• San Sebastián y Madrid son las ciudades más tensionadas de España: tienen menos de 10 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes y el precio medio de las casas se sitúa en torno a los 5.000 euros por metro cuadrado, según un estudio realizado el comparador y asesor hipotecario iAhorro.
• Fuera de las capitales, Leganés y Móstoles son los municipios donde menos oferta hay; y Zamora y Cartagena registran los precios medios más bajos.
• “Ahora mismo, el principal motivo que hace que aumente la tensión de la vivienda en determinadas zonas de España es la escasa oferta de casas a la venta que hay, que ha caído de media más de un 4% en apenas seis meses a nivel general”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
El acceso a una vivienda, sobre todo en propiedad, sigue siendo uno de los principales problemas en nuestro país. Actualmente, en España hay de media tan solo 14,83 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes, una cifra que se ha reducido en solo seis meses un 4,43% (en julio de 2024 ese dato ascendía hasta las 15,52 viviendas por cada 1.000 habitantes) y que apenas cubre la demanda existente, según el Barómetro Poblacional realizado por el comparador hipotecario iAhorro con los datos recopilados durante el segundo semestre de 2024.
Una de las principales consecuencias de esta reducción de oferta la vemos en el aumento de los precios de las viviendas: una casa de 100 metros cuadrados cuesta ahora mismo en España 211.791 euros de media, un 4,68% más que en julio de 2024, cuando ese precio medio se situaba en los 202.327 euros. No obstante, la buena noticia está en la bajada de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios, que han caído casi medio punto desde que publicamos el Barómetro Poblacional anterior: del 2,90% TIN de entonces hasta el 2,45% TIN actual, según los últimos datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario.
“El efecto de la subida del precio de la vivienda se ha prácticamente neutralizado gracias a la bajada del tipo de interés de las hipotecas. Es decir, aunque los precios suban, la cuota de la hipoteca de quienes piden ahora mismo el préstamo al banco es casi la misma o incluso inferior que la de quienes lo pidieron hace seis meses”, explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, que agrega: “En líneas generales, una caída de 0,45 puntos porcentuales en los tipos está compensando una subida de precios de casi el 5%”. Tanto es así que, según vemos en este Barómetro Poblacional, ahora mismo la cuota media mensual de una hipoteca en España se sitúa en los 755,85 euros, mientras que en hace seis meses estaba en los 759,18 euros, algo menos de cuatro euros por encima.
Sin embargo, el mercado sigue muy tensionado, y Colombelli lo achaca a la falta de oferta: “Ahora mismo, el principal motivo que hace que aumente la tensión de la vivienda en determinadas zonas de España es la escasa oferta de casas a la venta que hay, que ha caído de media más de un 4% en apenas seis meses”, admite y matiza que “el precio es otra variable fundamental a la hora de valorar si una zona está tensionada o no, pero que suba es una consecuencia directa de la baja oferta y esto, a su vez, es consecuencia de la bajada de los precios de las hipotecas: cuanto más baja sea la financiación, más viviendas quiere adquirir la gente”.
San Sebastián, Madrid y Barcelona son las capitales más tensionadas
Si miramos los datos analizados en el Barómetro Poblacional de iAhorro correspondiente al segundo semestre de 2024 vemos que las capitales de provincia más tensionadas de España siguen siendo San Sebastián, Madrid y Barcelona. Y es que es también en estas ciudades donde vemos los precios medios de las viviendas más elevados: 5.773 euros de media por metro cuadrado en San Sebastián, 4.589 euros de media en la capital madrileña y 4.575 euros de media en la Ciudad Condal. En todas estas ciudades la subida del precio medio registrada respecto al Barómetro que analiza el primer semestre de 2024 ha rondado el 4,7%.
Sin embargo, si nos fijamos en la oferta no son las capitales de provincia donde hay menos viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes. Concretamente, si tenemos en cuenta el número de habitantes y la cifra de viviendas de segunda mano a la venta publicadas en portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com vemos que en San Sebastián hay 8,5 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; en Madrid capital hay 6,5 y en Barcelona 12,1. Por su parte, hay otras capitales como Santa Cruz de Tenerife (5,3) o Pamplona (6,2) que tienen una oferta menor, aunque allí los precios por metro cuadrado son bastante más bajos: 2.810 euros de media en la capital tinerfeña y 2.759 euros de media por metro cuadrado en la capital navarra.
Entonces, ¿por qué decimos que son estas las ciudades más tensionadas de España? “La subida de precio es el efecto final que nos da a entender que una zona o una ciudad esta tensionada. Si, además, en esas mismas zonas, hay poca oferta de vivienda a la venta, es un claro indicativo de que los problemas de tensión no van a aminorar, sino que seguirán creciendo porque esta escasez va a traer mayores subidas de precios”, explica el portavoz de iAhorro.
En el lado opuesto, las capitales de provincia con más oferta de viviendas de España son Orense, con 36,11 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes con un precio medio de 1.549 euros por metro cuadrado y Ciudad Real (30,46 y 1.271 euros). Y, precisamente, estas dos ciudades también ocupan los últimos lugares del ranking de tensión realizado por iAhorro. Eso sí, otras capitales de provincia como Zamora (22,7 viviendas por cada 1.000 habitantes y 1.189 euros de media por metro cuadrado) o Jaén (22,1 viviendas y 1.224 euros/m2), cuentan con precios medios por metro cuadrado más bajos, aunque tienen menos oferta de vivienda.
¿Por qué hay tantas diferencias? “San Sebastián sigue siendo una ciudad con muy poca oferta de vivienda. Esta oferta también es escasa en Madrid y Barcelona si se tiene en cuenta la presión de la demanda por un volumen de población creciente, especialmente por la inmigración (tanto nacional como extranjera), al ser dos polos económicos tan importantes”, analiza Simone Colombelli, que agrega que “por el contrario, Orense y Ciudad Real tienen una oferta elevada de vivienda y su dinamismo económico no está impulsando un incremento de demanda. Por ejemplo, en Ourense el movimiento natural de población es hacia las costas (Vigo principalmente) y en Ciudad Real hacia Madrid”.
Por su parte, también es importante destacar que Málaga es la capital de provincia de España donde más ha subido el precio medio de la vivienda en los últimos seis meses (se ha disparado un 11,76%, hasta los 3.249 euros por metro cuadrado de media), aunque no se encuentra dentro de las ciudades más tensionadas porque registra 11,1 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes.
Leganés y Móstoles, las ciudades de España con menos oferta
Si miramos las capitales de provincia, Madrid es la que registra la mayor caída en la oferta de viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes de los últimos seis meses: se ha reducido un 25,61%, desde las 8,7 viviendas de julio hasta las 6,5 que hay ahora. No obstante, en el Barómetro Poblacional de iAhorro no solo analizamos los datos de las capitales de provincia, sino que también hemos incluido en este informe otras 15 ciudades que destacan por su volumen de población o por su relevancia socioeconómica, entre ellas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.
Así, si vemos los resultados generales, son Leganés (2,62 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes) y Móstoles (3,08) las ciudades donde más baja la oferta de vivienda, con caídas de un 28,57% y un 27,78%, respectivamente. Esto se debe, declara el portavoz de iAhorro, a que “quienes quieren vivir en la Comunidad de Madrid encuentran en Leganés y en Móstoles, a priori, viviendas más económicas que en Madrid capital y tienen igualmente una infraestructura de transporte buena para trasladarse todos los días al centro”. Y esto lo que está ocasionando, añade, es “un agotamiento de estos primeros anillos de la periferia por falta de oferta y subida de precios, a la par que un movimiento a segundos anillos y terceros”.
El reflejo de estos movimientos migratorios de la Comunidad de Madrid hacia otras autonomías cercanas es que provincias como Toledo y Guadalajara están liderando el incremento porcentual de población. Esto lo vemos reflejado, precisamente, en los datos de estas ciudades: en Guadalajara capital la oferta de vivienda ha caído un 20% en seis meses y es muy similar a la de Madrid, con solo 6,9 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; no obstante, el precio medio de estas casas es muy inferior y ronda los 1.780 euros de media por metro cuadrado, aunque ha ascendido un 5,42% en este mismo periodo. Por su parte, la oferta de viviendas a la venta en Toledo, aunque ha caído incluso más que en Guadalajara (un 22,22%), su precio medio ha ascendido menos (3,90%) y se sitúa en 1.653€/m2 de media.
Los salarios siguen siendo insuficientes para comprar una casa
Además de la limitada oferta de vivienda a la venta y el elevado precio de la vivienda, otro de los grandes factores que dificulta el acceso a una casa en propiedad, sobre todo en las zonas más tensionadas, son los salarios. A pesar de que los últimos datos que registra el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al año 2023, reflejan una subida interanual del 6,85% en los salarios medios de los españoles, el importe medio bruto mensual que gana una persona en nuestro país por trabajar una jornada completa se sitúa en los 2.503,81 euros. Y si a esto le quitamos la reducción por IRPF y seguridad social, este sueldo se quedaría en los 1.932,20 euros netos mensuales, aproximadamente.
Es cierto que ese salario medio varía en función de la comunidad autónoma: el País Vasco se registra el salario más alto, con 2.944,40 euros brutos mensuales (2.221 euros netos); en segundo lugar, está la Comunidad de Madrid, con 2.847,72 euros brutos mensuales (2.157,70 euros netos de media); y, en tercer lugar, se encuentra Navarra, con 2.737,95 euros brutos de media (unos 2.086 euros netos mensuales). No obstante, estos salarios no son suficientes para que una persona pueda optar a una vivienda en propiedad en las capitales de provincia más tensionadas.
Por ejemplo, según los datos de iAhorro, una vivienda de 100 m2 en San Sebastián tendría un precio medio de 577.300 euros y, en caso de pedir una hipoteca al 80%, el importe total del préstamo se situaría en los 461.840 euros. De este modo, en caso de que el banco conceda una hipoteca para esa cuantía con un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, la cuota mensual se quedaría en los 2.060 euros. Y, para poder hacer frente a esta hipoteca, el titular o los titulares del préstamo deberían cobrar al menos 5.887 euros. ¿Por qué? “El Banco de España no permite invertir en vivienda más del 35% del salario neto mensual y esto es algo que los bancos siguen a rajatabla”, matiza el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.
En Madrid capital o Barcelona sucede algo similar. Por ejemplo, en Madrid una vivienda de 100 metros cuadrados tendría un precio medio de 458.900 euros y, para comprarla, se pediría al banco una hipoteca de 367.120 euros. Así, si el banco ofrece un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, el titular o los titulares deberán poder hacer frente a una cuota de 1.638 euros de hipoteca cada mes, por lo que deberán ganar al menos 4.679 euros netos mensuales. Por su parte, en Barcelona el precio medio de una vivienda de las mismas características se sitúa en los 457.500 euros y la cuota de una hipoteca de 366.000 euros se quedaría en los 1.633 euros al mes. En este caso, el titular o los titulares de la hipoteca deberán tener unos ingresos netos mensuales de al menos 4.665 euros para que el banco se la conceda.
En cuarto y quinto lugar del ranking se sitúan Palma de Mallorca y Málaga. El sueldo medio necesario en la primera también superaría los 4.000 euros netos al mes y en Málaga roza esa cantidad, pero se sitúa por debajo, en los 3.896 euros.
Por el contrario, entre las ciudades donde es más asequible comprar una casa y donde sería suficiente con el salario medio están Zamora, donde el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados se sitúa en los 118.900 euros y con un salario de unos 1.212 euros se podría afrontar fácilmente la cuota de una hipoteca de 424,33 euros mensuales; Cartagena, donde harían falta unos ingresos de la unidad familiar e 1.238 euros para comprar una vivienda de 121.400 euros de media; y Jaén, donde el precio medio de una casa de 100 metros cuadrados se sitúa en los 122.400 euros y, con una hipoteca al 2,45% TIN, la cuota se quedaría en los 436,82 euros, por lo que se podría pagar con un salario medio de 1.248 euros.
Igualmente, en otras ciudades como Lérida o Ciudad Real, donde el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados no llega a los 130.000 euros, el sueldo tendría que situarse en torno a los 1.300 euros.
