Las viviendas iniciadas mantienen una evolución alcista, a diferencia de la tendencia nacional, con más de 4.500 unidades en 2020 (21,8 %).
El producto de alquiler ha atraído el interés de los inversores durante la pandemia al reforzarse como un valor seguro con rentabilidades que se han situado en el 7,2 % en la provincia de Toledo, una cifra superior a la media nacional (6,8 %).
El teletrabajo y el confinamiento impactan en el comportamiento de la demanda, que busca viviendas de mayores dimensiones y con espacios exteriores.
El mercado residencial en España ha resistido el impacto de la pandemia mejor que otras áreas de actividad. Aunque la irrupción del COVID-19 ha supuesto un parón en la senda de estabilización que el mercado había mostrado en los últimos años, en 2021 se espera un escenario de moderación que dependerá, en gran parte, de la efectividad de las medidas sanitarias y de la evolución de la economía mundial. Esto es lo que concluye la IX edición del informe sobre el «Mercado residencial en España» que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.
Iheb Nafaa, Consejero Delegado de Servihabitat, asegura que «se ha confirmado la robustez del sector inmobiliario que, gracias a la solidez y saneamiento de las empresas que lo configuran, le ha permitido afrontar la reciente crisis manteniendo los precios de la vivienda=E2 En esta línea, también destaca que «dentro de nuestra actividad, el mercado residencial, el de alquiler y el logístico se han recuperado rápidamente tras el trimestre de confinamiento domiciliario» y puntualiza que «en los últimos meses hemos podido comprobar la resiliencia de la oferta y cómo los ritmos de actividad se alineaban con expectativas optimistas después de un último trimestre en 2020 muy dinámico en cuanto al cierre de operaciones, lo que permite que estos segmentos de mercado partan de una situación aventajada para volver a moverse dentro de unas ratios de normalidad».
La comunidad ha experimentado evoluciones diferentes del mercado residencial en función de las zonas. Las provincias limítrofes con la Comunidad de Madrid, como Toledo, han resistido mejor los efectos de la pandemia, con un fuerte peso de la vivienda unifamiliar. En cambio, el impacto será más notorio fuera de estas localizaciones y de los grandes núcleos de población.
El precio de la vivienda en Castilla-La Mancha crece un 1,3 %, en línea a la media española 2020 cierra con una variación positiva del 1,9 % en los precios en el conjunto de España, resistiendo, así, al impacto de la pandemia y demostrando que nos encontramos ante un mercado sólido y saneado, con menor apalancamiento y con planes de crecimiento sostenibles a largo plazo. Castilla-La Mancha sigue un crecimiento similar, con un incremento del 1,3 %. En 2021, se prevé un avance positivo del 0,5 %, manteniendo una línea de estabilización.
El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para la adquisición de una vivienda sigue creciendo de forma moderada, situándose en 7,1 años frente a los 6,9 de 2019.
Las compraventas de viviendas se recuperarán en 2021 con un aumento del 23,2 % en la comunidad
Se estima que 2020 cierre con más de 17.500 operaciones, un descenso del 27,2 % respecto al año anterior que se explica, principalmente, por el parón provocado por el confinamiento durante el estado de alarma. De hecho, los ritmos de compraventas en España han sido especialmente buenos en el tercer y cuarto trimestre de 2020, con valores de operaciones similares a los de 2017. Así, la previsión es que en 2021 este tipo de transacciones vuelvan a crecer en la comunidad más de un 23 %, recuperando sus ritmos habituales, lo que supondrá unas 21.600 compraventas.
Las transacciones de producto de obra nueva en la comunidad se están manteniendo bastante estables en los últimos meses sin que se esperen grandes cambios de comportamiento en 2021.
El ritmo de creación de empleo y las condiciones que impongan las entidades financieras influirán en la evolución de las transacciones, del mismo modo que lo hará la demanda por inversión en inmuebles que se mantiene activa debido al interés del inmobiliario como valor refugio que genera rentabilidades más elevadas que otros productos financieros.
Las viviendas iniciadas crecen más de un 21 % en la comunidad, el aumento más grande a nivel estatal
La irrupción del COVID-19 ha impactado en el ciclo de auge moderado de las viviendas iniciadas en los últimos años en el conjunto de España. En este sentido, el ejercicio 2020 cerraría con un descenso del 19,9 % respecto a 2019, con una suma total de 87.215 unidades. Se estima que en 2021 el número total de viviendas iniciadas sea de más de 86.500, presentando un ligero descenso del 0,7 %.
Sin embargo, en Castilla-La Mancha se ha experimentado un crecimiento de más del 21 % en las viviendas iniciadas, con más de 4.500 unidades. De cara al 2021 se espera que esta tendencia alcista continúe, con otro crecimiento del 50% y casi 7.000 viviendas iniciadas.
En cuanto a las viviendas terminadas, la comunidad ha mostrado un ritmo similar al del conjunto de España, con una caída del 12,7 % respecto a 2019. El año cierra con unas 17.500 viviendas terminadas y se espera que el ritmo vuelva a los niveles pre-COVID en 2021, con un aumento del 26,8 %.
Como sucede en el conjunto de España, el stock disponible de obra nueva sube ligeramente en 2020 (1,2 %), hasta las 40.128 viviendas, por la vivienda embalsada, y se prevé que avance un 3,0 % en 2021, alcanzando las 41.300 viviendas en stock. Castilla-La Mancha, junto con La Rioja, la Comunidad Valenciana, las Islas Canarias, Castilla y León, la Región de Murcia, Asturias y Cataluña disponen de un stock de obra nueva superior a la media española, que es de 99,5 viviendas por cada 10.000 habitantes.
Nuevas tendencias: viviendas más grandes y con espacio exterior
Las viviendas de menos de 90 m2 han perdido cuota a favor de las viviendas con mayores dimensiones. Disponer de más espacio se ha convertido en una petición clave de la demanda en el nuevo escenario. Además, ahora, los clientes dan más importancia a las terrazas, jardines y balcones y, en cuanto a localización, gana peso la primera corona de ciudades grandes y medianas.
En referencia a las motivaciones de compra, la reposición gana dos puntos porcentuales tanto para la vivienda habitual como para la vacacional con respecto a 2019, según datos de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, mientras que el interés inversor desciende dos puntos porcentuales en el caso de la vivienda vacacional, debido a las medidas restrictivas de la pandemia.
El tiempo medio de venta de una vivienda se reduce hasta los 5,9 meses
El plazo medio de venta de una vivienda habitual ha descendido desde los 6,1 meses hasta los 5,9 en un semestre. Madrid, el País Vasco y Asturias son las comunidades que presentan un menor tiempo de venta con 4,3 meses.
El volumen total de viviendas cuyo comprador es extranjero desciende un 19,4 % con 10.000 operaciones perdidas por el COVID-19
Al tercer trimestre de 2020, las viviendas vendidas en España cuyo comprador es extranjero han descendido un 19,4 % con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 75.615 inmuebles. Se atribuyen unas 10.000 operaciones anuales perdidas a los efectos del COVID-19.
Cabe destacar que el 90 % de las compras de los extranjeros siguen concentrándose en las principales capitales y en la costa mediterránea.
Habrá que esperar a ver cómo se aplican los fondos estructurales en las economías europeas y cómo avanza el proceso de vacunación para determinar la reactivación del mercado del comprador extranjero en 2021.
El alza en la rentabilidad del alquiler confirma al inmobiliario como valor seguro
El 23,9 % de la población española vive en alquiler, según datos del CIS, lejos de la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 31 % pero avanzando por los cambios socioeconómicos y también por el impacto del COVID-19.
La rentabilidad anual bruta en España para una vivienda en alquiler es del 6,8 %, más de un punto porcentual más que hace un año. En la provincia de Toledo, la rentabilidad supera la media nacional, con un 7,2 %. Este incremento significativo se ha producido especialmente a partir del segundo y tercer trimestre de 2020, con la llegada de la pandemia, confirmando el posicionamiento del inmobiliario como un valor seguro para el perfil inversor.
La oferta de viviendas en alquiler en España ha crecido un 52,7 % en un año, hasta las 134.000. El parque de viviendas disponibles ha aumentado considerablemente debido al trasvase de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, así como al cambio de venta a alquiler en propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas de precio. En la comunidad hay unas 3.200 viviendas en alquiler.
Por su parte, la renta mensual media para una vivienda en alquiler de entre 80 y 90 m2 en España es de 893 EUR, un 1,9 % más que en diciembre de 2019, precio que se ha ido ajustando desde septiembre, cuando la renta media nacional era de 914 EUR. En Castilla-La Mancha el precio medio de la vivienda en alquiler es menor, situándose en los 459 EUR,
