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De cómo el prime donostiarra se ha levantado de la pandemia

Diego Areizaga
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En enero 2021 las calles que conforman la «Milla de Oro Donostiarra» (el cuadrante peatonal formado por Loyola / Getaria / Arrasate / San Marcial junto con la Avenida de la Libertad) eran un congelador.

No por las temperaturas (nos salvamos de Filomena aquí en el norte), sino porque las restricciones de aforo y las limitaciones de horario terminaban de hacer la zancadilla a un retail vacilante por una pandemia contra la que, por entonces, no existían armas. Y por supuesto, incertidumbre. Muchísima incertidumbre.

No venía a San Sebastián a hacer las habituales rutas de prospección para buscar locales absolutamente nadie; ningún operador local, ningún director de expansión nacional y ni mucho menos retailers extranjeros. Era un páramo.

La disponibilidad en estas cinco calles siempre acostumbradas a un devenir de gente y casi llenazo estructural en sus locales comerciales prime, se situaba en el inicio de 2021 en un 22% de «vacancy» de media.

La mítica Loyola, rozaba casi el 30% de disponibilidad con un preocupante 28%.

Su segunda de a bordo, la calle Getaria, se situaba en unos números ostensiblemente mejores con un 13% de disponibilidad en enero de 2021.

Las perpendiculares Arrasate y San Marcial arrojaban sendos 23% de disponibilidad de locales comerciales vacíos en las mismas fechas.

La Avenida de la Libertad, más expuesta que las anteriores a grandes formatos y por lo tanto más dependiente de un puñado menor de candidatos arrastraba una disponibilidad del 20% que daba la impresión de ser mayor; donde en hace unos años había flagships (COS, H&M, Celio, Uterqüe…) a comienzos del 2021 esperaban grandes locales vacíos.

Pero la vida es circular. Y todo llega. Y todo pasa.

Y en cuanto los índices de vacunación cogieron velocidad de crucero en la primavera de 2021 y de su mano la incertidumbre se fue disipando (¿o fue entonces cuando asumimos que conviviremos con esto, como hemos convivido con situaciones igual o más adversas?), las marcas entendieron en los meses de mayo-junio de 2021 que, para disputar el partido como lo lleva haciendo el retail desde que existe el comercio minorista (es decir, siempre), debían seguir estando en la calle.

Todo esto ocurría tras el peor año para el retail. El año del espaldarazo definitivo en forma de pandemia aderezada con comercio electrónico. El año definitivo del apocalipsis retail.

Para mayo 2021 ya pudimos anunciar movimientos que advertían que nuestro comercio a pie de calle estaba desperezándose: 1de50 se reubicaba dentro de la calle Loyola y Pikolinos volvía a San Sebastián en la misma calle.

Y si el High Street conseguía salir de su hibernación obligada después de que el mundo se confabulara contra él durante dos años consecutivos, significaba, desde luego, que el comercio a pie de calle estará con nosotros para siempre.

La misma Loyola presenciaría en julio 2021 la vuelta de Desigual a la calle donde había estado tantos años. En septiembre del mismo año esta tendencia se confirmaba con la firma de Skechers en el primer tramo de la calle Loyola, la cual pasaría entonces del 28% al 16% de disponibilidad actual en solo 9 meses (¡y le quedan más movimientos por concretar!)

La calle Arrasate retomó el pulso de manera aún más sorprendente, pasando del 23% de vacancy en enero 2021 a un residual 3% a día de hoy. Apodemia, Beatriz Furest e Hispanitas fueron algunas de las marcas que se han ocupado de ir devolviendo el colorido a la calle a mientras retornaban viejas costumbres; arrendamientos durante el preaviso sin dejar el local vacío ni unas horas (como fue el caso de AG25 con otra enseña propia y también de Natura en un precioso local haciendo esquina con calle Getaria).

Mientras tanto, la misma Getaria presencia la inminente apertura del retailer premium American Vintage así como la firma de la tienda de hogar Muy Mucho en la misma calle, – que abrirá sus puertas próximamente -, pasando de esta manera del 13% a principios de 2021 al 0% de disponibilidad a día de hoy, con una última apertura pendiente de concretarse.

Por su parte, en calle San Marcial, los hermanos Cebrián aprovechaban para reubicar su tienda de El Ganso ganando más superficie de venta frente a la salida del (espectacularmente) renovado Zara, junto con la apertura de la vitoriana 2Uves unos pocos metros más allá. San Marcial pasaba entonces del 23% al 14% en el mismo período, teniendo en cuenta, además, que varios de los locales están aprovechando para ponerse guapos.

Por último, la Avenida de la Libertad será la encargada de atestiguar el aterrizaje en San Sebastián de Joyería Suárez donde antes se ubicaba Uterqüe, así como la reunificación de las tres enseñas de IKKS en un espectacular local de gran formato donde antes habitaba Celio.

La misma Avenida de la Libertad, además, tendrá el privilegio de asistir de primera mano a la inauguración esta primavera de Vilebrequin en una ciudad que no para de dar señales de querer estar de moda. De esta manera, la Avenida hace descender así sus números de disponibilidad más de la mitad, pasando del 22% de enero 2021 al 10% doce meses después.

Nos ha alegrado confirmar que el apocalipsis retail era, otra vez y para siempre, solo ruido.

Nos ha enorgullecido asesorar a más del 80% de las aperturas mencionadas y poder comprobar, sobre todo después de lo vivido, que sin calle nos morimos.

Que al maravilloso plan de poder ser embaucados por este o aquel concepto o de encontrar el regalo perfecto para aquel que lo merezca, ningún paquetito llegado en menos de 2 horas lo podrá suplantar.

¿Cuándo debe pagar el inquilino los gastos de una agencia inmobiliaria?

Redacción
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Si el propietario del inmueble es una empresa, el inquilino no tiene que pagar los gastos de agencia, pero hay excepciones.

Los gastos de agencia que no se podrán repercutir a los inquilinos, se refieren a: la gestión inmobiliaria y la formalización de los contratos.

Una agencia inmobiliaria podrá repercutir dichos gastos al inquilino: cuando el arrendador sea un particular, en arrendamientos para uso distinto a vivienda, en alquileres de viviendas no sujetos a la LAU, en arrendamientos por temporadas, en cesiones temporales de viviendas, en viviendas suntuarias, cuando los inquilinos renuncian a sus derechos y en la contraprestación a los arrendatarios de tracto sucesivo.

Cuando un inquilino busca una vivienda para alquilar, y lo hace a través de los servicios de una agencia inmobiliaria, nadie duda que la persona que está buscando piso, tendrá que pagar normalmente un mes de renta, a la agencia en cuestión. Pero desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), su director General, José Ramón Zurdo, avisa que esto no siempre es así: «los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea una persona jurídica, es decir, si el propietario del inmueble es una empresa, el inquilino no tiene que pagar los gastos de agencia». «Esta es una modificación introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo, que modificó el artículo 20-1 de la LAU, aunque existen una serie de supuestos que modifican esta norma y que comentaremos a continuación».

«Esta modificación del artículo 20 de la LAU, tiene en cuenta la personalidad de los arrendadores para ver a quien tiene que repercutirse estos gastos, por lo tanto, si el propietario es un particular (persona física) se pueden repercutir en el inquilino los gastos de agencia, pero si el arrendador es una empresa (persona jurídica), no», añade Zurdo.

«Hasta la indicada modificación, independientemente de quien fuera el arrendador, se podían repercutir a los arrendatarios los citados gastos, como ocurría en muchas ocasiones cuando la búsqueda de inquilinos era gestionada a través de una agencia inmobiliaria. La aprobación de este Real Decreto Ley ha cambiado esta práctica, matizando en que supuestos se pueden seguir repercutiendo a los inquilinos estos gastos, y cuáles son los gastos que se pueden repercutir», añade José Ramón Zurdo.

CUANDO EL PROPIETARIO ARRENDADOR ES PERSONA JURÍDICA, ESTOS SON LOS GASTOS QUE NO PODRÁ REPERCUTIR EN EL INQUILINO

Desde ANA detallan los dos conceptos, por el cual las agencias inmobiliarias no pueden repercutir los gastos a los inquilinos, cuando el propietario del inmueble sea una persona jurídica, y que se encuentran en vigor desde el 6 de marzo de 2019:

– Gastos de gestión inmobiliaria (ante la excesiva amplitud del término, parece referirse a los gastos de intermediación que cobran las agencias por buscar, ofrecer y enseñar propiedades en alquiler a los inquilinos interesados).

– Los gastos de formalización de los contratos de arrendamiento (normalmente los honorarios que cobran los profesionales que redactan los contratos para formalizar los arrendamientos, como abogados, notarios u otros profesionales)

SUPUESTOS EXCEPCIONALES DONDE LA AGENCIA PODRÁ REPERCUTIR LOS CITADOS GASTOS EN EL INQUILINO, AUNQUE EL ARRENDADOR SEA UNA PERSONA JURÍDICA

La modificación del artículo 20 de la LAU, no afecta a una serie de supuestos en los que a pesar de ser el arrendador una persona jurídica, las agencias inmobiliarias puede repercutir a los arrendatarios estos gastos de gestión y de formalización. Estos son:

Alquileres de viviendas no sujetos a la LAU. Incluye los arrendamientos de viviendas sujetos a la legislación civil (código civil), laboral, o a normas sectoriales dictadas por las Comunidades Autónomas para regular los alquileres turísticos.

Arrendamientos para uso distinto a vivienda. Incluye los arrendamientos de locales, oficinas, despachos, etc.

Arrendadores particulares. Cuando los arrendadores que alquilan las viviendas sean personas físicas.

Arrendamientos por temporadas. En los arrendamientos de viviendas por temporadas, en los que prima, sobre las normas imperativas de la LAU, la voluntad de las partes contratantes.

Cesiones temporales de viviendas. También se pueden repercutir estos gastos a los arrendatarios, en las cesiones temporales que se haga del uso de las viviendas, a través de las figuras jurídicas del Usufructo temporal y del Derecho de Superficie.

Viviendas suntuarias. En los arrendamientos de viviendas suntuarias, en los que prima más para su regulación, la voluntad de las partes contratantes que las normas imperativas de la LAU. Son aquellos arrendamientos de viviendas cuya superficie excede de 300 m2 construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional.

Renuncia de los inquilinos a sus derechos. También se podrían repercutir estos gastos a los inquilinos, independientemente de la personalidad de los arrendadores, cuando el pacto de repercusión naciera fruto de una renuncia de los inquilinos a estos derechos que la ley les concede, siempre que esta renuncia surgiera de un pacto y no de una imposición, y se recogiera en una fecha posterior a la firma de los contratos, cuando los derechos a los que se renuncian ya se hubieran incorporado en el patrimonio de los arrendatarios.

Contraprestación a los arrendatarios de tracto sucesivo. También podría tener cabida en estos supuestos los gastos de agencia repercutidos, cuando obedecieran, no a una contraprestación por la intermediación en el alquiler (tal y como se ha definido anteriormente, que se agota en un único acto) si no a una contraprestación a los arrendatarios, de tracto sucesivo en el tiempo, por llevarles durante la duración del alquiler, el día a día de la completa administración del mismo.

«Existe un gran desconocimiento en el sector sobre este cambio normativo, y es importante que todos estén bien informados, sobre todo los profesionales que se dedican a los arrendamientos urbanos, que estén al corriente y puedan asesorar correctamente a arrendadores y arrendatarios», subraya José Ramón Zurdo.

¿Cuáles son las ventajas de un ático? Cómo revalorizar un ático aún más

Redacción
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Durante muchas décadas, los áticos no eran las viviendas mejor valoradas. La falta de ascensor, su aislamiento térmico deficiente y su complejidad hacían de estas alturas las que se reservaban para las clases menos privilegiadas.

Sin embargo, hablar hoy de un ático es hacerlo de una de las viviendas mejor valoradas de cada bloque en una ciudad. La independencia, las vistas en la mayoría de los casos, la terraza y las posibilidades de vivir en un edén particular han hecho que se revaloricen al máximo.

¿Cuáles son las ventajas de un ático?

Para empezar, por norma general, se trata de una de las viviendas más independientes de cualquier promoción. El hecho de tener en la misma planta toda la vivienda y un escape al aire libre en forma de terraza, habitualmente con más superficie que la del resto del boque, ha hecho de estos pisos una verdadera joya en el sector inmobiliario.

La facilidad con la que se puede pasar de la vida de interior al exterior gracias a las posibilidades es lo que revaloriza al máximo aún más en el mercado de compra venta.

Aún así, hay ciertos puntos a favor que acaban dotando a los áticos de un extra de valor cuando se ponen en venta. ¿Cuáles son?

1. Acondicionar la terraza para que parezca un jardín en altura. Las posibilidades que hay hoy en día de decorar la terraza con mobiliario de exterior duradero y moderno hace de este rincón una estancia más de la vivienda.

2. El juego de luces, sombras y, cómo no, vistas, se adentra en la originalidad de cada dueño. Potenciar mediante espejos, lámparas y toldos esto puede hacer rincones únicos en los que disfrutar en el momento que el sol apareza.

3. ¿Qué hacer en tiempo menos cálido? Sin duda, tal como proponen desde Cerramientos Crisan, basta con planificar un acristalado que fluya durante el tiempo más frío o húmedo, mientras que deje abierto el espacio en época de calor. Esta nueva fórmula gracias a cortinas de cristal suele ser clave para mejorar la terraza y aprovecharla en los entretiempos.

4. Buscar energía alternativa, por ejemplo, para iluminar la terraza. La tendencia con energía solar será clave, así como alguna placa, de ser posible, que ayude a la vivienda a ser más sostenible.

La inflación podría aumentar un 10% el precio de la vivienda de obra nueva en España

Redacción
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El Banco Central Europeo asegura que, si bien la tasa de inflación se reducirá en 2022, seguirá siendo más elevada en comparación a los últimos 5 años.

Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, considera que los grandes inversores se están mostrando más cautos ante una serie de modificaciones legislativas que les dejan «bastante mal» situados ante posibles impagos.

En diciembre, España registró la mayor tasa de inflación de los últimos 30 años, situándose en torno a 5,5%. El motivo de dicho incremento es principalmente el incremento del precio de la luz y de los alimentos. En este contexto, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha alertado que este aumento podría reducirse en 2022, aunque será más elevado que en los últimos cinco años. Pero ¿cómo afectará la subida de los precios al mercado inmobiliario en 2022?

Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), asegura que en los próximos meses «la inflación afectará sobre todo a la obra nueva porque se han incrementado los costes de producción y eso, probablemente, hará que los precios suban». «También supondrá un incremento de precios por lo que respecta a las reformas de pisos de segunda mano», puntualiza la experta.

En este escenario, la escasez de materias primas podría provocar un aumento de hasta un 10% de los precios de las viviendas de obra nueva. No obstante, Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, declara que «la compraventa de este tipo de activos en España sigue situándose por detrás de las viviendas de segunda mano, que ya representa casi un 80% de las transacciones».

La Ley de Vivienda amenaza a los inversores inmobiliarios

El ladrillo se caracteriza por ser un activo refugio en España y, de hecho, el inversor profesional suele actuar en escenarios de inflación y de volatilidad en mercados financieros. No obstante, la Ley de Vivienda causará estragos en los comportamientos de las grandes carteras debido a las posibles regulaciones del mercado.

«Algunos grandes inversores están desinvirtiendo porque las modificaciones de las leyes les han dejado bastante mal situados ante posibles impagos», declara Moreno.

Por su parte, Unsain, advierte que, ante un escenario de inflación, «los pequeños inversores, que tengan el dinero en el banco con rentabilidades bajas, les puede suponer la pérdida de poder adquisitivo, y que la inversión en viviendas es una buena forma para mantenerlo».

Los instaladores promoverán la creación de comunidades que compartan la energía solar

Redacción
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El autoconsumo de energía será clave en la descarbonización del parque inmobiliario, así como en otros retos de carácter más transversal, como la reactivación económica tras la crisis sanitaria de la COVID-19, la transición energética justa, el reto demográfico y la economía circular.

Para llevar el autoconsumo compartido a aquella parte de la población que, por la falta de recursos o de espacio, no puede tener autoconsumo individual, la Asociación de Empresas del Sector de las Instalaciones y la Energía (Agremia) se ha unido con la empresa Barter para la creación de comunidades solares que sean capaces de suministrar a los ciudadanos energía solar 100% renovable, generada de forma local, sin necesidad de tener tejado propio (en el hogar, pyme o local) ni invertir en la instalación.

Esta alianza energética se apoya en los instaladores para la implantación de instalaciones fotovoltaicas de autoconsumo colectivo que faciliten llevar energía cercana al consumidor final. «Agremia nos ayudará a ampliar nuestra red de colaboradores a la vez que aporta a sus pymes y autónomos asociados la oportunidad de instalar y mantener instalaciones fotovoltaicas destinadas a dar energía a sus clientes y vecinos cercanos», explica Isabel Reija, CEO y fundadora de Barter.

Para Emiliano Bernardo, presidente de Agremia, «el sector instalador es fundamental para impulsar la creación de las comunidades solares y el autoconsumo compartido en nuestro país. Por su amplia experiencia, el instalador profesional es un actor clave para facilitar el desarrollo de un sistema eléctrico más abierto y participativo».

El principal objetivo de esta unión entre Barter y Agremia es convertir las comunidades solares en una nueva opción de generación y consumo de electricidad para conseguir un mayor ahorro para el consumidor final, proporcionando un marco de colaboración tanto en la tramitación como en las condiciones de instalación de este tipo de proyectos.

A través de este acuerdo, Barter se convierte en el músculo financiero del sector instalador, haciéndose cargo, por un lado, de la inversión para la instalación de los paneles fotovoltaicos en las cubiertas de los edificios y, por otro, de la posterior comercialización de la energía generada, dando la oportunidad al consumidor final de beneficiarse de esta energía cuando es producida por otro tejado cercano, en caso de no disponer de uno propio.

De esta manera, con el consumo de energía renovable, además de contribuir a la reducción de la huella de carbono, el usuario podrá ahorrar en la factura de electricidad hasta un 20% de la tarifa eléctrica media residencial.

GLP cierra 2021 con 675.000 m² de nuevos terrenos para desarrollo en España

Redacción
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GLP, inversor y promotor líder de naves logísticas y parques de distribución, anuncia los resultados de su actividad de arrendamiento y promoción de naves logísticas en España durante el pasado año. En 2021, la compañía adquirió alrededor de 675.000 metros cuadrados de nuevos terrenos para el desarrollo de aproximadamente 450.000 metros cuadrados de almacenes en los próximos dos años.

GLP ha alcanzado el 100% de ocupación en su cartera española con clientes grandes y reconocidos. Entre los arrendamientos completados el año pasado se encuentra el alquiler de la nave de 30.000 metros cuadrados de G-Park Valls (Tarragona), en Cataluña, a Aosom, una tienda online especializada en decoración para el hogar y el exterior, artículos deportivos, salud y belleza, etc. Además, GLP también ha anunciado recientemente el arrendamiento con éxito de G-Park Villaverde, en Madrid, a una empresa de comercio electrónico, para la que GLP desarrollará un edificio de última generación en una parcela de 70.000 metros cuadrados. Durante el año pasado, GLP cerró 145.695 metros cuadrados de nuevos arrendamientos, el 65,4% de los cuales fueron para empresas de comercio electrónico.

Entre los proyectos lanzados en 2021, destaca Magna Park Tauro, una parcela única de 28,6 hectáreas en Illescas (Toledo) que permitirá la construcción de más de 185.000 metros cuadrados de superficie de almacenaje, con gran proximidad a Madrid. GLP ha seguido apostando por Cataluña, lanzando su segunda inversión en la zona, G-Park Santa Perpetua, que contará con 24.500 metros cuadrados en Santa Perpètua de la Mogoda (Barcelona).

GLP prevé un próspero 2022 en el que se entregarán 180.000 metros cuadrados de nueva construcción. Barcelona y Madrid seguirán siendo las zonas prioritarias, junto con el corredor mediterráneo y otras localizaciones estratégicas. GLP mantiene su compromiso con la sostenibilidad y el bienestar de las personas, implementando medidas específicas para garantizar ambos. Todos los proyectos logísticos de la compañía cuentan con la certificación BREEAM, lo que refleja el compromiso de GLP con el desarrollo de espacios sostenibles en toda su cartera europea.

Oscar Heras, Country Director de GLP España, afirma: «Nos complace anunciar los brillantes resultados obtenidos el año pasado. En 2022 iniciaremos la construcción de múltiples proyectos logísticos y ya estamos trabajando en la adquisición de nuevos terrenos. Seguiremos centrándonos en garantizar la sostenibilidad en nuestros proyectos, algo que ya demandan todos nuestros clientes cada vez más».

Culmia consolida su apuesta por Sant Cugat del Vallès con 226 nuevas viviendas repartidas en cuatro promociones

Redacción
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La compañía entrega los residenciales Culmia Crecca Volpelleres, Culmia Passer Benet Cortada y Culmia Zenit Sant Cugat, formados por 86, 64 y 15 viviendas respectivamente.

Culmia Augusta Volpelleres, que estará compuesta por 61 viviendas distribuidas en tres edificios e iniciará sus obras próximamente, supone su nuevo lanzamiento en el municipio y se suma a las otras siete promociones con las que ya cuenta en la zona.

Todas las promociones cuentan con un fuerte componente de sostenibilidad gracias a equipos de eficiencia y reducción del consumo energético que se refleja en calificaciones energéticas A y B.

Culmia, una de las principales promotoras inmobiliarias de España, inicia la entrega de tres de sus promociones ubicadas en la localidad de Sant Cugat del Vallès y el lanzamiento de una nueva, lo que sumará otras 226 viviendas para el municipio catalán.

Todas ellas situadas en la zona de Volpelleres -a excepción de Culmia Zenit Sant Cugat, que se encuentra ubicada en la zona de golf con vistas a la sierra de Collserola-, están marcadas por su carácter residencial y tranquilo, a la par que bien comunicadas con la ciudad condal. A tan solo 15km de Barcelona, el municipio cuenta con excelentes conexiones a través de la estación de cercanías de Volpelleres, la estación de Renfe de Sant Cugat, y las autopistas AP7 y C16.

Además, el crecimiento exponencial al que Sant Cugat se ha visto sometido en los últimos años, hace que los cuatro complejos estén rodeados de todos los servicios necesarios para vivir, como supermercados, restaurantes, colegios, centros deportivos, farmacias o bibliotecas, así como de multitud de zonas verdes.

Culmia Crecca Volpelleres, Culmia Passer Benet Cortada y Culmia Zenit Sant Cugat

Culmia Crecca Volpelleres y Culmia Passer Benet Cortada están compuestas por 86 y 64 viviendas respectivamente, de 2, 3 y 4 dormitorios con superficies que varían entre los 102 m² y los 145 m².

La primera está repartida en dos edificios y cuenta con excelentes zonas comunes, entre las que destacan una zona infantil, piscina comunitaria, solárium, jardín, garaje y un Espacio Club Social para realizar reuniones y celebraciones. Los áticos son dúplex y la promoción incluye, además, 9 locales comerciales.

Por su parte, las viviendas que forman la segunda promoción destacan por sus amplias terrazas que se convierten en jardín de uso privado para las plantas bajas y en zona solárium cubierta para los áticos. Culmia Passer Benet Cortada también consta de plazas de aparcamiento, trasteros y 5 locales comerciales, además de piscina y jardín.

Ambas promociones cuentan con la máxima Calificación Energética A, así como con materiales de primera calidad en sus acabados.

Con respecto a Culmia Zenit Sant Cugat, destaca por su exclusividad. Este complejo premium formado por dos edificios que poseen 15 viviendas plurifamiliares de 4 y 5 dormitorios, se encuentra en plena naturaleza. Su ubicación y orientación inmejorables, le permite disfrutar de unas vistas privilegiadas a la sierra de Collserola, así como de una luminosidad plena durante las horas del día.

El residencial A cuenta con 12 viviendas distribuidas en 3 plantas, mientras que el B, con un carácter más íntimo, solamente está formado por 3 -una por planta-. Todas ellas poseen terraza, a la que se añade un jardín privado en las que se encuentran en planta baja, plazas de aparcamiento y trasteros en la planta sótano y piscina comunitaria.

Además, está promoción permite la personalización de su distribución interior, así como de determinados tipos de acabados.

Lanzamiento de la promoción Culmia Augusta Volpelleres

Culmia Augusta Volpelleres está formada por 61 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios más aparcamientos, trasteros y piscina comunitaria. El complejo residencial, compuesto por diferentes estilos de pisos adaptados a todo tipo de familias que permiten satisfacer todo tipo de necesidades, ofrece viviendas en planta baja con terrazas privadas, y dúplex en plantas superiores con terrazas.

Entre las áreas comunes, se encuentran extensas zonas ajardinadas, así como dos novedosos espacios que harán del residencial un lugar más seguro y comunicado: un Espacio Cardioprotegido con instalación de un desfibrilador externo de Cardio Guard Systems y un Espacio Smart Box con buzones inteligentes Citibox. Asimismo, y en consecuencia con el compromiso inquebrantable de Culmia con la sostenibilidad, las viviendas gozan de una Calificación Energética A tanto en consumo de energía como en emisiones.

Tras este lanzamiento, la compañía ya dispone de 27 proyectos en marcha en la provincia de Barcelona y 8 en el municipio de Sant Cugat del Vallés.

Masia Can Bellet y La Font de Volpelleres, que ya están en fase de comercialización, son los dos restantes que completan su apuesta por la zona con 20 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios y 65 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios repartidas en tres bloques, respectivamente. Ambos cuentan con garajes, trasteros y piscina comunitaria.

Pero la presencia de Culmia por esta localidad ya viene de antes. La promotora posee una amplia presencia desde 2018 gracias a las promociones Residencial Benet Cortada, con 24 viviendas, y Residencial Can Bellet, que cuenta con 67, que fueron entregadas en 2018 y 2020, respectivamente.

Para Josep Maria Cases, Director Territorial de Cataluña, «con la entrega de tres promociones más en Sant Cugat y el lanzamiento de Culmia Augusta Volpelleres, continuamos aumentando la apuesta por un municipio que es, sin duda, líder del mercado residencial catalán. Sant Cugat del Vallès no solo ha vivido un desarrollo urbanístico espectacular en las últimas décadas, sino que se ha posicionado como el municipio con la renta per cápita más alta de toda Cataluña por su ubicación inmejorable y la calidad de vida que ofrece a sus habitantes. El desarrollo de esta nueva promoción nos consolida aún más en el municipio y nos permitirá seguir ofreciendo viviendas de alta calidad a nuestros clientes».

Desde 2013, Culmia ha entregado más de 5.000 viviendas en toda España y cuenta con una cartera en comercialización de 80 promociones y 4.000 viviendas y con suelo para desarrollar 15.000 viviendas más.

¿Por qué invertir en plazas de garaje?

Javier Campderá Lozano
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Cuando la rentabilidad de muchos productos de inversión sigue cayendo en picado, son muchos los inversores que se plantean qué alternativas pueden encontrar a los productos tradicionales. Hoy analizaremos, ¿ Por qué invertir en plazas de garaje? y las rentabilidad que puedes esperar de este tipo de activo inmobiliario.

Si comparamos la rentabilidad de un producto financiero medio, como los depósitos de muchas entidades financieras, encontramos que ofrecen rentabilidades en torno al 2% anual.

En el caso de las plazas de garaje en ciudades de alta demanda como Madrid o Barcelona, la rentabilidad se sitúa en torno al 6%. Ni que decir tiene que además de los ingresos por alquiler, la propiedad se revalora con el tiempo, lo que eleva su rentabilidad a largo plazo además de proveernos de ingresos mensuales regulares.

¿Qué gastos supone tener una plaza de garaje?

Al igual que en el caso de las viviendas, una plaza de garaje requiere una serie de gastos anuales que debemos tener en cuenta a la hora de analizar su rentabilidad.

Se trata de los gastos de comunidad, que siempre serán menores que los que lleva aparejada una vivienda y del IBI, que también se paga al ayuntamiento correspondiente.

En el primero de los casos, los gastos de comunidad medios de una plaza de garaje en una gran ciudad rondan los 50EUR trimestrales y el IBI los 150EUR anuales.

Invertir en plazas de garaje o depósitos bancarios

Imaginemos un pequeño ahorrador que tiene por ejemplo un capital de 15000 EUR y comparemos el resultado de invertir en plazas de garaje o de contratar el depósito de Novo Banco a 12 meses, que como ya hemos visto daría un rendimiento de 300 EUR anuales brutos.

Si el inversor compra una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene?

El primer paso es encontrar la plaza de parking adecuada (zona, características, precio, etc.) algo que parece sencillo pero que es mejor dejar en manos de profesionales especialistas.

Ahora que ya tenemos la plaza de garaje vamos a calcular los ingresos. Para nuestro análisis partimos de un alquiler mensual nada ambicioso que pueda ser representativo de la situación actual para un barrio medio. Por ejemplo 85 EUR mensuales. Este alquiler anualizado nos reportaría unos ingresos de 1020 euros.

El segundo paso es calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos de la comunidad de propietarios, unos 50 EUR trimestrales de media, que serían 200 EUR anuales. Luego tenemos el Impuesto de bienes inmuebles, unos 150 EUR anuales aproximadamente.

Ahora sí calculemos ya la rentabilidad = (Ingresos – gastos) / (Precio de activo ) x 100

Ingresos: 1020 euros

Gastos: 350 euros

Rentabilidad = (1020EUR – 350EUR) / (15000EUR) x 100= 4,5%…….. Es decir 670 EUR anuales, más del doble que el depósito bancario.

Pero esto no es todo. Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo, pero no es la única. Invertir en plazas de garaje en la situación actual lleva consigo un posible incremento de valor de la plaza de parking en caso de venta. Quizás en un año o dos no sea algo muy perceptible pero imaginemos que el inversor conserva el bien durante 10 años, y luego quiere venderlo. ¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años? Vamos a ser nuevamente humildes en nuestras predicciones y nos contentaremos con un incremento, en un supuesto muy conservador, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15000 obtendría un valor de mercado de 18750 EUR. Lo que representa un beneficio de 3750 EUR. Por lo tanto la rentabilidad en 10 años sería doble: Rentabilidad explotación =670 EUR anuales x 10 años = 6700 EUR Rentabilidad por enajenación (venta) del bien a los 10 años = 3750 EUR

Rentabilidad total de la plaza de garaje en 10 años = 10450 EUR. En porcentaje sería el 6,96 % anual

Comparemos esta rentabilidad con:

Depósito bancario, hemos visto que daría un rendimiento de 300 euros= 2% anual

IBEX últimos 10 años (2004/2014) =1,51 % anual

Bono de tesoro público español a 10 años (diciembre de 2014) = 1,69 % anual

Rentabilidad plaza de garaje en 10 años = 6,96 % anual

Otros factores determinantes

Existen otros factores importantes a la hora de invertir en este tipo de producto inmobiliario. Toma buena nota:

1. Precio

Las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de inmuebles. Hoy en día es fácil encontrar plazas en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona por precios inferiores a 25.000 euros, algo impensable hace un par de años y que está animando a pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero del banco para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y sacar una rentabilidad a su dinero.

El alto precio de los pisos comparado con el de los parkings es la razón por la que a menudo son muchos los inversores que compran una vivienda poco atractiva o mal ubicada que acaba siendo una mala inversión. Si dispones por ejemplo de 100.000 euros es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro. Nunca inviertas en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, eso es algo que a largo plazo termina por no ser rentable. Si no dispones del dinero suficiente para compra un buen piso mejor no lo compres.

2. Financiación

La mayoría de las plazas de garaje se compran sin necesidad de recurrir a financiación externa. Pero si necesitaras un préstamo piensa que las entidades financieras te pondrán menos trabas al tratarse de cantidades menores. No olvides que en el caso de las viviendas la entrada representa entre un 20 y un 30% del valor del piso, siempre que encuentres un banco que te financie el resto. A menos que puedas hacer frente a la comprar del piso sin financiación mejor invierte en plazas de garaje.

3. Mantenimiento

Los gastos de mantenimiento de una plaza de garaje son mucho más asequibles que los de un piso. Básicamente tendrás que afrontar los gastos por servicios comunes de la comunidad de propietarios. La plaza tendrá una cuota de participación según su tamaño y la cantidad a pagar será mayor o menor dependiendo de los servicios. Lo normal es que la cuota sea reducida, lo suficiente para cubrir la limpieza, el vado y la luz. Pero en ocasiones nos encontramos con servicios extras que la encarecen como el ascensor y el portero o vigilante. Infórmate antes de comprar para no llevarte una sorpresa después.

Además en una vivienda acostumbran a surgir multitud de contratiempos inesperados que nos ocasionan gastos y dolores de cabeza: problemas con la caldera, problemas de fontanería y tuberías, roturas de cristales, humedades, filtraciones, gas, electricidad, etc. Con tu plaza de parking ahorrarás en seguros de mantenimiento y en sorpresas desagradables.

4. Rentabilidad

A los precios a los que está el mercado comprar para alquilar es una inversión interesante ya que por mucho que hayan bajado los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Las plazas de garaje se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación y de esa manera obtener un beneficio mensual desde el momento de la compra.

5. Inquilinos

Seguro que has oído mil historias de inquilinos que pagan tarde y mal y de propietarios que tienen que ir a juicio para recuperar sus viviendas.

Alquilar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que no te paguen o de que te causen daños en el piso, tendrás que tener a mano un abogado que inicie el procedimiento de desahucio y te solucione el problema.

No siempre es así pero si quieres evitar que te ocurra a ti lo mismo ten en cuenta que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como ocurre con los pisos, si no que está regulado por el Código Civil y por lo tanto el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato por las partes.

Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan mes a mes automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no renovar. Así en el caso de tener un mal pagador nos limitaremos a enviarle un burofax comunicándole que no le renovamos el contrato al mes siguiente y un problema menos.

6. Liquidez

Cualquier inversor sabe que es muy importante la liquidez de su inversión, la facilidad para recuperar el dinero invertido, lo que se denominaría «liquidar un activo». En este aspecto está claro que vender plazas de garaje es mucho más sencillo que vender pisos, y que por lo tanto esto te va a permitir desprenderte de ellas más rápidamente y convertirla de nuevo en dinero en efectivo.

A este respecto es una ventaja invertir una misma cantidad de dinero en diferentes plazas de garaje en lugar de meterlo todo en un piso, ya que al ser inversiones más pequeñas diversificamos el riesgo. Así en caso de un apuro siempre podemos vender una plaza, mientras que en un piso no podemos vender una habitación para recuperar parte de la inversión.

Los Impuestos por la compra

Si te estás planteando invertir en plazas de garaje, o recomendar a un cliente que la compre si eres agente inmobiliario, debes conocer el tipo de carga que se aplicará.

En el caso de que la plaza la venda directamente el promotor, se le aplicará el 21% de IVA. Sólo en caso de que la plaza vaya asociada a la compra de una vivienda y no se adquieran más de dos, este tipo impositivo se podrá reducir al 10%.

Y otra salvedad, la plaza que nos venda el promotor deberá ser de «primera entrega», es decir, aunque sea nueva, si el promotor la ha vendido a otra empresa o la ha alquilado por un tiempo superior a dos años, ya no se considera «nueva» y entonces se aplicará el 21% de IVA.

En caso de que la plaza sea de «segunda mano» tributa a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Impuestos que deben pagar los propietarios

Es frecuente pensar que como las plazas de garaje no están sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos no hay que declarar los ingresos que percibimos por ellas. Nada más lejos de la realidad. Son rendimientos de capital inmobiliario y como tal debemos declararlos en el IRPF.

Esto no quiere decir que no podamos desgravar los gastos que supone tener en propiedad una plaza de garaje, porque como ya hemos comentado, sí existen una serie de gastos aparejados, como el IBI y los gastos de comunidad que debemos abonar.

En resumen, los gastos deducibles de una plaza de garaje son:

  • Gastos de mantenimiento como limpieza, reparaciones, etc.
  • Las primas del seguro del garaje
  • Agua y luz
  • IBI y tasas de basura. En este caso debes saber que a veces se pagan los impuestos municipales de forma conjunta y que debes pedir a tu administrador la información particular aplicable a la plaza que tienes en propiedad. Además, no en todos los municipios se paga la tasa de basuras.
  • Hipoteca. Si estás pagando una hipoteca por la plaza de aparcamiento, puedes deducirte los intereses de la misma.
  • Inmobiliaria. Como profesional inmobiliario sabrás que con frecuencia las inmobiliarias funcionan como intermediarias en el alquiler de garajes . Si emites una factura, estos gastos son deducibles en el IRPF del propietario.
  • Amortización. Es conveniente que consultes a un gestor para que calcule este punto, porque no es fácil para el que no tiene formación fiscal.

Análisis del panorama de las plazas de garaje en alquiler

Como hemos comentado, se trata de un producto inmobiliario de gran rentabilidad. Para que te hagas una idea de cuánto cuesta una plaza de garaje, en las mejores zonas de la capital (conocida como zona prime), se puede adquirir desde 50.000 o 60.000 euros para alquilarla por 200 euros al mes.

Estas cifras bajan a medida que nos alejamos de las zonas más exclusivas. Por ejemplo, en el Barrio de Salamanca en Madrid se puede adquirir una plaza de garaje por 30.000 o 40.000 euros y alquilar por 150/180 euros. En zonas todavía más alejadas del centro los precios de compra y alquiler bajan, si bien es cierto que la rotación no es tan alta y las posibilidades de alquilar la plaza con rapidez, se reducen.

En lo que se refiere a los estragos de la crisis, el precio medio de los garajes en España ha descendido hasta 2014 un 8,1%, registrando su mínimo histórico en julio de 2014.

Precauciones a la hora de invertir en plazas de garaje

Si como profesional inmobiliario, deseas asesorar a propietarios y vendedores de plazas de garajes, estas son algunas de las precauciones a tener en cuenta antes de comprar.

  1. Conocer las cargas que pesan sobre la propiedad. No sería la primera vez que se compra una plaza de garaje sin esta precaución. Para ello es necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En este caso, la plaza de garaje deberá figurar como finca registral independiente, puesto que en caso contrario serán necesarios una serie de trámites añadidos.
  2. Asegurarse de los gastos comunes de la plaza, ordinarios y extraordinarios. Para ello es necesario examinar la escritura de división horizontal de la finca y de los estatutos y cerciorarse de la cuota de participación que corresponde a nuestra plaza de garaje.
  3. Estado de deudas. A fin de que no haya sorpresas con la comunidad de propietarios, es conveniente solicitar un certificado de esta al corriente del pago con la misma, trámite que se puede realizar a través del administrador de la finca.
  4. Contrato de compraventa. Normalmente la adquisición de la plaza se hará mediante un contrato de compraventa, que puede llevar además un pacto de arras en el que se especifiquen las condiciones así como la fecha de formalización mediante escritura pública.
  5. Impuesto de Bienes Inmuebles. Desgraciadamente en el caso de que el antiguo propietario no esté al corriente de pago de este impuesto, el Ayuntamiento correspondiente puede reclamar al actual propietario. Para evitar tener que cargar con las cuentas pendientes de otros, conviene asegurarse de que antes de la venta, todos los impuestos están liquidados.
  6. Limitaciones comunitarias. Por último al posible comprador le conviene saber si existe alguna limitación por parte de la comunidad de propietarios al alquiler de las plazas de garaje. En algunas comunidades de propietarios se limita el alquiler a los miembros, lo que supondría un problema a la hora de alquilarlas a terceros no residentes en la finca.

¿Comprar sólo una o varias plazas de garaje?

Existe mucha literatura de expertos en la materia en ambos sentidos. Hay quien afirma que con una sola plaza de garaje la rentabilidad es muy baja y quien afirma que se puede empezar por poco.

La realidad es que las plazas de garaje requieren una inversión mucho menor que otros activos inmobiliarios, como viviendas, oficinas o locales comerciales. En este sentido es obvio que obtendremos más por nuestro dinero si compramos más de una plaza.

La zona en la que estemos planteando comprar para alquilar será la que determine nuestra capacidad de adquirir más de una plaza. Por ejemplo, en las inmediaciones del casco histórico de la ciudad de Madrid (28014) los precios hoy en día rondan los 40.000EUR según Aparcalia.com. Aunque vemos plazas por encima de ese precio (60.000EUR) y por debajo (30.000EUR) en las inmediaciones, posiblemente debido al tamaño de la plaza y a las condiciones del garaje en el que se encuentra.

Además, cada vez es más frecuente ver lotes enteros de plazas de garaje a la venta, en lugar de plazas sueltas. Se trata de una forma de inversión más rentable para los propietarios en zonas históricas, debido a que todavía existen edificios enteros en manos de particulares que no quieren o no pueden dedicarse a la explotación de las plazas de forma individual y prefieren vender lotes enteros. Esto representa una muy buena oportunidad para aquellos que estén pensando en invertir en plazas de garaje y dispongan de recursos disponibles.

Señalar además, que la recuperación de los precios no afecta de la misma forma a las viviendas en general que a las plazas de garaje. Desde el punto de vista de la psicología del consumidor las circunstancias que rodean a unas y otras son completamente diferentes.

La plazas de garaje la necesitan dos tipos de personas distintas, aquellas que viven en zonas donde las casas no tienen aparcamiento propio o es escaso y las que buscan aparcamiento por trabajo.

En el primero de los casos la plaza de garaje se convierte en parte de lo que estamos dispuestos a pagar por la vivienda, siendo normalmente una decisión más fácil de tomar. En el segundo de los casos, los usuarios renunciarán con mayor facilidad a ella en caso de que los precios se vuelvan prohibitivos.

De hecho, es precisamente esto lo que sucedió en el estallido de la burbuja, puesto que incluso antes de que el mercado se inundara de pisos que los propietarios no podían pagar, las plazas de garaje ya anunciaban que la situación no era buena. Por tanto, invertir en plazas de garaje supone un excelente termómetro de la realidad del mercado inmobiliario.

Por último, destacar que existen grandes empresas que ofrecen zonas de aparcamiento para particulares a precios muy competitivos que hacen la competencia a aquellos propietarios con plazas de garaje para alquilar. Algo que se debe tener en cuenta antes de tomar la decisión final de adquirir una plaza como inversión.

Las viviendas de alquiler en España y Europa se volvieron menos disponibles, asequibles y accesibles en 2021

Redacción
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Los precios de los apartamentos en alquiler muestran un crecimiento trimestral del 6% en Barcelona, del 4% en Madrid y del 5,2% en Valencia.

La tendencia al alza se extiende en toda Europa, siendo Berlín, Hamburgo y Reikiavik las ciudades europeas con un mayor aumento interanual en los apartamentos.

HousingAnywhere alerta de que las restricciones y sanciones municipales podrían no haber sido la mejor solución a la falta de oferta de vivienda en alquiler.

El Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere, la plataforma de alquiler de alojamientos más grande de Europa, correspondiente el cuarto trimestre de 2021, muestra una tendencia continua de aumento en el precio de los alquileres para todos los tipos de alojamiento (apartamentos, habitaciones privadas y estudios), con los apartamentos mostrando el aumento más pronunciado y los estudios subiendo rápidamente. Al comparar los precios con el cuarto trimestre del año anterior, también se observa un considerable aumento anual acumulado.

«Las ciudades compiten por el talento, mientras que los talentos están compitiendo por el acceso a las viviendas», afirma Djordy Seelmann, director general de HousingAnywhere. «Esto exige que las partes interesadas, como los municipios, las universidades, los promotores inmobiliarios y los proveedores de tecnología, trabajen conjuntamente en la búsqueda de soluciones a corto y largo plazo para la crisis de la vivienda que aqueja a Europa. Deberíamos priorizar la cocreación y la cooperación, ya que el talento global está posponiendo o incluso cancelando sus planes internacionales de educación y carrera profesional por no poder encontrar una vivienda adecuada.»

El aumento de precios continúa en España

En la misma línea que el resto de Europa, todas las ciudades y tipos de propiedad en España están mostrando un fuerte incremento trimestral tras la luz verde al anteproyecto de la nueva ley de vivienda, mientras surgen preguntas sobre si un conjunto de medidas tan complejo es la mejor solución para abordar la causa fundamental de la crisis: la falta de oferta.

Las tres ciudades españolas analizadas en este estudio muestran fuertes incrementos en los precios medios del alquiler de apartamentos. Barcelona ha experimentado un alza en el precio del alquiler de apartamentos del 5,98% trimestral (en el top 5 de ciudades analizadas) y del 9,64% anual. Madrid, por su lado, ha visto cómo los precios de los apartamentos han crecido un 3,96% frente al tercer trimestre de 2021 y del 14,24% en comparación con diciembre de 2020. Por último, Valencia ha vivido un aumento trimestral del 5,15% y uno anual del 2,21%.

En cuanto al alquiler de habitaciones privadas, el aumento parece menor respecto al año pasado en Barcelona (3,97%) y Madrid (0,59%), aunque el porcentaje es mayor en comparación al de los apartamentos en Valencia (6,42%). Algo parecido ocurre con los precios de los estudios: Valencia sufre una subida de precios interanual del 15,71%, situándose en el top 5 de las ciudades analizadas, mientras los precios relativos a Barcelona se sitúan en torno al 4,03% y en Madrid descienden ligeramente (-1,99%).

Disponibilidad, asequibilidad y accesibilidad

«Consideramos que la disponibilidad, la accesibilidad y la asequibilidad son las bases de un ecosistema de alquiler más sostenible», dice Seelmann. «Las medidas de alivio a corto plazo, como los topes en el precio del alquiler y las regulaciones, no son sostenibles y pueden ser incluso contraproducentes a largo plazo al añadir riesgo a la inversión residencial. Esto puede tener un impacto negativo en la disponibilidad y la accesibilidad. El mercado del alquiler requiere una visión más sólida y a largo plazo.»

«La disponibilidad puede conseguirse renovando las viviendas existentes y desarrollando otras nuevas, pero también protegiendo el parqué de viviendas y evitando que se destinen al mercado del alquiler turístico. La asequibilidad puede perseguirse ofreciendo una variedad de opciones adecuadas a diferentes situaciones financieras, para garantizar la diversidad y la inclusión. Y, por último, pero no menos importante, la accesibilidad puede promoverse teniendo en cuenta aspectos que van más allá de los atributos financieros directos, como la accesibilidad a las opciones, la transparencia de la información sobre el alquiler, las infraestructuras, las oportunidades de educación y empleo, la cultura y las ventajas únicas de los barrios y sus comunidades.»

Precio medio mensual del alquiler de apartamentos amueblados de un dormitorio, habitaciones privadas y estudios

Tendencias más destacadas del cuarto trimestre de 2021

1. El top 5 de las ciudades que experimentaron la mayor subida interanual de los precios de los apartamentos sigue siendo similar al del trimestre anterior. Después de Berlín (39,47%) y Hamburgo (21,30%), los precios de los apartamentos de Reikiavik han subido un 20,43% interanual, seguidos de Viena (16,74%) y Milán (14,45%).

2. La mera regulación de los mercados de alquiler mediante topes de precios y normativas para lograr la accesibilidad no parece estar dando los resultados deseados, como lo demuestra la reacción que está experimentando Berlín tras la supresión del tope de alquiler («Mietendeckel») a principios de este año. Una vez más, la falta de viviendas disponibles y accesibles está dictando los precios, lo que se traduce en un aumento de casi el 40% de los precios de alquiler de los apartamentos.

3. París, Londres, Ámsterdam y Utrecht dominan las primeras posiciones en cuanto al precio del alquiler de todos los tipos de vivienda. París se sitúa como la ciudad más cara, ocupando la primera posición tanto para los alquileres de apartamentos (1963,57 euros) como de habitaciones privadas (786,94 euros), seguida de cerca por Londres con la primera posición para los alquileres de estudios (1210,68 euros), la segunda para los apartamentos (1850,18 euros) y la tercera para las habitaciones privadas (710,87 euros). Tanto Ámsterdam como Utrecht se sitúan en el top 5 en todos los tipos de propiedad.

4. El aumento trimestral de todos los tipos de propiedad en los Países Bajos se ralentiza, mientras el mercado se anticipa a los cambios políticos a nivel municipal. Sin embargo, el aumento anual del precio de los estudios en Ámsterdam es muy llamativo, ocupando esta ciudad la primera posición (21,62%) y Utrecht, la tercera (18,80%). Además, los datos de HousingAnywhere con respecto al comportamiento de los anuncios y las reservas sugieren que el desequilibrio entre la oferta y la demanda es muy importante en las ciudades neerlandesas. Las propiedades disponibles se reservan a una velocidad mucho mayor debido a que hay más inquilinos potenciales que compiten por una nueva vivienda.

5. Este desequilibrio parece prevalecer en otras ciudades europeas también, para todos los tipos de propiedad – casi todos están en un punto de precio más alto que el año anterior. Los precios de los apartamentos subieron en todas las ciudades europeas incluidas, los precios de los estudios subieron en todas las ciudades excepto en La Haya, y los precios de las habitaciones privadas subieron en todas las ciudades excepto en La Haya y Helsinki. Esto indica que la escasez de vivienda no es en absoluto un problema de una ciudad o país concreto, sino un problema paneuropeo y posiblemente mundial.

Las 3 principales tendencias del mercado del alquiler en 2021

Las oportunidades de mejora se hacen evidentes al observar las principales tendencias de los mercados de alquiler en el último año. Las restricciones y sanciones municipales que se aplicaron en varias ciudades europeas parecen haber desalentado el desarrollo de nuevas viviendas y la oferta de viviendas de alquiler (disponibilidad), lo que ha provocado que los precios de los alquileres sean aún más altos que en el mismo momento del año anterior. El retorno del stock de viviendas al mercado de alquiler vacacional a corto plazo tras la relajación de las restricciones de viaje relacionadas con la COVID también contribuyó a intensificar la escasez y a hacer subir los precios (asequibilidad). Además, los agentes del mercado del alquiler trabajaron de forma aislada, descuidando el impacto social más amplio de la escasez de viviendas (accesibilidad).

Las 3 principales tendencias del mercado del alquiler previstas para 2022

Extrapolando estas tendencias al año que tenemos por delante, se pueden prever con cautela algunos cambios a mejor. Estimulado por la continua incertidumbre, los alquileres a corto plazo pueden volver a los stocks de medio y largo plazo a principios de 2022, aliviando temporalmente la escasez de viviendas de alquiler (disponibilidad). Aun así, será necesario que los gobiernos y los municipios actúen para mantener estas propiedades disponibles cuando las restricciones vuelvan a suavizarse. Como resultado de las fallidas regulaciones del mercado del año pasado, los municipios pueden verse motivados a introducir políticas con un mejor equilibrio entre sanciones e incentivos en un esfuerzo por estabilizar los precios del alquiler (asequibilidad). Aprendiendo de los años anteriores, los actores del mercado de alquiler pueden inclinarse a unir fuerzas, para crear valores compartidos e impacto social (accesibilidad).

El Tribunal Supremo establece nuevos límites a los registradores de la propiedad en la adjudicación en subastas

Redacción
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«Esta Sentencia es la primera dictada por la controversia que se ha venido suscitando en muchos Registros de la Propiedad sobre la aplicación del artículo 671 L.E.Civ», revela David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.

La Sala Primera del Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto de la polémica interpretación efectuada por los Registradores de la Propiedad de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulan las posturas y precios de adjudicación en subastas judiciales. De este modo, el Supremo establece y aclara los límites de la función calificadora del Registrador de la Propiedad ante la inscripción de una resolución judicial, señalando que el Registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial.

En este contexto, nuestro director de Asesoría Jurídica en Tecnotramit, David Viladecans Jiménez, realiza un análisis y valoración de esta nueva sentencia del Tribunal Supremo:

«Esta Sentencia es la primera dictada por la controversia que se ha venido suscitando en muchos Registros de la Propiedad sobre la aplicación del artículo 671 L.E.Civ».

«El letrado de la administración de Justicia (LAJ) es la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, pero no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso».

«Es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del art. 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito».

«El registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales».

«Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro».

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