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El alquiler seguirá a la baja durante 2022, mientras la compra incrementará su precio

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El precio del alquiler podrá bajar entre un -3% y un -4%, mientras que los incrementos en la compra no superarán el 4% interanual.

La compra de vivienda será la impulsora de la recuperación y la gran protagonista del 2022.

Cerraremos el año con datos de compraventa cercanos a 2018.

Mantenerse lejos de una burbuja, la colaboración público-privada, el acceso a la vivienda de los jóvenes y la sostenibilidad, los grandes retos del 2022.

El año 2021 que acabamos de dejar será recordado como el año de la gran transformación del mercado inmobiliario, en el que han confluido infinitos cambios sociales y legislativos que suponen la mayor alteración del sector en, al menos, el último lustro. La crisis sanitaria y su consecuente paralización de la actividad inmobiliaria han puesto en valor la gran capacidad de reacción y rapidez con la que se ha recuperado este sector, que, en apenas año y medio, ha demostrado ser uno de los motores que han liderado el restablecimiento de la economía.

El mayor cambio de tendencia corresponde al precio de los alquileres. El mercado de las rentas ha presentado caídas muy significativas (de hasta un -15% en ciudades como Madrid o Barcelona) desde principios de 2021. Un cambio de rumbo que el Índice Inmobiliario Fotocasa no había detectado desde 2015, ya que, desde entonces, el precio de los alquileres se había incrementado un 41%. Aunque el pasado mes de octubre, se ha alcanzado la mayor bajada de precios a nivel nacional desde hace una década, con un -6,1% interanual. Esta alteración es propiciada por el descenso de la demanda en las zonas más céntricas de las grandes ciudades, y el debilitamiento en la participación de las franjas de edad más maduras, que han reducido su interacción con este mercado, lo que ha provocado la moderación y regulación de los precios. De cara al cierre de año podríamos encontrarnos con un descenso en el precio del alquiler a nivel nacional de entre el -3% y -4% interanual. Estas bajadas han marcado claramente el 2021 y seguirán siendo la tendencia para la entrada de 2022, cumpliendo un año de desaceleración del precio del alquiler en España en el próximo mes de febrero. Una circunstancia que impactará en los bolsillos de los ciudadanos y que ayudará a mejorar su accesibilidad a la vivienda en las zonas tensionadas después de años de intensas subidas en los precios de la vivienda en alquiler.

Sin embargo, el mercado de la compraventa ha reconquistado el sector implantando un auténtico boom por cambiar de vivienda. Las preferencias y necesidades habitacionales de los ciudadanos se han modificado debido al confinamiento generando una gran demanda por comprar vivienda. Conjuntamente, se requieren nuevas tipologías y características de vivienda haciendo que la luz natural y los espacios amplios con salida al exterior se hayan vuelto lo más cotizado del mercado. En nuestro portal, la búsqueda de chalets y fincas rústicas se ha incrementado desde el inicio de la pandemia una media de un 30% y los filtros de terraza y balcón se han disparado un 40%.

Cerraremos el año con datos de compraventa similares a 2018

Este gran auge por comprar vivienda da lugar a las cifras récord registradas el pasado septiembre, cuando hacía más de una década que no se superaba la barrera de las 50.000 compraventas cerradas mensualmente. Sin duda, la compra es la gran impulsora de la recuperación inmobiliaria, y prueba de ello será la cifra de clausura del año, que se prevé que supere las 520.000 operaciones. Esta suma significaría la vuelta a niveles similares a los del boom inmobiliario de 2008, al estar por encima de las 500.000. Incluso, todo parece apuntar que superaremos la actividad de compraventas del 2018, si se continúa con el buen ritmo marcado por septiembre.

Aunque también hay que poner en valor que este repunte en la compra ha sido posible gracias a las condiciones hipotecarias que durante todo el año hemos visto por parte del sector bancario. Las tasas de interés aplicadas a créditos y préstamos han alcanzado mínimos históricos por el abaratamiento de los precios que ha estimulado las ventas. De hecho, 2021, también ha sido el año en el que hemos visto a varias entidades financieras con las mayores bajadas de precios que se recuerdan. Esto ha llevado a que las hipotecas firmadas hayan superado las 30.000 operaciones mensuales en el último semestre, y el sector pueda cerrar el año con una cifra más que positiva sobre las 400.000 hipotecas concedidas. Un valor alejado de los años del boom, en el que se alcanzaban las 1.200.000, pero supondría los mejores datos desde la recuperación de 2011.

Pero la administración pública también ha implantado cambios que afectan al sector, comenzando por el cambio en la cartera de Transportes que tiene al frente del ministerio más inversor a la ministra Raquel Sánchez. En cuanto a los cambios legislativos, la modificación en el valor de referencia en las transmisiones patrimoniales que ha entrado en vigor el 1 de enero afectará muy probablemente al bolsillo del contribuyente, en los casos en los que el valor supere el precio de compraventa, un factor que puede ser el responsable de haber potenciado la compra de vivienda en este 2021.

Aunque sin duda, la norma más polémica ha sido la aprobación del Anteproyecto de la Ley Estatal de Vivienda. Una norma fruto de una batalla política en el Gobierno, que ha llenado de preocupación al sector y que flaquea en cuanto a su aplicación territorial. Probablemente no se apruebe hasta el próximo ciclo parlamentario, pero en el sector ya tiene muchas voces detractoras. Desde Fotocasa esperamos que se enriquezca y que se mejore incluyendo más medidas incentivadoras y menos intervencionistas para dotar de seguridad jurídica al mercado. Aunque las intenciones de la norma son positivas, al fomentar la ampliación del parque público de vivienda en alquiler y asequible, medidas como la congelación y limitación de los precios no cuentan con la aprobación de los propietarios, lo que podría causar los efectos contrarios a los deseados al ocasionar una contracción de la oferta en el mercado arrendador.

¿Qué ha pasado en el mercado del alquiler en Cataluña y Madrid?

Además, en 2021, gracias a una comparativa de análisis de precios realizado por Fotocasa, se ha podido constatar que la entrada en vigor de la Ley de contención de rentas aplicada en Cataluña, no ha conseguido el descenso del precio del alquiler en Barcelona, por ejemplo, más allá de lo que ha descendido en Madrid, una ciudad sin limitación de precios. El estudio muestra cómo Barcelona y Madrid empezaron a caer en agosto de 2020 antes de la aplicación de la norma. Por lo que las caídas son fruto del impacto de la pandemia. A lo largo de 2021, Madrid y Barcelona han caído a un ritmo muy similar, aunque en Madrid algún mes ha caído incluso más (-12,8%) que en Barcelona (-11,4%).

Y la última modificación del año que cerramos, ha venido impuesta por la reforma en el impuesto municipal de la plusvalía, en la que los contribuyentes son los principales afectados. Aunque pueden elegir entre el cálculo que les resulte más beneficioso, y se evita que deban pagar el tributo, aun cuando el valor de inmueble no haya aumentado su valor, desde la compra hasta la venta, hay quien defiende que este tributo grava el incremento del valor del terreno, por lo que este 2022 podremos esperar un aluvión de reclamaciones.

Los retos del sector para 2022

Las previsiones del sector inmobiliario son muy favorables. La mejora en la evolución de la pandemia se ha traducido en unas perspectivas económicas más positivas en todos los sentidos. La inversión ha batido récord en el segundo semestre del año y todo indica que podrá continuar incluso acelerándose. Es un sector que ha cogido un gran impulso en el 2021, y que empieza muy sólido.

Será oportuno y saludable que el precio del mercado residencial se mantenga estable, como se ha mantenido hasta ahora, con pequeñas fluctuaciones de precios, pero mostrando aumentos moderados de entorno al 3% y 4%. Se mantendrá en una situación favorable mientras nos mantengamos alejados de una burbuja. Para ello, el sector debe demostrar que tiene capacidad para dar respuesta a la gran demanda surgida por comprar vivienda. De momento, la clausura de 2021 se prevé muy contenida, de en torno a un 2% de subida interanual del precio de la vivienda de segunda mano según el Índice Inmobiliario Fotocasa.

Uno de los mayores retos del sector a corto plazo es transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler. La colaboración público-privada resultará clave en el desarrollo de los parques de vivienda en alquiler para poder aumentar los niveles a cifras que se asemejen a las de nuestros vecinos europeos.

Precisamente, las viviendas asequibles podrán servir para facilitar el acceso a la vivienda de los menores de 35 años. Para quienes su relación con el mercado es cada vez más difícil debido a obstáculos como la precariedad laboral y la dificultad para ahorrar los costes de la inversión inicial de una hipoteca. Por ello, los jóvenes son el mayor reto que tiene el sector por delante. Mejorando su relación con la vivienda se respaldará la construcción de un mejor futuro.

Una gran oportunidad se presenta en términos de eficiencia energética y sostenibilidad. En 2021, ya se ha visto una clara apuesta por un mercado inmobiliario más eficiente. Pero el sector necesita ser más resiliente y actuar con más rapidez para poder cumplir con el compromiso de la agenda 2030. Un movimiento que ya está puesto en marcha con los Next Generation, por lo que el gran reto será aprovechar realmente esas ayudas europeas en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial. Del mismo modo, es importante la imagen que el sector proyecte, y es necesario que madure cada paso para que cada cambio refuerce la credibilidad del mercado inmobiliario de cara al exterior. La estabilidad siempre es la mejor garantía de confianza.

¿Cuándo es apropiado contratar un abogado comercial?

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Un abogado comercial es aquel que posee experiencia y conocimiento en manejo de la legislación empresarial, desde lo más sencillo, como la elaboración o redacción de documentos para la creación de una pequeña, mediana o grandes empresas. Este profesional tiene la capacidad de ayudar a alguien, cuando se presente algún conflicto de cualquier índole, donde se vea involucrado su comercio, resguardando totalmente sus inversiones

¿Es posible manejar un negocio sin ayuda?

Tener un negocio propio y dirigirlo personalmente, es una experiencia inigualable, apasionante, en la cual se ve compensando el esfuerzo realizado día a día. Para lograrlo el dueño tiene que diseñar, pensar, administrar, analizar, invertir y arriesgar por lo que se requiere tiempo en poder concluir una vez iniciada la idea de desarrollar una empresa propia.

Las estadísticas consultadas en la Oficina de defensa de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA), indican que de cada 5 comercios que inician actividades, 4 de ellos se mantienen en su primer año y entre 2 y 3 de ellos se mantendrán en el tiempo.

Cuando alguien tiene un negocio propio se desea que el mismo se mantenga próspero y genere dividendos, el propietario debe tener claro que en el manejo del mismo existen diversas variables y no todas son de su conocimiento. Por estas razones el empresario debe saber cuándo y en qué área requerirá asistencia. Los abogados comerciales son un gran soporte para mantener progresando continuamente su empresa.

Beneficios de un abogado comercial

¿Cuándo realmente un negocio requiere el asesoramiento de un abogado comercial? Si hace las consultas pertinentes podrá verificar que en estas tres situaciones es considerable solicitar los servicios de un abogado comercial.

Creación de la empresa

Las personas a veces no saben qué tipo de comercio van a registrar. Existen diversos tipos de entes comerciales, entre ellos están las empresas unipersonales, las asociaciones, LLC y las corporaciones. La decisión de qué tipo de empresa inicia no debe tomarla el propietario solo.

Cada una de estas posee ciertas ventajas y desventajas, este es el momento dónde se debe realizar la consulta a un abogado comercial. Él le dará los mejores consejos tomando en cuenta cuáles son sus planes y requerimientos. El profesional en materia comercial le indicará los recaudos que deben presentar para la creación de la firma comercial.

Elaboración de los contratos

Frecuentemente las personas creen que es necesario un abogado cuando se presente un conflicto, se les recomienda tener un abogado cerca de su comercio, en muchas ocasiones el dueño evitará conflictos, por lo que es conveniente mantener un abogado especializado en comercio lo más cercano posible.

Adicionalmente cuando el dueño tenga que ejecutar nuevos contratos de trabajo y/o arrendamiento, el abogado es el que debe hacer la revisión de cada uno de ellos en cada una de sus partes, esto le permitirá ejecutarlos sin inconvenientes y que a la culminación de los mismos reflejen beneficios en su empresa.

Controversias Comerciales

Generalmente las empresas exitosas, siempre tendrán querellas comerciales, independientemente de que tanto éxito tiene su empresa, siempre estará latente que exista una desavenencia comercial, entre estas se pueden citar:

  • Contractuales, falta en algún término del contrato
  • Daños causados por productos suministrados
  • Deudas incobrables
  • Faltas en la propiedad intelectual
  • Laborales (desavenencia entre empleados y empleadores),
  • Problemas entre los socios de la empresa

LACOOOP acoge con escepticismo y cautela la futura Ley de Vivienda

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Según ‘lamadredelascooperativas’ no recoge algunas de las reivindicaciones del sector, como la creación de una legislación estatal exclusiva para las cooperativas de viviendas o la reducción del IVA.

El buscador especializado en cooperativas de vivienda y obra nueva considera también «injusta» la obligación de indemnizar por retraso en las obras ya que «en muchos de los casos se debe a una demora en la concesión de las licencias».

Para Augusto Abril, socio fundador de LACOOOP’, «es necesario que exista una Ley estatal de Vivienda que siente las bases para regular un bien tan necesario para la sociedad, pero de poco sirve si no se hace de forma consensuada con el resto de comunidades autónomas».

Con «escepticismo y cautela», así acoge LACOOOP la que será la primera y futura Ley estatal en materia de Vivienda y que tiene previsto aprobar mañana el Gobierno en el último Consejo de Ministros de 2021. A falta de iniciar su tramitación parlamentaria en el Congreso, el proyecto de ley recoge conceptos clave para el sector como la regulación del precio del alquiler, la fiscalidad, el parque público de viviendas o las ayudas a los jóvenes.

Sin embargo, para el buscador especializado en cooperativas de vivienda y obra nueva ‘lamadredelascooperativas (LACOOOP), la normativa no incluye algunas de las principales reivindicaciones que viene haciendo el sector inmobiliario desde hace tiempo, como la creación de una legislación estatal exclusiva para las cooperativas de viviendas, la reducción del IVA, agilizar los trámites burocráticos para la concesión de licencias o ajustar el precio de los módulos a la realidad del mercado.

«Consideramos que es necesario que exista una Ley estatal de Vivienda que siente las bases para regular un bien tan necesario para la sociedad, pero nos resulta extraño que haya tardado tanto en aprobarse, y que además no se haga de forma consensuada con el resto de comunidades. En líneas generales, la recibimos con cautela, y siempre y cuando, además, las medidas vayan acompañadas por otras adicionales que neutralicen los efectos negativos que pueda provocar en determinados sectores como el de la inversión o el de la construcción de vivienda protegida», afirma Augusto Abril, socio fundador de LACOOOP.

Tal y como explica Abril, «el incremento del IBI puede provocar una espantada de inversores, y en el segundo caso, debido a que los actuales módulos están obsoletos, puede provocar en la mayoría de los casos que sea inviable construir vivienda protegida ya que resulta más caro construir que venderla».

Medidas insuficientes

‘lamadredelascooperativas’ califica además el texto de «insuficiente» y «lamenta» que las principales reivindicaciones no hayan sido aún escuchadas de forma oficial a través de una normativa que dé solución a la problemática que se encuentra el sector inmobiliario en el día a día.

«En la actualidad, las cooperativas de viviendas están reguladas por una ley general de cooperativas, donde se regulan todas, independientemente de su tipología: de trabajo, de consumidores y usuarios, agrarias, del mar, de transportistas, de seguros, de crédito… en concreto, la actual ley solo dedica cuatro artículos en exclusiva a las cooperativas de vivienda, lo que obviamente resulta insuficiente, carente de sentido y poco práctico», explica Augusto Abril.

Otra de las propuestas es reservar el 30% de todas las promociones para vivienda protegida y el 15% para alquiler social. Una medida recibida de manera positiva por LACOOOP, pero «poco viable» si se tiene en cuenta los actuales precios de venta estipulados en los módulos, los precios de los suelos y los costes de construcción al alza.

«Por poner un ejemplo, en la mayoría de los casos en la Comunidad de Madrid, solo el precio del suelo y de construcción de vivienda protegida es superior a su precio de venta estipulado en los módulos. Si realmente se quiere construir vivienda protegida, tienen que hacerse las modificaciones necesarias para que sea viable para promotores, gestoras y constructores, agentes indispensables para crear un parque de vivienda protegida en condiciones que llegue al ciudadano de a pie», afirma el socio fundador de LACOOOP.

Sanciones al promotor

Por último, otra de las medidas que incluye la futura normativa es que los promotores tendrán que indemnizar a los clientes en el caso de que se retrasen las obras. Una medida «injusta» en opinión de ‘lamadredelascooperativas’ por varios motivos: «El principal es que todos estos temas se regulan de forma contractual, es decir, las partes establecen las pautas del plazo, prórrogas y sanciones; por otra parte, es injusto abordar este tema sin considerar ajustes en la propia Administración. Gran parte de los retrasos en la entrega se producen por la demora en la concesión de las licencias por parte de los Ayuntamientos, lo que conlleva a un perjuicio económico para el promotor o para el socio al ver como el precio de las materias primas ya no es el mismo una vez concedidas las licencias oportunas», concluye LACOOOP.

GAD3 presentará su informe sobre el sector inmobiliario en el III Congreso Nacional de Vivienda

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El III Congreso Nacional de Vivienda está a la vuelta de la equina y ya se han abierto las inscripciones para todos los visitantes que deseen asistir a este congreso que marcará el 2022. Bajo el lema Pensar la Vivienda Hoy, Vivir el Mañana se celebrará los días 10 y 11 de febrero de 2022 en el Palacio de Congresos de Valencia. Uno de los grandes atractivos que tendrá esta convención es la presentación exclusiva, por parte de la prestigiosa consultora GAD3, de un informe del sector inmobiliario a nivel nacional. También se ofrecerán datos tangibles del impacto del sector inmobiliario en la economía nacional y cómo puede afectar a la recuperación postpandemia.

El congreso cumplirá todas las recomendaciones sanitarias y reunirá a los principales sectores vinculados a la vivienda, la investigación, la docencia y la innovación, y a destacados expertos urbanistas, sociólogos, arquitectos y representantes del sector inmobiliario y de la Administración pública. Las inscripciones ya están abiertas y es obligatorio registrarse para asistir al congreso. Junto con la inscripción, los visitantes podrán disfrutar de una gran cena en el Palau de Les Arts en la que se entregarán unos reconocimientos a la trayectoria de diferentes empresas promotoras y constructoras de la Comunidad Valenciana.

El objetivo de esta III edición del Congreso Nacional de Vivienda es definir cuáles son los retos de la sociedad para poder satisfacer el derecho constitucional del acceso a la vivienda y los obstáculos que existen en la actualidad para que las nuevas generaciones accedan a una vivienda digna. Asimismo, durante el congreso se abordarán diversas cuestiones relativas a los Fondos Europeos de Recuperación y su aplicación al sector o las nuevas leyes que afectan a la vivienda.

La inauguración del Congreso, el día 10 de febrero, correrá a cargo de Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña; Antonio Olmedo, presidente de APROVA, y Luis Cabanas, director ejecutivo de Banca de Empresas de CaixaBank.

A continuación, se celebrará la primera mesa de debate, titulada ‘Suelo, colaboración público-privada, digitalización y financiación’, que dará paso a la conferencia sobre ‘Industria de la construcción. Impacto económico y empleo’, impartida por Héctor Colonques García-Planas, director general del departamento de Grandes Proyectos de Porcelanosa.

La sostenibilidad y la innovación y su cumplimiento en relación con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) que afectan al sector inmobiliario y constructor serán también debatidos durante esta jornada.

Seguidamente, participará Judith Montoriol, economista senior de CaixaBank Research, con la ponencia: ‘Situación macro y microeconómica. Balance 2021 sector inmobiliario y previsiones 2022’, que dará paso a la sesión ‘Comportamiento del mercado inmobiliario. Big data’, ofrecida por Alejandro Aguirre de Cárcer, CEO de Brainsre.

Durante la jornada de tarde se celebrará la mesa de debate ‘Ingenieros de edificación’ y la presentación del Estudio Percepción del Sector Constructor/Promotor a nivel nacional’ por parte de GAD3. Este mismo jueves por la noche tendrá lugar la cena para los asistentes en el Palau de Les Arts.

Al día siguiente se reanudará en congreso con la conferencia ‘¿Cómo influyen las políticas monetarias en el sector de la vivienda?, con la intervención de Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners, abrirá el segundo día de congreso. Tras ella, se celebrará la mesa de debate ‘Cátedra de cultura empresarial’ acerca de la ‘Sociología de la vivienda a futuro’, con la participación de José García Montalvo y Sara Morais.

La última mesa redonda versará sobre ‘La importancia de la vivienda turística’, en la que participarán Pablo Serna, director general de TM Grupo Inmobiliario, y Manuel Palomar, director de Cenid, Centro de Inteligencia Digital de Alicante. Como colofón a la segunda jornada, el congreso contará con la conferencia Fondos Next Generation.

Durante la clausura del III Congreso Nacional de Vivienda, se expondrán las principales conclusiones recogidas durante las dos jornadas, que correrán a cargo de APCEspaña y APROVA.

9 de cada 10 inquilinos consideran que el precio del alquiler es caro o muy caro

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Los jóvenes de 25 a 34 años tienen mayor pretensión de comprar vivienda que otras franjas de edad, se lo plantean en el 52% de los casos.

Los arrendatarios creen que el precio del alquiler descendió durante la pandemia pero que subirán a partir de ahora.

Pese a la percepción de precios altos, el 44% de los inquilinos pretende comprar en los próximos años.

El 64% de los inquilinos considera que los precios de la vivienda en propiedad seguirán subiendo.

Cuando participan en el mercado de la vivienda, los inquilinos evalúan y analizan diferentes alternativas para residir en ella. Un contacto con el mercado que les permite desarrollar una percepción sobre los precios y una opinión concreta sobre el momento que se vive en el sector. Concretamente, siete de cada diez (68%) consideran que los precios de la vivienda en el mercado de arrendamiento son muy caros. Otro 21 % consideran que es algo caro. Entre unos y otros suman prácticamente nueve de cada diez. Es una de las principales conclusiones que se desprenden del informe «Experiencia en alquiler en 2021″ realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.

Poniendo el foco en este primer punto, el de la percepción de precios, existe entre los demandantes de alquiler una opinión prácticamente unánime sobre el elevado coste de la vivienda. Resulta significativo analizar cómo ha evolucionado por semestres esta percepción de precios de los inquilinos -entendiendo como tales a los que han alquilado o buscado alquilar una casa para vivir en ella- durante los últimos dos años: desde febrero de 2020, justo antes de la pandemia, hasta agosto de 2021.

Los datos indican que no hubo cambios hacia consideraciones de precio más moderadas («barato» o «ni caro ni barato»), pero sí que hubo un cierto trasvase entre los que lo estimaban muy caro hacia la posición de algo caro. Un cambio meramente coyuntural que ya ha quedado en el olvido: los porcentajes actuales se sitúan ya en niveles incluso superiores a la aparición de la covid-19.

Y no sólo son los precios del arrendamiento los que se percibe que han vuelto a niveles previos a la pandemia, también las expectativas sobre su evolución futura por parte de los demandantes de vivienda de alquiler describen una curva similar.

Así, en agosto de 2020 y en febrero de 2021 había perdido cierto peso con respecto a febrero de 2020 (justo antes de que la aparición de la llegada de la covid-19) la creencia de que los precios seguirían subiendo y la habían ganado las expectativas de estabilidad e incluso de bajada.

Pero ese escenario ya quedó atrás: en agosto de 2021 hay un 74 % de inquilinos (o aspirantes a serlo) que cree que los precios de la vivienda de alquiler seguirán subiendo, un porcentaje incluso dos puntos más alto que el 72 % que pensaban esto mismo en febrero de 2020.

Compraventa: se repite el patrón

También merece la pena observar la percepción que tienen estos demandantes de vivienda en alquiler sobre el mercado de propiedad, ya que, como hemos visto, un grupo muy numeroso de ellos ha optado por el arrendamiento ante la imposibilidad de comprar vivienda, que, de poder, sería su verdadera elección.

Y, en este caso, se repite el patrón: una cierta tendencia a percibir que los precios -sin dejar de estar caros- se podían estar moderando durante el primer año de pandemia (de febrero de 2020 a febrero de 2021), pero ese periodo ya ha quedado atrás y hasta un 58 % de los demandantes de vivienda creen, en agosto de 2021, que la vivienda en propiedad es muy cara (en febrero de 2020 el porcentaje era del 55 %).

Si sumamos el 31 % de ellos que considera que es algo cara, el resultado vuelve a ser el mismo que teníamos en el alquiler: nueve de cada diez inquilinos cree que la vivienda en propiedad es cara.

Cuando se trata de la percepción de los inquilinos sobre la evolución futura de la vivienda en propiedad, la convicción de que seguirán al alza es generalizada e incluso más acentuada que antes de la pandemia.

Hasta un 64 % de ellos (frente al 55 % de febrero de 2020) consideran que los precios de la vivienda en propiedad seguirán subiendo; un 30 % (eran el 37 % en febrero de 2020) creen que está más o menos estable; y sólo el 6 % pronostica que la tendencia es a la baja.

Se mantiene la intención de compra

Los inquilinos creen que los precios de la vivienda en propiedad están muy altos y que seguirán subiendo, pero, pese a todo, hasta un 44 % de ellos tiene intención de comprar vivienda en los próximos cinco años. Este porcentaje -registrado en febrero de 2021 y, por tanto, anterior a esos aumentos que acabamos de analizar en la percepción de los precios- se mantiene constante a lo largo de los años.

La pretensión de adquirir vivienda a corto o medio plazo (hasta cinco años) tiene además un componente de ciclo vital muy marcado: son los inquilinos jóvenes adultos los que presentan porcentajes mucho más altos que el resto, que llegan al 52 % entre los 25 y los 34 años y al 48 % entre los 35 y los 44 años.

Pero el problema de los precios se plasma de forma evidente en que el grupo más numeroso (el 39 %) es el de quienes no tienen intención de comprar en los próximos cinco años, pero no descarta hacerlo más adelante. De hecho, sólo hay un 17 % de demandantes de vivienda en arrendamiento que no tiene entre sus planes la adquisición de casa en propiedad.

Sobre el informe «Experiencia en alquiler en 2021»

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado el informe «Experiencia en alquiler en 2021» en base a un exhaustivo análisis del equipo de Bussiness Analytics de Fotocasa en colaboración con el instituto de investigación The Cocktail Analysis.

El estudio pone el foco en la experiencia de propietarios e inquilinos durante el proceso del alquiler de vivienda. Al igual que los anteriores informes, se ha realizado sobre un panel independiente con una muestra de 5.000 personas representativas de la sociedad española y que tienen entre 18 y 75 años, a través de encuestas online que se efectuaron en el primer semestre de 2021. Error muestral: +-1,4%.

Vía Célere comercializa 135 nuevas viviendas en la provincia de Málaga

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Las dos nuevas promociones, Célere Vitta Marina y Célere Sea Views, están situadas en Mijas, en el primer caso, y en Estepona, en el segundo, y cuentan con excelentes vistas al mar.

Las dos promociones disponen de gimnasio y piscina, entre otras zonas comunes, y una calificación energética B.

Vía Célere, promotora especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos inmobiliarios, ha iniciado la comercialización de 135 nuevas provincias en la provincia de Málaga y repartidas entre dos promociones, Célere Vitta Marina, en Mijas, y Célere Sea Views, en Estepona.

«El mercado malagueño es uno de los más atractivos de la península ibérica. La amplia actividad económica de la ciudad y el excelente clima de la zona la han convertido en una de las más activas de España, junto a Madrid. En este sentido, desde Vía Célere queremos poner a disposición de esta gran oferta un mayor número de viviendas, todas ellas con las características de habituales de nuestras promociones, como excelentes zonas comunes y una alta calificación energética», ha indicado José Ortiz, director territorial de Vía Célere en Andalucía.

Ambas promociones están caracterizadas por una ubicación privilegiada, en dos conocidas localidades de la provincia malagueña, Estepona y Mijas, y con excelentes vistas al mar. Asimismo, tanto Célere Vitta Marina como Célere Sea Views disponen de los sellos distintivos de Vía Célere, tales como una calificación energética B y sus características zonas comunes. En este caso, ambas coinciden en contar con zonas ajardinadas, gimnasio y una piscina para disfrutar del clima de la zona.

En primer lugar, Célere Sea Views es complejo residencial cerrado, moderno y funcional, que consta de 63 viviendas de dos y tres dormitorios, distribuidas en planta baja, primera, segunda y ático. Los bajos cuentan con jardín y los áticos con amplias terrazas, además, todas las viviendas disponen de al menos una plaza de aparcamiento y trastero.

Su ubicación es excelente, a tan solo cinco minutos del centro de Estepona, entre el arroyo de Guadalobo

El precio de la vivienda en España vuelve a incrementarse, un 3,7%, y alcanza los niveles de previos a la pandemia

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Con este aumento, el precio de la vivienda se sitúa en 1.449 EUR/m2, tras registrar incrementos interanuales en los cuatro trimestres del año y apunta hacia una estabilización en el año 2022.

Tras estas cifras, una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m² tendría un precio que ascendería hasta los 130.410EUR, frente a los 125.730EUR del año pasado.

Baleares, con aumento del 5,4%, Canarias, con un 4,1%, y la Comunidad de Madrid, con un 3,4%, han sido las regiones que han liderado este crecimiento, mientras que Galicia encadena el tercer trimestre consecutivo de descensos.

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre del año 2021. En el estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, queda registrado un nuevo incremento del precio de la vivienda, en esta ocasión del 3,7%, con respecto al mismo periodo del año 2020. Esta situación implicaría que el precio de la vivienda haya aumentado en cada uno de los trimestres del año 2021, manteniendo una tendencia alcista que, según los expertos de Gesvalt, se estabilizará en el año 2022.

Tras este nuevo incremento, el precio de la vivienda se ha situado en 1.449 EUR/m2, lo que implica que una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m² tendría un precio que ascendería hasta los 130.410EUR, frente a los 125.730EUR del año pasado.

Al igual que en el trimestre anterior, la mayoría de las comunidades autónomas han registrado incrementos, con catorce de ellas aumentando el valor promedio de sus viviendas en el cuarto trimestre respecto al año anterior. En este sentido, las regiones que han liderado esta estadística han sido Baleares, con un 5,4%, Canarias, con un 4,1%, y la Comunidad de Madrid, con un 3,4%. Asimismo, cabe señalar que Extremadura y La Rioja también han reflejado incrementos de por encima del 3,0%.

Galicia encadena tres trimestres con descensos

Al igual que en los últimos dos trimestres, el precio medio de la vivienda ha caído en Galicia en el último periodo de 2021, con un -0,4%. En esta ocasión, a diferencia del trimestre anterior, ha sido acompañada por Aragón (-0,5%) y Asturias, que con una caída del 1,6% ha sido la región donde más se ha reducido el precio de la vivienda.

Por otra parte, Baleares, además de registrar el mayor incremento respecto al año anterior, también vuelve a imponerse en el ranking de precios por comunidad autónoma, con un valor promedio de 2.415 EUR/m², superando a Madrid, que se sitúa en un promedio de 2.294 EUR/m². En tercera posición aparece el País Vasco, que alcanza este trimestre un valor de 2.259 EUR/m². En la parte inferior del ranking se sitúa Extremadura, con un valor de 867 EUR/m², seguida por Castilla la Mancha con 872 EUR/m²; siendo estas las únicas comunidades con unitarios inferiores al millar de euros por metro cuadrado.

Se mantiene la irregularidad en el precio del alquiler

Los precios del alquiler mantienen su tendencia irregular al igual que en los últimos dos trimestres. En este sentido, los mayores incrementos en el precio interanual del alquiler los presentan Cuenca (+7,8%), Pontevedra (+6,9%) y Gerona (+5,8%). Por el contrario, las mayores contracciones las observamos en Orense (-6,5%) y Jaén (-6,1%).

Asimismo, en el último periodo, ninguna provincia ha superado la barrera de los 16EUR/m2/mes, con Barcelona (15,80EUR/m²/mes) como la provincia con el precio más elevado, seguida de Guipúzcoa en segunda posición (15,27EUR/m²/mes), Madrid (14,65 EUR/m²/mes) y Baleares (13,23EUR/m²/mes). Por el contrario, las provincias con menor tendencia al alquiler y, por tanto, menores rentas, son Jaén, Zamora, Cáceres, Cuenca y Teruel; todas con unitarios de renta por debajo de los 5EUR/m²/mes.

Centrando la visión más en los municipios, la tendencia es similar a la observada en las provincias. Los únicos municipios con rentas superiores a los 16EUR/m²/mes siguen siendo Barcelona, Madrid y San Sebastián, donde precios de alquiler de vivienda media de 90 m² se sitúan en torno a los 1.600EUR. En cambio, los municipios de más de 50.000 habitantes con el alquiler de vivienda más bajo son Elda, Alcoy, Lorca, Linares, Puertollano y Ponferrada; con unitarios inferiores a los 5 EUR/m²/mes.

Se mantiene el esfuerzo promotor para satisfacer la demanda de vivienda

En los nueve primeros meses del año también ha quedado patente el esfuerzo realizado por las promotoras para poder poner en el mercado un número de viviendas suficiente para satisfacer la demanda actual de vivienda. De hecho, durante este periodo, el número de certificaciones finales de obra y de visados de dirección de obra han reflejado un fuerte incremento respecto al año pasado, algo que entra dentro de lo normal dada la excepcionalidad de los meses de marzo, abril y mayo de 2020. De esta forma, los visados de dirección de obra se han incrementado en un 26,1%, mientras que los certificados finales de obra lo han hecho en un 12,8%. Las comunidades en las que más certificaciones se han aprobado siguen siendo la Comunidad de Madrid, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana; mientras que, en el volumen de visados de dirección de obra, Andalucía adelanta a Madrid en el mismo ranking.

Las Comunidades de Propietarios solicitan acogerse al mercado regulado del gas

Redacción
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El aumento del precio del gas está suponiendo un quebranto en la economía de las Comunidades de Propietarios con calefacción centralizada, que no tenían contemplado en sus presupuestos anuales estas subidas de precio y no les deja más opción que hacer derramas para afrontar dicho gasto extra.

Ante el incremento del coste de esta energía, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) reclama al Gobierno que regule esta cuestión con carácter urgente de forma que las Comunidades de Propietarios, hasta el momento consideradas como grandes consumidores, puedan acogerse al mercado regulado y así ser beneficiadas con tarifas de gas más competitivas, como ocurre con los pequeños consumidores o particulares.

En la actualidad, las Comunidades de Propietarios con salas de calderas son consideradas como grandes consumidores, aplicándose por ello la tarifa reservada a uso industrial, pese a que el destinatario final de dicho servicio siempre es el residente de una vivienda, cuya finalidad principal es su habitabilidad.

«Al igual que ocurre con la electricidad, en nuestro país existe un mercado libre y otro regulado, conocido como TUR -tarifa de último recurso-, al que únicamente, en el caso del gas, pueden acceder los pequeños consumidores -particulares- o los que accedan a las redes de gas con un consumo máximo de 50.000 kWh anuales (consumo de gas y calefacción individual)», explican desde el CAFMadrid.

En la actualidad, las Comunidades de Propietarios con salas de calderas tienen un consumo superior a los 50.000 Kwh anuales, siendo consideradas por ello grandes consumidores. En consecuencia, las comunidades solo pueden contratar el suministro de gas en el mercado libre, no pudiendo elegir el regulado, como sí ocurre con los particulares, aun cuando el 80% de los ciudadanos reside en comunidades.

Previsiones de aumento de precio

El Gobierno ha avanzado que las tarifas de TUR, en el mercado regulado, subirán en enero de 2022 una media de un 5%, aunque en las revisiones trimestrales posteriores -esta tarifa se revisa el 1 de abril, julio y octubre de cada año- se irá absorbiendo la deuda generada hasta la fecha, pudiendo aplicarse el límite habitual del 2%.

Sin embargo, las Comunidades de Propietarios no podrán optar a esta tarifa, porque obligatoriamente tienen que vincularse al mercado libre ibérico del Gas (MIBGAS), que en el mes de diciembre oscila en el 95,50 EUR/Mwh, precios a los que hay que sumar el peaje y la comercializadora -en torno a 20 EUR-, esto es, 115 EUR/Mwh, o lo que es lo mismo 0,1155 EUR/Kwh, muy por encima por tanto de los 0,042 EUR/KwH vigentes para la tarifa TUR establecida por el Gobierno para el mercado regulado.

«Con estos datos, podemos constatar una discriminación a las comunidades de propietarios por no poder acceder al mercado regulado, siendo el precio del Kwh casi del doble para los edificios colectivos frente a los suministros individuales», explica Isabel Bajo, presidenta del CAFMadrid.

Desde esta institución reclaman al Gobierno la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios, en donde la factura del gas ha subido un 60% aproximadamente en la temporada 2020/21, puedan cambiar la tarifa o, incluso, suspender sus contratos en el mercado libre -normalmente con vigencia de un año- y acogerse, como los particulares, al mercado regulado, que ofrece mejores tarifas, con el consiguiente ahorro.

El CAFMadrid se une con ello a la demanda del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), para quien, en palabras de su presidente, Salvador Díez, «es necesario actuar contra el impacto negativo que provoca la evolución del precio de los combustibles, precisamente en la época del año con mayor demanda en las viviendas por la necesidad de calefacción, tanto cuando el servicio es individual como cuando se encuentra centralizado, por lo que hemos solicitado que puedan aplicarse las medidas fiscales a las facturas de los hogares y a las comunidades de propietarios mediante la reducción de la carga fiscal en las facturas gas».

La diferencia entre el precio regulado o el libre en una Comunidad de Propietarios se explica con el siguiente ejemplo en el que se toman los valores de referencia en el mercado a día de hoy:

TARIFA MERCADO REGULADO (CONSUMIDORES INDIVIDUALES):

Edificio de 10 viviendas con calefacción individual y consumo unitario de 8.000 Kwh anuales.

10 viviendas x (10,23 EUR/mes x 12 meses + 8.000 Kwh x 0,04127554 EUR/Kwh) = 4.529,64 EUR

452,96 EUR/vivienda

TARIFA MERCADO LIBRE (GRANDES CONSUMIDORES):

Edificio de 10 viviendas con calefacción centralizada y consumo de 80.000 Kwh anuales

1 comunidad x (80.000 Kwh x 0,1155 EUR/Kwh) = 9.240,00 EUR

924,00 EUR/vivienda

Nota: Como se puede observar el coste del gas en el edificio para un propietario es el doble en un caso respecto al otro, lo que parece discriminatorio para un servicio, la calefacción, siendo el usuario final el mismo y el destino del gas también.

Previsiones hipotecarias 2022: El tipo fijo seguirá siendo tendencia

Redacción
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Los bancos concentran su oferta en hipotecas de tipo fijo, que, si bien diez años atrás representaban el 4% del total, ahora son más del 60% y ya superan el 70% en el mercado residencial, con un tipo medio de interés que ronda el 2,81%, muy lejos del 6% alcanzado en plena burbuja inmobiliaria.

La concesión de hipotecas a tipo fijo, como era de esperar, ha seguido creciendo y la tendencia parece que seguirá de cara a 2022. Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria en Tecnotramit, apunta «el tipo no podía competir antes con el variable con un euríbor en negativo. Esto ha hecho que las entidades tuvieran que bajar mucho los tipos, para captar más clientes escogiendo tipo fijo y asegurarse una ganancia, aunque no fuera muy elevada, y la fidelización de clientes a medio y largo plazo».

Después de meses de incertidumbre por la crisis sanitaria de la COVID-19, el mercado hipotecario español ha reafirmado su recuperación durante el último tramo de 2021. La concesión de hipotecas a tipo fijo, como era de esperar, ha seguido creciendo y la tendencia parece que seguirá de cara a 2022.

En un contexto de tipos bajos de interés, los bancos concentran su oferta en hipotecas de tipo fijo, que, si bien diez años atrás representaban el 4% del total, ahora son más del 60% y ya superan el 70% en el mercado residencial, con un tipo medio de interés que ronda el 2,81%, muy lejos del 6% alcanzado en plena burbuja inmobiliaria.

Sobre esta tendencia, Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria de Tecnotramit, apunta que «el tipo no podía competir antes con el variable con un euríbor en negativo. Esto ha hecho que las entidades tuvieran que bajar mucho los tipos, para captar más clientes escogiendo tipo fijo y asegurarse una ganancia, aunque no fuera muy elevada y la fidelización de los mismos a medio y largo plazo».

Las concesiones hipotecarias también han aumentado respecto a 2019 y, pese a estar lejos de las 100.000 firmadas al mes durante la última burbuja inmobiliaria, se estabilizan entre 30.000 y 40.000 cada mes.

Las hipotecas se han convertido, y así seguirá en 2022, en una opción interesante tanto para los clientes como para las entidades financieras. Solé, argumenta el hecho de que «antes igual no siempre iban de la mano, pero ahora otros productos financieros no ofrecen esa rentabilidad para los bancos y tampoco para los clientes».

Sin riesgo de burbujas sectoriales a corto plazo

A mayor demanda de vivienda, mayores serán los precios de esta. Sin embargo, tal y como alerta Solé, el mercado actual difiere mucho del escenario previo a la gran crisis de 2008.

«Los precios han subido, pero el incremento sigue estando, en valores absolutos, lejos de los valores que tenía el año 2007 o anteriores a la burbuja inmobiliaria de 2008 producida tras la caída de Lehman Brothers. Estos precios por m² son hasta un 25% inferiores a los de entonces, y la financiación hipotecaria no suele superar el 80% del valor de tasación», comenta.

La subida de la demanda, además, no parte únicamente de la especulación, como antaño, sino que existe un «interés real» de las personas por adquirir «viviendas con mejor calidad de vida» después del confinamiento y las temporadas de teletrabajo vividas durante las primeras olas del coronavirus.

«Las personas tienen interés en una vivienda que no sea solo un cubículo en el que pernoctar», añade el experto. Este último año, sin ir más lejos, aumentó la superficie de las viviendas que se compran (102 m² de media) y el número de domicilios unifamiliares.

«En definitiva, sí que están incrementando las viviendas y la financiación sobre las mismas, pero a un ritmo controlado», concluye el experto.

Las relocalizaciones, la automatización y el trabajo en remoto cambiarán el futuro del sector logístico 

Redacción
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Los usuarios de naves logísticas están priorizando el acortamiento de las cadenas de suministro para mitigar los riesgos en sus negocios y esta tendencia probablemente marque el futuro de la demanda de espacio para almacenamiento en Europa durante los próximos tres años, prevén Savills Aguirre Newman y Tritax EuroBox plc, inversor líder en el sector inmologístico europeo.

En este sentido, el 68% de los participantes en el European Real Estate Logistics Census, realizado por ambas firmas, destacan que están interesados en relocalizar las operaciones con el objetivo de mitigar las disrupciones en las cadenas de suministro provocadas por la pandemia, los retrasos en los envíos, la escasez de mano de obra y el aumento en el precio del combustible.

Reducir la cantidad de suministros de fuentes internacionales también forma parte de la estrategia del 18% de los usuarios que han participado en esta encuesta que detalla la percepción del sector logístico por parte de inquilinos, promotores, inversores y asesores especializados. Del mismo modo, el 54% de los participantes espera que las empresas almacenarán mayor inventario para atender mejor los pedidos online.

Estas tendencias se enmarcan en el contexto de un importante aumento de la demanda de naves logísticas, que seguirá creciendo en los próximos meses, impulsada en parte por mayores tasas de teletrabajo en Europa que están generando una demanda adicional de comercio online.

Prácticamente todos los usuarios encuestados (el 95%) prevén necesitar más superficie -o mantener la que ya tienen- de almacenamiento de cara a los próximos tres años.

De acuerdo con los resultados del estudio, los operadores logísticos (3PL) serán los usuarios con mayor expansión. El 58% de ellos anticipa un aumento en el espacio contratado, seguidos por los retailers (46%) y los fabricantes (41%).

Según los encuestados, las principales regiones de expansión Francia (44%), Alemania (43%), España (39%), Italia (26%) y Portugal (24%). No obstante, debido a las presiones comerciales y de la mano de obra, solo el 22% de los participantes están pensando en expandirse en el Reino Unido, que es el sexto mercado en esta lista.

Según Savills, desde el inicio de la pandemia del Covid-19, la demanda de espacio de almacenamiento ha aumentado drásticamente, mientras que la disponibilidad ha seguido disminuyendo. A su vez, el sólido desempeño del mercado ocupacional ha hecho aumentar el interés de los mercados de capitales por el sector, que ha alcanzado volúmenes de inversión anuales de hasta 35 mil millones de euros, con yields prime cayendo por debajo del 3% en muchos de los mercados principales.

La consultora inmobiliaria señala que hay una oferta insuficiente de almacenes en toda Europa, y que Francia, Alemania y España siguen siendo los mercados más populares para que los ocupantes aumenten su presencia debido al crecimiento de las ventas online, de modo que se prevé un incremento de los alquileres en estos mercados durante los próximos 3 a 5 años.

Para el 66% de los promotores encuestados, la automatización de los almacenes destaca por ser el factor que mayor impacto tendrá en las cadenas de suministro durante los próximos 12 meses.

El aumento de los precios del suelo y de los costes de entrada siguen siendo un desafío para los desarrolladores y más de la mitad de ellos (el 57%) anticipa que tanto los costes del suelo como los de construcción crecerán a tasas superiores al 5% anual durante los próximos cinco años.

Finalmente, el informe también encuentra una disparidad en los enfoques de los criterios ESG. Así, el 71% de los inversores y gestores de activos ya han incorporado los criterios ESG a sus procesos de inversión, y el 28% está considerando incorporar o adoptar criterios ESG durante los próximos tres años. Sin embargo, la sostenibilidad se presenta como una prioridad relativamente menor entre los usuarios en comparación con los inversores debido a la magnitud de la escasez de oferta.

Sobre la encuesta:

Para facilitar la recopilación de datos, Savills y Tritax EuroBox plc colaboraron con la consultora global especializada en cadenas de suministro Analytiqa y la encuesta, que se llevó a cabo durante el verano de 2021. La encuesta recibió más de 400 respuestas, entre usuarios (27%), promotores (12%), inversores (28%), propietarios de terrenos (3%), gestores de activos (12%), agentes (5%) y asesores/consultores (12%). Analizando los ocupantes más de cerca por sectores, el sector manufacturero representó el 39%, retail el 35% y operadores 3PL/logísticos el 26% de los encuestados.

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