Es normal que en un arrendamiento surjan dudas sobre el contenido del contrato. En 1967 los psicólogos Holmes y Rahe, a través de la escala de «Reajuste Social», analizaron los acontecimientos que generaban un mayor estrés. En aquella escala, hoy, el proceso de cambio de vivienda es uno de los que lideran la lista.
David García Carecedo, abogado de Méndez Lit ha recopilado los 15 puntos que más confusión generan y que se deberían conocer para afrontar la firma de su contrato de alquiler de vivienda con mayor tranquilidad.
1.- La Ley es LEY. Dentro de la Ley hay cierto contenido imperativo, es decir, obligado con independencia de lo que arrendador y arrendatario acuerden. La ley que regula los arrendamientos es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 25 de noviembre [LAU]. Aunque resulte tedioso, si desea proveerse de una herramienta de conocimiento interesa la lectura de los artículos 6 a 28 y el 36 de la LAU.
2.- Duración del contrato vs duración de arrendamiento. El contrato debe establecer su duración (un año, dos,…) pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad y según última versión LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa, prorrogas a parte.
3.- El obligado cumplimiento. Decíamos que hay ciertas disposiciones que son imperativas. La ley, exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. Caso de querer desistir antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir estos seis meses.
4.- Desistimiento y Penalización. Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado a salvo que en contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Si puede, evite esta penalización y elimínela del contrato.
5.- Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica antes su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ello, caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.
6.- La actualización de la renta. Aunque siempre la encontramos en contrato, no es obligatoria. La más común es por aplicación del IPC. Ésta no actúa solo en beneficio del arrendador, sino también del inquilino. Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación.
7.- La Fianza. Se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, si no, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes. Aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada, esto ya no opera y solo es exigible una (para vivienda)
8.- La Garantía adicional. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Responde del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Esta garantía no exige que sea depositada por el arrendador. Puede ser un aval.
9.- Obras del arrendatario. El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Nunca se podrán realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Seguramente en el contrato se diga que no podrá hacer obras de ninguna clase.
10.- Obras en caso de discapacidad. Si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato. Esto también aplica a arrendatarios mayores a setenta años.
11.- Reparaciones. – El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso, a salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
12.- Seguros. Algunos contratos incluyen la obligación de contratar un seguro para la vivienda. La ley no lo exige ni habla de ello. Corresponderá normalmente al arrendador asegurar el «continente» y al inquilino el «contenido».
13.- Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y la tasa de basuras. Sin embargo, a salvo los suministros, en el contrato podrá encontrar que los gastos de comunidad sean del arrendatario, lo que permite la ley. Si es así, negócielos y, en todo caso, asegúrese de cuales son las cuotas de comunidad y si existen derramas. Puede ser determinante en la decisión de contratar. Ojo con los gastos de inmobiliaria, si el arrendador es empresa, no podrá repercutirlos.
14.- Renuncia a los derechos de adquisición preferente. Seguramente en el contrato encuentre la renuncia a los derechos del art. 25 y 31. Es el derecho de adquisición preferente. Este permite al inquilino adquirir el inmueble si el arrendador quiere venderlo. Si le interesara la posibilidad de comprar la vivienda en un futuro, trate de conservar estos derechos.
15.- Gastos de abogados y procuradores. Aunque en el contrato se diga que en caso de incumplimiento el arrendatario correrá en todo caso con los gastos de abogado y procurador del arrendador. No haga caso. No vale para nada. Esto solo lo decide un Juez si condena en costas del juicio.
