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La compra de viviendas por parte de extranjeros caerá un 50% en el segundo semestre

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El portal inmobiliario pisos.com prevé que en la segunda parte de 2020 se dejen de registrar un total de 25.000 operaciones por parte de extranjeros, una caída del 50% respecto al año pasado, cuando se cerraron 50.522 operaciones en el mismo periodo.

Las comunidades autónomas que más van a padecer la falta de compradores internacionales son Baleares, la Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia y Andalucía, autonomías que están claramente por encima de la media nacional.

Ferran Font, director de Estudios: «Es lógico que esto ocurra en cualquier mercado inmobiliario del mundo por la propia naturaleza del producto que se comercializa en este sector y su elevado precio, lo que hace indispensable que la toma de decisión de compra sea in situ o bien con la ayuda de la tecnología y de terceras personas».

Cuando se cumplen dos meses de la apertura de las fronteras españolas, las cifras relativas a la llegada de extranjeros a nuestro país no son del todo halagüeñas para el sector del turismo en particular y la economía española en general. Y es que el sector inmobiliario también está a la expectativa de saber cuándo va a volver a recuperar los niveles previos a la crisis en las operaciones de compraventa que hasta ahora protagonizaban los compradores extranjeros. En este sentido, el portal inmobiliario pisos.com prevé que en la segunda parte de 2020 se dejen de registrar un total de 25.000 operaciones por parte de extranjeros, una caída del 50% respecto al año pasado.

Según el Consejo General del Notariado, las compraventas de vivienda libre por parte de extranjeros en el segundo semestre de 2019 alcanzaron las 50.522 operaciones, representando el 18,7% del total de las adquisiciones de vivienda realizadas en España durante ese periodo, y en línea con el promedio registrado entre los años 2012 y 2018. Además, cabe destacar que cuatro de cada diez operaciones fueron realizadas por extranjeros no residentes, por lo que las dificultades de movilidad entre países cobran todavía más importancia en la evolución de este indicador inmobiliario.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, pone en contexto estas cifras y subraya que «pese a que la caída es drástica, especialmente en países residencialmente atractivos como España, es lógico que esto ocurra en cualquier mercado inmobiliario del mundo por la propia naturaleza del producto que se comercializa en este sector y su elevado precio, lo que hace indispensable que la toma de decisión de compra sea in situ o bien con la ayuda de la tecnología y de terceras personas». Así pues, el experto destaca «el lento e imprevisible avance de esta crisis, la falta de movilidad y el miedo al virus» como las principales causas de esta caída en la compraventa de viviendas por parte de extranjeros.

Territorialmente, las comunidades autónomas que más van a padecer la falta de compradores internacionales son Baleares, la Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia y Andalucía, autonomías que están claramente por encima de la media nacional. Según las previsiones de pisos.com, los británicos seguirán liderando la clasificación por nacionalidad seguidos de franceses, chinos, marroquíes, alemanes, italianos y belgas.

Las pernoctaciones hoteleras se desplomaron en julio un 73,4% tras el fin de la alarma

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Durante el mes de julio están abiertos en España 12.068 establecimientos hoteleros, un 29,5% menos que en el mismo mes de 2019, lo que representa un 62,5% del total del directorio de establecimientos en ese mes.

Las pernoctaciones en establecimientos hoteleros alcanzan los 11,4 millones en julio, lo que supone un descenso del 73,4% respecto a las 43,1 millones del mismo mes de 2019, según la Encuesta de Coyuntura Turística Hotelera del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Durante los siete primeros meses de 2020 las pernoctaciones descienden un 71,1% respecto al mismo periodo del año anterior. Atendiendo al país de residencia, las pernoctaciones de los viajeros residentes en España disminuyen un 50% en tasa anual al superar los 7,4 millones. Por su parte, las de los no residentes bajan un 85,7% alcanzado los 4,0 millones. Por su parte, la estancia media baja un 25,5% respecto a julio de 2019, situándose en 2,7 pernoctaciones por viajero.

Destinos

Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana son los destinos principales del total de viajeros en España en julio, con tasas anuales de variación en el número de pernoctaciones del -63,5%, -77,9% y -69%, respectivamente.

Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana son los destinos principales de los viajeros residentes en España en julio, con tasas anuales de variación en el número de pernoctaciones del -46,0%, -48,0% y -60,2%, respectivamente.

El principal destino elegido por los viajeros no residentes es Illes Balears, con un 33,3% del total de pernoctaciones. En esta comunidad las pernoctaciones de extranjeros caen un 86,1% respecto a julio de 2019. Los siguientes destinos de los no residentes son Cataluña (con el 18,7% del total de pernoctaciones y un descenso del 87,7%) y Canarias (con el 16,3% del total y un descenso del 87,1%).

En julio se cubren el 35,6% de las plazas ofertadas, con un descenso anual del 50%. El grado de ocupación por plazas en fin de semana se reduce un 46,8% y se sitúa en el 40,5%.

Cantabria y Principado de Asturias presentan el mayor grado de ocupación por plazas durante julio (50,1% cada una de ellas).

Por zonas turísticas, la Costa Verde alcanza el mayor grado de ocupación por plazas (55,6%) y Terres de L’Ebre, la de mayor ocupación en fin de semana (68,3%). La Isla de Mallorca registra el mayor número de pernoctaciones, con 1,1 millones.

Los puntos turísticos con más pernoctaciones son Madrid, Palma de Mallorca y Barcelona. Comillas presenta el mayor grado de ocupación por plazas (71,2%) y Barbate el mayor grado de ocupación en fin de semana (84,5%).

Pernoctaciones según el país de origen de los viajeros

Los viajeros procedentes de Alemania y Reino Unido concentran el 25,1% y el 15,2%, respectivamente, del total de pernoctaciones de no residentes en establecimientos hoteleros en julio.

El mercado alemán presenta una tasa de variación anual del -79,4% y el británico del -91,4%. Las pernoctaciones de los viajeros procedentes de Francia, Países Bajos y Bélgica (los siguientes mercados emisores) registran unas tasas anuales del -72,6%, -75,4% y -71,7%, respectivamente.

La tasa anual del Índice de Precios Hoteleros (IPH) se sitúa en el -8,2% en julio, lo que supone 9,6 puntos por debajo de la registrada hace un año, y 3,5 puntos por encima de la registrada el mes pasado.

Rentabilidad del Sector Hotelero

La facturación media diaria de los hoteles por cada habitación ocupada (ADR) es de 87,6 euros en julio, lo que supone un descenso del 15,1% respecto al mismo mes de 2019.

Por su parte, el ingreso medio diario por habitación disponible (RevPAR), que está condicionado por la ocupación registrada en los establecimientos hoteleros, alcanza los 33,3 euros, con un descenso del 56,8%.

Por categorías, la facturación media es de 195,5 euros para los hoteles de cinco estrellas, de 100,2 euros para los de cuatro y de 78,4 euros para los de tres estrellas. Los ingresos por habitación disponible para estas mismas categorías son de 79,7, 40,1 y 30,4 euros, respectivamente.

Madrid reduce en un 65% las casas públicas asaltadas gracias a la Mesa contra la Ocupación

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La Comunidad de Madrid ha reducido hasta en un 65% la ocupación de viviendas mediante el método conocido popularmente como patada en la puerta o el asalto, desde la puesta en marcha de la Mesa contra la Ocupación y por la Vivienda el pasado mes de octubre de 2019.

Así lo ha adelantado el consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, David Pérez, que ha visitado una vivienda bunkerizada, según la denominan los técnicos de la Agencia de Vivienda Social -AVS-, en el madrileño distrito de Tetuán, cuyo objetivo es preservarla, evitar su ocupación y poder adjudicarla a personas o familias en situación desfavorable. Este procedimiento consiste en la instalación de una puerta antivandálica y el chapado de las ventanas del inmueble.

La Comunidad de Madrid destina 4 millones de euros anuales a seguridad, reparación y bunkerización del parque de viviendas de la AVS, formada por más de 23.200. El objetivo es evitar ocupaciones y poder acometer reparaciones en los inmuebles, una vez desocupadas, para poder entregárselas a las familias con escasos recursos o en situación de vulnerabilidad.

En algunos casos se hace necesario también proteger las terrazas, e incluso las puertas de acceso a las mismas situadas en los áticos, para evitar trepados o descolgamientos desde otras plantas o pisos. El coste de la instalación de cada puerta de este tipo supone un desembolso para la Comunidad de Madrid de 1.373 euros.

Una vez que la vivienda es adjudicada y la familia que la recibe va a entrar a vivir, es necesario nuevamente sustituir esa puerta antivandálica y antiocupación por una puerta estandar, lo que supone una nueva reforma que tiene un coste medio de 1.079 euros. En total, a la Administración madrileña le supone estas medidas de protección un coste por vivienda superior a los 2.400 euros.

Pérez ha subrayado que «los ciudadanos demandan nuevas medidas y una legislación que permita que las mafias y los delincuentes que ocupan las viviendas puedan, en caso de que accedan ilegalmente a una vivienda, ser desalojados inmediatamente y con todas las garantías legales. Toda vivienda ocupada ilegalmente resta una posible vía de asistencia a aquellas personas o familias que sí necesitan realmente una vivienda, debido a su estado de precariedad o vulnerabilidad», ha señalado el consejero.

«En el caso de la Administración regional, -ha señalado Pérez- que lidera el ranking nacional con más de 23.200 viviendas públicas, el objetivo de la AVS es destinarlas a aquellas familias que cuentan con escasos recursos. Sabemos que la mayor parte de las ocupaciones no se llevan a cabo por familias necesitadas, sino por mafias organizadas o personas que buscan hacer negocio con ello, por lo que también se evitaría la comisión de nuevos delitos».

«Según los datos de que disponemos en las zonas donde se es más beligerante, en la medida que la ley lo permite, contra la ocupación se ha reducido el número de pisos ocupados como es el caso de la Comunidad de Madrid. Cuanto más permisiva sea la Administración, mayor nivel de ocupación encontraremos».

Pérez ha destacado que desde la creación de la Mesa contra la Ocupación de la Comunidad de Madrid, en octubre de 2019, donde las consejerías de Justicia, Interior y Víctimas y la de Vivienda y Administración Local actúan coordinadamente, se ha reducido a la cuarta parte, el número de viviendas asaltadas mensualmente, es decir hay un 65% menos de viviendas asaltadas que en el año 2018. «Los datos que maneja el Gobierno regional para el presente ejercicio son bastante positivos, confiando en que el año 2020 alcance cifras similares», ha señalado Pérez.

Pese a que hay numerosas modalidades de ocupación, la reducción más notable hay sido precisamente la del método más violento de ocupación, la denominada patada en la puerta. Desde la puesta en Marcha de la Mesa contra la Ocupación, hace ahora casi un año, la media se ha reducido drásticamente, pasando de una media mensual de 6,5 viviendas ocupadas al mes, a tan solo 2,4 viviendas ocupadas al mes en la actualidad, es decir, una reducción de hasta el 65%.

Entre las medidas adoptadas para evitarlas, se encuentra la monitorización de las promociones más conflictivas y la identificación de aquellas zonas de la capital, en colaboración con el Ayuntamiento, donde existe una mayor conflictividad. Además, impulsadas por el Gobierno autonómico, se han mantenido encuentros con la Delegación de Gobierno para coordinar más medidas de control.

A través de la Mesa contra la Ocupación se han llevado a cabo acciones de coordinación con las autoridades judiciales, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado y Policías Locales. Estas han sido mediante protocolos de actuación que ayuden a las policías locales a mejorar sus actuaciones ante el fenómeno de la ocupación y cómo actuar inmediatamente después de recibir un aviso de ocupación, ya que las primeras 24 horas son cruciales para poder resolverlas de manera satisfactoria.

Del mismo modo, se ha mantenido un encuentro con la fiscal y la jueza decana de Madrid, para impulsar medidas de coordinación entre la administración autonómica y la justicia madrileña, instando a que se den facilidades a la policía judicial adscrita al juez decano para identificar a los presuntos responsables, ponerlos a disposición de la autoridad judicial y proceder a la devolución del inmueble. Igualmente se ha denunciado ante la fiscalía la presencia de mafias que presuntamente controlan, negocian y cometen delitos en inmuebles de titularidad de la Agencia de Vivienda Social.

600 expedientes para la recuperación de viviendas

De manera simultánea, desde la Agencia de Vivienda Social se sigue trabajando para lograr desocupar las viviendas que forman parte de su patrimonio y ponerlas al servicio de las familias que lo necesitan.

Desde el comienzo de la presente legislatura se han iniciado 600 expedientes cuyo objetivo es la recuperación de viviendas sociales. La AVS ha recuperado en este primer año de legislatura casi doscientos inmuebles y trabaja en la recuperación de más viviendas.

Castilla y León adhiere a cinco municipios vallisoletanos al Programa Rehabitare

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El consejero de Fomento y Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León, Juan Carlos Suárez-Quiñones, y los alcaldes de Esguevillas de Esgueva, Rosa Ana Alba; Tamariz de Campos, Jesús María Pastor; Traspinedo, Francisco Javier Fernández; Villalar de los Comuneros, Luis Alonso, y el alcalde de Matapozuelos -a su vez, presidente de la Diputación de Valladolid-, Conrado Íscar, han suscrito un protocolo para la rehabilitación y destino al alquiler social de viviendas en sus respectivos municipios, enmarcado en el programa Rehabitare.

La rehabilitación de los cinco inmuebles objeto del protocolo firmado conlleva una inversión global por la Junta de Castilla y León de 241.000 euros. En la mayor parte de los casos, las obras que se realizan son: instalación de trasdosados y falsos techos para mejorar la eficiencia energética de la vivienda, sustitución de carpinterías, interiores y exteriores, renovación de pavimentos, colocándose nuevos acabados, alicatados y pinturas, renovación del equipamiento de cocina y baños, repaso de fachadas y cubierta y, en general, reparación todas las patologías que presente el edificio o que vayan apareciendo en el transcurso de las obras.

El inmueble de Esguevillas de Esgueva se ubica en el nº 11 de la Plaza Mayor. Se trata de un edificio de dos plantas (B+1), que albergaba en su planta baja la antigua botica de la localidad y en la planta alta la que fuera vivienda del boticario. Según datos catastrales, la construcción se fecha en 1940 y dispone de 188 m2 construidos. La rehabilitación consiste en ubicar en parte de su planta baja una vivienda de alquiler social siendo el presupuesto de adjudicación de la obra de 43.553,95 euros, IVA incluido.

La vivienda objeto de rehabilitación de Matapozuelos ocupa parte de una parcela con frente a la calle Félix de Santos, nº 12. Se trata de una antigua edificación que data de los años 90. La edificación ocupa una superficie de 161 m² construidos. Con esta intervención se actuará en 130,55 m² construidos, dejando el resto de metros con el uso de almacén municipal que poseen en la actualidad. El presupuesto de adjudicación de la obra es 47.285,00 euros, IVA incluido

El edificio de Tamariz de Campos, ubicado en la Calle Mediavilla, nº1, usado como casa de maestros durante décadas, presenta una serie de deficiencias que hacen que no reúna las condiciones de habitabilidad exigibles. Data aproximadamente de 1850, consta de planta baja con 56,50 m2 útiles y un sótano accesible a través de un patio por la calle posterior, con 35.62 m2 útiles. El presupuesto de adjudicación de la obra es de 47.408,56 euros, IVA incluido.

La intervención de Traspinedo afecta a una antigua vivienda con dos plantas y 77,34 m2 útiles. En planta baja se distribuyen salón, cocina, aseo y una sala anexa al salón. En planta primera, tres habitaciones y un baño. La intervención se basa en la adecuación de los espacios interiores en materia de paramentos, solados y techos, sin modificar la distribución de los mismos. El presupuesto ronda los 48.000 euros.

La vivienda objeto de rehabilitación de Villalar de los Comuneros se ubica frente a la calle Curato, nº 3. Se trata de una antigua edificación de planta baja que data de los años 60 y posee una superficie útil es de 103,60 m². El presupuesto de licitación de la obra es de 48.399,99, IVA incluido.

Tras la firma del protocolo con los cinco municipios vallisoletanos en el Ayuntamiento de Viana de Cega -que ha actuado como anfitrión por su experiencia en el programa Rehabitare-, el consejero de Fomento y Medio Ambiente ha visitado la vivienda con patio recuperada en esta localidad, ubicada en la calle Cañada, 36, que, cedida por su Ayuntamiento, se ha reformado a través del programa Rehabitare 2019 para proporcionar las condiciones de confort y habitabilidad y en cuyas obras la Junta ha invertido más de 45.000 euros.

Lucha contra la despoblación, dinamismo económico y acceso a la vivienda

El objetivo de este programa es la recuperación de aquellas viviendas de titularidad municipal que se encuentran abandonadas y cuya rehabilitación y recuperación resulta interesante para el desarrollo del medio rural, a través del alquiler. La localización de estos inmuebles, situados en los cascos urbanos, permite contar con todo tipo de servicios, por lo que se optimizan las infraestructuras existentes y no se construyen otras nuevas, a la vez que se evita el deterioro del patrimonio municipal.

La Junta de Castilla y León, en virtud de los protocolos suscritos con los ayuntamientos, se compromete a abonar los honorarios de los proyectos y estudios de seguridad y salud, a contratar las obras asumiendo el pago de su coste total y también a la contratación del equipo técnico encargado de su dirección técnica.

Por su parte, los ayuntamientos beneficiarios determinan las familias que ocuparán las viviendas, teniendo preferencia los colectivos de especial protección a que se refiere la Ley del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León, esto es: familias numerosas, personas dependientes o con discapacidad, mayores de 65 años, menores de 35 años, además de víctimas de violencia de género y terrorismo, unidades familiares en riesgo de exclusión social, deudores hipotecarios… Igualmente, determinan el precio del alquiler con la condición de que este no exceda de una tercera parte de los ingresos de la unidad familiar.

Juan Carlos Suárez-Quiñones ha recordado que el programa Rehabitare contribuye a luchar contra la despoblación de forma relevante, al proporcionar actividad económica, servicios y confortabilidad, dinamizando la economía del medio rural, dado que las obras recaen en empresas de la zona y proporcionan empleo local, y al mismo tiempo satisface el derecho a la vivienda a las personas y familias más necesitadas.

«Rehabitare se ha consolidado como un programa que pretende solucionar el acceso a la vivienda a personas con necesidades urgentes y fomentar la fijación de población y actividad en el medio rural», ha destacado el consejero. Las viviendas se ubican por lo general en los cascos urbanos, lo que permite contar con todo tipo de servicios, optimizando así las infraestructuras existentes y evitando el deterioro del patrimonio municipal.

El programa Rehabitare en Castilla y León

A finales de 2020, la Junta de Castilla y León habrá rehabilitado gracias a este programa un total de 263 viviendas rurales en la Comunidad Autónoma con una inversión de más de 12,3 millones de euros.

En la provincia de Valladolid, de 2016 a 2020, el programa Rehabitare ha actuado en la rehabilitación de 25 viviendas, con una inversión global de 1.064.171 euros.

En cuanto a futuras actuaciones, la previsión es rehabilitar 246 viviendas en los próximos tres años en la Comunidad, para lo cual se destinarán más de 12 millones de euros. Estás inversiones contarán por primera vez con la participación de las diputaciones provinciales, que desde este año 2020 se incorporan a este programa tras la firma el pasado mes de julio de un protocolo de actuaciones.

Desde su puesta en marcha en 2009, el programa Rehabitare habrá cosechado cuando finalice la legislatura la recuperación de 509 viviendas en el ámbito rural y una inversión total de 24 millones de euros.

El precio de la vivienda caerá en España hasta un 10% en 2020

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«La crisis provocada por la COVID-19 tendrá una recuperación en forma de U», destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, que también prevé un descenso de hasta el 25% en el número de viviendas transaccionadas en España este año.

La disminución de la demanda se está produciendo, principalmente, en inmuebles del segmento de precios medio, medio-bajo, segunda residencia y vivienda vacacional.

Bermúdez, subdirector general de donpiso, atiende entrevistas con medios de comunicación, telefónicas o a través de videollamada, para ahondar en cómo será la evolución del sector en toda España: oportunidades, inconvenientes, futuro…

El precio medio de la vivienda en España caerá entre un 8% y un 10% en 2020 a causa de la crisis provocada por la COVID-19. Una recesión económica que afectará al mercado residencial, aunque con diferencias entre tipología de vivienda, localización y su uso. Además, donpiso, empresa decana de la intermediación inmobiliaria en España, prevé un descenso interanual de hasta el 25% en el número de viviendas transaccionadas en el país a cierre de año.

«Prevemos que la recuperación del mercado residencial será en forma de U, con un escenario a medio plazo en el que el sector inmobiliario volverá a situarse en una fase expansiva real en el primer trimestre de 2021, impulsado por un fuerte crecimiento de la economía», destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Según las previsiones del grupo inmobiliario, con una red de 85 agencias inmobiliarias repartidas por todo el mapa nacional, la disminución de la demanda se está registrando, principalmente, en inmuebles del segmento de precios medio, medio-bajo. Asimismo, también están sufriendo una notable caída de la demanda las segundas residencias y las viviendas vacacionales, afectadas por las restricciones de movilidad internacionales y los llamados a no viajar a España de varios países. Esta circunstancia está generando una notable caída de la inversión internacional en el mercado residencial español, uno de los más atractivos para el capital extranjero en los últimos años.

Poco impacto en el alquiler tradicional

En cuanto al mercado del alquiler, la COVID-19 no está teniendo -ni tendrá- un gran impacto en el mercado del alquiler tradicional. Según donpiso, la crisis perjudicará sobremanera al hasta ahora pujante alquiler turístico.

Por último, la inversión inmobiliaria podría recuperar la buena senda por la que caminaba antes de la pandemia durante la primera parte del próximo año. En esta mejoría serán determinantes la bajada de precios prevista en el mercado, lo que generará atractivas oportunidades de inversión, así como las facilidades que se prevé que se darán para el acceso a la financiación en el proceso de compra de una vivienda.

Los Administradores de Fincas reclaman la reforma de la LEC para combatir la okupación en Madrid

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El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) considera que es imprescindible dotar a la Fuerzas de Seguridad del Estado de las herramientas legales para que puedan intervenir desde el primer momento en que se detecta y denuncia por el titular la ocupación ilegal de su vivienda.

Solicita una nueva Ley de Propiedad Horizontal para combatir, desde la óptica del elemento común de la comunidad de propietarios y no del elemento privativo, el fenómeno de la ocupación.

También aboga por dotar a los ayuntamientos de competencias propias para que puedan tomar medidas inmediatas contra la ocupación ilegal.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) reclama al Gobierno Central la reforma urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil como medida urgente y complementaria a la creación, por parte del Ayuntamiento de Madrid, de una oficina anti-okupación para asesorar a las comunidades de propietarios sobre las medidas que pueden adoptar de cara a combatir la ocupación ilegal de viviendas y los problemas de convivencia que lleva aparejados.

En opinión de CAFMadrid, respaldada también por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, es imprescindible dotar a la Fuerzas de Seguridad del Estado de las herramientas legales para que puedan intervenir desde el primer momento en que se detecta y denuncia por el titular la ocupación ilegal de su vivienda que, además, supone un hecho delictivo. De ahí que CAFMadrid reclame, dada la ineficacia de la Ley exprés anti-desahucios, la modificación con carácter urgente de la Ley que regula los procedimientos penales.

«La okupación representa un tercio de las consultas de carácter social que se reciben en la Asesoría Jurídica del CAFMadrid, una práctica que, dada la situación actual de indefensión jurídica, está generando cada vez más problemas en las comunidades de propietarios, que legalmente solo pueden actuar por la vía de la acción de cesación por actividades molestas prevista en la Ley de Propiedad Horizontal», explica Isabel Bajo, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. «Dada nuestra experiencia de asesoramiento a los administradores de fincas colegiados con comunidades con esta problemática, creemos que el anuncio de la creación de una oficina anti-okupación es una buena noticia siempre que vaya acompañada de otras medidas complementarias», añade.

CAFMadrid aboga por dotar a los ayuntamientos de competencias propias para que puedan tomar medidas inmediatas contra la ocupación ilegal, vía juicio verbal sumario, dado que alteran la convivencia en el inmueble y en el vecindario, provocan conflictividad social y generan problemas de seguridad.

La modificación completa de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en lo que respecta a la ocupación ilegal de viviendas y otros aspectos es otra de las reclamaciones en las que CAFMadrid y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España llevan insistiendo desde hace varias legislaturas. En el caso de la ocupación ilegal de viviendas, la reforma del artículo 7.2 de la LPH relativa a la acción de cesación permitiría desalojar al okupa ante la inacción del propietario y combatir así las molestias, daños e inseguridad que esta ocupación genera en una comunidad de propietarios.

Pagar los gastos de comunidad, una práctica de los okupas

Según CAFMadrid, conviene distinguir los tipos de okupaciones realizadas por las mafias que plantean verdaderos problemas a las comunidades al producirles averías o dejarles sin calefacción central o sin electricidad en las zonas comunes por enganches ilegales y las ocupaciones de familias en situación de necesidad. En opinión de CAFMadrid, lo normal en estos casos es que estas familias necesitadas se hayan dirigido antes de adoptar esta medida a alguna institución, como pueden ser los ayuntamientos o la comunidad autónoma para pedir ayudas.

También se registran casos en los que los okupas quieren pagar la comunidad de propietarios para, una vez en los tribunales, poder legitimar la propiedad de la vivienda poniendo en duda al juez. Aunque legalmente es el deudor el que debe hacer el pago, el Código Civil permite que pueda pagar la deuda un tercero «de buena fe». Es más, «puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor», dice el artículo 1158 del Código Civil.

«Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que debe hacer la comunidad es contactar con el propietario, a través de su administrador de fincas colegiado, para saber si lo acepta. Hay que tener en cuenta que si el okupa paga los gastos de comunidad podría alegar después que hay un documento que justificaría, o al menos haría dudar al juez, sobre la existencia de un contrato de arrendamiento con el titular del inmueble. Es decir, podría dar la impresión de que, si bien no hay un contrato de alquiler por escrito, sí puede existir un pacto verbal que permitiera esa oKupación», asegura Bajo.

En Madrid había casi 4.000 viviendas okupadas en la región, según el último informe elaborado por la Delegación del Gobierno, en 2018. Desde octubre de 2019, cuando se constituyó la Mesa contra la Okupación por la Consejería de Vivienda de Vivienda de la Comunidad de Madrid, han sido usurpados 30 pisos, lo que supone una media de más de tres al mes.

ARK Architects, diseño y construcción de residencias de alto nivel 

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La demanda de viviendas de lujo, personalizadas y sostenibles aumenta en Marbella durante este 2020, respecto a grandes villas que superan los 5 millones de euros. Estas representan seguridad en valores físicos, así como una posible cobertura contra la inflación futura para los inversores nacionales e internacionales de alto nivel.

Para ARK Architects, firma arquitectónica española especializada en todo el proceso de diseño y construcción de residencias de lujo, 2020 ha representado un aumento en el número de proyectos en estudio. Esta firma, que pone en valor la naturaleza, los materiales, la autenticidad de los espacios y crea experiencias únicas y exclusivas para sus clientes, asegura que el valor de sus inmuebles es una garantía para los inversores, ante «la incertidumbre económica y los vaivenes bursátiles provocados por el coronavirus».

La pandemia ha promovido que el cliente se decante por diseños de villas más amplias e integradas en la naturaleza, donde los materiales puros, la sostenibilidad y la luz natural permiten la creación de grandes espacios, diseñados para fomentar el bienestar y la felicidad de la familia.

Ahora los inversores añaden un valor extra en la ecuación: necesitan proyectos únicos, que garanticen el valor futuro y una inversión segura, algo que la firma ARK lleva años desarrollando.

«Nuestra obra no deja indiferente. Definimos nuestro concepto como la reinvención del concepto del lujo: una filosofía que nos permite trabajar con la luz, el espacio y con los materiales más auténticos para integrar el mar y la naturaleza en cada momento del día que nuestros clientes pasan en su villa. En cada uno de nuestros proyectos estamos creando una experiencia global, que futuros compradores también van a valorar», afirma Manuel Ruiz Moriche, director creativo y socio de ARK.

Los agentes inmobiliarios ven nuevas oportunidades

Los agentes inmobiliarios, que, tras tantos años de experiencia, conocen bien el perfil de este tipo de cliente, saben que la seguridad en el retorno a la hora de invertir es uno de los principales motivos para comprar una villa exclusiva.

«Contrariamente a lo que habíamos anticipado tras el periodo de confinamiento en España, ahora vivimos un gran aumento de clientes que buscan villas de lujo, en las que sus experiencias sean únicas. Creemos que la demanda se ha visto impulsada por un nuevo estilo de vida, originado tras la pandemia y por la consideración de esas villas de un refugio físico seguro y una posible cobertura contra la inflación futura, frente a otras inversiones a nivel mundial», según Adam Neale, fundador de la inmobiliaria Terra Meridiana, ubicada en Costa del Sol.

En su portfolio, ARK Architects cuenta con una variedad de villas de lujo que cumplen estas características, cada una de ellas única y adaptada al entorno y condiciones naturales sobre la que se diseña. Ejemplo de ello es Villa Cliff, un summum de arquitectura experiencial entre el Estrecho de Gibraltar y la costa de África, que recoge la esencia y la riqueza de dos continentes. Ubicada en la parte más alta de La Reserva de Sotogrande, las vistas que ofrece esta villa es uno de sus puntos fuertes, alcanzando 8 metros de altura que juegan con el paisaje y los alrededores a través de jardines interiores. Asimismo, destacan residencias como Villa Aire, una lujosa villa en Sotogrande que parece estar elevada sobre la tierra y ofrece increíbles panorámicas frente al mar; Villa Aura, un diseño sofisticado y diferenciador en la primera línea de playa de Marbella o Villa Aqua, construida en la zona marbellí de Nueva Andalucía, un proyecto que podría definirse como un oasis de calma y lujo en perfecta sintonía con la naturaleza.

ARK Architects: un concepto único

En este sentido, ARK Architects ofrece un concepto único que no se encuentra en ninguna otra empresa. Lejos de ser un estudio de arquitectos al uso, es una firma de lujo que crea experiencias. Para lo que cuenta con un equipo de profesionales especializados en varias áreas, que proporcionan un servicio de calidad en cada uno de los aspectos de los aspectos de la construcción, diseño, paisajismo o diseño interior de cada vivienda.

Su estrategia de trabajo comprende construcción y desarrollo, gestión de proyectos, diseño interior y paisajismo. Es distintivo porque ofrece una idea arquitectónica personalizada, incluso el estudio de la tierra o la forma de plantear el diseño interior están asociados con el estilo de vida de cada familia, lo que lo hace su razón de ser.

Los diseños de ARK son modernos, contemporáneos, elegantes y diferenciadores, e integran las últimas tecnologías para ofrecerles a su cliente una visión 100% realista antes de comenzar la construcción. Están basados en una simetría perfecta entre razón y emoción y todos garantizan una experiencia única entre sentidos e intuición. Por eso, son muchos los que aseguran que no hay otra empresa de arquitectura como ARK.

Las empresas reducen un 30% la superficie de sus oficinas por el auge del teletrabajo

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El modelo de flagship se consolida. La crisis de la COVID-19 ha supuesto un punto de inflexión en la tipología de activos que buscan las empresas tanto para su expansión en retail como en su espacio de trabajo. La ubicación pasa a ser prioritaria por encima de la superficie. Pese a las nuevas medidas de seguridad, las empresas buscan reducir el espacio contratado por la implementación del teletrabajo.

En el mercado de locales comerciales, el auge del comercio electrónico hace que los retailers dediquen el mismo presupuesto al alquiler pero con menos establecimientos y mejor ubicados: las zonas prime se consolidan con rentas de 150-300 euros/m2 al mes en las principales arterias de Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla o Palma.

Los cambios en las preferencias inmobiliarias de las empresas tras el confinamiento se empiezan a notar en el mercado de oficinas y de locales comerciales. El flagship es el nuevo modelo en ambos segmentos en las grandes ciudades españolas debido a las nuevas tendencias en la forma de trabajar y de consumir de la sociedad española.

Y es que, en este contexto de nueva normalidad, la crisis de la COVID-19 ha supuesto un punto de inflexión en la tipología de activos que buscan las empresas tanto para su expansión en retail como en su espacio de trabajo. La ubicación estratégica de oficinas y locales comerciales ha pasado a ser prioritaria por encima de la superficie, que pasa a un segundo plano. Pese a las nuevas medidas sanitarias que obligan a las compañías a establecer distancias de seguridad entre trabajadores, se estima que las empresas reducirán alrededor de un 30% la superficie de sus oficinas por la implantación del teletrabajo en un porcentaje notable de su plantilla, lo que permite optimizar recursos y ahorrar costes fijos.

En el mercado de locales comerciales, el auge del comercio electrónico hace que los retailers traten de equilibrar sus recursos para maximizar ventas, combinando su presencia en high street con el e-commerce. Así pues, la tendencia apunta a que las marcas dediquen el mismo presupuesto al alquiler de sus locales pero apuesten por un menor número de establecimientos mejor ubicados: las zonas prime se consolidan con rentas de 150 a 300 euros/m2 al mes en las principales arterias de Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla o Palma.

Miquel Laborde y Gerard Marcet, socios fundadores de la consultora Laborde Marcet, subrayan la importancia de la rápida adaptación del mercado a la nueva coyuntura: «Tanto propietarios como empresas se han dado cuenta de que hay ciertos cambios intrínsecos a la realidad empresarial y social que vivimos que van a ser relevantes. El mercado ha dado un paso de gigante en muy poco tiempo, y las tendencias que se preveían para dentro de 5 o 10 años, son una necesidad real a día de hoy».

Según los datos de la consultora, el verano está generando movimiento por el cierre de negocios y la apertura de otros. Los activos inmobiliarios en buenas ubicaciones o posiciones estratégicas han experimentado ligeras correcciones de precio tras el confinamiento, aunque no se esperan grandes descuentos en el medio plazo. En el corto plazo sí que habrá grandes bajadas en segundas y terceras líneas, porque habrá una desocupación importante de locales comerciales. Los fondos, family offices e inversores privados ya vuelven a estar en búsqueda de bienes inmuebles con presupuestos de a partir del millón de euros para activos de retail y que superan los 20 millones para la compra de hoteles y edificios en zonas prime.

El truco para reducir el IRPF al vender un piso heredado

Redacción
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En el 2019 se transmitieron 174.928 viviendas en herencia, según el INE. Este año, a causa de la pandemia, es probable que esta cifra aumente. Una muestra de ello es que, hasta la fecha, de acuerdo a los datos compartidos por las comunidades autónomas, al menos unas 18.883 personas mayores han fallecido de Covid-19 en las residencias de ancianos de todo el país. Una cifra triste y lamentable que nos hace prever una avalancha de nuevos herederos. No es secreto para nadie que una gran parte de ellos optará por vender los pisos y por esta operación tendrán que rendir cuentas ante Hacienda. Pero ¿qué podemos hacer para pagar menos IRPF por la venta de una vivienda heredada? A continuación, explicamos una de las claves para lograrlo.

La clave radica en el impuesto de sucesiones y donaciones

Para vender un piso heredado no basta con figurar en el testamento o ser descendiente directo de la persona fallecida. Es necesario realizar un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar la titularidad de la casa. Además, también será obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones.

Es justo en este último tributo en el que radica la clave para que, una vez que vendamos el piso, no tengamos que pagar una cuantiosa suma en el IRPF por la venta. Pero ¿por qué? Esto se debe a que el valor de adquisición que indiquemos en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que deberemos utilizar para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta.

Pero ¿cuál es el valor de adquisición de una casa que ha sido heredada? El impuesto de sucesiones se calcula en base al valor real del patrimonio, pero la Agencia Tributaria acepta que podamos utilizar dos tipos: el precio de mercado de la casa o el valor fiscal que nos da la Hacienda autonómica. Este tributo está cedido a las comunidades y cada una de ellas contempla una serie de precios mínimos para las viviendas.

La diferencia entre ambos está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas. En este sentido, usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la casa.

Usar el precio de mercado puede hacer que paguemos poco -o nada- de IRPF por la venta

Si nuestra intención es vender el piso desde el inicio lo conveniente es declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos.

Por ejemplo, si en el impuesto de sucesiones y donaciones declaramos que la vivienda tiene un valor de adquisición (fiscal) de 100.000 euros y luego la vendemos a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros (esto sin tomar en cuentas los gastos y otros conceptos que se pueden sumar o restar al cálculo). Por el contrario, si indicamos en el tributo de la herencia que la casa vale 250.000 euros, luego al venderla a ese importe no nos saldrá plusvalía alguna.

Debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones. Especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.

Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo. Por tanto, en este caso, usar el el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa.

Hay que tener en cuenta que, además, Hacienda solo pedirá realizar comprobaciones si el precio indicado en el impuesto de sucesiones está por debajo del valor fiscal. Si está por encima, no nos hará ningún reclamo.

Sector inmobiliario en Estados Unidos y España:  qué nos hace tan distintos y qué deberíamos copiar

Redacción
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La formación y el prestigio del que goza la profesión en ambos países son las principales diferencias. En EE.UU. el plazo medio de venta de una vivienda es de tres semanas y, en el 35% de los casos, se venden entre el 95% y el 99% de su precio de salida.

Según datos recogidos por NAR (National Association of Realtors), representada en nuestro país por SIRA (Spanish International Realty Alliance), el tiempo medio de venta de una vivienda en Estados Unidos es de tres semanas. Este plazo era, hasta poco antes de la pandemia, cinco veces inferior al tiempo medio de venta de una propiedad en España.

Según esta misma fuente, el 35% de los vendedores de vivienda de EE.UU. cierran las operaciones entre un 95% y 99% del precio de salida marcado, mientras que en España todos los expertos coinciden en que en España los precios están inflados y por ello los descuentos medios superan ampliamente el 10%, incluso en épocas de bonanza.

«Estos dos simples datos, afirma Francis Fernández, CEO de SIRA, deberían llevarnos a mirar a los profesionales de ese país con la misma admiración con que son vistos en los EE.UU. y tratar de imitar sus elevados estándares y sus innovaciones, tanto tecnológicas como creativas, a la hora de vender inmuebles».

Por este motivo, recientemente ha tenido lugar en el marco de InmocionateenCasa -evento formativo y gratuito dirigido a todos los profesionales del sector- organizado por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y SIRA, una jornada formativa dedicada a profundizar en este asunto, con el objetivo de identificar cuales son los parecidos y diferencias entre ambos mercados. Estas han sido las principales conclusiones:

1. Estados Unidos lucha contra el intrusismo profesional. En aquel país es necesario contar con una licencia para no ser considerado como intrusismo profesional. «Allí solo puede vender una vivienda el mismo propietario o un agente inmobiliario con licencia. En nuestro país, el acceso a la actividad es libre y las barreras profesionales inexistentes. Cualquiera -el portero, un vecino, un familiar, etc.- pueden encargarse de la operación, algo que el país sajón está considerado como intrusismo profesional,» ha destacado Francis Fernández.

2. Formación: En los EE.UU., para poder operar es necesario contar con una determinada formación universitaria o es necesario realizar unos cursos específicos de acceso a la profesión. Además, periódicamente es necesario superar unas pruebas de actualización para poder renovar la licencia de actividad. Y, para garantizar aún más la experiencia de estos profesionales, cuando un agente logra su licencia, debe trabajar durante dos años por cuenta ajena para otro profesional con más experiencia antes de independizarse y comenzar su trayectoria como profesional independiente.

«El agente inmobiliario norteamericano necesita también especializarse en un determinado área de actividad: residencial, comercial, solares, etc. de modo que asegurare al cliente un profundo conocimiento en su área de actividad», añade Fernández.

3. Una estricta normativa garantiza que todo el proceso sea absolutamente legal. En Estados Unidos existen fondos de protección de arras en los que es obligatorio depositar y asegurar los importes entregados por el comprador, mientras que en España no existen obligaciones en este sentido. De igual forma, un agente inmobiliario norteamericano, que no sea abogado, no puede modificar en nada un contrato, pudiendo también ser acusado de intrusismo profesional, cuando en España un Api o los mismos clientes pueden acordar modificaciones al mismo.

4. A mayor especialización, mayores comisiones. En Estados Unidos la comisión habitual en una operación de compraventa es del 6% mientras que en España oscila entre el 3% y el 5%, algo que contribuye a que esta actividad sea allí más rentable y el agente, u oficina inmobiliaria, pueda reinvertir con mayor facilidad en la permanente mejora de su compañía y de su equipo de trabajo.

5. Información 100% veraz y objetiva: En los Estados Unidos los anuncios de viviendas deben ser absolutamente objetivos. No es posible definir a una vivienda como «maravillosa» pues no responde a criterios objetivos. También, si el agente conoce algún defecto de la propiedad, por ejemplo, que no funciona el termo, debe avisarlo en el anuncio o informar al potencial cliente y darle a firmar un documento en el que confirma haber sido informado.

«En definitiva, todo este esfuerzo y normativa dirigida a proteger los derechos del consumidor, ha llevado a convertir al profesional inmobiliario en uno de los más prestigiosos de los Estados Unidos», concluye Francis Fernández, CEO de SIRA. En España, con el objetivo de agrupar y dar soporte a los profesionales inmobiliarios más comprometidos con estos valores, hace años UCI impulso la creación de SIRA, cuya misión es impulsar a los profesionales inmobiliarios más comprometidos a través de la formación, la gestión de membresías y designaciones, publicaciones divulgativas y eventos especializados.

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