Rocío García Ramírez
Directora Técnica Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding.

Actualmente en España se encuentran catastrados un total de 39.392.008 bienes inmuebles urbanos, sin incluir los territorios forales, cuyo valor catastral suman un total de 2.369.059 millones de euros con un valor catastral medio por inmueble de 60.141€.

Desde enero de 2022, además del valor catastral, se encuentra publicado el valor de referencia, pero por ahora solo en determinados inmuebles urbanos, residenciales, almacén y estacionamiento, y rústicos sin construcción con cultivos representativos. Este valor de referencia, que persigue luchar contra el fraude fiscal y evitar la litigiosidad que conllevaba la indeterminación del anterior “valor real”, parece que no ha sido bien recibido entre los expertos en la materia ya que por mucho que Hacienda insista en que la existencia o no del valor de referencia no tiene relevancia fiscal por sí sola, el hecho es que existiendo el valor de referencia deja de ser aplicable la comprobación de valores. Muchos fiscalistas, ajenos al mundo catastral consideran que eliminar esta posibilidad crea indefensión al contribuyente. Durante todo lo que llevamos de año, tanto múltiples consultas de la Dirección General de Tributos como las preguntas frecuentes de la sede del portal del catastro han ido acotando y tipificando cada una de las diversas casuísticas. Aunque quedan muchas situaciones por aclarar, la realidad es que ya están publicados los anuncios para la aprobación de los parámetros para calcular los valores de referencia que entrarán en vigor el 1 de enero de 2023.

En resumen, el valor de referencia y el valor catastral forman parte de la descripción catastral del inmueble, pero son valores administrativos distintos determinados con arreglo a procedimientos distintos y con distintos efectos. Ahora bien, ¿cuál es el verdadero propósito del catastro? ¿A qué municipios afectará dicha revisión?

Según recoge el nuevo proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE), el Ministerio de Hacienda se ha marcado como uno de los objetivos para el próximo año 2023 la revisión del valor catastral de un total de 825.000 inmuebles en toda España.

Tal y como aclara la Dirección General del Catastro en su página web, la finalidad originaria del catastro es de carácter tributario y persigue facilitar el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral. Éste último es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinar la capacidad económica de su titular. A efectos fiscales, el valor catastral constituye la base imponible en el IBI y el valor catastral del suelo, el de la plusvalía, en el método objetivo. La plusvalía, que nos lleva desde hace años con gran incertidumbre, también ha visto afectado sus coeficientes máximos en el proyecto de PGE ahora publicado.

El valor catastral también afecta a otros impuestos cuya gestión corresponde al Estado a través de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), como en el IRPF, en el que se determina que los inmuebles imputan como renta con carácter general, el 2% sobre el valor catastral del inmueble. Dicho esto, ¿cómo se determina realmente el valor catastral?

Tal y como señala el Plan de Objetivos 2022 de la Dirección General del Catastro: “La descripción de los bienes inmuebles, y su valoración, han de estar, permanentemente actualizadas, lo que supone, una continua labor de mantenimiento de los datos catastrales. Un Catastro completa y correctamente valorado, es el único que cumple con su misión, y da respuesta a los principios de generalidad y justicia tributaria, recogidos en la Ley”.

Para alcanzar esta meta, además de por todos los procedimientos establecidos en la normativa catastral de incorporación o modificación catastral, que modifican tanto el valor catastral como el valor de referencia, y salvo supuestos tasados, la regla general es que la determinación del valor catastral se efectúa mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores. Estas ponencias se deberán elaborar a partir del momento en el que detecten diferencias sustanciales entre los valores catastrales y los valores de mercado, consecuencia de la aprobación, revisión, modificación o desarrollo del planeamiento urbanístico o porque se constate una alteración del mercado inmobiliario, que de lugar a una desviación significativa respecto a los valores de mercado.

La elaboración de estas ponencias requiere un gran esfuerzo por parte ya no solo de Catastro, sino de cada uno de los ayuntamientos implicados. Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación, podrán notificarse a los titulares catastrales mediante notificación electrónica, por comparecencia presencial o por notificación personal y directa por medios no electrónicos. Contra este acuerdo, se dispone de un plazo de un mes, a partir del día siguiente a la notificación, para interponer recurso de reposición o reclamación ante el Tribunal Económico Administrativo Regional.

Del mismo modo, los valores catastrales también pueden verse alterados mediante los coeficientes de actualización publicados en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. La finalidad de estos coeficientes es aproximar los valores catastrales al valor actual de mercado de los bienes inmuebles. Salvo error, el proyecto de Ley ahora publicado no dice nada al respecto, como también sucedió en 2021 y 2022. Los últimos coeficientes se remontan a 2020.

Ahora, en 2023, se verán afectados la totalidad de los valores catastrales de los bienes inmuebles urbanos pero solo de estos cinco municipios: Zurgena (Almería), Sant LLuis (Baleares), Buenavista de Valdavia (Palencia), Carcaixent (Valencia) y San Pelayo (Valladolid).

Más allá de los citados municipios, Hacienda se encuentra actualmente también realizando trámites en otros municipios para ponencias parciales, que, si bien no afectan a todos los inmuebles de un municipio, a los que les impacte afectará gravemente en su tributación asociada. En este caso, los municipios afectados se encuentran localizados en Cáceres, Huesca, León, La Rioja, Cantabria, Teruel y Zaragoza.

A estas alturas del año en estos procedimientos de valoración lo más importante en los municipios afectados mencionados, es atender las notificaciones por técnicos competentes en catastro y poder estudiar y reclamar dentro del plazo que establece la normativa. Siendo crucial la ayuda de un equipo en expertos que estudien para cada caso concreto las nuevas valoraciones y lleven a cabo todas las actuaciones conducentes para conseguir la optimización tanto en el valor catastral como en el valor de referencia.