Barcelona. La consultora inmobiliaria Forcadell ha publicado la 9ª edición de su prestigioso Informe Inmobiliario Actualidad y Perspectivas. De periodicidad semestral, el Informe se ha consolidado como una valiosa herramienta de análisis del mercado inmobiliario y económico, anunciando predicciones que han acabado cumpliéndose.

Un buen ejemplo es la previsión hecha a inicios de 2006, en pleno auge del boom inmobiliario, muy cuestionada en su momento, y que el tiempo ha acabado dando la razón: “El precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada será motivada por cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, (…)” (extracto de la rueda de prensa del 6 de febrero de 2006).   

En esta nueva entrega del Informe, Forcadell incluye por tercera vez consecutiva el reconocido artículo de El Sector Opina, que reúne a diez expertos de primer nivel procedentes de promotoras, entidades financieras, intermediarios, tasadoras, Universidad e instituciones públicas. Tras contestar a unos formularios individualmente y luego reunirse para tratar de alcanzar el máximo consenso posible, el panel de expertos ha evaluado el impacto de las últimas medidas legislativas sobre el alquiler y la venta de viviendas y ha discutido sobre cuándo y cómo se estabilizará el precio de los inmuebles. A continuación exponemos las principales conclusiones.

CAÍDA Y ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

La bajada de los precios en 2010 será generalizada en todas las ubicaciones, aunque con una intensidad dispar. En el centro ciudad y en las zonas consolidadas caerán entre un 3 y un 5%; en la primera periferia, entre un 5 y un 10%, y en la segunda periferia y en el resto de emplazamientos, entre un 10 y un 15%.

Los precios de la vivienda tardarán aún en estabilizarse. En el centro ciudad y en las zonas consolidadas la caída de precios se detendrá a finales del 2010 o a principios del 2011; en la primera periferia, durante el 2011 o incluso más allá, y en la segunda periferia y en el resto de emplazamientos, más allá del 2011.

NECESIDAD DE ALQUILER

– El alquiler repunta en grandes ciudades, sobre todo por motivos económicos.

-Sin embargo, nuestra cultura es reacia a la movilidad laboral y, en consecuencia, a la movilidad familiar. En la medida en que dicha movilidad laboral se vaya introduciendo en España, iremos cambiando la cultura de la compra por la cultura del alquiler, como en otros países. Será un proceso a largo plazo acompañado de un cambio generacional.

-Pensamos en el alquiler como una forma de resolver el problema del stock de viviendas a la venta, pero el planteamiento del alquiler debería ir más allá de la situación actual y se debería considerar como una tendencia a largo plazo, al margen de que el mercado se active de nuevo y se solucionen lo problemas actuales.

-En el futuro, el mercado residencial no se escribirá como se escribió en el pasado. Hasta ahora, la vivienda se ha utilizado como forma de inversión, de ahorro, y como instrumento financiero para endeudarse y emplear el dinero para otras cosas. En adelante, se deberá considerar la vivienda como un bien de primera necesidad, y así lo debería entender el Gobierno, los promotores y las entidades financieras.

-Posiblemente en el futuro las familias no dispongan de medios para poder adquirir una vivienda y se debe pensar seriamente que la vivienda en alquiler debe tener un espacio mucho mayor del que tiene actualmente. En consecuencia, el mercado del alquiler debe pasar por una reforma importante para convencer a los promotores y a los fondos de inversión de que inviertan en este tipo de viviendas.

– Actualmente no existe una política estatal de fomento de la inversión en vivienda de alquiler. Además, la atomización legislativa entre todas las Comunidades Autónomas, junto a la falta de visión estructural a largo plazo, minimiza el interés del inversor. La acción de las SOCIMI no está clara y falta una política del suelo.

-El mercado de alquiler no prosperará mientras el precio de la vivienda se incremente en mayor porcentaje que el IPC, como ha pasado en los últimos años, porque en este caso el posible arrendatario ve la compra como un sistema de inversión rentable y el arrendador ve el alquiler como un contrato a largo plazo con menor rentabilidad. El alquiler no se podrá generalizar, pues, hasta que el precio de la vivienda se estabilice.

– La normativa legal determina que el inquilino puede forzar un plazo máximo de alquiler de 5 años y cualquier plazo mayor ha de ser en libre pacto con el propietario. Si los precios del alquiler crecen más que el IPC, el propietario no querrá un plazo mayor de 5 años, porque transcurrido el período podrá ofrecer la vivienda a un precio de alquiler superior al que está percibiendo del inquilino actual. En contrapartida, un inquilino que piensa en una vivienda a largo plazo y cada 5 años se debe plantear el abandono de la vivienda desconfía del sistema de alquiler. En la medida en que el precio de la vivienda se estabilice y, por tanto, también lo haga el precio del alquiler, ambas partes aceptarán contratos de alquiler a largo plazo.

– En estos aspectos, la falta de regulación del mercado del suelo y la libertad de las entidades financieras para cambiar su actitud sobre el préstamo hipotecario concedido a los compradores, generan fluctuaciones en el mercado de la vivienda que hacen muy difíciles los cambios culturales y racionales hacia el alquiler.

DESCONFIANZA EN LAS MEDIDAS

En conjunto, las reformas legislativas del último año de Gobierno y Generalitat incrementarán poco la tendencia al alquiler. Además, todas las ventajas están orientadas al propietario para que genere una oferta y, por el contrario, los incentivos a la demanda todavía son muy reducidos, cuando unas mejoras en la fiscalidad del arrendatario ayudarían mucho a la promoción del alquiler. Si analizamos los cambios legislativos individualmente encontramos:

-la reducción del IVA del alquiler con opción de compra del 16% al 7% -incluida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre- es bastante positiva para la promoción de este tipo de arrendamiento. Esta modalidad tendrá un efecto positivo para la reanimación del sector, quizá sobre todo en VPO. Sin embargo, su aparición es recurrente a la crisis y no cambiará la tendencia de nuestro país a la compra sin pasar por el alquiler. Además, su extensión requiere una estabilización de los precios de la vivienda, para así evitar el componente especulativo que se genera en cada una de las partes (si la expectativa de precios va al alza, el promotor preferirá vender directamente; y si va a la baja, el inquilino no aceptará alquilarlo con opción a compra a no ser que el importe de compraventa sea inferior al de ese momento).  

-La “Ley del Desahucio Exprés” -Ley 19/2009, de 23 de noviembre-, a pesar de sus
buenos propósitos, depende del buen funcionamiento de los juzgados en la tramitación de las demandas, y éstos tradicionalmente llevan mucho retraso. Por tanto, la medida será de éxito y ayudará a promocionar el alquiler en la medida en que se consiga que los juzgados actúen con la rapidez suficiente.

– El Avalloguer, que el Decret 13/2010, de 2 de febrero, incorpora al Pla per al Pret a l’Habitatge 2009-2012, según el cual la Generalitat paga cinco meses de alquiler en caso de morosidad del inquilino siempre que se consiga orden de desahucio, es muy positivo, pero su éxito dependerá de dos factores: de una suficiente asignación presupuestaria y de la agilidad del sistema judicial en la tramitación de los desahucios. Por otro lado, el Avalloguer sería realmente interesante si se combinara con un seguro de vandalismo a un precio razonable.

– La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), levantó expectativas importantes para la promoción de inmuebles en régimen de alquiler, las cuales no se han cumplido, aunque aún es pronto para tomar una posición definitiva de su incidencia. Es una ley que llega tarde y no en el mejor momento, que no tiene una orientación clara, pues no queda claro si está dirigida a pequeños o a grandes inversores, y cuyo desarrollo viene limitado por la falta de confianza en el mercado de alquiler. Además, preocupa el fuerte compromiso que exigen este tipo de sociedades.

COYUNTURA ECONÓMICA E INMOBILIARIA

Por otro lado, el Informe incluye otros artículos:

-España: 11,2% y 20,05% (sobre coyuntura económica general)
-Residencial, razones para el optimismo (sobre el mercado inmobiliario residencial)
-Industrial, un mercado de oportunidades (sobre el mercado inmobiliario industrial)
-La nueva fiscalidad en el alquiler con opción de compra

A continuación, ofrecemos algunos extractos con las principales conclusiones:

– “El debate se plantea entre los que creen que Alemania no hace lo suficiente por Europa, no ya en términos de financiar el proceso, sino por mantener un superávit exterior permanente, lo que le impide jugar el papel de locomotora que se le atribuye. Se propone actuar frente a superávits excesivos como se hace en el marco del Pacto de Estabilidad y Crecimiento frente a los déficits públicos excesivos. Hay quien en este sentido va aún más lejos y cree que todo el proceso de ajuste llevado a cabo en Alemania bajo el nombre de Agenda 2010 no era más que un truco para reducir costes en un marco de paridad cambiaria estable con sus principales clientes, cosa que la moneda única asegura. En el otro extremo, los hay que afirman que el comportamiento de Alemania es el más virtuoso, precisamente el que deberían imitar todos los países de la zona euro, por no decir todos los del mundo. (…) La verdad es que en este caso entendemos que es una de aquellas escasas ocasiones en las que la solución está en el punto medio. Es innegable que ser un país exportador es virtuoso y que no creemos que se pueda poner al mismo nivel la lucha contra el superávit exterior que la necesaria actuación frente al déficit público estructural, ni que se pueda acusar a Alemania de dumping social. Tal vez sí que se la podría intentar persuadir de que ya han pasado más de ochenta años desde la etapa de hiperinflación y más de veinte desde la reunificación, y que con una mayor expansión fiscal en Alemania en este momento ganaríamos todos”.

– “Actualmente España, como todo país endeudado de tamaño pequeño o mediano, carece de margen de maniobra para llevar a cabo una política fiscal expansiva sostenida en época de crisis. La reducción del déficit es la única alternativa. Es cierto que el origen de la crisis no está ni mucho menos en el sector público; es cierto que hay otros problemas, fundamentalmente los derivados de la pérdida de competitividad que también hay que afrontar, pero entendemos que, hoy por hoy, para el Gobierno la reducción del déficit es, le guste o no, la primera prioridad (…) No hay que olvidar la respuesta que el secretario de Estado de Economía, José Manuel Campa, dio en Londres el 8 de febrero a los inversores y los analistas económicos ante las dudas que generaban las previsiones de crecimiento del Gobierno español. “¿Y si no se cumplen?”, le preguntaron, a lo que respondió, refiriéndose al recorte del gasto público que acababa de presentar, que el Gobierno está dispuesto a ir más lejos. En mayor o menor medida, mucho nos tememos que éste sea el fenómeno dominante en el escenario más probable”.

(Extractos del artículo “España: 11,2% y 20,05%”)

–    “El próximo julio entrará en vigor una subida del IVA que grava las compras de viviendas nuevas del 7% al 8%. Este cambio normativo podría estar detrás, según los expertos, del aumento de la actividad en las operaciones [de compraventa] detectado por el INE en los inicios del ejercicio. Por otro lado, en 2011 desaparecerán las deducciones por compra en el IRPF para las rentas superiores a 24.000 euros, lo que podría explicar también el repunte en las operaciones. Está por ver si estos elementos que, de momento, animan la actividad se convierten en un arma de doble filo que acelere las decisiones de compra hinchando de forma artificial las estadísticas en los primeros meses del año. De ser así, el sector podría experimentar una nueva recaída, una vez hayan desaparecido estos incentivos”.

(Extracto del artículo “Residencial, razones para el optimismo”)

– El ajuste de los precios y la necesidad de algunos propietarios de colocar su producto genera oportunidades tanto para el alquiler como para la compra de activos. Pero, por el momento, el mercado se mantiene a la espera, a la expectativa de mayores rebajas de precio. De todos modos, aunque el industrial es observado ya como un mercado de oportunidades y en recuperación, será necesario un mínimo de tres años para retomar el ritmo de crecimiento que se registraba antes de la crisis. Sistema financiero, actividad industrial y logística, y actitud de empresas e inversores ante la asunción de riesgos serán los aspectos clave de la futura recuperación”.

(Extracto del artículo “Industrial, un mercado de oportunidades”)

– “La aprobación el 26 de octubre de la Ley 11/2009 equipara el IVA de las mensualidades y la entrada del alquiler con opción de compra, hasta entonces del 16%, al de la venta. Es decir, un 7% en vivienda libre y VPO de régimen general, y un 4% en VPO de régimen especial o de promoción pública. De esta forma recupera competitividad frente al alquiler, cuyos inquilinos no pagan IVA con el consiguiente descuento en el importe de las facturas. (…) La normativa reciente ha clarificado la fiscalidad del alquiler con opción de compra, a la vez que la ha hecho atractiva para el promotor. La Consulta Vinculante V2577-09 de 20 de noviembre de 2009 de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo del Minister
io de Economía y Hacienda introduce dos elementos clave: la conversión de viviendas en venta a alquileres con opción de compra no implica que el promotor tenga que ingresar el IVA en concepto de autoconsumo, y la no ejecución de la opción de compra por parte del inquilino no agotará la condición de primera entrega de la vivienda en su venta posterior”.

(Extracto del artículo “La nueva fiscalidad en el alquiler con opción de compra”)