Madrid. La nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de Edificaciones de Madrid, aprobada la pasada semana por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento, marca una delgada línea entre los conceptos de “deber” y “obligación” en la conservación de los edificios madrileños. Aunque su texto definitivo todavía no ha sido publicado en el BOAM, sustituye a la normativa de 1999 e introduce la sostenibilidad y accesibilidad como criterios a tener en cuenta en la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
La vigente legislación urbanística local ya regula el “deber de conservación y rehabilitación” que tiene los propietarios de terrenos, construcciones y edificios a fin de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, manteniendo en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. Pero nunca hasta el momento se había considerado la rehabilitación un deber distinto del de conservar.
Cuando el Ayuntamiento de Madrid se convirtió en pionero en la aprobación, en el año 1999, de la obligatoriedad de pasar la Inspección Técnica de los Edificios se puso de manifiesto la falta de mantenimiento que se había producido en los inmuebles, obteniéndose un alto porcentaje de inspecciones desfavorables, con problemas, en algunos casos, de cierta gravedad. Y es que, entre los años 1992 y 1994, la crisis económica había motivado la paralización de las subvenciones para la adecuación de edificios residenciales. Los técnicos supervisaban y controlaban obras iniciadas en años anteriores, pero no se tramitaba ningún expediente de rehabilitación. Como consecuencia de la creación de la ITE, la realización de obras para pasar las inspecciones desfavorables originó unas inversiones muy importantes para los propietarios de los inmuebles. Derramas gravosas para las economías familiares.
En la actualidad, las obras que se generan por inspecciones desfavorables son de menor entidad, dado que los edificios más antiguos ya han pasado una o dos inspecciones, y los edificios más modernos suelen tener problemas generados por la falta de mantenimiento o por defectos constructivos de diseño o de ejecución. Desde el año 2000, más de 69.000 edificios han pasado la ITE y solo en el periodo 2002-2009 la EMVS ha concedido subvenciones a 3.949 edificios y 9.119 viviendas.
Es precisamente sobre esa falta de mantenimiento de los edificios sobre la que pretende actuar la nueva Ordenanza del Ayuntamiento madrileño. Así, introduce como novedad, ante el incumplimiento del deber de conservar, la imposición de multas coercitivas que van desde los 1.000 hasta los 3.000 euros dependiendo de su entidad. Una medida positiva para mantener en buenas condiciones el patrimonio arquitectónico madrileño pero que, a falta de un texto más concreto que la desarrolle, aviva el temor de los propietarios a hacer frente a los costes de obras de “menor entidad” y me temo que, como siempre, a golpe de derramas.
El “deber de rehabilitación” limitado en esta nueva Ordenanza queda circunscrito a los edificios catalogados con los niveles 1 ó 2 de protección del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid o los protegidos por la legislación de patrimonio histórico que se encuentren en situación legal de ruina y los incluidos en las Áreas de Rehabilitación.
En la actualidad, cuando una comunidad de propietarios de un inmueble pertenece a Áreas de Rehabilitación y solicita ayudas para la realización de las obras necesarias, se impone para la concesión de las mismas una serie de obras complementarias a las estrictamente marcadas por la ITE del edificio, dirigidas a la rehabilitación del mismo.
Sin embargo, en la nueva norma se establecen una serie de puntos en relación con las actuaciones de rehabilitación, los cuales resumo:
a) Los establecidos en las actas de la ITE (seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro).
b) Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
c) Instalaciones comunitarias del edificio.
d) Comportamiento térmico del edificio.
e) Ventilación e iluminación de viviendas.
f) Vivienda mínima contemplada en el PGOUM.
g) Vivienda exterior contemplada en el PGOUM.
h) Altura mínima establecida para plantas bajo cubierta según el PGOUM.
“Si tenemos en cuenta que los edificios catalogados o protegidos por la legislación de patrimonio histórico, son los edificios en los que se permiten menores actuaciones de modificación en su estructura, debido precisamente a su protección, será muy difícil aplicar algunos de los puntos señalados anteriormente, en concreto los apartados d), e), f), g) y h)”, comenta Enrique Fernández Ruiz, asesor de Arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
Además, si se trata de establecer unos puntos a requerir, en los edificios pertenecientes a las Áreas de Rehabilitación en los que se vaya a pedir una subvención para ejecución de obras, se está ofreciendo un guión al organismo encargado de tramitar estas subvenciones, con unos requerimientos de muy difícil cumplimiento y de unos elevados costes. “Y dado que esas obras complementarias son obligatorias para la concesión de la subvención, esto puede implicar un menor número de concesión de estas ayudas”, reconoce Fernández.
En síntesis, podremos decir que dichos puntos presentan un plan muy ambicioso de actuación pero es impracticable en muchos edificios del centro de la capital. Desconocemos cómo se puede actuar sobre espacios escriturados como viviendas, que pagan sus impuestos como tales, los cuales incumplen los puntos e), f), g) o h) de los mencionados anteriormente.
Centrándonos en el punto referido al “comportamiento térmico” del edificio, este se trata de un nuevo requerimiento que en opinión del asesor de arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid deberá regularse de alguna manera, estipulando el tipo de información solicitada. Y es que el estudio del comportamiento térmico de un edificio puede ser muy amplio, requiriendo una serie de información y análisis de costo elevado. Se debe tener en cuenta, asimismo, que dicha información no es vinculante para el resultado de la inspección.
