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Reformas integrales: ¿sale más barato una ampliación de hipoteca o un préstamo personal?

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Es la eterna pregunta de los propietarios que quieren renovar su vivienda. Los intereses de las hipotecas son mucho más bajos (1,92% TAE según el Banco de España) que el de los créditos al consumo (8,01% TAE). Pero el coste de ampliar el capital de la hipoteca también es alto y se debe pagar antes de comenzar, por lo que nunca queda claro cuál es la mejor opción para financiar una reforma. El comparador de créditos HelpMyCash.com ha analizado los costes de ambas opciones para financiar una reforma integral de 25.000 euros y las ventajas y desventajas de cada opción para que comparar sea más fácil.

Ampliación versus préstamo, un ahorro de 2.000 euros

Imaginemos que queremos financiar una reforma integral con un presupuesto de 25.000 euros. Para ello tenemos la opción de ampliar el capital de nuestra hipoteca actual, que supongamos que tiene un interés fijo del 2,5% y que nos quedan 150.000 euros por devolver, o solicitar un crédito al consumo.

Con nuestra hipoteca fija, tendríamos que pagar por la ampliación los gastos de la novación (750 euros), la notaría (275 euros), el registro (275 euros), la gestoría (250 euros) y la tasación (300 euros). Un total de 1.850 euros por pagar antes de comenzar.

Con la hipoteca fija al 2,5% a devolver en cinco años el dinero de la reforma generaría 1.621 euros en intereses, lo que, sumado a los gastos iniciales, daría un total de 3.471 euros para financiar la reforma.

Con un préstamo personal para reformas con un interés del 8% sin comisiones ni vinculaciones, financiar una reforma de 25.000 euros a devolver en cinco años generaría 5.414 euros en intereses.

Pros y contras de ampliar o pedir un crédito

El ahorro que puede suponer una ampliación frente a un préstamo reforma es de 1.943 euros de diferencia. Aunque en este cálculo no se ha tenido en cuenta el resto del capital pendiente de la hipoteca o si hemos tenido que alargar el plazo.

Se trata de un ahorro importante, aunque en el caso de la hipoteca se debe realizar un aprovisionamiento de fondos para pagar los gastos de la ampliación más los gastos de la reforma que tenemos pensado pagar con nuestros ahorros.

¿Cuándo es mejor un préstamo reforma?

Aunque muchas veces el ahorro será mayor con una ampliación de la hipoteca, la mejor opción para financiar una reforma dependerá de la oferta de créditos al consumo que encontremos, del capital pendiente que nos quede pagar por la hipoteca o de la cantidad de financiación que solicitemos.

Por ejemplo, será más interesante optar por los créditos al consumo si llevamos poco tiempo pagando la hipoteca, ya que las comisiones de novación serán más elevadas, pues estas son un porcentaje sobre el capital pendiente a pagar de la hipoteca, y puede que ya no sea la alternativa más barata.

También será más barato un préstamo reforma si la cantidad de dinero que financiaremos para la reforma no es demasiado elevada, ya que el ahorro que podríamos obtener por un préstamo tan pequeño no justificaría el coste de la ampliación de la hipoteca. Por ejemplo, para un préstamo de 10.000 euros a devolver en tres años al 8%, los intereses generados serían de 1.281 euros, mientras que ya solamente el coste de la ampliación de la hipoteca (utilizando el ejemplo anterior) sería de 1.850 euros.

Para acertar entre ampliar el préstamo hipotecario o solicitar un crédito al consumo, siempre es importante realizar simulaciones según nuestra situación particular.

El aire en interiores está entre 2 y 5 veces más contaminado que en espacios exteriores

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Knauf Insulation propone que los materiales de construcción certifiquen normativamente en España su bajo contenido en compuestos orgánicos volátiles (COV).

En Francia, Alemania y Bélgica es de obligado cumplimiento la acreditación en materiales.

El nuevo Código Técnico de la Edificación nada dice sobre la elección de materiales interiores, aunque su composición puede tener efectos nocivos para la salud.

Una de las fuentes de contaminación del aire interior doméstico, causante de casi cuatro millones de muertes prematuras al año, según la Organización Mundial de la Salud, son los COV (compuestos orgánicos volátiles) o sustancias químicas procedentes de los propios materiales constructivos.

Aunque existe un marco normativo (UNE 171330) que permite certificar la calidad del aire interior y realizar un análisis de los contaminantes del aire, el contenido de los COV en los productos no está contemplado en ninguna legislación española. Algo que no ocurre en otros países, como Francia, Alemania y Bélgica donde sí es de obligado cumplimiento que los materiales constructivos certifiquen su bajo contenido en COV.

Como se ha puesto de manifiesto durante el confinamiento a causa de la crisis de la Covid-19, la calidad del aire interior es un factor determinante para garantizar el confort y bienestar de las personas. Es por ello que Knauf Insulation, multinacional puntera en la investigación y desarrollo de productos de impermeabilización sostenibles, demanda una normativa española que certifique el bajo contenido en COV en los distintos materiales para la construcción y rehabilitación.

«El nuevo Código Técnico de la Edificación dedica un capítulo a la protección frente a la exposición del radón, cuyos efectos son nocivos para la salud de los ocupantes de los edificios, y, sin embargo, nada dice sobre la elección de materiales interiores, que también influyen en el bienestar de las personas», sostiene Oscar del Rio, director General de Knauf Insulation Iberia.

En la actualidad, existen certificaciones ambientales, como LEED y BREEAM, enfocadas a la edificación sostenible, que tienen en cuenta sellos internacionales de calidad del aire interior para su obtención, como el Eurofins Gold, uno de los más exigentes, que consiguió Knauf Insulation en 2010, convirtiéndose en la primera empresa del mundo en recibirlo por la excelente calidad de sus productos de lanas minerales.

Sin embargo, según esta compañía, el gobierno español debería apostar por exigir, a través de un marco normativo propio, un certificado que acredite el bajo contenido en COV en los materiales constructivos. «La sociedad todavía no es consciente sobre la importancia de la contaminación del aire interior, situación que se puede solventar trasladando al usuario el significado de este concepto a través de los materiales que forman parte de su hogar, su centro de trabajo o de ocio. Para conseguirlo, es prioritario que el contenido en compuestos orgánicos volátiles de los productos de construcción esté regulado», piensa Del Rio.

Knauf Insulation recuerda que, de media, el aire de los espacios interiores, en donde pasamos el 90% de nuestro tiempo, está entre 2 y 5 veces más contaminado que el exterior, además de ser uno de los aspectos que puede causar el conocido como Síndrome del Edificio Enfermo, patología que afecta a los ocupantes del 30% de los edificios modernos, estima la OMS.

Seis cuestiones imprescindibles si se quiere transformar un local en vivienda

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Entre marzo y agosto se han destruido 74.300 empresas, lo que ha provocado que el número de locales disponibles o a la venta se haya incrementado.

Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento en la conversión de estos espacios comerciales en viviendas, al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo.

Aunque es una opción muy atractiva, no es un proceso sencillo: hay que cumplir una serie de requisitos, pedir permisos, realizar reformas y, lo más importante, asegurarse de que el cambio de uso es factible.

Los pequeños y medianos comercios a pie de calle han sido uno de los principales afectados por el estallido de la pandemia de la Covid-19 en España. Las medidas de confinamiento impuestas entre marzo y junio, sumadas a las recomendaciones de distanciamiento social y restricciones de desplazamiento, han hecho que muchos negocios hayan tenido que cerrar ante la pérdida de ingresos. Prueba de ello es que, entre marzo y agosto de este año, se hayan destruido 74.300 empresas en España, según los Códigos de Cuenta de Cotización de la Seguridad Social.

Este escenario ha propiciado, inevitablemente, que ahora haya muchos más locales disponibles o en venta. Sin ir más lejos, tal y como muestra el censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando muy lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento de la conversión de estos espacios comerciales en viviendas habitables al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar considerablemente en los próximos meses.

Aunque es una opción atractiva, aplicar este cambio de uso no es una tarea sencilla, ya que hay que contar con una serie de permisos, realizar reformas… Y, lo más importante, no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia dan respuesta a las principales preguntas que conlleva una decisión como esta:

¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso? Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 (25 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-. Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

¿Cuál es el procedimiento a seguir? Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación? Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 EUR, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500EUR de inversión, según Habitissimo.

¿Qué debo tener en cuenta para suponga una buena inversión? Aunque, en general, esta operación suele traer beneficios, ya que el precio de un local suele estar más ajustado que el de una vivienda, se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí bastante demanda de vivienda. Y es que, así, en caso de que el propietario quiera -después del cambio de uso y realización de las reformas- venderlo o alquilarlo, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.

¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda? Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Habitúan a tener más intereses, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados (en general, no superan los 20 años) y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

¿Cómo se puede aprovechar de la mejor forma el espacio del inmueble? Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble. Por ejemplo, si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.

Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar el cambio de uso con éxito.

Madrid aprueba el plan de La Solana de Valdebebas, con 1.400 viviendas

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El Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, que dirige Mariano Fuentes, ha elevado s a la comisión del ramo la aprobación definitiva del plan parcial del ámbito Solana de Valdebebas que, una vez sea ratificada en el Pleno, permitirá el desarrollo de más de un millón de metros cuadrados de superficie en un terreno situado al norte de la ciudad, entre la radial 2 y el municipio de Alcobendas, al oeste del Encinar de los Reyes.

El objetivo del plan es ordenar los usos y las edificaciones de forma que se integre el paisaje urbano con el medio natural en una relación respetuosa y productiva para ambos. En este caso, es la propia naturaleza del lugar la que marca el proyecto y no al revés.

Se establecen 292.000 metros cuadrados de zonas verdes, se preserva el Arroyo de Valdebebas y sus vaguadas, se prevé la ampliación y finalización del parque de Valdebebas existente y se proyecta un nuevo trazado para la Vereda de los Toros, la antigua vía pecuaria que se amplía desde los 18.300 a los 27.000 metros cuadrados de superficie.

También se recupera el antiguo ‘mirador de La Solana’, un punto elevado situado en una posición muy céntrica, que se convertirá en espacio de encuentro y cohesión social, con vegetación y árboles pensados para remarcar su valor simbólico.

Toda la intervención tiene como eje central el espacio público, nexo de relaciones sociales y culturales. Por eso, el proyecto potencia la movilidad peatonal y ciclista y se marca como objetivo facilitar el acceso al transporte público, reducir el tráfico motorizado privado en los desplazamientos internos y evitar el tráfico de paso.

Uso residencial

La Solana fue tierra de cultivo, parte de una amplia extensión de campos de labranza situados a una distancia accesible desde los núcleos de población próximos, pero hoy es un espacio vacante de 109 hectáreas que se marchita entre el suelo urbanizado de La Moraleja y el parque de Valdebebas y que se pretende recuperar y poner en valor con esta actuación.

El ámbito limita al norte con la calle Camino del Cura; al este con el término municipal de Alcobendas; al oeste con el campo de golf de la Moraleja y con la calle Agatha Christie; mientras que al sur lo hace con la Ciudad Aeroportuaria y parque de Valdebebas.

Un enclave en el que se permitirá la construcción de 1.393 viviendas, entre unifamiliares y colectivas, de las que 637 (el 45%) serán protegidas. Al norte, en las proximidades del municipio de Alcobendas, se plantean manzanas de vivienda unifamiliar, con un máximo de tres alturas, con viarios interiores y espacios libres comunes, mientras que en el interior y al este del ámbito se proyectan manzanas con bloques de vivienda colectiva de baja densidad (cuatro plantas).

Comercio y Dotaciones

Respecto al uso terciario comercial, su superficie edificable alcanza los 8.500 metros cuadrados, lo que supone el 3% del total. La actividad comercial se presenta con dos formatos: comercio de proximidad en las plantas bajas de los edificios residenciales, con mayor presencia en torno al eje central y en dos parcelas de uso exclusivo comercial, una central para una superficie edificable de 5.000 metros cuadrados y otra, al oeste, para 3.000 metros cuadrados, que dará servicio al Encinar de los Reyes.

Por otro lado, la ordenación destina 46.500 metros cuadrados a redes públicas de servicios colectivos (equipamientos, servicios públicos y deportivos), sin que en esa cifra intervengan las cesiones de suelo para viario necesarias para asegurar la movilidad en el área (141.500 metros cuadrados de viario local y 45.000 metros cuadrados de vía pública principal). Esto se complementa con una reserva de 104.000 metros cuadrados de suelo para usos dotacionales privados que den servicio a los vecinos de Madrid.

Objetivos

Este plan parcial permitirá establecer el remate urbanístico y el nexo entre La Moraleja y el ámbito de la Ciudad Aeroportuaria y parque de Valdebebas. Entre los objetivos destacan:

-Respetar la configuración topográfica y de espacios naturales preexistentes, creando un parque lineal donde concluye el arroyo de Valdebebas, La Vereda de los Toros como vía pecuaria y los hábitats naturales de interés comunitario.

– Disponer el uso residencial de vivienda unifamiliar y colectiva de baja densidad, complementado con el uso comercial y con los usos dotacionales.

-Fomentar la accesibilidad del ámbito, tanto peatonal como en bicicleta o en transporte público, y favorecer la movilidad dando continuidad a la calle Camino Ancho de Alcobendas y estableciendo la conexión con el viario del ámbito Ciudad Aeroportuaria y parque de Valdebebas.

– La adopción de medidas que garanticen la continuidad entre las zonas verdes del ámbito con la trama verde municipal.

El proyecto de La Solana apuesta por un urbanismo innovador y se alinea con la estrategia de renaturalización emprendida desde el Área de Desarrollo Urbano en una clara apuesta por la inclusión de valores medioambientales en la planificación urbanística de la ciudad, con acciones orientadas, por un lado, a mitigar el cambio climático y, por otro, a anticipar la adaptación del lugar a nuevas condiciones climáticas y a facilitar su respuesta ante situaciones extremas o cambios imprevistos (resiliencia).

Agosto cerró con 30 millones menos de pernoctaciones hoteleras

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Durante el mes de agosto estuvieron abiertos en España 13.008 establecimientos hoteleros, un 23,2% menos que en el mismo mes de 2019, lo que representa un 67,4% del total del directorio de establecimientos en ese mes, según la estadística de Coyuntura Turística Hotelera publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Las pernoctaciones en establecimientos hoteleros alcanzaron los 16,8 millones en agosto, lo que supone un descenso del 64,3% respecto a las 47 millones del mismo mes de 2019.

En el periodo agregado de julio y agosto, las pernoctaciones descendieron un 68,6% respecto al mismo periodo de 2019. Las de residentes bajaron un 41,3% y las de no residentes, un 84,5%.

Durante los ocho primeros meses de 2020 las pernoctaciones se redujeron un 69,8% respecto al mismo periodo del año anterior. Atendiendo al país de residencia, las pernoctaciones de los viajeros residentes en España disminuyeron un 34,1% en tasa anual al superar los 12 millones. Por su parte, las de los no residentes bajan un 83,4%, alcanzado los 4,7 millones. La estancia media baja un 21,1% respecto a agosto de 2019, situándose en 2,9 pernoctaciones por viajero.

Andalucía, Cataluña e Islas Baleares fueron los destinos principales del total de viajeros en España en agosto, con tasas anuales de variación en el número de pernoctaciones del -53,0%,-68,9% y -80,2%, respectivamente.

Los viajeros residentes en España tienen como destinos principales en agosto a Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana, que presentan tasas anuales de variación en el número de pernoctaciones del -33,2%, -19,8% y -45,9% respectivamente.

Un 85,6% menos de extranjeros en Baleares

Por su parte, el principal destino elegido por los no residentes fue Islas Baleares, con un 29,7% del total de pernoctaciones. En esta comunidad las pernoctaciones de extranjeros bajaron un 85,6% respecto a agosto de 2019.

Los siguientes destinos de los no residentes fueron Canarias (con el 21,6% del total de pernoctaciones y un descenso del 79,9%) y Cataluña (con el 16% del total y una disminución del 88,1%).

En agosto se cubrieron el 44,2% de las plazas ofertadas, con un descenso anual del 42,5%. El grado de ocupación por plazas en fin de semana se redujo un 39,5% y se situó en el 47%.

Cantabria presentó el mayor grado de ocupación por plazas durante agosto (70,6%). Le siguió el Principado de Asturias, con el 68,2%.

Por zonas turísticas, la Costa Verde alcanzó el mayor grado de ocupación por plazas (70,6%) y el mayor ocupación en fin de semana (70,8%). La isla de Mallorca registró el mayor número de pernoctaciones, con 1,4 millones. Los puntos turísticos con más pernoctaciones fueron San Bartolomé de Tirajana, Benidorm y Palma de Mallorca. Colunga presentó el mayor grado de ocupación por plazas (88,8%) y también el mayor grado de ocupación en fin de semana (89,7%).

Pernoctaciones según el país de origen de los viajeros

Los viajeros procedentes de Francia y Alemania concentraron el 24,3% y el 20,1%, respectivamente, del total de pernoctaciones de no residentes en establecimientos hoteleros en agosto.

El mercado francés presentó una tasa de variación anual del -67,0% y el alemán del -79,4%. Las pernoctaciones de los viajeros procedentes de Reino Unido, Países Bajos e Italia (los siguientes mercados emisores) registraron unas tasas anuales del -94,5%, -73,7% y -85%, respectivamente.

La tasa anual del Índice de Precios Hoteleros (IPH) se situó en el -9,6% en agosto, lo que supuso 11,8 puntos por debajo de la registrada hace un año, y 1,4 puntos menos que la registrada el mes pasado.

Por categorías, la mayor bajada de precios se produjo en los establecimientos de cuatro estrellas de oro (-11%).

Rentabilidad del Sector Hotelero

La facturación media diaria de los hoteles por cada habitación ocupada (ADR) fue de 96,8 euros en agosto, lo que supuso un descenso del 11,5% respecto al mismo mes de 2019.

Por su parte, el ingreso medio diario por habitación disponible (RevPAR), que está condicionado por la ocupación registrada en los establecimientos hoteleros, alcanzó los 44,0 euros, con una bajada del 49,3%.

Por categorías, la facturación media fue de 193,8 euros para los hoteles de cinco estrellas, de 110,7 euros para los de cuatro y de 87,1 euros para los de tres estrellas. Los ingresos por habitación disponible para estas mismas categorías fueron de 83,7, 51,7 y 40,9 euros, respectivamente.

URBAS alcanza un principio de acuerdo con Al ALFIA para adquirir el 51% de ECISA

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La operación, a falta de un proceso de due diligence, supondrá la entrada del grupo empresarial qatarí en el accionariado de URBAS con una participación significativa del 3%.

La adquisición de ECISA por URBAS se enmarca en una alianza estratégica de la promotora con AL ALFIA.

Con este movimiento, que complementa las recientes adquisiciones de la constructora Murias y de una mina de feldespato, URBAS confirma su apuesta por la diversificación.

URBAS Grupo Financiero, empresa española especializada en la promoción inmobiliaria, la construcción y la gestión de suelo, ha alcanzado un principio de acuerdo para adquirir el 51% del capital social de la constructora alicantina ECISA, de la que es accionista único el grupo empresarial qatarí AL ALFIA. Una operación que supondrá asimismo la entrada en el accionariado de URBAS de este holding con sede en Qatar con una participación significativa de en torno al 3%, y que le otorgará el derecho a designar un miembro en su Consejo de Administración al haber alcanzado un acuerdo para su permanencia en el accionariado de la promotora.

La futura adquisición de la constructora se enmarca en una alianza estratégica de URBAS con Al ALFIA, ya que el grupo empresarial qatarí mantendrá en ECISA la participación restante (49%).

Formalización avanzada

La formalización del acuerdo definitivo se encuentra avanzada y pendiente fundamentalmente de que URBAS y ECISA alcancen un acuerdo con el pool bancario de la constructora alicantina, con el que ya están en negociaciones; así como de la conclusión satisfactoria de un procedimiento de due diligence. URBAS y AL ALFIA están actualmente trabajando para que estas condiciones se cumplan en un corto plazo.

La promotora cotizada integrará en sus cuentas consolidadas el total de las operaciones realizadas por ECISA, al asumir adicionalmente una representación mayoritaria en el Consejo de Administración de la constructora alicantina.

El acuerdo forma parte del nuevo plan estratégico que URBAS está llevando a cabo, con especial foco en la diversificación, y complementa por tanto las recientes adquisiciones de la emblemática constructora vasca MURIAS y de la mina de feldespato de Silán.

ECISA, con más de cincuenta años de experiencia en el sector de la construcción, tiene actualmente una cartera de obras de más de 100 millones de euros en edificación residencial, singular y obra pública, fundamentalmente en la Comunidad Valenciana y en la Comunidad de Madrid, que espera ampliar próximamente con proyectos en su cartera de licitaciones. Entre sus proyectos en ejecución más destacados actualmente se encuentran, entre otros, el rascacielos «Benidorm Beach», la embajada alemana en Argel y el «Residencial Becrux», en Retiro en Madrid.

Las familias Matutes Mestre y Espallargas inician un innovador modelo de ciudad en el noreste de Brasil

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Se trata de un proyecto desarrollado en España en colaboración con el partner estratégico Siemens, que crea un proyecto estratégico empresarial de ciudad inclusiva, sostenible, inteligente y replicable.

Aguaduna es el primer proyecto del mundo de una nueva generación de ciudades, cuyo desarrollo está vinculado a la gestión de sus impactos sociales, ambientales y económicos. El proyecto reunirá en un mismo complejo primera residencia, un polo de generación de innovación, espacios de educación y formación profesional e instalaciones turísticas, además de ser un entorno con emisiones restringidas – por tanto, un destino ecológico, económico y socialmente sostenible.

Más de 20 millones de euros invertidos hasta el momento y se prevé una inversión de 250 millones adicionales en la primera fase, que se prolongará durante los tres próximos años. La inversión total del proyecto se estima en más de 2 billones de euros, así como un PIB de 1,2 billones de euros anuales y una expectativa de empleo de más de 30.000 personas en 15 años.

Siemens se suma al proyecto para implementar soluciones tecnológicas que harán de Aguaduna un modelo de referencia en el uso de datos a gran escala.

Aguaduna es el primer proyecto del mundo que implementa un innovador modelo estratégico y empresarial de ciudad, donde la tecnología y la sostenibilidad son sus cimientos, que busca no solo recuperar el equilibrio entre sociedad y naturaleza para mejorar la calidad de vida de sus habitantes y preservar el entorno natural, también ser un centro clave para la actividad empresarial. El proyecto concebido en España y que se ubica en el municipio de Entre Ríos, en el litoral norte del estado de Bahía (Brasil), ya se encuentra en marcha y tiene previsto comenzar su desarrollo en el segundo trimestre de 2021. Además, se trata de un modelo replicable que, a medio largo plazo, se prevé implantar en cada continente.

La iniciativa es propiedad de la empresa de capital español Naurigas Emprendimientos, participada por las familias Matutes Mestre y Espallargas, y conceptualizado y desarrollado por Seed Global Advisoring (SGA), empresa española especializada en desarrollo de proyectos. El proyecto también cuenta con una asociación estratégica e inversiones de Siemens, socio de referencia y que implantará soluciones tecnológicas que harán de Aguaduna todo un referente en el uso de datos a gran escala, además de otras empresas innovadoras. Estas inversiones estarán dirigidas hacia el progreso de la región y la generación de conocimiento para toda la comunidad.

En cuanto a la inversión llevada a cabo, se han invertido más de 20 millones de euros hasta el momento y se prevé una inversión de 250 millones adicionales en la primera fase, que se prolongará durante los tres próximos años. La inversión total del proyecto se estima en más de 2.000 millones de euros, así como un PIB de 1,2 billones de euros anuales y una expectativa de empleo de más de 30.000 personas en 15 años.

Alianzas estratégicas

Además de Siemens, desde Aguaduna están ya en conversaciones con otras empresas pues su modelo de negocio implica la construcción de una base sólida a través de asociaciones estratégicas.

Todas las empresas interesadas en establecerse en Aguaduna tienen que asumir el compromiso de convertirse en activadores – un grupo de empresas dispuestas a generar empleos, producir formación y atraer profesionales para el proyecto, además de contribuir a mejorar el entorno natural y la biodiversidad de la región.

«Nuestra colaboración con Siemens demuestra la magnitud y trascendencia del proyecto, y ha llamado la atención de muchas otras grandes empresas que están contactando con nosotros interesados en formar parte y ser partners de este innovador proyecto que, desde luego, marcará un antes y un después en el desarrollo de ciudades inteligentes y sostenibles, creando así una nueva generación de las mismas. Aguaduna es nuestra primera creación, pero se trata de un modelo replicable que goza de un mayor recorrido, ya que queremos construir al menos una ciudad de este tipo en cada continente», explica Tarek Al Masri, socio de la firma Seed Global Advisoring (SGA) y responsable del desarrollo del proyecto.

Claves del proyecto empresarial

La primera fase del proyecto se centra en la concesión de licencias a compañías que desarrollan su rama de actividad en las principales verticales del proyecto que tratan de comprobar la viabilidad de nuevos productos y servicios como parte de una plataforma de servicios sostenibles – haciendo de Aguaduna un parque tecnológico de generación continua de innovación y una ciudad de prueba de nuevas tecnologías.

El segundo paso se centra en un desarrollo por etapas y con un calendario de comercialización, para lo cual se está trabajando con socios especializados en la instalación de la infraestructura y con promotores verticales. El objetivo es capitalizar el proyecto de Aguaduna, ofreciendo acuerdos de licencia exclusiva a empresas innovadoras.

Para ello, ya se está trabajando con socios especializados en la instalación de la infraestructura y con promotores verticales. No obstante, todas aquellas empresas que deseen establecerse en Aguaduna deberán asumir el compromiso de convertirse en activadores, es decir, deben estar dispuestas a la generación de empleos, a la formación y a atraer profesionales al proyecto, así como contribuir a mejorar el entorno natural y la biodiversidad de la región. En referencia a esto último, los promotores están trabajando con distintas certificaciones internacionales para garantizar la neutralidad de emisiones y un estilo de vida saludable. El proyecto se capitalizará a través de los acuerdos de licencias y de la emisión de Bonos Verdes.

Los promotores del proyecto están trabajando con distintas certificaciones a nivel internacional para garantizar un estilo de vida saludable, así como uno de los aspectos fundamentales del proyecto, la neutralidad de emisiones.

Para mejorar la calidad de vida en las ciudades y preservar el equilibrio con la naturaleza y la cultura local, el proyecto Aguaduna utiliza la innovación, la tecnología y la conectividad en beneficio de la población y sus alrededores. Aproximadamente 380.000 personas, incluyendo los habitantes de Entre Ríos y sus alrededores, se verán beneficiadas con el proyecto.

Sólo el 14% del terreno estará cubierto por carreteras y edificios, por lo que el restante 86% serán superficies permeables, siendo el 37% áreas protegidas (Mata Atlántica, lagunas naturales y dunas) y el 49% áreas verdes, parques y espacios verdes urbanizados.

Aguaduna será por tanto mucho más que una smart city. Su desarrollo reunirá en un mismo complejo primera residencia, polo de generación de innovación, espacios de educación y formación profesional e instalaciones turísticas, siempre en completa armonía con la naturaleza tropical de la región. Debido a las inversiones en la esfera social de la región, el proyecto atrajo el apoyo del gobierno local, a través de un protocolo de intenciones firmado con el gobierno del Estado de Bahía el 10 de diciembre de 2019.

En sinergia con las comunidades vecinas, Aguaduna tendrá entre sus principales pilares la economía circular, que desde un principio tiene como objetivo reducir los residuos y la contaminación del sistema, prolongar la vida útil de los productos y materiales y regenerar los sistemas naturales – mediante el uso de energía, energías renovables, el correcto tratamiento de residuos y aguas grises, y la recuperación de las aguas residuales.

Otros pilares incluyen la creación de empleo vinculados a la innovación, en sectores como el Internet de las Cosas (IoT) y la gestión de datos a gran escala; y la priorización de formas alternativas de transporte, con medios de transporte autónomos, compartidos y no contaminantes.

«Las ciudades son organismos vivos y para que éstas sean sanas, dinámicas y perdurables deben ser concebidas y gestionadas como un ecosistema en equilibrio. Para que nuestra generación y las venideras ganen en calidad de vida es necesario que replanteemos la simbiosis Sociedad-Naturaleza y que hagamos uso de la tecnología y del conocimiento como medio para la consecución de ciudades más habitables, más resilientes y más sostenibles. Aguaduna es un modelo de ciudad innovador, que pone en valor a las personas, la sociedad y la naturaleza», dice el empresario español Tarek Al Masri, socio de la firma Seed Global Advisoring (SGA) y responsable del desarrollo del proyecto. Al Masri añade también que «es un orgullo contar con Siemens como partner estratégico para el proyecto, pues aportará un gran expertise al mismo «.

Asociación con Siemens

Siemens, bajo el objetivo de afianzar su compromiso con la sostenibilidad ambiental, social y empresarial, acaba de sumarse como socio estratégico al proyecto. Concretamente, la empresa de ingeniería alemana será la responsable de implementar soluciones y tecnologías que harán de Aguaduna una referencia en el uso de datos a gran escala.

Los servicios digitales y el uso de Big Data serán parte del proyecto para optimizar su rendimiento tecnológico. Estos avances también se implementarán en áreas como la electrificación, la gestión de residuos, la seguridad o la movilidad, creando grandes sinergias entre sí y abriendo las puertas a un sinfín de nuevas oportunidades de negocio vinculadas a la economía del conocimiento.

El CEO de Siemens Smart Infrastructure en España, Fernando Silva, explica: «Desde Smart Infrastructure España trabajamos para hacer ciudades más eficientes y sustentables gracias al desarrollo de soluciones grid edge, donde se integran los edificios, las renovables, la electro movilidad y las redes eléctricas inteligentes. Esta tecnología ya existe, y las soluciones que favorezcan la economía circular y la eficiencia energética en las ciudades, aceleradas por la transformación digital, van a tener un nuevo impulso gracias al Plan de Recuperación Verde de la UE».

Impacto social y sostenibilidad del medio ambiente

Aguaduna abarcará un área total aproximada de 1000 hectáreas. Se estima que, en un período de 15 años, Aguaduna acogerá a 36.000 residentes, lo que tomando en consideración la población actual de Entre Ríos supone un crecimiento sostenido del 10% anual. Además, habrá una generación estimada de más de 30.000 puestos de trabajo para trabajadores no residentes en las áreas de servicios y comerciales, científicos y profesionales de la tecnología, la salud, la educación y la agroindustria, así como una capacidad diaria para recibir 5.500 turistas.

«Elegimos Brasil como primer proyecto por su apuesta por acoger nuevas tendencias, avances e innovaciones. Además se trata de una gran oportunidad para resolver los grandes desafíos en áreas como la infraestructura, la urbanización, la movilidad y la sostenibilidad», dice Al Masri.

La ubicación estratégica aporta al proyecto importantes influencias, comerciales, tecnológicas y científicas, así como turísticas, debido a su proximidad a ciudades como Salvador, Camaçari y Feira de Santana, o la población turística de Praia do Forte, ubicada en el municipio de Mata de São João.

El paisaje y el medio ambiente son elementos sensibles que recibirán plena atención en todas las fases del proyecto. De esta manera, Aguaduna permanecerá profundamente conectada con el entorno socioeconómico de la región de acuerdo con la ley brasileña 11.428/2006 (conocida como Ley de la Mata Atlántica), con un mínimo impacto ambiental y social y con todos los certificados y autorizaciones necesarios emitidos por los gobiernos municipales, estatales y federales.

Movilidad y gestión de recursos

El modelo de Aguaduna apuesta por la movilidad limpia, compartida y autónoma.

La movilidad de Aguaduna estará centralizada a través de una terminal intermodal, que servirá de intercambiador para los no residentes quienes deberán circular con las diferentes opciones de movilidad de Aguaduna, así como de almacenamiento y punto de distribución logística.

El sistema de movilidad de Aguaduna permitirá la circulación de todo tipo de medios de transporte sostenibles, tanto individuales como colectivos y estará gestionado por un software de uso público que fomentará el uso de la movilidad compartida de corta y larga distancia.

El diseño del proyecto incluye la reducción de grandes desplazamientos para las actividades diarias. El sistema de carreteras locales propone una ruptura con el modelo de circulación convencional, basado en una mayor atención a los peatones y los ciclistas, y el fomento de la adopción de vehículos compartidos en lugar de coches privados.

El modelo de gestión de la energía tendrá sus propios sistemas de generación, distribución y control central, a fin de aumentar su eficiencia. Esto incluye el uso de energía renovable de una matriz diversificada que abarca energía solar, eólica, y biomasa.

En cuanto a la gestión de los recursos hídricos, Aguaduna contará con el uso de aguas residuales, captación de agua de lluvia y agua sólida agrícola entre otros sistemas. El proyecto también contempla una unidad de biomasa y una planta de tratamiento de aguas residuales.

Andalucía ofrece por 30,5 millones tres inmuebles en desuso en el PCT Cartuja de Sevilla

Redacción
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La Empresa Pública de Gestión de Activos, S.A. (Epgasa), dependiente de la Consejería de Transformación Económica, Industria, Conocimiento y Universidades de la Junta de Andalucía, ha sacado a la venta, mediante subasta pública, tres bienes inmuebles de su propiedad por un valor de tasación de 30,5 millones de euros ubicados en el Parque Científico y Tecnológico Cartuja (PCT Cartuja) de Sevilla.

El Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) ha publicado la subasta de las tres parcelas, que se concretan en un edificio diseñado inicialmente para usos sanitarios localizado en la calle Leonardo Da Vinci, la parcela denominada Palenque, y varias naves situadas en la zona norte del recinto tecnológico.

Con esta operación, la Junta de Andalucía pretende, por un lado, poner a disposición de la iniciativa privada una serie de activos sin uso para incentivar la actividad económica en el PCT Cartuja, y por otro, acometer nuevos proyectos para la mejora y mantenimiento óptimo de sus inmuebles.

La antigüedad media de este patrimonio supera los 28 años, lo que exige la intervención continua en las edificaciones, orientando las actuaciones a alcanzar una mayor sostenibilidad y eficiencia energética.

El edificio localizado en la calle Leonardo Da Vinci tiene un valor de tasación de 19,01 millones de euros y fue concebido para albergar un Instituto de Técnicas Avanzadas en Medicina. Cuenta con cuatro plantas (planta baja más tres alturas) y tres sótanos.

La planta baja dispone de doble acceso, urgencias, administración, cafetería, rehabilitación y salón de actos. La primera planta acoge el hospital de día con habitaciones y consultas externas, y la segunda y tercera acogen la zona de hospitalización con los espacios destinados a habitaciones.

El sótano -1 recoge una distribución separada de los recorridos de público para pacientes y restringidos para el personal sanitario, ubicándose las salas de diagnóstico por imagen, quirófanos y demás áreas especializadas e instalaciones. Los sótanos -2 y -3 se destinan para el aparcamiento de empleados y visitas.

Por su parte, la parcela del Palenque, sita en el Camino de los Descubrimientos, cuenta con una superficie de 11.247 metros cuadrados y sale a la venta por un importe de 7,20 millones de euros. El terreno contiene dos proyectos edificatorios sin concluir de los cuales quedan restos de cimentación y la estructura.

Las naves situadas al Norte del PCT Cartuja, en la calle Juan Bautista Muñoz, están radicadas en una parcela con una superficie de 12.800 metros cuadrados. Están formadas por una nave central de limpieza, el hangar de la cabalgata y la flota Expo y salen a licitación por 4,3 millones.

Epgasa es propiedad de la Junta desde junio de 2010, fruto de la integración en el sector público empresarial andaluz de la antigua Sociedad Estatal de Gestión de Activos (Agesa), encargada de reutilizar y rentabilizar los bienes que la Administración central poseía en la Isla de la Cartuja procedentes de la Expo 92 y traspasados a Andalucía.

Esta sociedad mercantil gestiona un patrimonio inmobiliario con una superficie superior a 280.000 metros cuadrados, el 70% de los cuales se sitúa en el Parque Científico y Tecnológico de Sevilla.

El Banco de España recuerda que la fusión CaixaBank-Bankia no puede cambiar las condiciones hipotecarias

Redacción
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El Banco de España, a través de su Portal del Cliente Bancario, ha aprovechado el acuerdo de fusión entre CaixaBank y Bankia para recordar que, aunque las fusiones pueden suponer repercusiones prácticas para las gestiones del día a día, ya que es posible que se reordenen les redes comerciales y se reasignen los clientes en las zonas donde las oficinas se solapan, estas circunstancias no suponen por sí mismas cambios automáticos en las condiciones de los productos que los clientes tengan contratados.

Por ejemplo, en el caso de un préstamo hipotecario o personal o de otro producto con una duración determinada, las condiciones que se pactaron no pueden cambiar, de manera que los clientes seguirán pagando las mismas cuotas, tal como se habrían abonado a la entidad con la que contratamos en un inicio.

En cambio, si el cliente es titular de un producto de duración indefinida o de renovación automática, como puede ser una cuenta o una tarjeta, las condiciones podrían ser modificadas por la nueva entidad.

Y esto no es consecuencia necesariamente de la fusión o del movimiento empresarial. Debemos recordar que cualquier entidad puede cambiar las condiciones de este tipo de productos a lo largo de la vida de la operación.

Pero, claro, ese cambio tiene que respetar unas reglas. Recordemos que si ese cambio de condiciones no es favorable al cliente (por ejemplo, si sube el importe de alguna comisión), la entidad tendrá que avisarnos con la antelación suficiente y si, como clientes, no estamos conformes, contamos con derecho a cancelar la cuenta antes de que el cambio sea efectivo sin ser penalizados por ello.

Cuando una entidad se fusiona o es absorbida por otra, las consecuencias también afectan a sus clientes. Si eres uno de ellos, no olvides que:

Cambiará el número que identifica las cuentas. La nueva entidad deberá comunicarnos este cambio y encargarse de la gestión de los pagos y recibos domiciliados que tengamos.

Si cerrara nuestra oficina, la nueva entidad deberá informarnos de cuál se nos asigna y realizar todas las gestiones necesarias para el cambio.

Si tuviéramos contratados productos de duración indefinida, como una simple cuenta, la nueva entidad podría cambiar sus condiciones. Si éstas fueran más favorables, las aplicará de forma inmediata; si empeoraran, deberá avisarnos con dos meses de antelación para que, si las nuevas condiciones no nos satisficieran, pudiéramos cancelar el contrato sin ningún coste.

Si se diera el hecho de que tuviéramos una cuenta o depósito en cada uno de los bancos implicados, la garantía de 100.000 euros por titular y entidad se reduciría (uno de los bancos desaparece y por tanto el Fondo de Garantía de DepósitosAbre en ventana nueva no le aplica), lo que siempre debemos valorar si nuestro saldo total supera ese límite.

Para los productos con fecha de vencimiento, se suelen mantener las condiciones iniciales hasta que finaliza su plazo. Una vez vencido, la nueva entidad podría modificar las condiciones de renovación. En el caso de un préstamo o una hipoteca, seguiremos abonando la deuda a la nueva entidad sin ningún cambio.

El TJUE avala limitar el alquiler turístico cuando falte oferta para arrendamiento residencial

Redacción
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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha respaldado limitar el alquiler no residencial cuando exista escasez de viviendas, ya que es conforme con el Derecho de la Unión una normativa nacional que somete a autorización el arrendamiento, de forma reiterada, durante breves períodos de tiempo, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio

La lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración constituye una razón imperiosa de interés general que justifica esa normativa

La sentencia pone fin al litigio entre las autoridades de París y Cali Apartments SCI y HX, propietarios de sendos estudios situados en la capital francesa. Esos estudios, que habían sido ofrecidos en arrendamiento en un sitio de Internet, fueron arrendados sin autorización previa de las autoridades locales, de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo, a clientes de paso.

El juez de medidas provisionales del tribunal de grande instance de París (Tribunal de Primera Instancia de París, Francia) y, después, la cour d’appel de Paris (Tribunal de Apelación de París, Francia), sobre la base del Código de la Construcción y de la Vivienda francés, condenaron a ambos propietarios al pago de sendas multas y ordenaron la reversión de los inmuebles en cuestión a su uso como vivienda.

En efecto, este Código establece, en particular, que en los ayuntamientos de más de 200.000 habitantes y en los de tres departamentos limítrofes con París, el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda está sometido a autorización previa y que el hecho de arrendar un inmueble amueblado destinado a vivienda de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio constituye un cambio de uso.

El citado Código también establece que dicha autorización, emitida por el alcalde del municipio en el que esté ubicado el inmueble, podrá estar supeditada a una compensación consistente en la transformación simultánea en vivienda de un inmueble que tenga otro uso.

Siempre según el mencionado Código, la junta municipal establecerá, mediante acuerdo, las condiciones de concesión de las autorizaciones y de determinación de las compensaciones por barrio y, en su caso, por distrito, a la luz de los objetivos de diversidad social, en función, en particular, de las características de los mercados de la vivienda y de la necesidad de no agravar la escasez de vivienda.

En el marco de los recursos de casación interpuestos por los propietarios contra las sentencias pronunciadas por la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation (Tribunal de Casación, Francia) formuló una petición de decisión prejudicial al Tribunal de Justicia para que se pronunciase sobre la compatibilidad de la normativa nacional en cuestión con la Directiva 2006/123, relativa a los servicios en el mercado interior.

Mediante su sentencia de 22 de septiembre de 2020, la Gran Sala del Tribunal de Justicia ha declarado, en primer lugar, que la Directiva 2006/123 se aplica a una normativa de un Estado miembro relativa a actividades de arrendamiento a cambio de una remuneración de inmuebles amueblados destinados a vivienda a clientes de paso que no fijan en ellos su domicilio, efectuadas de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo, tanto con carácter profesional como no profesional.

A este respecto, ha señalado que dichas actividades están comprendidas en el ámbito del concepto «servicio», en el sentido del artículo 4, punto 1, de la Directiva 2006/123, y que no se corresponden, por lo demás, con ninguna de las actividades excluidas del ámbito de aplicación de esta Directiva por su artículo 2, apartado 2.

Además, ha considerado que la normativa controvertida no estaba excluida del ámbito de aplicación de la Directiva 2006/123 por no constituir una normativa general aplicable indistintamente a cualquier persona en materia de ordenación del territorio o urbanismo, en particular de ordenación urbana.

esta normativa pretende, en efecto, garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al alquiler de larga duración a precios asequibles

Si bien esta normativa pretende, en efecto, garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al alquiler de larga duración a precios asequibles, solo se refiere a las personas dedicadas a un tipo particular de arrendamiento.

En segundo lugar, el Tribunal de Justicia ha declarado que una normativa nacional que somete a autorización previa el ejercicio de determinadas actividades de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está comprendida en el concepto de «régimen de autorización», en el sentido del artículo 4, punto 6, de la Directiva 2006/123, y no en el de «requisito», en el sentido del punto 7 del mismo artículo.

En efecto, un «régimen de autorización» se distingue de un «requisito» en que implica un trámite por parte del prestador del servicio, así como un acto formal mediante el cual las autoridades competentes autorizan la actividad de ese prestador, lo que sucede con la normativa controvertida.

En tercer lugar, el Tribunal de Justicia ha indicado que un «régimen de autorización», como el establecido por la normativa controvertida, debe cumplir los requisitos que figuran en el capítulo III, sección 1, de la Directiva 2006/123 y, en particular, en los artículos 9, apartado 1, y 10, apartado 2, de esta Directiva, lo que presupone apreciar, primero, el carácter justificado del propio principio del establecimiento de este régimen, a la vista del artículo 9 de dicha Directiva y, a continuación, los criterios de concesión de las autorizaciones previstas por ese régimen, a la luz del artículo 10 de esa misma Directiva.

Por lo que respecta a las condiciones previstas por el artículo 9, apartado 1, de la Directiva 2006/123, en particular aquellas según las cuales el régimen de autorización debe estar justificado por una razón imperiosa de interés general y el objetivo perseguido por este régimen no debe poder alcanzarse mediante una medida menos restrictiva (criterio de proporcionalidad), el Tribunal de Justicia ha señalado, por un lado, que la normativa controvertida pretende establecer un mecanismo de lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, con el objetivo de dar respuesta al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento de las tensiones en los mercados inmobiliarios, lo que constituye una razón imperiosa de interés general.

Por otro lado, el Tribunal de Justicia ha señalado que la normativa nacional de que se trata es proporcionada al objetivo perseguido. En efecto, resulta materialmente circunscrita a una actividad específica de arrendamiento de inmuebles, excluye de su ámbito de aplicación las viviendas que constituyen la residencia principal del arrendador, y el régimen de autorización que establece tiene un alcance geográfico restringido.

Además, el objetivo perseguido no puede alcanzarse con una medida menos restrictiva, en particular porque un control a posteriori, por ejemplo por medio de un sistema de declaración acompañado de sanciones, no permitiría frenar inmediata y eficazmente el movimiento de transformación rápida generador de una escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración.

Por lo que respecta a los requisitos aplicables, en virtud del artículo 10, apartado 2, de la Directiva 2006/123, a los criterios de autorización establecidos por la normativa de que se trata, el Tribunal de Justicia ha señalado, en lo que atañe, en primer término, al requisito de que esos criterios estén justificados por una razón imperiosa de interés general, que estos últimos deben, en principio, considerarse justificados por tal razón en la medida en que delimitan las reglas de determinación a nivel local de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un régimen adoptado a nivel nacional que resulta justificado por la misma razón.

En lo relativo, en segundo término, al requisito de proporcionalidad de dichos criterios, el Tribunal de Justicia ha manifestado que la normativa nacional de que se trata establece la facultad de acompañar la concesión de la autorización solicitada de una obligación de compensación en forma de transformación concomitante en vivienda de inmuebles con otro uso, en una cuantía definida por la junta municipal de los municipios afectados, a la vista del objetivo de diversidad social y en función, en particular, de las características de los mercados de vivienda y de la necesidad de no agravar la escasez de viviendas.

Si bien esta facultad constituye, en principio, un instrumento adecuado para alcanzar esos objetivos, toda vez que deja a las autoridades locales la opción de establecer efectivamente una obligación de compensación, así como de determinar, en su caso, la cuantía de la misma, corresponde al juez nacional comprobar, primero, si dicha facultad proporciona una respuesta efectiva a una escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, existente en el territorio de esos municipios.

A continuación, el juez nacional debe cerciorarse de que esa misma facultad resulta no solo adecuada a la situación del mercado de alquiler, sino también compatible con el ejercicio de la actividad de arrendamiento de que se trata.

Para ello debe tomar en consideración la mayor rentabilidad normalmente generada por esta actividad en relación con el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas residenciales, así como las modalidades prácticas que permiten cumplir con la obligación de compensación en la localidad afectada, asegurándose de que esta obligación pueda satisfacerse mediante una pluralidad de mecanismos de compensación que respondan a condiciones de mercado razonables, transparentes y accesibles.

Por cuanto respecta, en tercer término, al requisito de que los criterios sean claros, inequívocos y objetivos, el hecho de que la normativa controvertida no defina, en particular, mediante umbrales cuantitativos, el concepto de «arrendamiento de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda de forma reiterada durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio» no constituye, en sí mismo, un elemento que permita demostrar un incumplimiento de ese requisito, siempre que las autoridades locales precisen los términos correspondientes a ese concepto de manera clara, inequívoca y objetiva.

Asimismo, el hecho de que el legislador nacional solo delimite las reglas de determinación, por una autoridad local, de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un régimen remitiéndose a los objetivos que dicha autoridad debe tomar en consideración no puede, en principio, llevar a considerar que esas condiciones de concesión son insuficientemente claras y objetivas, sobre todo cuando la normativa nacional controvertida no solo fija las finalidades que deben perseguir las autoridades locales de que se trata, sino también los datos objetivos en función de los cuales dichas autoridades deben determinar las mencionadas condiciones de concesión.

Por último, en lo que atañe, en cuarto término, a los requisitos de publicidad previa, transparencia y accesibilidad de las condiciones de concesión de las autorizaciones, el Tribunal de Justicia ha indicado que para satisfacer esos requisitos basta con que todo propietario que desee arrendar un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio pueda tener pleno conocimiento, antes de iniciar las actividades de arrendamiento de que se trata, de las condiciones para la concesión de una autorización y de la eventual obligación de compensación, establecidas por las autoridades locales en cuestión, algo que hace posible la publicación de las actas de las reuniones de la junta municipal en el tablón de anuncios del ayuntamiento y en el sitio de Internet del municipio.

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