Funcas ve probable que la pérdida de ritmo del mercado de la vivienda se deba a la desaceleración de la economía y no al pinchazo o estallido de una burbuja.
El último número de Cuadernos de Información Económica analiza el sector inmobiliario y la financiación relacionada con él, en un contexto de ralentización económica, recordando que la burbuja inmobiliaria y el riesgo financiero por la vía del crédito se convirtieron en el principal factor de la crisis.
Así, el artículo de Carlos Ocaña Pérez de Tudela y Raymond Torres señala que no se observan los desequilibrios que condujeron a la anterior crisis por lo que, tras varios años de recuperación, puede producirse un ajuste limitado, provocado en buena medida por la moderación de la demanda.
Tanto los precios como el volumen de transacciones inmobiliarias se moderarían en los próximos años, sin caer de manera significativa, salvo en aquellos núcleos urbanos donde se había producido una sobrevaloración.
Como referencia, si la elasticidad histórica del precio de la vivienda respecto al PIB se mantuviera, el precio de la vivienda subiría un 2,5% en 2020 y 0% en 2021. Esta tendencia no tendría gran repercusión ni sobre la economía ni sobre los balances bancarios.
Para los autores, la situación no es equiparable a la de hace 10 años porque los precios son casi un 20% inferiores al máximo pre-crisis; en cuanto al valor medio de tasación, el diferencial alcanza el 33%; el esfuerzo de los hogares para devolver las hipotecas y pagar los intereses se acerca al 33% de la renta disponible, muy por debajo de 2008, cuando superaba el 50%; y no existe una burbuja de crédito hipotecario.
Tampoco el peso del sector inmobiliario en la economía avisa de situaciones de sobrevaloración o de riesgo de impagos. La inversión en construcción, que llegó a superar el 20% del PIB, ha caído a la mitad. Y el empleo en el sector ha pasado del 11,8% del empleo total al 6,3%, un valor próximo a la media europea. La actividad en la construcción se contrae ligeramente, pero desde niveles reducidos -en 2018 el sector producía un 41% menos que en 2008-.
A día de hoy, los mayores aumentos de precios se dan en 10 provincias: las grandes capitales, entre las que destacan Barcelona, Madrid y Sevilla, las provincias que más se han beneficiado del auge del turismo, como Castellón, Mallorca, Málaga, Tenerife y Valencia, así como Navarra y Valladolid. Por el contrario, 10 provincias (frente a ninguna durante la burbuja) todavía registran caída de precios y muchas otras no experimentan cambios significativos.
El artículo sí advierte de la inflación en el alquiler, con un aumento de la demanda por el endurecimiento de la normativa de acceso al crédito hipotecario y el cambio en el comportamiento de grupos como jóvenes y ocupados en busca de movilidad.
Santiago Carbó, Pedro Cuadros y Francisco Rodríguez coinciden al descartar que se den los factores que generaron la última crisis financiera: los riesgos crediticios e inmobiliarios. Si la moderación define la situación del mercado inmobiliario en España, en el segmento crediticio puede hablarse de estancamiento, explican.
La desaceleración de la economía española es más suave que en el resto de la eurozona y no existe un crecimiento exacerbado de la financiación a hogares y empresas y de los precios de la vivienda.
Más bien al contrario, el crédito está estancado, con escasas variaciones positivas en segmentos concretos (pymes, consumo), y tanto el peso de la construcción en la economía como los precios inmobiliarios siguen una moderada evolución al alza. Entre los esfuerzos que disminuyen los riesgos financieros destaca la reducción de la deuda de hogares y empresas, con una caída de más de 72 puntos de PIB desde 2010.
