El año ha comenzado con datos positivos en lo que se refiere a la inversión en el sector inmobiliario de oficinas en España, ya que durante el primer trimestre del año se ha registrado un volumen de negocio próximo a los 1.300 millones de euros, lo que supone la cifra más elevada de los últimos años.
Tal y como refleja el Snapshot Oficinas de Knight Frank correspondiente al primer trimestre de 2019, este aumento en la inversión se ha producido tanto en Madrid -donde en estos tres meses se ha registrado una inversión de 960 millones de euros- como en Barcelona -con 316 millones de euros-, y entre las dos ciudades han doblado la inversión registrada en el mismo periodo de 2018 (cerca de 280 millones de euros, de los que casi 265 millones correspondieron a Madrid y 15 a Barcelona).
Estas cifras están en línea con las previsiones de inversión para este año en Madrid, según el Global Outlook de Knight Frank, donde se estima una inversión de 3.020 millones de dólares para este ejercicio, una cifra bastante superior a la registrada en 2018 entre Madrid y Barcelona, ejercicio que se cerró con cerca de 2.400 millones de euros a nivel nacional.
En estos tres meses, la mayor operación realizada fue la venta por 215 millones de euros de 18 edificios a Partners Group por parte de Meridia Capital, que con esta operación lograba desinvertir la mayor parte de su segundo fondo, aunque continuará gestionando este portfolio.
Por tipo de inversor, en Barcelona el 64% de las operaciones implicó a los fondos de inversión, el 19% a corporativo, el 13% a inversores privados y el 4% a compañías inmobiliarias. Mientras, en Madrid, el 45% se correspondió a fondos de inversión, el 25% a institucional, el 18% a compañías inmobiliarias, el 9% a corporativos y el 3% a SOCIMIs
Por su parte, las yields en zona prime se mantienen estables en niveles bajos en torno al 3,75% en Madrid y el 4% en Barcelona, siguiendo la tendencia de los últimos dos ejercicios. Estos porcentajes se asemejan a las cifras de otras grandes ciudades como Bruselas, Londres, Dublín, Ámsterdam, Fráncfort, París o Berlín, donde los porcentajes oscilan entre el 4,25% de la primera y el 2,75% de Berlín.
Como explica Jorge Sena, Head of Commercial de Knight Frank, «en cuanto a inversión, la optimización de carteras y la rotación generan oportunidades para inversores de bajo coste de capital, con la percepción de un mercado consolidado. La apuesta ya no es solo macroeconómica o por compresión de yields, sino que se focaliza en activos con necesidad de asset management tales como reformas integrales, optimización de rentas o mejora de ocupación.»
Mientras, la absorción del primer trimestre del año en Madrid se ha situado en 124.000m2, un 4% más que en el mismo periodo de 2018 y un 27% más que en el correspondiente de 2017. Actualmente, en la capital, existe disponible una superficie de 1.654.000m2 de oficinas, que supone un 10,8% del stock total (del que el 1% corresponde a edificios de grado A).
La zona que registró una mayor contratación de Madrid durante estos tres meses fue la M-40 norte, que copó el 33% de la contratación seguido por el Centro Secundario (con el 17%) y el distrito central de negocios, con el 16%. La zona de mayor contratación (M-40 Noroeste) registró también la operación de alquiler más destacada del periodo, realizada por ING Bank para alquilar casi 35.000m2 en los que reubicar su sede en el parque empresarial Helios.
Según se recoge en esta instantánea del sector de oficinas realizada por Knight Frank, las rentas prime en Madrid se mantienen en 30,5 €/m2/mes, llegándose a alcanzar rentas máximas de 38 €/m2/ mes para algunas de las superficies más demandadas en el Distrito central de negocios (CBD).
En este sentido, continúa Sena, «el mercado de oficinas mantiene un sostenido nivel de demanda, que fundamenta la suave tendencia creciente de las rentas. Continúa el movimiento de ocupantes hacia el centro de Madrid, con el área secundaria dentro de la M30 como protagonista.
Además, en la actualidad toda la zona interior de la M30 está viviendo uno de los movimientos más destacados en el alquiler de espacios de trabajo, el coworking, cuya consolidación se seguirá viendo en los próximos meses como señalan desde la consultora inmobiliaria. Y es que los ritmos y demandas de una nueva manera de concebir la vida laboral están haciendo de este tipo de espacios una de las tendencias clave en materia de oficina. Así, el 30% de las transacciones de arrendamiento realizadas en el año 2018 superiores a los 3.000 m² en el interior de la M-30 fueron realizadas por empresas dedicadas a los espacios de coworking, lo que demuestra la potencia de este sector en Madrid
Raúl Vicente, Head of Office Agency de Knight Frank, puntualiza que «las últimas cifras al respecto de la gran cita del sector, la Coworking Spain Conference, celebrada en Alicante, valoraban un crecimiento del 24% para este tipo de espacios en Madrid durante el pasado año. Especialmente llamativas son las ubicaciones en Castellana 77 de Wework, Spaces en Castellana 200 o Busining en Castellana 216, por poner algunos ejemplos. Hasta la fecha, el interés de este sector se ha focalizado en el centro de la ciudad y veremos como en los próximos trimestres ampliarán su radio de acción a los principales núcleos empresariales para dar respuesta a la demanda de esta zona».
