Sevilla. La adecuación de 349 planes generales de otros tantos municipios a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) cubre ya al 70% de la población y ha posibilitado la reserva de suelo para la construcción de 227.000 viviendas protegidas. La Ley establece una reserva del 30% de la edificabilidad para VPO, mientras que la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y Suelo fija en un 15% el límite de repercusión del suelo sobre el precio final de la vivienda protegida.
Aunque también en el ámbito nacional se han dado pasos en esta dirección, con la aprobación en 2007 de la nueva Ley Estatal de Suelo, en la que también se establecen reservas de terreno para VPO, se dedica más esfuerzos a regular los aprovechamientos urbanísticos y la formación de los patrimonios de suelo público, y se modifica el sistema de valoraciones de suelo, con el fin de que no anticipe plusvalías y se limite su valor real.
El suelo se convirtió durante la década alcista del mercado inmobiliario -desde finales de los noventa hasta 2007- en una pesada carga para la edificación residencial, claramente orientada hacia la construcción de viviendas libres, ya que esta tipología es la que ha permitido obtener mayor margen de beneficios ante la subida indomable del valor del terreno. Esa tendencia dibujó un escenario poco proclive para la VPO.
Por eso, en los últimos años se ha impulsado desde el Parlamento andaluz un marco normativo capaz de introducir medidas correctoras tendentes a garantizar terreno para la producción adecuada de VPO, la tipología residencial capaz de dar respuesta a la demanda de la ciudadanía de una vivienda digna a precio asequible.
La tramitación de los planes generales constituye la principal herramienta estratégica para garantizar el acceso a una vivienda a precio razonable por su capacidad para planificar temporal y espacialmente la oferta de VPO, con la que es posible dar respuesta a la demanda existente en cada municipio.
Sin embargo, los consistorios son los responsables de llevar a cabo la adecuación de sus planes a la normativa, aunque la Junta colabora con ellos para agilizar este proceso. De hecho, en 2008 aprobó un Decreto que permite la asunción de las directrices de la LOUA de una forma rápida e identificar suelos para VPO y equipamientos, a través de la denominada adaptación parcial.
Con esta figura en vigor, los ayuntamientos pueden adaptar sus Planes Generales, bien mediante la formulación o revisión de su planeamiento vigente, o bien a través de la adaptación parcial.
Importancia de la adaptación
La adecuación a la Ley urbanística andaluza no sólo permite aplicar la reserva obligatoria del 30% para VPO, sino que también posibilita a los ayuntamientos realizar modificaciones puntuales de su planeamiento que afectan a la clasificación de suelo, a las actuaciones sobre sistemas generales y a los cambios de uso, densidades y edificabilidad en suelos urbanizables y en terrenos urbanos no consolidados. Estas modificaciones se traducen, en definitiva, en nuevos crecimientos urbanos y en un incremento de dotaciones y equipamientos destinados a satisfacer las necesidades de la ciudadanía.
