La Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València lanza su cuarto informe de 2021, el relativo al último cuatrimestre, que presenta la siguiente radiografía de la vivienda en València y su área metropolitana. Si tomamos para el análisis los testigos segmentados y homogeneizados, esto es, aquellas viviendas que representan fielmente a una determinada muestra, observamos algo inquietante: la severa disminución en un breve periodo de tiempo. Y es que, desde el tercer trimestre de 2019 hasta el cuarto de 2021 se ha reducido en un 48,72%. Es decir, casi la mitad de viviendas de obra nueva a la venta en 2 años.
Este dato es importante, además de por lo evidente (a menos oferta e igualdad de demanda, mayor precio) es relevante por el efecto distorsionado que puede provocar al no depurar qué viviendas son tenidas en cuenta para establecer los precios medios que vemos publicados habitualmente. Si ya supone una importante distorsión no extraer del análisis las viviendas en áticos o plantas bajas, cuando la muestra total disminuye, este proceder aumenta significativamente el error, dando una sensación de normalidad cuando, como vemos, la situación es crítica en la ciudad de Valencia.
Los precios falseados
Los elevados precios de esos productos especiales, y que suelen venderse más tarde que las viviendas, digamos, normales, pueden provocar el efecto mencionado, al ir quedando disponibles más de esas que de las habituales. Así, un precio medio no segmentado arroja valores disparatados, pues quizás se esté tomando como referencia un ático que tiene un precio sustancialmente más elevado por m2ccc.
Por tanto, que la oferta de vivienda de obra nueva se reduzca en dos años casi un 50% es algo a considerar e intentar remediar cuanto antes. Recordemos que veníamos de una recuperación, lenta pero estable y que, en modo alguno, se había llegado a las tasas de reposición que precisa una ciudad como Valencia, situada en el entorno de las 3.000 viviendas nuevas al año.
Distritos más afectados
Esta ausencia de oferta de obra nueva en varios distritos de la ciudad de Valencia comienza a provocar situaciones como las de Extramurs o Campanar, donde el precio medio crece en el entorno de un 40% respecto a 4T2020, y en ambos casos se observa, simultáneamente, una drástica caída de los testigos; es decir, hay menos viviendas de obra nueva a la venta, y las disponibles están elevando significativamente su precio.
Las causas de esta falta de promociones inmobiliarias nuevas son varias. En primer lugar, la falta de suelo, sobre todo para edificios de más de 40 viviendas. Es un hecho que cada vez es más complicado encontrar suelo urbano para promociones medias y grandes, lo que está provocando además, que el precio de esos solares suba, por la misma dinámica de oferta y demanda. Y, curiosamente, el efecto Covid no ha acrecentado esto, sino que lo ha atenuado. La situación aun sería más extrema si no hubiéramos estado en pandemia, pues la recuperación antes mencionada, habría seguido su curso que, junto a la demanda interesada en la compra, habría acelerado este proceso.
Evidentemente, las dudas en cuanto a la evolución de la pandemia, y la paralización de nuevas promociones en 2T y 3T de 2020, han dado ese respiro al poco suelo disponible.
A esa falta de suelo en la ciudad hay que añadir, de nuevo, los dilatados plazos administrativos existentes. Aquí sí, el efecto de la pandemia juega en contra, pues ante la incertidumbre de cuándo terminará la misma, se añade la de no tener control sobre los tiempos de gestión. Así, se considera urgente abordar mecanismos más eficaces para la gestión de las licencias urbanísticas a fin de generar mayor seguridad en la inversión que supone un proyecto inmobiliario.
Otra causa determinante es el auge de la modalidad Built to Rent, que se ha consolidado como un modelo inmobiliario con recorrido a medio plazo, opinión unánime de los operadores del sector y que se concreta en ‘The Housing Property Telescope’ de EY, donde, además, se pone en valor que esas viviendas de alquiler serán más económicas que las actuales en el mercado y mejor gestionadas. Por ello, esto es una buena noticia para el mercado del alquiler, que verá como esa mayor oferta y profesionalización contendrá los precios y mejorará la calidad de las viviendas. Pero no tan buena para los compradores de vivienda de obra nueva, pues con menos suelo y este modelo en auge, prevemos una tendencia de reducción en los próximos meses.
Área metropolitana
Esta escasez de obra nueva en la ciudad está provocando el interés por el área metropolitana. La cantidad de testigos desciende radicalmente en Valencia pero aguanta en los municipios que rodean la capital, comenzando la recuperación. Y es en la oferta de viviendas unifamiliares donde encontramos un impulso notable. Este segmento está en pleno crecimiento en las zonas residenciales próximas a la ciudad. Como conclusión general, podemos establecer que hay interés por invertir en residencial, en todas sus modalidades, pero es necesario actuar en la ciudad para que la escasez de suelo no provoque unas subidas de precio que provocarían un grave desequilibrio entre oferta y demanda, con desplazamiento de esta última.
Qué es la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV
La Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV es un organismo creado por la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de Valencia (ETSIE) de la Universitat Politécnica de València y sostenido por un patronato de empresas e instituciones. El objetivo de la cátedra es aportar rigor a los datos que se publican y manejan en el ámbito de la vivienda, acercar la universidad a la sociedad, e intentar aportar un análisis científico del comportamiento del sector, que sea útil para las empresas, las instituciones y los ciudadanos. La cátedra surge en 2017 con el nacimiento de AIRE (International Academic Real Estate Congress), celebrado en la Universitat Politécnica de València, que fue el primer encuentro entre académicos, profesionales, empresarios, instituciones y alumnos
En los últimos 5 años la cátedra ha lanzado 12 informes trimestrales sobre el sector inmobiliario en Valencia, informes especializados, investigación de carácter internacional y artículos científicos y sobre transferencia de conocimiento. Cada Informe publicado supone una nueva catarsis; ver cómo mejorar la predicción, cómo divulgar mejor y más didácticamente el contenido, cómo argumentar para contrarrestar la incesante desinformación interesada que fluye sin tregua. Inicialmente, el objetivo fue el rigor en el dato. Los informes trimestrales son ya un clásico en el sector, y ese reconocimiento impulsa a la cátedra a seguir mejorando, a seguir siendo útiles. Los informes son una herramienta muy interesante para la ciudadanía, pues correlaciona el precio de la vivienda con su salario, y le indica si la inversión que debe hacer para comprar o alquilar es asumible financieramente en su unidad familiar. Igualmente, permite a las empresas evaluar sus proyectos en función de las circunstancias de las condiciones de la demanda real, y a las instituciones actuar para corregir o evitar desequilibrios por barrios.
Como hecho singular, que marcará un antes y un después en el devenir de la cátedra, a partir de ahora, esta detallada información estática dejará de serlo. La cátedra lanza un nuevo visor, que presentará toda esa información a tiempo real, configurable por el usuario según área y tipología. Dicho visor estará operativo en la web de la Cátedra durante el mes de febrero, y supone un salto cualitativo en lo referente al denominado «open data», datos abiertos, objetivos y actualizados.
