres consecutivos de desaceleración en las tasas de crecimiento interanual.

Al cierre de 2023 —los datos desglosados por autonomías y provincias que se muestran corresponden a diciembre de ese año—, el precio de la vivienda registró un crecimiento generalizado en todas las comunidades autónomas. Las cinco regiones donde más subió la vivienda fueron: Islas Baleares (6,2%), Comunidad Valenciana (4,3%), Andalucía (4,3%), Islas Canarias (4,2%) y Comunidad de Madrid (4,2%). Por el contrario, las que registraron un menor crecimiento fueron Castilla y León y Extremadura, ambas con un 2%. A su vez, la ciudad autónoma de Ceuta registró un incremento del 1,6% anual.

En valores absolutos, la Comunidad de Madrid (2.964 €/m²) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Cataluña (2.575 €/m²) y País Vasco (2.518 €/m²). Por el contrario, Extremadura (952 €/m²), la única que permanece por debajo de los 1.000€/m2, y Castilla La Mancha (1.055 €/m²) presentan los unitarios medios más bajos.

A nivel provincial, todas las provincias experimentaron aumentos en el precio de la vivienda nueva y usada en el último año, siendo Málaga e Islas Baleares las que más crecieron con un 6,3% y 6,2% interanual, respectivamente. Ambas fueron las únicas, de hecho, cuyos unitarios crecieron por encima del 6%. En el lado opuesto, Soria, Ciudad Real y Zamora fueron las que menos aumentaron, con un 0,5% interanual en el caso de las dos primeras; y del 0,6% en el caso de la última.

Madrid registra el precio medio más elevado (2.964 €/m2), superando así por segundo año consecutivo a Barcelona (2.914 €/m2). Dentro de las cinco provincias con los importes más elevados también se encuentra Guipúzcoa (2.814 €/m2), Baleares (2.570 €/m2) y Vizcaya (2.438 €/m2). En el otro extremo, los precios medios más bajos se registran en Ciudad Real (924€/m2), Cáceres (948 €/m2) y Badajoz (953 €/m2).

Índice de Coste de Construcción
Alcanza los 1.270 €/m2 tras haber incrementado un 7,4 % durante el último año


El coste de construcción de obra nueva en España ha experimentado un crecimiento interanual del 7,4% durante el último año, hasta alcanzar los 1.270 €/m² al cierre del primer trimestre de 2024, frente a los 1.182 €/m² de hace doce meses. Ahora bien, su variación con respecto al cuarto trimestre de 2023 ha sido negativa, al registrar un leve descenso del 0,6%.

A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.227 €/m², mientras que la de bajo rasante alcanza los 434 €/m², frente a los 1.023 €/m² y 409 €/m² respectivos del pasado ejercicio. La ratio de sobre rasante se obtiene de dividir el presupuesto de contrata sobre rasante entre la superficie construida sobre rasante; de igual forma la ratio de bajo rasante se obtiene de dividir el presupuesto de contrata bajo rasante entre la superficie bajo rasante.

Elaborado cada trimestre por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones de obra nueva que monitoriza, este indicador se construye por tanto a partir de los datos recogidos en su actividad diaria de Project Monitoring y abarca únicamente el segmento residencial de obra nueva tanto para built to sell como built to rent, quedando al margen las obras de rehabilitación.

Concretamente, el coste de construcción indicado (1.270€/m² para el primer trimestre de 2024), se obtiene de dividir el presupuesto de contrata de toda la promoción, incluyendo costes de urbanización interior de la promoción, entre la superficie construida sobre rasante. Dicho módulo abarca obra nueva de bloque abierto, promociones unifamiliares y edificios entre medianerías, excluyendo las obras de rehabilitación.

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