En el 2019 se transmitieron 174.928 viviendas en herencia, según el INE. Este año, a causa de la pandemia, es probable que esta cifra aumente. Una muestra de ello es que, hasta la fecha, de acuerdo a los datos compartidos por las comunidades autónomas, al menos unas 18.883 personas mayores han fallecido de Covid-19 en las residencias de ancianos de todo el país. Una cifra triste y lamentable que nos hace prever una avalancha de nuevos herederos. No es secreto para nadie que una gran parte de ellos optará por vender los pisos y por esta operación tendrán que rendir cuentas ante Hacienda. Pero ¿qué podemos hacer para pagar menos IRPF por la venta de una vivienda heredada? A continuación, explicamos una de las claves para lograrlo.
La clave radica en el impuesto de sucesiones y donaciones
Para vender un piso heredado no basta con figurar en el testamento o ser descendiente directo de la persona fallecida. Es necesario realizar un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar la titularidad de la casa. Además, también será obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones.
Es justo en este último tributo en el que radica la clave para que, una vez que vendamos el piso, no tengamos que pagar una cuantiosa suma en el IRPF por la venta. Pero ¿por qué? Esto se debe a que el valor de adquisición que indiquemos en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que deberemos utilizar para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta.
Pero ¿cuál es el valor de adquisición de una casa que ha sido heredada? El impuesto de sucesiones se calcula en base al valor real del patrimonio, pero la Agencia Tributaria acepta que podamos utilizar dos tipos: el precio de mercado de la casa o el valor fiscal que nos da la Hacienda autonómica. Este tributo está cedido a las comunidades y cada una de ellas contempla una serie de precios mínimos para las viviendas.
La diferencia entre ambos está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas. En este sentido, usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la casa.
Usar el precio de mercado puede hacer que paguemos poco -o nada- de IRPF por la venta
Si nuestra intención es vender el piso desde el inicio lo conveniente es declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos.
Por ejemplo, si en el impuesto de sucesiones y donaciones declaramos que la vivienda tiene un valor de adquisición (fiscal) de 100.000 euros y luego la vendemos a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros (esto sin tomar en cuentas los gastos y otros conceptos que se pueden sumar o restar al cálculo). Por el contrario, si indicamos en el tributo de la herencia que la casa vale 250.000 euros, luego al venderla a ese importe no nos saldrá plusvalía alguna.
Debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones. Especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.
Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo. Por tanto, en este caso, usar el el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa.
Hay que tener en cuenta que, además, Hacienda solo pedirá realizar comprobaciones si el precio indicado en el impuesto de sucesiones está por debajo del valor fiscal. Si está por encima, no nos hará ningún reclamo.
