MADRID. La contratación de oficinas en Madrid aumentó un 27%, mientras que en Barcelona lo hizo en un 10% durante el segundo semestre de 2009 respecto a la primer mitad del año, según el ‘Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º Semestre de 2009’ presentado por Aguirre Newman.
En el caso de la capital, el ejercicio se ha cerrado con un volumen total de 312.653 metros cuadrados contratados, lo que supone un descenso del 36% con respecto al total del año 2008.
En este contexto, el ‘stock’ de oficinas de edificios exclusivos en Madrid se sitúa en torno a los 11.920.000 metros cuadrados. En referencia a los nuevos proyectos en construcción en la capital, «la ralentización e incluso paralización de varios proyectos reducirán sensiblemente la oferta futura a corto plazo, lo cual ayudará al mercado a equilibrarse en un periodo inferior de tiempo».
Además, durante el 2009 continuó incrementándose la disponibilidad en todas las zonas de la ciudad, con la tasa de desocupación alcanzando el 9,2%.
En lo que respecta a los precios, se produjo un descenso del 17,5% en los precios medios con respecto a los niveles registrados en la segunda mitad de 2008. Para el total del año 2010, Aguirre Newman espera que la contratación mejore ligeramente pudiendo situarse en torno a los 340.000 metros cuadrados.
Asimismo, la consultora inmobiliaria espera que durante 2010 se sigan produciendo ajustes en los precios en todas las zonas, aunque estima que dichos ajustes serán sensiblemente inferiores a los que se han observado durante 2009.
MERCADO DE BARCELONA.
Por su parte, el ‘stock’ de oficinas en Barcelona aumentó un 4,5% durante 2009 y se sitúa en 5.581.155 metros cuadrados. «Independientemente de los datos de ‘stock’ existente en la actualidad, el dato más importante y que seguramente vaya a marcar en el futuro el mercado de Barcelona, es la ralentización/paralización de la entrada de gran parte de nuevos proyectos que estaban previstos», indica Aguirre Newman.
Así, la previsión de nuevos proyectos para los años 2010 y 2011 es de 305.787 metros cuadrados, cifra muy inferior a las estimaciones que había en 2008.
Al igual que en Madrid, el informe destaca una suave recuperación de la contratación durante el segundo semestre del año, con un aumento del 10,2% respecto del primer semestre de 2009.
En cuanto al volumen de superficie contratada por operación, cabe destacar el mantenimiento, o incluso mejora de las operaciones por debajo de 500 metros cuadrados, mientras que las que más se han visto afectadas son las operaciones entre 500 y 1.000 metros cuadrados y las de superficies superiores a 3.000 metros cuadrados.
Uno de los de los datos más negativos que presenta el presente informe es el incremento de la tasa de desocupación en Barcelona, que se ha situado a enero de 2010 en un 11,6% del ‘stock’ total de la ciudad. Dicho ratio no se observaba en el mercado desde el año 1995.
El estudio de Aguirre Newman también observa un descenso pronunciado de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de 12,6% en los últimos 12 meses.
Se estima que la contratación bruta total de 2010 se situará en torno a los 220.000 metros cuadrados. En cuanto al comportamiento futuro de los precios, las previsiones para el año 2010 estarán condicionadas por los datos de nueva oferta y disponibilidad, así como el comportamiento real de la demanda. En este sentido, se prevé que los precios continúen ajustándose de forma generalizada a lo largo de 2010.
MERCADO DE INVERSIÓN.
En otro orden de cosas, en el mercado de inversión en rentabilidad de edificios de oficinas de Madrid y Barcelona en 2009 se han producido 33 operaciones que han representado un volumen de inversión total de 1.013 millones de euros, lo que supone un descenso del 38% respecto de la actividad registrada en 2008.
Madrid representó una inversión mayor a la de Barcelona, acaparando el 64% del volumen transaccional, con un total de 22 operaciones, respecto de las 11 llevadas a cabo en la Ciudad Condal.
La mayor parte de la inversión se concentró en los edificios del ‘Distrito de Negocios’ de ambas ciudades, donde la presión compradora del inversor privado nacional se impuso en la mayor parte de procesos de venta al inversor extranjero.
A pesar del descenso de los precios medios de alquiler, cabe destacar que se ha observado una estabilización del precio euro por metro cuadrado en venta respecto a 2008. Consecuentemente, se ha observado un cambio y tendencia a la baja en la tasa de rentabilidad inicial de los edificios del ‘Distrito de Negocios’, como consecuencia de la menor rentabilidad ofrecida por inversiones alternativas comparables, como es el bono alemán a diez años.
En este momento, la tasa de rentabilidad inicial exigida por el inversor en las zonas más exclusivas de Madrid y Barcelona se sitúa en el 5,8%, lo que representa diez puntos básicos menos respecto a finales de 2008.
Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman observó que la necesidad de liquidez a corto plazo de determinados vendedores debería traducirse en una mayor flexibilidad de las negociaciones de venta y, por consiguiente, en una mayor actividad de compra-venta de inmuebles de volúmenes superiores a los 40 millones de euros. En este sentido, tanto la banca nacional como la internacional ya se están mostrando mucho más favorables a conceder financiación a un coste competitivo.
