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La pandemia equipara los que buscan alquilar (44%) con los compradores (43%)

Redacción
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Hay otro 12% de activos en el mercado inmobiliario que buscan tanto en el mercado del alquiler como en el de la compra.

En seis meses la caída de la participación en el mercado inmobiliario ha sido de cuatro puntos porcentuales: del 31% del pasado febrero al 27%.

El alquiler es el que más sufre las consecuencias de la pandemia: si en febrero había un 49% de demandantes seis meses después baja 5 puntos hasta el 44%.

La Comunitat Valenciana es la más afectada y es la que acusa mucho más el descenso en la participación mientras que Madrid y Cataluña se mantienen.

Se incrementa la intención de compra a medio plazo, en concreto los que dicen querer comprar en un plazo de dos años.

La pandemia provocada por el coronavirus ha cambiado todo: hábitos y costumbres individuales y sociales, pero también el funcionamiento de todos los sectores económicos. En el caso del mercado de la vivienda, se ha dejado notar con una caída de cuatro puntos porcentuales en el total de la participación de particulares en el sector inmobiliario en los últimos seis meses. Así, si en febrero había en España un 31% de personas mayores de 18 años que había realizado en los últimos 12 meses alguna acción en el mercado de compraventa o en el de alquiler, ese porcentaje ha descendido hasta el 27% en agosto. De este modo, la covid-19 ha venido a interrumpir la tendencia al alza de los dos últimos años. Esta es la principal conclusión que se desprende del informe de Fotocasa Research «Medio año de pandemia: impacto en el sector inmobiliario» elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa con la intención de conocer de primera mano las consecuencias más directas de la situación provocada por el coronavirus y comparándola con la situación justo antes de la pandemia.

La caída de cuatro puntos en la participación en el mercado inmobiliario en los últimos seis meses no ha sido igual en el mercado de compraventa, que se mantiene estable, que en el del alquiler, en el que la caída de la participación ha sido más intensa. Concretamente, la demanda de alquiler ha pasado del 15% en que se situaba a principios de este año 2020 al 12% que ha registrado en agosto; en este tiempo, el porcentaje de particulares ofertando pisos de alquiler también se ha reducido, del 5% al 4%.

«La pandemia de la COVID-19 ha afectado a muchos sectores y, como es lógico, el mercado inmobiliario no es una excepción. No obstante, el dato optimista es que la demanda en el sector inmobiliario sigue siendo intensa en estos momentos y ahora mismo un 27% de particulares entre 18 y 55 años están participando en el sector. Además, un dato muy relevante que nos muestra el estudio es el incremento de la intención de la sociedad de adquirir una vivienda en propiedad que ha hecho que el mercado de la compraventa y el alquiler se equiparen en cuanto a demanda se refiere», explica Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.

El mercado de alquiler y compraventa se equiparan durante la pandemia

Pese a que generalmente hablemos sólo de particulares que compran y particulares que venden o del mercado de alquiler y el de compraventa, hay un porcentaje de particulares mayores de 18 años que en España realiza varias de estas acciones simultánea o consecutivamente. Así, si tomamos a todos los particulares que en los últimos doce meses han participado en el mercado de compraventa y les preguntamos por las acciones que han tomado descubrimos que un 70% de ellos han comprado o intentado comprar, otro 23% ha vendido o intentado vender y el 7% restante ha realizado acciones en ambos lados del mercado de compraventa.

Como ya hemos comentado, el de compraventa es un mercado que, pese a la pandemia, se está manteniendo más estable, por eso en la distribución de acciones apenas se registran diferencias con respecto a los datos de febrero y mantiene la tendencia de los años anteriores. Además de este grupo de particulares que realiza tanto acciones de compra como de venta, hay otro que resulta interesante: los que se mueven tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.

En este caso, con respecto a antes del comienzo de la pandemia, sí que hay diferencias significativas. La principal se aprecia cuando se considera a los demandantes de vivienda, ya sea de compra o de alquiler, como un único grupo. En este caso, la demanda relacionada exclusivamente con el alquiler ha pasado de representar el 49% en febrero al 44% en agosto de 2020. En contraposición, la demanda relacionada exclusivamente con la compra ha subido del 39% al 43%.

Y, de esta manera, las acciones en ambos mercados se han igualado cuando hace sólo seis meses estaban separadas por diez puntos porcentuales y el alquiler era el que mandaba. Este hecho sigue poniendo de manifiesto cómo la demanda en el mercado del alquiler es el que más está sufriendo los efectos de la pandemia.

Por otro lado, se mantiene estable el bloque de individuos que realizan acciones en ambos mercados con respecto al mes de febrero: entonces eran el 12% y siguen representando ese mismo porcentaje.

Diferencias territoriales: la Comunitat Valenciana es la más afectada

La incidencia de la pandemia, tanto en términos estrictamente sanitarios como socioeconómicos, ha sido muy desigual en los diferentes territorios y eso tiene también su reflejo en el mercado inmobiliario. La comunidad autónoma que más ha notado el descenso durante los últimos seis meses es la Comunidad Valenciana.

Esta comunidad, muy vinculada al turismo, uno de los sectores más damnificados por la covid-19, ha visto como el porcentaje de particulares que ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda se ha reducido en diez puntos porcentuales: eran el 35% en febrero y ha pasado al 25% en agosto.

Por otro lado, Madrid mantiene un volumen similar de participación de particulares en el mercado de la vivienda (33%) y sigue siendo la comunidad autónoma más activa. Tras ella se sitúan Andalucía (29%) y Cataluña (26%), que sufren una caída de cuatro y tres puntos porcentuales respectivamente. En el País Vasco, el porcentaje de particulares que realizaron alguna acción alcanzó el 20% en agosto, dos puntos menos que en febrero.

Tanto Madrid como Cataluña, los dos mayores mercados, mantienen similares niveles de actividad en compraventa que los que registraban en febrero, tanto en la participación de particulares en la oferta como en la demanda. De hecho, en ambas autonomías aumenta el porcentaje de personas que han buscado, aunque todavía no han encontrado la vivienda que se ajuste a sus pretensiones.

La comunidad autónoma que más está sufriendo las consecuencias del coronavirus en el mercado de compra es la Comunidad Valenciana. Con respecto a hace seis meses ha vivido un retroceso de cinco puntos: la participación de particulares se sitúa en el 14%. Este descenso viene provocado, principalmente, por la brusca caída de la búsqueda no efectiva (los que no han logrado comprar), que han pasado de ser el 12% en febrero al 9% en agosto.

Intención de compra a medio y largo plazo

Un 3% de particulares mayores de 18 años ha comprado una vivienda en los últimos 12 meses y otro 9% ha buscado vivienda en propiedad, pero todavía no la ha comprado. Si se suman estos porcentajes da un 12% de demandantes de vivienda en propiedad activos en el mercado (frente al 13% que se registraba en febrero). Para el sector son, lógicamente, la prioridad, pero no conviene perder de vista las intenciones de compra del 88% restante que ni ha comprado un inmueble ni ha pretendido hacerlo.

Por tanto, nueve de cada diez personas que viven en España no están buscando casa en propiedad, pero eso no significa que no se planteen hacerlo en el futuro. Concretamente, un 21% de ellos tiene en mente hacerlo de aquí a cinco años: un 8% en los próximos dos años y otro 13% en un plazo de dos a cinco años. Estos porcentajes se han incrementado sensiblemente con respecto a los que había antes de la pandemia, sobre todo en el medio plazo (dos años).

Especialmente relevante es la intención de compra a dos años vista de los que no están buscando actualmente y tienen entre 18 y 44 años. En todos estos segmentos se ha producido un incremento significativo de intención de compra en los próximos dos años. Los más jóvenes, de 18 a 24 años, tienen esta idea en el 9% de los casos (frente al 5% de febrero). Seguidamente, entre los 25 y 34 años esta idea representa al 13% (en comparación con el 7 % de hace seis meses). Por último, el 10% (6% en febrero) del segmento que abarca desde los 35 hasta los 44 años piensa en adquirir un inmueble de aquí a dos años.

En términos territoriales son las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña las que registran mayores incrementos con respecto a febrero en la intención de compra a medio y largo plazo: en la primera ha pasado del 18% al 23% y en la segunda del 15% al 22%. Al margen de su propia situación socioeconómica, que como veremos más adelante incide mucho en estos potenciales compradores, estos datos apuntan a unas expectativas de que la pandemia tenga un efecto corrector sobre unos precios que, en los últimos años, habían alcanzado máximos en las dos mayores ciudades de España.

«Este segmento de la población, que ahora mismo no están en búsqueda activa de vivienda, pero admiten que en un plazo medio y largo de tiempo sí que tienen intención de buscar vivienda de compra es muy interesante para el sector. Es posible que, si la situación económica y laboral de estas personas no cambia o empeora en los próximos años tengan un papel muy importante en la reactivación y recuperación del sector inmobiliario», explica Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.

Las lavanderías autoservicio de Miele crean un plan para inversores del sector de la construcción y la inmobiliaria

Redacción
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Bloomest, marca comercial en el sector autoservicio del Grupo Miele, cuenta con más de 70 lavanderías autoservicio en España a través del modelo de negocio franquiciado.

El plan se dirige a pequeñas constructoras o inmobiliarias que tienen numerosos locales comerciales vacíos y les permitirá sacar rentabilidad del suelo sin dedicarle muchas horas y su gestión es en remoto.

El perfil de locales es de entre 50 y 100 m2 y las zonas más interesantes son tanto las grandes ciudades como centros urbanos a partir de los 6.000 habitantes, ubicándolos en calles comerciales y/o centros comerciales.

La marca ofrece una solución modular en formato contenedor y portátil, que ocupa a partir de los 20 m2, lista para operar.

Bloomest, las lavanderías autoservicio bajo la calidad y liderazgo de Miele, es un negocio fácil y rentable para constructoras e inmobiliarias que tienen numerosos locales sin alquilar o vender en poblaciones de a partir 6.000 habitantes. El modelo de negocio es a través de la franquicia, no necesita muchas horas de dedicación ni contratación de personal y la gestión es en remoto.

Bloomest, que cuenta ya entre sus clientes con inversores de este tipo, ha diseñado un plan para futuros inversores del sector de la construcción y la inmobiliaria que consiste en ofrecer unas condiciones comerciales muy competitivas y ventajosas para abrir una nueva tienda. Los empresarios pueden encontrar en una inversión como Bloomest la seguridad de una empresa sólida que pertenece al Grupo Miele y contar con su respaldo. Según Gianluca Falchi, Responsable de Negocio de Bloomest en Iberia, «Vivimos un momento difícil para vender o alquilar locales comerciales y nuestro negocio ofrece una solución rentable para aquellos que cuentan con locales vacíos».

Y es que el autoservicio tiene muchas ventajas y ofrece una rentabilidad que se sitúa en un 50% de los ingresos «la inversión no conlleva contratación de personal en plantilla, no se invierte en material/bienes perecederos, las maquinas Miele tiene un largo ciclo de vida de 15-18 años y la gestión es en remoto a partir de la domótica» aclara Falchi. Además, el tiempo para recuperar la inversión es de entre 2/3 años.

Los locales de la marca son de entre 50 y 100 m2 y las zonas de interés son tanto las grandes ciudades como centros urbanos a partir de los 6.000 habitantes, ubicándose en calles comerciales y/o centros comerciales. Bloomest garantiza exclusividad real de los locales «nuestra principal obsesión es la apertura de tiendas que funcionen y sean de éxito. Locales a pie de calle, de entre 50-100m2 y en un radio de 1km no se puede abrir otra tienda de nuestra marca», indica Falchi.

Además, la enseña ofrece una solución móvil y adaptable, la Modular Bloomest un concepto de lavandería de 20m2 que está diseñado para su instalación en centros comerciales, supermercados, gasolineras, etc… La marca se encarga de instalarla llave en mano en las superficies comerciales o negocios y el número de lavadoras y secadoras en su interior se adapta según la necesidad de cada cliente y ubicación.

Modelo franquiciado

El modelo de franquiciado se define «flexible», ya que no se cobra ningún porcentaje sobre ingresos ni ningún canon de entrada al franquiciado. La inversión de una tienda-base es a partir de unos 45.000EUR y Bloomest se compromete a dar soporte, tanto en el momento de la apertura como durante el desarrollo, para asegurar una gestión eficaz y optima rentabilidad. «Que los franquiciados mantengan la tienda bien gestionada y de acuerdo con los estándares de calidad de lavado y secado de Bloomest-Miele» es lo que comenta Falchi.

Los cambios fundamentales de la nueva Ley de Arrendamiento ¿Es posible un Seguro de Caución?

Jose Maria Esteban
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El Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fue aprobado el 1 de marzo de 2019 por el Gobierno, entrando en vigor el 6 de marzo de 2019. Esto supone que, en los próximos años, nos encontraremos ante realidades diversas en materia de contratos de alquiler de vivienda. Actualmente vivimos en una situación compleja y más que nunca necesitamos estar informados ante la legislación para conocer cuáles son nuestras opciones de cara a un posible Seguro de Caución.

A continuación, vamos a analizar las principales modificaciones en esta nueva ley, como el aumento de la duración en el plazo de los arrendamientos de vivienda, siendo el plazo para persona física 5 años y para persona jurídica 7 años. En cuanto a la renta, se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda. Además, se establece un límite de incremento de la renta durante la vigencia del contrato, nunca podrá ser superior al IPC anual.

Por otro lado, se establece que el arrendador de una vivienda únicamente podrá exigir al inquilino una garantía adicional al margen de la fianza de 2 mensualidades; es aquí donde entra la posibilidad de entregar un seguro de caución para garantizar dicho alquiler, en vez del aval bancario, como practica habitual.

Además, se introducen modificaciones que inciden en la paralización del proceso de desahucio en situaciones de vulnerabilidad por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 3 meses si es persona jurídica. En lo relativo a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

La Ley de Propiedad Horizontal incrementa al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca. Permite a las comunidades de vecinos limitar o vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios. Y por último las obras que resulten necesarias para garantizar los justes razonables en materia de accesibilidad universal, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas no exceda de doce mensualidades ordinarias.

Como novedad en cuestiones fiscales, exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando exentos del pago de este impuesto los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente. Además, se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo del 50% de la cuota de IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Los seguros de caución sirven para curbir el alquiler, actualmente de las empresas, dado que el beneficio que aporta a las mismas , eliminando la CIRBE bancaria, y disminuyendo la exigibilidad de balance, con lo cual aportando mayor facilidad a la financiación tradicional y alternativa, ante un balance mas » limpio». Por todo esto mediante un seguro de caución puedes garantizar el alquiler de naves, locales en centros comerciales..etc…

Cinco claves para acertar en la compra de un terreno y construir una vivienda a medida

Redacción
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Los compradores de vivienda buscan ahora hogares con unos requisitos muy concretos, lo que les hace plantearse la posibilidad de comprar un terreno y edificar una vivienda totalmente personalizada.

Optar por esta vía es un proceso complicado, por ello, se recomienda recurrir a asesoramiento profesional, llevar a cabo una minuciosa planificación o asegurarse de obtener la mejor financiación.

Conscientes de la necesidad de readaptar el concepto actual de vivienda, Solvia pone a disposición de particulares, inversores y promotores 1.300 suelos finalistas a precios ajustados para construir.

Disponer de una casa con espacio al aire libre, más metros útiles o, incluso, con piscina, se ha convertido en una prioridad tras la situación de aislamiento vivida durante la pandemia. Ahora, los compradores buscan hogares con unos requisitos muy concretos, lo que les hace plantearse la posibilidad de comprar un terreno y edificar una vivienda totalmente personalizada.

Además, durante el segundo trimestre de 2020, el precio medio del suelo urbano en España ha experimentado un ajuste interanual de un -15,1%, situándose ahora en 139,6EUR/m², por lo que el momento actual es el propicio para hallar una propiedad de este tipo a un precio más moderado.

Aunque es una alternativa interesante, encontrar la parcela adecuada y adquirirla con la finalidad de construir la casa ideal no es un proceso rápido ni exento de complicaciones. Por ello, los expertos de Solvia explican las claves para realizar con éxito un proyecto como este:

1. Selección del terreno: el primer paso es llevar a cabo una búsqueda que permita diferenciar entre suelo rústico y suelo urbano o urbanizable. Esto es primordial, porque el suelo rústico no suele reunir las infraestructuras necesarias (suministros de electricidad, agua, saneamientos…) y no es edificable. Por su parte, el suelo urbano ya dispone de esas dotaciones básicas, y el urbanizable aparece dentro del plan de ordenación urbanística como aprobado para construir, aunque precisa del desarrollo previo de un Plan Parcial y de un proyecto de reparcelación para poder construir. Otros parámetros en los que hay que fijarse es en el porcentaje de ocupación (parte de la parcela que se permite ocupar por la edificación) y la edificabilidad (máximos m2 que podrá tener la vivienda a construir sobre el rasante).

2. Asesoramiento: se recomienda que un arquitecto examine la parcela in situ y valore si tiene posibilidades: si cuenta con buenos accesos, orientación y pendiente del terreno, si tiene la dimensión y el subsuelo adecuados para edificar, etc. Además, podrá proporcionar una estimación general sobre los costes de edificación, lo que ayudará a establecer los primeros contactos con las entidades bancarias para plantear una hipoteca, y, por supuesto, se encargará de hacer el proyecto. También es recomendable contar con el consejo legal de un abogado, que dará asesoramiento en todas las fases del proceso e indicará las diligencias que deben formalizarse en cada momento.

3. Gestiones previas: una visita al Registro de la Propiedad permitirá solicitar una nota simple y saber si el terreno tiene alguna carga o deuda previa. El siguiente paso será contactar con el Catastro para que facilite una certificación catastral descriptiva y gráfica, así será posible comprobar que los datos de ambos registros coinciden. Por último, es necesario dirigirse al ayuntamiento correspondiente para consultar la normativa urbanística vigente. Esta consulta es fundamental ya que, dependiendo de la legislación, el diseño de la futura casa podría sufrir considerables variaciones (altura, número de plantas…).

4. Financiación: es importante saber que, en general, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos. Si se precisa de financiación, lo más idóneo es solicitar un préstamo o rehipotecar la vivienda actual. Sin embargo, sí que es posible solicitar una hipoteca de autopromoción que, como su propio nombre indica, servirá para financiar la construcción de la vivienda. Este tipo de hipotecas normalmente se dividen en tres tramos: fase inicial (tras la aprobación, para que la obra pueda comenzar), fase de certificaciones (a medida que la construcción sigue adelante) y fase de fin de obra (una vez finalizado el inmueble). En general, estas operaciones cubren el 80% del presupuesto si es primera vivienda y su plazo no suele superar los 30 años de amortización como máximo.

Es importante tener presente que para que el banco conceda este tipo de préstamo, es necesario presentar previamente el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética, además de los requisitos de solvencia.

5. Planificación: el tiempo necesario para concluir un proyecto de autopromoción suele ser de unos dos años. Para evitar que se prolongue y que los costes se disparen, es esencial concebir una minuciosa planificación del presupuesto y los tiempos, así como una estudiada coordinación de los profesionales (arquitecto, equipo de construcción…) implicados en cada una de las etapas.

Los hogares españoles dedican el 41% de sus ingresos a pagar la hipoteca y un 67% al alquiler

Redacción
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En 2019 la cuota media hipotecaria fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. En el caso del alquiler, la renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com de 2019. En ambos casos, el porcentaje de ingresos mensuales destinado a la compra o al alquiler está muy por encima de lo recomendado por el Banco de España.

Ferran Font: «La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población».

La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: «La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos».

En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).

Sevilla abre la oferta de 1.000 viviendas en alquiler asequible de promoción privada

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La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sevilla, a propuesta de la Delegación de Patrimonio, ha aprobado de forma definitiva las bases de la primera convocatoria municipal para el desarrollo en la ciudad de 1.000 viviendas en alquiler asequible por parte de promotores privados con el objetivo de que se ponga en marcha una inversión superior a los 100 millones de euros en el sector.

Esta convocatoria, que se enmarca dentro del plan municipal de vivienda, tiene como objetivo favorecer el desarrollo de parcelas calificadas como VPO privadas y bloqueadas desde hace años con una fórmula intermedia entre la vivienda protegida y el alquiler a precios de mercado. Tras la aprobación definitiva y una vez que se publique en el BOP se abre el plazo para la presentación de proyectos por parte de promotores de suelos privados.

El programa de alquiler asequible, una iniciativa que se pone en marcha por primera vez en Sevilla y que se enmarca dentro del plan municipal de vivienda, fue aprobado de forma inicial el pasado mes de junio por la Junta de Gobierno Local.

A partir de ese momento se abrió un periodo de alegaciones y de conversaciones con distintos sectores afectados que ha tenido como conclusión un amplio respaldo a las bases y al proyecto. Así, no se ha formulado ni una sola alegación durante estos meses. Con esta base, hoy se ha aprobado por Junta de Gobierno Local de forma definitiva el plan y se abrirá por tanto el plazo.

Tras la publicación oficial de las bases, las empresas promotoras y propietarios de suelos podrán reservar un cupo de viviendas en este nuevo régimen de alquiler asequible.

El programa establece un modelo de rentas por encima de los precios de una VPO pero por debajo de los precios de una vivienda en alquiler a precios de mercado. El importe del alquiler está fijado por el Ayuntamiento con base en una fórmula avalada por la normativa autonómica.

Las rentas concretas dependerán de las dimensiones de cada vivienda fijadas en los proyectos. En una vivienda de 70 metros cuadrados, por ejemplo, el alquiler oscilará entre los 457 y los 640 euros mensuales con la garantía de que no habrá cambios o variaciones, sólo el IPC durante el tiempo de vigencia del contrato.

Podrán acceder a estas viviendas unidades familiares con ingresos de hasta 4,5 y 5,5 veces el IPREM. Esto se trata de un perfil económico superior a las convocatorias habituales de VPO (prácticamente el doble de ingresos). El programa está diseñado para que las rentas de alquiler no superen en ningún casón el 25% de los ingresos de la unidad familiar.

Así, en cada promoción habrá una mitad de viviendas en alquiler más asequible a las que podrán acceder sólo unidades familiares con ingresos hasta 4,5 veces el IPREM; y la otra mitad tendrá un precio algo más elevado y sólo podrán acceder unidades familiares con ingresos hasta 5,5 veces el IPREM.

Se garantiza la estabilidad en los precios y en el uso de las viviendas. Los contratos son de un mínimo de 10 años prorrogables otros cinco. Un marco que beneficia al titular y al ciudadano arrendatario. Del mismo modo, se protege de la especulación puesto que se ha fijado un límite para la desprotección de la vivienda de 30 años.

El programa viene acompañado de una actualización del Índice de Precios del Alquiler (IPRA) puesto que uno de los objetivos es influir en los precios en los barrios que están muy por encima de la media en Sevilla. Para ello, se ha arbitrado el siguiente mecanismo.

Las primeras 500 viviendas de alquiler asequible se podrán reservar sin importar la ubicación del solar. Pero en las segundas 500 Emvisesa priorizará aquellas propuestas a desarrollar en barrios donde a través del IPRA se detecten mayores precios de alquiler. Cualquier propuesta de suelo calificado como VPO en esas zonas tendrá prioridad en su desarrollo.

El sistema permite además establecer bonificaciones a los promotores de suelo para desarrollar este programa puesto que se equipara en términos de bonificaciones fiscales a una VPO. De esta forma, podrán acceder a nueve años de bonificaciones en el IBI que arrancarán en el 100% y finalizarán en el 30%; y podrán tener además reducciones de entre el 50 y el 95% en el ICIO.

Con este programa se pretende además desbloquear parcelas de suelos en desarrollo paralizadas ante la falta de promoción de VPO privadas en la ciudad. De esta forma, este programa puede beneficiar a proyectos urbanísticos como los previstos para suelos de Cruzcampo, Santa Justa, Naves de San Luis, Su Eminencia o Ronda de Tejares.

«Avanzamos con este acuerdo en el cumplimiento de los objetivos del Plan Municipal de Vivienda de Sevilla, aprobado por este gobierno, y en dar respuesta a una de las principales demandas de la población como es el acceso a una vivienda en alquiler.

Se trata de un paso más dentro de una estrategia puesta en marcha por Emvisesa durante los últimos años que ha permitido, entre otras cuestiones, adjudicar 1.139 viviendas, ampliar el parque de alquiler en un 15%, aprobar permutas para personas con graves problemas de accesibilidad, ayudar a más de 1.400 hogares a través de la oficina municipal por el derecho a la vivienda digna o la bonificación del 95% en el IBI a todos los inquilinos de vivienda pública en la ciudad», explicó la delegada de Patrimonio, Carmen Fuentes.

10 herramientas digitales para ser eficientes y productivos

Redacción
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El rebrote de coronavirus se convirtió en un desafío para todos los entornos laborales. En los países más afectados, muchas compañías optaron por combinar el teletrabajo con algunos encuentros físicos, para evitar la propagación del virus entre los empleados.

Esta opción se convierte en una oportunidad que puede ayudar a combatir el avance del virus. En este contexto, es necesario contar con herramientas, aplicaciones y procedimientos para que reine el orden y sea redituable.

La modalidad del teletrabajo se ha convertido en un aliado en los tiempos de crisis, como el que ocurre actualmente con el rebrote del coronavirus. Y en este contexto, cuenta con numerosas ventajas con respecto al empleo presencial: se puede conciliar la vida personal y laboral, la relación entre el tiempo y la productividad es mejor y se reducen los costes para las empresas.

Enan López, socio y CMO de la agencia White Rabbit, explica: «las posibilidades que nos da la tecnología y las diferentes demandas de uso, nos permiten seguir adelante con nuestro trabajo desde cualquier espacio y dispositivo.» Y agrega: «existen herramientas como Google Suite, Microsoft Office 365, Dropbox, que nos permiten trabajar desde cualquier lugar del mundo, en tiempo real y de forma exitosa.»

El teletrabajo, entonces, no solo que es viable sino que se puede utilizar sin necesidad de contratar proveedores externos. Los servicios en la nube son gratuitos y posibilitan todos los procesos de trabajo de forma efectiva, económica y productiva.

10 herramientas para la eficiencia en el teletrabajo

En los últimos años, la oportunidad de trabajar desde casa ha ido creciendo gracias a la aparición de nuevas tecnologías y el networking. Actualmente existen infinidad de aplicaciones y herramientas que permiten mejorar la efectividad de las horas teletrabajadas.

1. Trello: uno de los organizadoras de tareas y proyectos más utilizados. Bajo el concepto SCRUM, se visualiza como distintos tableros con sub tarjetas informativas. Es fácil, operativo, tiene alertas y puede utilizarse de forma individual o para grupos.

2. Wunderlist: otro listador de tareas súper efectivo. Se actualiza frecuentemente, añadiendo funcionalidades basadas en la experiencia del usuario.

3. Fintonic es una aplicación española que está en pleno crecimiento. Se utiliza para controlar las finanzas personales, o de cuentas laborales y productos financieros.

4. Slack es una herramienta de mensajería pensada para equipos. Al igual que otras opciones como el Team de Microsoft, permite crear grupos a los que accederán los diferentes miembros para poder estar comunicados. Además, está integrado con Google Drive, HubSpot, Twitter, Dropbox o Skype.

5. 1Paswoord es un gestor de claves seguro que te permite almacenar todas las contraseñas que necesites para trabajar.

6. Prezi: es la evolución del Power Point. En esta app se pueden crear presentaciones dinámicas para mostrar desde cualquier lugar. Se adaptan a móvil, tablet y pantalla de TV.

7. TeamUp es un calendario de tareas para grupos, donde se pueden asignar las funciones, poner vencimientos, notificaciones y más.

8. Sesame es una herramienta de gestión de tiempo, enfocada en lo que le interesa a las empresas: saber cuánto tiempo dedican los trabajadores a la jornada, gestionar vacaciones, trabajo remoto, etc.

9. Hootsuite permite gestionar la publicación de las entradas de las redes sociales como Twitter, Facebook e Instagram, desde un único lugar. Es la solución ideal para la gestión diaria de social media.

10. Google Drive ó One Drive son los ejes del trabajo remoto, sobre todo porque pueden enlazarse con la mayoría de las antes mencionadas. Permite crear documentos, hojas de cálculo o presentaciones, colaborando con otras personas.

Una alternativa ante la crisis

Lo importante es encontrar soluciones prácticas ante las situaciones de crisis, sobre todo cuando afecta a los distintos sectores de cada país. El trabajo en equipo, aunque sea remoto, es la clave para gestionar los momentos de crisis de una forma razonable. Los desafíos suponen, entonces, pequeños cambios para adaptarse a la etapa de transición, manteniendo la confianza, la comunicación y, así también los resultados.

Digitalizarnos de forma correcta durante los momentos críticos, nos permite ser competitivos y eficientes. Podemos esperar que la crisis nos supere, o disponernos a vencerla, adaptándonos a los medios digitales, continuando con las gestiones diarias y dando lo mejor de cada equipo para salir adelante.

Barcelona construirá 150 pisos y equipamientos en la cárcel Modelo sin variar su estructura

Redacción
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El concurso público para la transformación de la cárcel Modelo de Barcelona ya tiene ganador. Se ha hecho público que la propuesta ‘Modelo, late!’, del equipo técnico Forgas Arquitectos, S.L.P / Planas Esquius Segatti, S.C.P., ha sido escogida por el jurado como proyecto que mejor reordena el antiguo centro penitenciario para convertirlo en un gran polo de equipaciones y espacio verde del Esquerra del Eixample y la ciudad.

El objetivo del concurso ha estado atraer los mejores profesionales para definir la Modelo del futuro. La segunda fase del concurso contaba con seis propuestas presentadas, y ‘Modelo, late!’ ha obtenido la valoración más alta del jurado, con 92 puntos sobre 100.

Es, pues, la que encaja mejor con los criterios establecidos por el Plan Director de 2019, consensuado con el vecindario con un proceso participativo, y la Modificación de Plan General Metropolitano para la transformación de la Modelo, aprobada inicialmente y que regula los 27.723 metros cuadrados de todo el recinto. Plantea las mejores ideas en cuanto a los objetivos generales del plan:

– Mantener el patrimonio y la memoria de la Modelo y preservar la esencia del sistema panóptico.

– Crear un nuevo pulmón verde para el Eixample y para toda la ciudad.

– Convertir un recinto cerrado y opaco en un espacio abierto y con usos de ciudad.

– Situar las viviendas públicas y las equipaciones comprometidas.

En concreto, el jurado -formado por miembros del Ayuntamiento y profesionales y representantes externos- destaca la apuesta contundente que hace la propuesta ganadora para conservar la imagen de la Modelo entendida como conjunto. Jugando con la topografía, consigue integrar el programa de equipaciones y vivienda en los edificios ya existentes, ganar superficie e incorporar los edificios en el propio parque que se creará.

‘Modelo, late!’ destina 14.150 metros cuadrados a 150 viviendas públicas, situados todos en los edificios de los brazos del panóptico. Y concibe un parque urbano de 14.510 metros cuadrados que combina con equilibrio los usos ciudadanos y un funcionamiento ecológico.

Las dos reservas de superficie cumplen con creces el que pedía el concurso -12.292 metros cuadrados para vivienda y 14.024 m² para el parque, que con los espacios libres lleguen a 19.900 metros cuadrados de uso ciudadano-, si bien se acabarán de ajustar y adecuar con la redacción de los proyectos definitivos.

También incorpora los siete equipamientos públicos y espacios que darán servicio en el barrio y en la ciudad: el espacio memorial, un instituto-escuela, una escuela cuna, una equipación residencial, un pabellón polideportivo, un espacio para jóvenes y espacios de economía social y solidaria. Además, habrá un aula ambiental y espacios artísticos vinculados a otras equipaciones. Se propone que las equipaciones y los espacios de uso compartido ocupen 24.131 metros cuadrados.

La ubicación de los diferentes usos se hace en los tres edificios existentes -lo de administración, que mujer en la calle de Entença; el de talleres, en Nicaragua, y la estructura del panóptico-, sin incorporar nuevos elementos constructivos ni distorsionar o alterar el patrimonio existente.

De hecho, se integran elementos patrimoniales como por ejemplo la estructura de pilastras del muro, que se utiliza como apoyo de un cenador perimetral que recuerda el camino de ronda.

Uno de los aspectos mejor resueltos es la conectividad con el entorno. La propuesta topográfica permite integrar bien los edificios con el parque, ganando superficie para el programa funcional, y a la vez dar continuidad al ámbito con las calles de Rosselló y Provenza. Y en cuanto a los desplazamientos dentro del propio recinto, el centro del panóptico es el elemento estructurador de los recorridos, y las galerías hacen de corredores interiores.

En conjunto, el equipo redactor ha tenido en cuenta en todo momento aspectos ambientales y de sostenibilidad, eficiencia energética y coherencia y viabilidad constructiva en cada una de las soluciones.

Una vez elegida la propuesta ganadora del concurso, a partir de ahora el equipo redactor elaborará en durante el año que viene el proyecto de ordenación del conjunto y el proyecto de espacios libres del ámbito basado en su propuesta.

Servirán como guía a partir de la cual el Ayuntamiento lanzará los concursos específicos para redactar durante el 2022 cada uno de los proyectos constructivos de los equipamientos, usos y espacios previstos.

Seguidamente, se irá dotando la transformación de recursos en función de la disponibilidad presupuestaria y la situación puesto-pandemia para empezar las obras las primeras obras lo antes posible.

Todo este proceso se continuará haciendo con participación ciudadana. El propio jurado del concurso ha contado con un representante del Grupo Impulsor y de Seguimiento, y la definición de los proyectos específicos de cada programa se hará de la mano de las entidades y colectivos implicados.

La pandemia dispara un 80% las ventas online de productos de bricolaje y ferretería para el hogar

Redacción
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La Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) calcula que la pandemia ha disparado un crecimiento estable interanual del 80% las ventas online de productos para el hogar, tras dispararse hasta un 400% según su último estudio «A golpe de clic», que trata de mostrar la transformación de hábitos del consumidor, sus tendencias y preferencias durante la pandemia.

Este barómetro señala que, al margen de electrodomésticos, los productos para mantenimiento y mejora del hogar que más se han vendido por internet desde que se decretara el estado de alarma y el confinamiento de la población son los ligados al ámbito del bricolaje y ferretería, si bien también a componentes del ámbito de reforma e instalaciones.

La patronal sostiene que la tecnología y el comercio electrónico destacan entre los desafíos a los que se enfrentará el canal profesional de materiales de construcción e instalaciones en la nueva década. Y asegura que la crisis del coronavirus puede convertirse en un punto de inflexión para potenciar y reforzar la presencia en la red.

Andimac admite las deficiencias que presentan muchas tiendas especializadas en materiales de construcción y productos para el hogar, como consecuencia de la ausencia de un modelo de digitalización de la cadena de valor. Así, siete de cada diez compradores buscan información en internet y apenas un 12,5% de los mismos acaban ejecutando alguna compra.

No obstante, estas carencias pueden convertirse en una oportunidad, ya que dada la naturaleza de los productos y servicios, las tiendas físicas mantienen su valor ante los consumidores.

Monopolio de datos, riesgo de mercado

En cualquier caso, Andimac alerta del riesgo de monopolio que supone que la mayor parte de este mercado, tanto en búsqueda de información como en venta recaiga mayoritariamente sobre un único operador.

La patronal explica que a las grandes plataformas online no les hace fuerte su facturación, sino que su valor reside en el dominio de los datos, un extremo sobre el que no existe regulación en la nueva «economía de los datos». Andimac también advierte del enorme riesgo que supone para la competencia que en el nuevo contexto de la economía de los datos no existan modelos orientados a la creación de corredores sectoriales de datos, y éstos se concentren en operadores privados con intereses comerciales.

Según el secretario general de Andimac, Sebastián Molinero, «estas plataformas son el punto de contacto cada vez más determinante a la hora de iniciar el proceso de compra online de productos para la mejora y acondicionamiento del hogar. Gestionan datos ofrecidos por usuarios y empresas como si fueran propios y para ganar posición de mayor competencia, como es natural, con el riesgo que supone para operadores comerciales, proveedores y, finalmente, consumidores».

Los propietarios de locales de Barcelona firman contratos con renta mínima y variables sobre la facturación del inquilino

Redacción
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Con independencia del decreto ley aprobado, el mercado de locales comerciales de Barcelona ya vivía un cambio de tendencia en la relación contractual alcanzada entre propietarios y empresas arrendatarias de los activos.

En algunas operaciones se han introducido cláusulas en las que se establecen variables en función de la facturación alcanzada por el inquilino. Así pues, se están firmando variables de entre un 13% y un 20% sobre la facturación neta mensual de las empresas. Si ese porcentaje es mayor a la renta mínima garantizada que se haya firmado, el propietario del local tendrá derecho sobre el excedente.

La duración de los contratos también se ha visto afectada en locales ubicados en segundas o terceras líneas comerciales. En estos momentos, los propietarios firman alquileres más cortos, pasando de los 10-15 años que se venían firmando hasta el momento, a contratos de entre 5 y 8 años. Incluso se llegan a pactar revisiones de las rentas a precio de mercado en periodos de 3 años.

El decreto ley aprobado por el Govern supone una reducción de hasta un 50% de la renta de un activo arrendado por un establecimiento afectado por la prohibición temporal de abrir o por las limitaciones de horarios o aforo, siempre que no se haya llegado a un acuerdo privado entre las partes. La ley aplica para los contratos de arrendamiento firmados a partir del 1 enero de 1995 y podrá ejercerse mientras duren las medidas de restricción que impiden la apertura de establecimientos, incluidos aquellos casos en los que se sirvan comidas a domicilio (Artículo 2, c).

Con independencia de este decreto ley, el mercado de locales comerciales de la ciudad de Barcelona ya vivía un cambio de tendencia en la relación contractual alcanzada entre propietarios y empresas arrendatarias de los activos. Y es que, desde que se reactivara el mercado inmobiliario en junio, en algunos de los contratos que se firmaban en el mercado retail barcelonés ya se estaban produciendo rebajas de hasta un 50% por parte de los propietarios en los que se establecía una renta mínima a percibir cada mes. De esta manera el propietario garantizaba unos ingresos mínimos mensuales en vez de tener el local vacío. Son datos de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet.

Además, en algunas de estas operaciones se han introducido cláusulas en las que se establecen variables de entre un 13% y un 20% sobre la facturación neta mensual del inquilino y que también estarían sujetas al nuevo decreto ley (Artículo 2, a). Si ese porcentaje es mayor a la renta mínima garantizada que se haya acordado, el propietario tendrá derecho sobre el excedente. Por ejemplo: si un restaurante debe hacer frente a una renta mínima mensual de 10.000 euros y el 20% (o el porcentaje pactado en los variables) de su facturación neta en septiembre fue de 12.000 euros, el propietario tendrá derecho a percibir otros 2.000 euros en concepto de variables. Por tanto, la relación sinérgica que existe entre ambas partes del mercado es fundamental para el éxito de las negociaciones privadas de los contratos en este contexto de crisis y cierre de establecimientos.

Por otra parte, la duración de los contratos también se ha visto afectada debido a la crisis del coronavirus. En estos momentos los propietarios de locales ubicados en segundas o terceras líneas comerciales alcanzan acuerdos con las empresas sustancialmente más cortos, pasando de los 10-15 años que se venían firmando hasta marzo, a contratos de entre 5 y 8 años. Incluso se llegan a pactar revisiones de las rentas a precio de mercado en periodos de 3 años para adecuar las condiciones de los arrendamientos a la evolución coyuntural de la economía española, siempre y cuando el local se encuentre en buenas condiciones y el inquilino no haya tenido que hacer una inversión inicial elevada.

«Superar esta crisis dependerá de la buena relación y negociación privada entre propietarios y arrendatarios. Las condiciones han cambiado y la forma de consumir también, por lo que es tan lógico como necesario que ambas partes del mercado se adapten al escenario COVID-19. Por un lado, los propietarios han de ser conscientes de que las empresas están sufriendo mucho y de que su facturación ha caído drásticamente; por otro, los inquilinos han de alcanzar acuerdos con la propiedad tratando de respetar al máximo el acuerdo contractual firmado», indica Ángela Sánchez, directora de Retail de Laborde Marcet.

El mercado de locales comerciales de Barcelona sigue siendo uno de los más rentables para la inversión. Tal y como recuerdan desde la consultora, «empezamos a detectar algunas buenas oportunidades de compra en activos de gran calidad con un horizonte de inversión a medio plazo». Las previsiones de la compañía inmobiliaria es que los locales en buenas ubicaciones o posiciones estratégicas no registren grandes descuentos en el medio plazo, por lo que fondos, family offices e inversores privados ya vuelven a estar en búsqueda de bienes inmuebles con presupuestos de a partir del millón de euros para activos de retail.

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