Madrid. En los últimos 12 meses se ha observado un importante descenso en el stock de viviendas disponibles. La cifra ha pasado de 4.932 unidades en mayo de 2009 hasta las 3.154 viviendas en mayo de 2010. Esta disminución del stock en venta se ha debido fundamentalmente a la puesta en alquiler de promociones que inicialmente fueron concebidas para ser vendidas; si bien, también se ha observado una mayor actividad en el mercado de compraventa durante los últimos doce meses.

Durante este periodo el precio medio del m2 en el municipio de Madrid ha disminuido en un 4,7%, pasando de 4.042 a 3.853 euros. Éste es el tercer descenso consecutivo del precio medio del m2 desde el comienzo en el último trimestre de 2007, cuando el valor medio de la vivienda en la capital alcanzó el máximo de 4.657€/m2. El ajuste acumulado en los tres últimos años es ya del 17,26% respecto al nivel máximo alcanzado en 2007. Ésta es una de las principales conclusiones del Informe del Mercado Residencial Madrid presentado hoy por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

El estudio ha analizado las variaciones entre mayo de 2009 y mayo de 2010. En el periodo, la cuota hipotecaria se ha reducido en un 7% en el caso de las hipotecas contratadas a 25 años y en un 7,82% para las que lo hicieron a 30 años. Este descenso es consecuencia del descenso en el precio del m2 (4,7% en Madrid capital) y del menor tipo de interés que se aplica en la actualidad a los préstamos hipotecarios.

En el último año, la tasa de esfuerzo (porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinado al pago de la hipoteca) volvió a alcanzar una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado, por debajo de los 30 puntos porcentuales. Si en 2009 se situaba en un 40%, actualmente lo hace en términos medios de un 27%. Sin embargo, si se analiza el ratio de accesibilidad a la vivienda (dividir el precio medio de la vivienda entre la renta bruta disponible del hogar), se observa que se sitúa en el 5,2, todavía por encima de la de 4 veces la renta bruta disponible del hogar, cifra de referencia del mercado sano.

El informe arroja datos sobre la evolución de los precios de los distritos: Salamanca sigue siendo el más caro, con un aumento del 2,7% en el precio medio de los pisos (de 971.446 a 998.139 euros. San Blas, por el contrario se sitúa con una reducción de un 22,4% del precio medio de las viviendas como el que más ha rebajado el coste, de 312.138 a 242.207 euros de media.

En cuanto a los márgenes de negociación, se sigue manteniendo cierta flexibilidad creciente desde 2008. Al igual que en el anterior ejercicio, los promotores están siendo más flexibles para vender el 100% de las promociones lo antes posible. Una vez más están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida. Las entidades financieras adjudicatarias de promociones de viviendas han sido las más agresivas a la hora de ofrecer tanto descuentos como facilidades de pago.

El informe de Aguirre Newman también destaca los elevados plazos de comercialización en todos los distritos de la capital, alcanzando una media de 48,7 meses para la comercialización de una promoción en Madrid Capital. Sin embargo, es preciso señalar que la comercialización de viviendas en 2009-2010 ha sido mucho más fructífera que durante el periodo 2007-2009.

Reactivación del alquiler y más pisos vendidos en Madrid a partir del último trimestre de 2009

La venta de viviendas ha sufrido una mejoría a partir del cuarto trimestre de 2009 en la tasa interanual en un 2% a causa de la ya anunciada subida del IVA y de la desaparición de la desgravación por la compra de vivienda habitual. Esta circunstancia junto a la fuerte reactivación de la demanda de alquiler es la razón del importante descenso en el stock de viviendas disponibles.

El alquiler con opción de compra sigue siendo una estrategia comercial seguida por los promotores del mercado. 14,7% de las promociones en comercialización se ofrece tanto en venta como en alquiler con opción de compra.

Como perspectivas para los próximos 12 meses, se espera una disminución de la oferta de nuevas viviendas en comercialización en Madrid Capital. Si se comparan los visados para construir viviendas de obra nueva a nivel nacional, se observa una caída de los mismos del 24,85% entre los años 2009-2010. Si se compara el periodo 2007-2010 la cifra alcanza el 89,15%.  Esta situación podría suponer un cambio claro de tendencia en los precios de la vivienda de los distritos exclusivos, donde apenas existe oferta de vivienda nueva en venta.

También se espera que el inicio de nuevos proyectos en Madrid esté liderado por las entidades financieras. Se observa cómo éstas, en determinados casos, ya están empezando a realizar los trámites correspondientes para la construcción de promociones en aquellos suelos que se han visto obligados a adjudicarse.

Metodología

El Informe de Aguirre Newman del Mercado Residencial de Madrid tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. El estudio se ha realizado por el método de simulación de compra sobre un total de 374 promociones de vivienda en régimen libre, de las que 285 se encontraban en comercialización a la fecha de cierre de recogida de datos —13 de mayo de 2010—, 82 estaban ya vendidas y siete no habían iniciado aún la venta. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid.