Madrid.  Según datos de Jones Lang LaSalle Hotels, la principal firma de servicios de inversión hoteleros, el volumen de inversión hotelera en la región EMEA ha caído un 63% en relación a 2008. Concretamente, ha sido de 2.900 millones de euros en todo el año, alcanzando una cifra que no se veía desde finales de la década de los 90.

España ha sido el cuarto mercado más activo de esta región en 2009 con 16 operaciones que suman algo más de 350 millones de euros de inversión , lo que supone un 53% menos que en 2008 y el 12% del total europeo en 2009. Por delante se han situado Francia (ocupando el primer puesto que históricamente ha sido para Reino Unido), el propio Reino Unido y Alemania. La demanda más fuerte se ha centrado en las principales ciudades europeas, incluyendo Madrid y Barcelona.

Por tipología de operaciones, las de activos individuales fueron las que dominaron el mercado, representando el 72% del total. Esto ha significado un descenso de operaciones de cartera del 80% con respecto al año anterior, debido, entre otros factores, a la falta de financiación. “Esta tendencia no cambiará a corto-medio plazo, ya que las operaciones de carteras requieren un gran volumen de recursos propios en la actualidad”, comentó Aurora Prat i Pubill Directora de inversión de Jones Lang LaSalle Hotels para España y Portugal. “De hecho, en el 81% de las operaciones de activos individuales el precio fue inferior a los 50 millones de euros”, añadió.

Analizando la fuente de inversión, en EMEA (Europa, Oriente Medio y África) el capital doméstico sigue siendo el dominante con un 58% del volumen invertido en activos hoteleros en 2009. En España, el 66% del volumen invertido se realizaron entre comprador y vendedor españoles.
Según destaca la firma, el volumen de inversión en 2010 en EMEA podría dar un giro aumentando un 40% respecto a 2009, gracias a la previsible mejora de la situación económica, el incremento de la confianza de los inversores y un mayor stock disponible en el mercado. No obstante, seguirá siendo complicado, sobre todo en la primera parte del año.

A este respecto, Aurora señaló: “Esperamos que el número de activos con dificultades (distress) incremente ligeramente el próximo año. La mayoría de ellos corresponderán a adjudicaciones por parte de entidades financieras, que se espera que los pongan en el mercado”.
Según previsiones de la compañía, las transacciones en 2010 serán lideradas por dos grandes grupos de inversores: oportunistas y conservadores. Los primeros se centrarán principalmente en España, Reino Unido e Irlanda; los segundos, en su mayoría inversores institucionales, buscarán activos con unos ingresos sólidos y que ofrezcan garantías.

Los compradores, por su parte, seguirán siendo prudentes y con cierta aversión al riesgo. Además, continuarán buscando activos en buenas ubicaciones a precios atractivos, que les permitan aprovecharse de una apreciación en el futuro. “También esperamos que el abanico de inversores se amplíe en 2010 atraídos por la estabilización del mercado operativo y una mayor liquidez. Estamos percibiendo en España un fuerte interés por parte de los Family office, inversores asiáticos y fondos institucionales”, finalizó Aurora.

BARCELONA. Ocho números consecutivos avalan el Informe Inmobiliario Actualidad y Perspectivas, un ciclo de publicaciones semestrales con el que, año tras año, Forcadell ha ido consolidando su reconocimiento como analista de mercado, anunciando predicciones que en su mayoría han derivado en realidad. Mención especial merece la que en su día fue una de las previsiones más cuestionadas y criticadas por algunos escépticos, y que el tiempo ha dado la razón: «El precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada será motivada por cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, …» (extracto de la rueda de prensa del 6 de febrero de 2006).

En esta nueva entrega, la número 8, Forcadell ha querido dar continuidad al formato periodístico inaugurado en el número anterior, con el que decidió dar voz a un grupo de profesionales procedentes de importantes compañías del sector inmobiliario, sociedades de inversión, entidades financieras y doctores en economía, analizando conjuntamente la realidad del mercado inmobiliario mediante un sistema de Pregunta-Respuesta.

¿En qué porcentaje han bajado los precios de las viviendas respecto a los del 2007? Con ésta, arranca una batería de preguntas cuyas respuestas, analizadas y consensuadas entre todos los componentes de la mesa de profesionales, han dado forma uno de los artículos de esta nueva edición titulado El Sector Opina. El trabajo arrojó conclusiones tan contundentes como:

1- Los precios de la vivienda nueva o de segunda mano en primer residencia han bajado más, entre un 20 y un 25%.

2- Los precios han bajado lo suficiente para que el mercado se reactive de nuevo, pero cuestiones como la estabilidad laboral entorpecen la confianza tanto del comprador como de la entidad financiera.

3- Los empresarios del sector deberían potencial el alquiler con opción a compra.

4- La Generalitat no ha tomado medidas importantes para salir de la crisis del sector.

5- Las entidades financieras deberían conceder más préstamos a tipos razonables.

6- Se tardará entre 3 y 4 años en conseguir la recuperación y la normalidad en el sector.

 
Fiel al criterio analítico que rige la publicación, el Informe incluye también un buen número de páginas en las que se analiza la situación económica e inmobiliaria actual.

A continuación se exponen algunos textos extraídos del artículo de Coyuntura Económica e Inmobiliaria con el que Forcadell abre tradicionalmente la publicación. En este número, las conclusiones de la reunión del G-20 en Pittsburg los días 24 y 25 de septiembre de 2009 son el eje argumental:

Déficit o recaída

Hay un acuerdo bastante compartido acerca de la adecuación de las medidas tomadas por gobiernos y autoridades monetarias frente a la inminencia de un colapso financiero y a la falta de actividad económica.
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Parece haberse evitado lo peor pero ahora los déficit públicos están llegando en este año que acaba a cotas nunca alcanzadas en tiempos de ausencia de guerra generalizada. Y son muchos países al mismo tiempo. Ello plantea una competencia entre ellos a la hora de colocar la deuda que el déficit genera. Además, hay que tener en cuenta que en algún momento los bancos centrales van a subir los tipos de interés oficiales. Con razón, o sin ella, ese aumento puede llegar más pronto que tarde. La experiencia de la excesiva prolongación de un tipo de interés bajo después de la crisis de las dotcom en 2001 y de sus consecuencias sobre la demanda, especialmente inmobiliaria, creemos que va a pesar mucho en la toma de decisiones. El mantenimiento de la deuda pública se va pues a encarecer, por una de las dos vías o por ambas a la vez: subida de tipos básicos y necesidad de atraer ahorro incrementando el diferencial.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
Dólar, o … ¿qué?

En efecto, por una parte se ha puesto en cuestión el papel del dólar como elemento central del sistema monetario internacional. No es la primera vez. El economista belga Robert Triffin planteó en los años sesenta esa incongruencia del sistema que sólo podía sostenerse sobre el déficit externo del país cuya divisa ocupaba ese papel central. Sólo así el resto del mundo podía disponer de dólares. A su vez, esa misma y necesaria abundancia de dólares americanos iría minando su valor.
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Hay quien cree que es el momento para que el tan traído y llevado John Maynard Keynes triunfe sesenta y cinco años después de haber propuesto que una moneda artificial, el bancor, ocupara el centro del sistema monetario, mientras que otros piensan que el dólar americano tiene asegurado ese rol por lo menos hasta dentro de veinte o treinta años cuando el papel de china sea ya muy preponderante dentro del sistema económico mundial. De momento, lo único que se observa es un retroceso del dólar como moneda de reserva, fundamentalmente a favor del euro.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
 
¿Bancos, malditos bancos?

El G-20 en Pittsburg, en el punto 13, aborda directamente el tema y establece cuatro líneas maestras de actuación que se pueden resumir en un solo reto: mayores exigencias de capital para las entidades financieras. Todo ello para intentar llegar a finales de 2012 y tener entonces un sistema financiero saneado y también más oligopólico.

Mientras tanto, ¿qué hacen las entidades financieras con el dinero que reciben de las autoridades monetarias a un precio muy bajo, a unos plazos más largos que los habituales y contra unos activos que no se hubiesen aceptado en condiciones normales? ¿O con el que les facilita en condiciones favorables el propio Gobierno? ¿O del que consiguen con la emisión de títulos avalados por el Estado? ¿Si no es dar crédito a las familias y a las pequeñas y medianas empresas?
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Desde los avales a las fusiones, pasando por los cambios en los incentivos y llegando al dinero contante y sonante del Fondo de Ordenación Reestructurada Bancaria, cualquier solución que se plantee para el problema del crédito en España, y también fuera de España, ha de tener en cuenta que si bien el paso del tiempo por sí mismo no arreglara nada, sólo con el paso del tiempo pueden las políticas surtir efecto. No esperemos pues milagros para el 2010 y sí algún otro susto, como los que nos hemos llevado con la Caja de Castilla La Mancha y la Agrupació Mútua, y tal vez algún crespón negro.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
Y el ajuste va …

En efecto, la economía española se va ajustando en aquellos aspectos para los que hace dos años ello se requería. Así tenemos ahora un déficit comercial que se ha reducido en más de un cincuenta por ciento en lo que va de año en relación al mismo periodo del año anterior. También se pregonaba la necesidad de que el
sector de la construcción perdiera importancia relativa en el conjunto de la actividad económica. En este caso el ajuste no es tan brusco, ni mucho menos, y aún se está lejos de la media comunitaria, pero ya cerca de estar por debajo del 10% del PIB, ya no es el doble de la misma como había llegado a ser.

Ahora los retos son otros. Déficit público y paro preocupan a todos y es lógico dadas las cifras alcanzadas. Permítasenos, no obstante, señalar que la tasa de paro ya era más alta que la mayoría de los países de la OCDE en plena expansión y que, como ya hemos dicho, el presupuesto público en épocas de crisis es víctima de los estabilizadores automáticos. En nuestra opinión las reformas estructurales o en profundidad, llámense como sea, en cualquiera de los campos en los que esto se plantea, han de hacerse en épocas de expansión.
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En forma de W o en la que sea, muchas opiniones coinciden en que la economía española no va a estar, no está, en esa primera línea de la recuperación.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
 
Este número del Informe incluye otros tres artículos con los que Forcadell ha tratado aspectos estrictamente inmobiliarios y de gran interés para inversores, promotores, constructores, y demás actores del sector:

Radiografía del mercado del alquiler en España

Principales conclusiones:

La situación actual de sobreoferta de viviendas de alquiler está jugando a favor de la demanda, y los propietarios han perdido el poder de negociación. El mercado ha dado un giro de 180 grados. El excedente de viviendas disponibles para arrendar a precios cada vez más ajustados y el incremento de la morosidad han llevado a un significativo número de propietarios a buscar estrategias para mantener sus inmuebles ocupados. En este sentido, no es ni será nada extraño ver como se aplican descuentos en la renta o como se fija algún tipo de bonificación que incentive al inquilino a continuar en la vivienda. Es en este punto donde el alquiler con opción a compra aparece como una de estas estrategias de los propietarios para hacer frente a la crisis y ganar competitividad, a la vez que se perfila como una buena alternativa para el arrendatario.

Durante muchos años se llevó a cabo en nuestro país una política de vivienda claramente orientada a incentivar un régimen de tenencia en propiedad. Pero ahora las cosas han cambiado. El papel de la Administración ha sido sustancial en este cambio, llevando a cabo algunas iniciativas para dinamizar el mercado de alquiler, algunas de efectividad más discutible que otras. A nuestro entender, será éste, el papel de la Administración, el que favorecerá más a largo que a corto plazo la tendencia expansiva del régimen de tenencia en alquiler en España, un proceso todavía en su fase inicial pero que desde nuestro punto de vista, creemos se dará un avance progresivo de posiciones frente a la propiedad.

En busca de la rentabilidad perdida en el actual contexto global

Principales conclusiones:

¿Mediante qué tipo de operaciones, en qué ciudades, en cuáles subsectores, en qué plazos y a través de qué forma de estructuración financiera se puede conseguir hoy rentabilidad “positiva” en los mercados inmobiliarios multinacionales “sin riesgo”?

Las estrategias y alternativas transaccionales para generar rentabilidad de acuerdo con los distintos perfiles de inversor, se han visto totalmente modificadas a partir de la crisis financiera global iniciada en agosto de 2007. Afortunadamente, ya se van detectando tipos de operaciones que responderían satisfactoriamente.

Un conjunto de orientaciones en la crítica tarea de redescubrir cómo se puede conseguir rentabilidades aceptables se presentan en este artículo, todas ellas fundadas en nuestro mejor saber y hacer en los mercados de inversión internacional.

Brasil: cómo invertir en vivienda popular

Principales conclusiones:

Brasil se ha convertido en la octava economía mundial y segunda americana (detrás de Estados Unidos). Sin embargo, existe un importante desequilibrio de rentas entre la población que se plasma especialmente en la vivienda, y se concreta en el grave déficit habitacional que se estima actualmente en la cifra de 7,2 millones de viviendas. Para corregir esta situación el Gobierno Federal tiene actualmente en marcha el plan “Minha casa, minha vida” dirigido a la construcción de un millón de viviendas destinadas a las familias con rentas inferiores.

En este marco, el segmento de vivienda popular del mercado inmobiliario brasileño, que contemplan los planes de desarrollo habitacional del Gobierno, presenta el atractivo de una importante demanda insatisfecha y a la cual se la está dotando de los recursos financieros. No es raro ver como las comercializaciones de este tipo de promociones alcanzan ritmos espectaculares. Sin embargo, a pesar de la existencia de grandes promotoras, el sector inmobiliario en Brasil está muy atomizado y presenta fuertes problemas de capitalización empresarial. Las empresas constructoras tienen capacidad técnica, pero no disponen del capital necesario para poner en marcha un volumen importante de promoción. Necesitan capital y es ahí donde el inversor privado español puede acceder al mercado inmobiliario brasileño.

En 2006, cuando el mercado español estaba en la cresta de la ola y los mercados del Este de Europa de moda, Forcadell apostó por Brasil y con ello se ha definido un proyecto de inversión inmobiliaria en vivienda popular cuyo objetivo inicial es la construcción de 1.500 viviendas para la clase C y E en los próximos cinco años, para el cual Forcadell canaliza el acceso de inversores privados españoles al mercado inmobiliario brasileño.

MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2009, los precios de alquiler continúan con una tendencia general de descensos. Sin embargo, a diferencia de los trimestres precedentes, se ha registrado un mayor número de operaciones en la banda alta de precios del CBD (distrito central de negocios) en parte, fruto de la urgencia en formalizar contratos antes de final de año.

El precio máximo en el CBD se ha mantenido en los 29,5 €/m²/mes, y para las mejores ubicaciones de la zona Satélite los máximos alcanzaron los 12 €/m²/mes. Esta situación atípica para el ciclo de mercado en el que nos encontramos ha provocado que el descenso medio de las rentas en Madrid durante el último cuarto del año se haya situado en un 3,11%.

Con respecto a la oferta de edificios de oficinas en alquiler en Madrid, la consultora destaca que en 2009, los metros cuadrados terminados han alcanzado una cifra similar a los 275.000 m2 del año pasado, lo que se ha traducido en una tasa media de disponibilidad del 9%.

Pese a la gran mejoría en contratación, la demanda se mantiene estable sin una gran recuperación. Se mantiene, por tanto, la tendencia del tercer trimestre, con un ligero incremento en la demanda de tamaño medio y estabilidad en las pequeña.

Con casi 145.000 m² contratados durante el cuarto trimestre de 2009, que prácticamente triplican la cifra del trimestre anterior, se ha observado una recuperación muy atípica para el momento en que nos encontramos. Está justificada por cinco operaciones que suman casi el 45% del total de metros del trimestre repartidas por todas las zonas, aunque mayoritariamente ubicadas en el CBD y la zona Secundaria.

José Miguel Setién, director de oficinas de Jones Lang LaSalle Madrid, destacó que “pese al parón  en los precios prime durante este trimestre, se espera que sigan bajando durante el año 2010, aunque de manera menos acelerada que en 2009 a causa de las dificultades en la recuperación económica que afecta directamente a las decisiones de las empresas de cambiar su sede. Sin embargo, la ralentización a la baja de precios en edificios de muy alta calidad puede atraer inquilinos que necesiten impulsar la imagen de sus oficinas a precios muy interesantes.”

Los datos de la consultora prevén que la contratación se mantenga para 2010 en los niveles de 2009, a la espera de signos claros de recuperación económica. Es difícil evaluar si se seguirán dando las operaciones de gran volumen, como las acontecidas en el último trimestre, o se trata simplemente de un fenómeno coyuntural.

Mercado de inversión

Durante el último trimestre de 2009, los inversores privados han seguido demandando la misma tipología de productos que durante todo el año –ubicación céntrica y contrato a largo plazo con inquilino solvente–. Se estima que en 2010 mantengan sus criterios de inversión. Los inversores institucionales también mantienen criterios de inversión parecidos pero, ante la imposibilidad de competir con los inversores privados en productos situados en las mejores zonas de centro de Madrid, empiezan a considerar seriamente productos en zonas secundarias o en la Periferia –siempre que sean zonas consolidadas– y con contratos a medio plazo.

La oferta de producto en inversión se mantiene estable y tanto fondos inmobiliarios como grandes corporaciones e inmobiliarias han decidido poner a la venta edificios de oficinas en el mercado. En su mayoría se trata de inmuebles en ubicaciones secundarias o periféricas que tienen cierta disponibilidad o contratos a muy corto plazo, muchos con rentas por encima de mercado y en los que las expectativas de precio siguen siendo altas para no reflejar pérdidas o vender por debajo de valoración. Las posibilidades de materializar la venta de estos edificios son complicadas, si se tienen en cuenta los criterios de inversión.

Como viene siendo habitual, las operaciones de sale & leaseback siguen apareciendo en el mercado y previsiblemente la tendencia se mantendrá durante 2010. Las empresas siguen viendo cómo esta fórmula rápida y sencilla ofrece mejores resultados a la hora de obtener liquidez a corto plazo.

Si bien el mercado de alquiler ha dado síntomas de mejoría, la rentabilidad prime se ha mantenido estable en un 6,25% y seguirá así hasta por lo menos, el momento en que la mejora de la situación se consolide y además haya más claridad respecto a la situación de la economía. Para zonas más secundarias o incluso periféricas siguen sin observarse operaciones que permitan tener una referencia clara de cuáles serían las rentabilidades.

En relación a las transacciones en el mercado de inversión de oficinas de Madrid, Jones Lang LaSalle contabiliza un volumen total de 631,2 millones de euros durante el tercer trimestre del año.
Lo que demuestra que si bien se han cerrado varias operaciones durante el trimestre, las previsiones de la firma eran mucho más optimistas. Algunos edificios que estaban en venta, han retrasado la operación para principios de 2010 y sobre otros no se ha alcanzado finalmente un acuerdo. 

De las operaciones que se han materializado en el 4º trimestre, cabe destacar la venta que ha realizado Reyal Urbis del edificio situado en la zona de Méndez Álvaro, la Torre Urbis. Es importante destacar esta operación por tratarse de un edificio de gran tamaño – 13.000 m2 -, multiarrendado e incluso con cierta disponibilidad, así como fuera del CBD aunque dentro de la M-30; las características de esta operación configura una transacción que hacía tiempo no se veía en el mercado de inversión de Madrid y podría animar al resto de inversores a considerar activos de valor añadido y no sólo los ubicados en el centro de Madrid.

Otras operaciones cerradas a finales de año son de sale & leaseback: la venta de Ferrovial de su sede en la calle Príncipe de Vergara y el edificio de Avda. de Europa 10 por parte de Acciona.

Jorge Sena, director de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid estima que: “En 2010 los inversores privados seguirán muy activos, los fondos extranjeros tendrán mayor presión para invertir y la oferta de edificios y carteras de activos seguirá aumentando en un mercado en donde las rentabilidades empezarán a mostrar cierta presión a la baja.”