BARCELONA. Ocho números consecutivos avalan el Informe Inmobiliario Actualidad y Perspectivas, un ciclo de publicaciones semestrales con el que, año tras año, Forcadell ha ido consolidando su reconocimiento como analista de mercado, anunciando predicciones que en su mayoría han derivado en realidad. Mención especial merece la que en su día fue una de las previsiones más cuestionadas y criticadas por algunos escépticos, y que el tiempo ha dado la razón: «El precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada será motivada por cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, …» (extracto de la rueda de prensa del 6 de febrero de 2006).
En esta nueva entrega, la número 8, Forcadell ha querido dar continuidad al formato periodístico inaugurado en el número anterior, con el que decidió dar voz a un grupo de profesionales procedentes de importantes compañías del sector inmobiliario, sociedades de inversión, entidades financieras y doctores en economía, analizando conjuntamente la realidad del mercado inmobiliario mediante un sistema de Pregunta-Respuesta.
¿En qué porcentaje han bajado los precios de las viviendas respecto a los del 2007? Con ésta, arranca una batería de preguntas cuyas respuestas, analizadas y consensuadas entre todos los componentes de la mesa de profesionales, han dado forma uno de los artículos de esta nueva edición titulado El Sector Opina. El trabajo arrojó conclusiones tan contundentes como:
1- Los precios de la vivienda nueva o de segunda mano en primer residencia han bajado más, entre un 20 y un 25%.
2- Los precios han bajado lo suficiente para que el mercado se reactive de nuevo, pero cuestiones como la estabilidad laboral entorpecen la confianza tanto del comprador como de la entidad financiera.
3- Los empresarios del sector deberían potencial el alquiler con opción a compra.
4- La Generalitat no ha tomado medidas importantes para salir de la crisis del sector.
5- Las entidades financieras deberían conceder más préstamos a tipos razonables.
6- Se tardará entre 3 y 4 años en conseguir la recuperación y la normalidad en el sector.
Fiel al criterio analítico que rige la publicación, el Informe incluye también un buen número de páginas en las que se analiza la situación económica e inmobiliaria actual.
A continuación se exponen algunos textos extraídos del artículo de Coyuntura Económica e Inmobiliaria con el que Forcadell abre tradicionalmente la publicación. En este número, las conclusiones de la reunión del G-20 en Pittsburg los días 24 y 25 de septiembre de 2009 son el eje argumental:
Déficit o recaída
Hay un acuerdo bastante compartido acerca de la adecuación de las medidas tomadas por gobiernos y autoridades monetarias frente a la inminencia de un colapso financiero y a la falta de actividad económica.
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Parece haberse evitado lo peor pero ahora los déficit públicos están llegando en este año que acaba a cotas nunca alcanzadas en tiempos de ausencia de guerra generalizada. Y son muchos países al mismo tiempo. Ello plantea una competencia entre ellos a la hora de colocar la deuda que el déficit genera. Además, hay que tener en cuenta que en algún momento los bancos centrales van a subir los tipos de interés oficiales. Con razón, o sin ella, ese aumento puede llegar más pronto que tarde. La experiencia de la excesiva prolongación de un tipo de interés bajo después de la crisis de las dotcom en 2001 y de sus consecuencias sobre la demanda, especialmente inmobiliaria, creemos que va a pesar mucho en la toma de decisiones. El mantenimiento de la deuda pública se va pues a encarecer, por una de las dos vías o por ambas a la vez: subida de tipos básicos y necesidad de atraer ahorro incrementando el diferencial.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
Dólar, o … ¿qué?
En efecto, por una parte se ha puesto en cuestión el papel del dólar como elemento central del sistema monetario internacional. No es la primera vez. El economista belga Robert Triffin planteó en los años sesenta esa incongruencia del sistema que sólo podía sostenerse sobre el déficit externo del país cuya divisa ocupaba ese papel central. Sólo así el resto del mundo podía disponer de dólares. A su vez, esa misma y necesaria abundancia de dólares americanos iría minando su valor.
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Hay quien cree que es el momento para que el tan traído y llevado John Maynard Keynes triunfe sesenta y cinco años después de haber propuesto que una moneda artificial, el bancor, ocupara el centro del sistema monetario, mientras que otros piensan que el dólar americano tiene asegurado ese rol por lo menos hasta dentro de veinte o treinta años cuando el papel de china sea ya muy preponderante dentro del sistema económico mundial. De momento, lo único que se observa es un retroceso del dólar como moneda de reserva, fundamentalmente a favor del euro.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
¿Bancos, malditos bancos?
El G-20 en Pittsburg, en el punto 13, aborda directamente el tema y establece cuatro líneas maestras de actuación que se pueden resumir en un solo reto: mayores exigencias de capital para las entidades financieras. Todo ello para intentar llegar a finales de 2012 y tener entonces un sistema financiero saneado y también más oligopólico.
Mientras tanto, ¿qué hacen las entidades financieras con el dinero que reciben de las autoridades monetarias a un precio muy bajo, a unos plazos más largos que los habituales y contra unos activos que no se hubiesen aceptado en condiciones normales? ¿O con el que les facilita en condiciones favorables el propio Gobierno? ¿O del que consiguen con la emisión de títulos avalados por el Estado? ¿Si no es dar crédito a las familias y a las pequeñas y medianas empresas?
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Desde los avales a las fusiones, pasando por los cambios en los incentivos y llegando al dinero contante y sonante del Fondo de Ordenación Reestructurada Bancaria, cualquier solución que se plantee para el problema del crédito en España, y también fuera de España, ha de tener en cuenta que si bien el paso del tiempo por sí mismo no arreglara nada, sólo con el paso del tiempo pueden las políticas surtir efecto. No esperemos pues milagros para el 2010 y sí algún otro susto, como los que nos hemos llevado con la Caja de Castilla La Mancha y la Agrupació Mútua, y tal vez algún crespón negro.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
Y el ajuste va …
En efecto, la economía española se va ajustando en aquellos aspectos para los que hace dos años ello se requería. Así tenemos ahora un déficit comercial que se ha reducido en más de un cincuenta por ciento en lo que va de año en relación al mismo periodo del año anterior. También se pregonaba la necesidad de que el
sector de la construcción perdiera importancia relativa en el conjunto de la actividad económica. En este caso el ajuste no es tan brusco, ni mucho menos, y aún se está lejos de la media comunitaria, pero ya cerca de estar por debajo del 10% del PIB, ya no es el doble de la misma como había llegado a ser.
Ahora los retos son otros. Déficit público y paro preocupan a todos y es lógico dadas las cifras alcanzadas. Permítasenos, no obstante, señalar que la tasa de paro ya era más alta que la mayoría de los países de la OCDE en plena expansión y que, como ya hemos dicho, el presupuesto público en épocas de crisis es víctima de los estabilizadores automáticos. En nuestra opinión las reformas estructurales o en profundidad, llámense como sea, en cualquiera de los campos en los que esto se plantea, han de hacerse en épocas de expansión.
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En forma de W o en la que sea, muchas opiniones coinciden en que la economía española no va a estar, no está, en esa primera línea de la recuperación.
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Extracto del artículo “¿W?” del Informe Inmobiliario_Actualidad y Perspectivas>08
Este número del Informe incluye otros tres artículos con los que Forcadell ha tratado aspectos estrictamente inmobiliarios y de gran interés para inversores, promotores, constructores, y demás actores del sector:
Radiografía del mercado del alquiler en España
Principales conclusiones:
La situación actual de sobreoferta de viviendas de alquiler está jugando a favor de la demanda, y los propietarios han perdido el poder de negociación. El mercado ha dado un giro de 180 grados. El excedente de viviendas disponibles para arrendar a precios cada vez más ajustados y el incremento de la morosidad han llevado a un significativo número de propietarios a buscar estrategias para mantener sus inmuebles ocupados. En este sentido, no es ni será nada extraño ver como se aplican descuentos en la renta o como se fija algún tipo de bonificación que incentive al inquilino a continuar en la vivienda. Es en este punto donde el alquiler con opción a compra aparece como una de estas estrategias de los propietarios para hacer frente a la crisis y ganar competitividad, a la vez que se perfila como una buena alternativa para el arrendatario.
Durante muchos años se llevó a cabo en nuestro país una política de vivienda claramente orientada a incentivar un régimen de tenencia en propiedad. Pero ahora las cosas han cambiado. El papel de la Administración ha sido sustancial en este cambio, llevando a cabo algunas iniciativas para dinamizar el mercado de alquiler, algunas de efectividad más discutible que otras. A nuestro entender, será éste, el papel de la Administración, el que favorecerá más a largo que a corto plazo la tendencia expansiva del régimen de tenencia en alquiler en España, un proceso todavía en su fase inicial pero que desde nuestro punto de vista, creemos se dará un avance progresivo de posiciones frente a la propiedad.
En busca de la rentabilidad perdida en el actual contexto global
Principales conclusiones:
¿Mediante qué tipo de operaciones, en qué ciudades, en cuáles subsectores, en qué plazos y a través de qué forma de estructuración financiera se puede conseguir hoy rentabilidad “positiva” en los mercados inmobiliarios multinacionales “sin riesgo”?
Las estrategias y alternativas transaccionales para generar rentabilidad de acuerdo con los distintos perfiles de inversor, se han visto totalmente modificadas a partir de la crisis financiera global iniciada en agosto de 2007. Afortunadamente, ya se van detectando tipos de operaciones que responderían satisfactoriamente.
Un conjunto de orientaciones en la crítica tarea de redescubrir cómo se puede conseguir rentabilidades aceptables se presentan en este artículo, todas ellas fundadas en nuestro mejor saber y hacer en los mercados de inversión internacional.
Brasil: cómo invertir en vivienda popular
Principales conclusiones:
Brasil se ha convertido en la octava economía mundial y segunda americana (detrás de Estados Unidos). Sin embargo, existe un importante desequilibrio de rentas entre la población que se plasma especialmente en la vivienda, y se concreta en el grave déficit habitacional que se estima actualmente en la cifra de 7,2 millones de viviendas. Para corregir esta situación el Gobierno Federal tiene actualmente en marcha el plan “Minha casa, minha vida” dirigido a la construcción de un millón de viviendas destinadas a las familias con rentas inferiores.
En este marco, el segmento de vivienda popular del mercado inmobiliario brasileño, que contemplan los planes de desarrollo habitacional del Gobierno, presenta el atractivo de una importante demanda insatisfecha y a la cual se la está dotando de los recursos financieros. No es raro ver como las comercializaciones de este tipo de promociones alcanzan ritmos espectaculares. Sin embargo, a pesar de la existencia de grandes promotoras, el sector inmobiliario en Brasil está muy atomizado y presenta fuertes problemas de capitalización empresarial. Las empresas constructoras tienen capacidad técnica, pero no disponen del capital necesario para poner en marcha un volumen importante de promoción. Necesitan capital y es ahí donde el inversor privado español puede acceder al mercado inmobiliario brasileño.
En 2006, cuando el mercado español estaba en la cresta de la ola y los mercados del Este de Europa de moda, Forcadell apostó por Brasil y con ello se ha definido un proyecto de inversión inmobiliaria en vivienda popular cuyo objetivo inicial es la construcción de 1.500 viviendas para la clase C y E en los próximos cinco años, para el cual Forcadell canaliza el acceso de inversores privados españoles al mercado inmobiliario brasileño.
