BARCELONA. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Barcelona correspondiente al segundo trimestre de 2010, los precios de alquiler han continuado con el descenso en todas sus zonas, aunque de manera más moderada que en periodos anteriores.
En lo que se refiere a las rentas en la zona Prime, la máxima se ha situado en 20 €/m²/mes, lo que representa un descenso del 2% respecto al primer trimestre de 2010. Respecto a la zona CBD, la renta máxima se ha situado en 17 €/m²/mes, registrando una bajada de apenas un 1% y en la zona Secundaria en 17,5 €/m²/mes, con un descenso del 3% respecto al trimestre anterior.
Cabe destacar los diferentes comportamientos a nivel de renta entre el 22@ y Plaza Europa-GV Sur en la zona de Secundaria, siendo esta última más flexible en adaptarse a las necesidades de la demanda actual.
Con respecto a la oferta, la tasa media de disponibilidad continúa su tendencia alcista alcanzando el 12,96% de oficinas disponibles en Barcelona, cuando en el primer trimestre del año llegó al 11,90%. Según los datos de la consultora, para lo que resta de año quedan por entregar casi 114.000 m² de oficinas, de los que únicamente 29.651 m² serán oferta libre. Destacan el edifico T del proyecto D38, primer Parque Empresarial Urbano situado en el Paseo de la Zona Franca y propiedad de Gesmadrid.
Durante este segundo trimestre de año, la demanda de oficinas en Barcelona se ha readecuado a la situación actual de mercado. Se han firmado 112 operaciones (por las 171 operaciones del trimestre anterior), con una superficie media de 462 m², volviendo a la media tradicional de Barcelona. Esto se ha debido principalmente a que se han cerrado numerosas operaciones en la zona CBD, lo que demuestra que la pequeña y mediana empresa prefiere quedarse en centro ciudad donde encuentra propietarios muy flexibles.
La zona de Secundaria ha sido donde mayor contratación se ha producido, con un 44% de la superficie total contratada y con la mayor operación del trimestre llevada a cabo en Torre Realia. Una vez más, cabe destacar los diferentes comportamientos de Plaza Europa y el 22@, siendo en esta última zona donde menores niveles de contratación se han registrado.
Según Jones Lang LaSalle, como viene siendo habitual en trimestres anteriores, el ahorro de costes continúa siendo el motor de decisión para las empresas que se plantean un cambio de ubicación, pero no a cualquier precio. La calidad del proyecto es fundamental en la toma de decisiones.
El volumen de contratación durante este segundo trimestre de año ha sido de 52.254 m², adaptándose a la situación de mercado actual. Esto ha supuesto un descenso del 45% con respecto al trimestre anterior, cuando fue de 96.373 m². Sin embargo, se mantienen las previsiones de contratación anual de 220.000 m².
La zona de Secundaria ha acogido el mayor porcentaje de la superficie contratada, con un 47%, seguida de la zona CBD con un 32%. Esto demuestra que la pequeña y mediana empresa se resiste a dejar el centro ciudad si encuentra edificios competitivos en renta que se adapte a sus necesidades. En la zona Prime, este segundo trimestre se ha contratado únicamente el 6% de la superficie, mientras que en la zona Periferia, sólo el 15%.
Según Jordi Toboso, director de la oficina de Jones Lang LaSalle en Barcelona: “Si bien no prevemos cambios de tendencia significativos para los próximos meses, en la zona Prime estamos viendo como algunas compañías se plantean realmente la necesidad de estar en ella”.
Mercado de inversión
Los inversores privados continúan siendo los grandes protagonistas de la demanda en este segundo trimestre del año, como ya lo fueron a lo largo de todo 2009 y comienzos de 2010.
El inversor privado cuenta con la suficiente liquidez y tiene como prioridad la compra de edificios de oficinas. Sus parámetros iniciales de compra están basados en la seguridad que ofrecen los edificios de oficinas tradicionales ubicados en centro ciudad, de volúmenes medios y con buenos contratos de arrendamiento.
De todos modos, la escasa oferta de calidad que cumple con estos parámetros ha hecho que empiecen a ampliar su curva de riesgo. El inversor privado empieza a estudiar alternativas de inversión en nuevas zonas de negocios como el 22@ o Plaza Europa y con un componente de riesgo limitado en el alquiler. Destaca especialmente este último punto, ya que en 2009 no se realizaron operaciones con riesgos de alquiler.
Algunos inversores han empezado a interesarse en edificios en los que es necesaria una gestión activa que permita incrementar su valor. Asimismo, ya no se descartan activos que hoy están generando rentas y que en el medio plazo necesitarán de una rehabilitación o reforma para poder maximizar las rentas en el momento de alquilarlos a nuevos inquilinos.
Pese a la mayor presencia de fondos institucionales en el mercado respecto a los dos últimos años, estos siguen sin poder materializar operaciones, ya que sus parámetros de compra son más restrictivos.
Durante este segundo trimestre del año la oferta se ha caracterizado por la falta de activos de calidad en venta que cumplan con los parámetros de compra de los inversores que cuentan hoy con liquidez. Por otro lado, sigue existiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador debido a su elevado precio, pese a cumplir con la mayoría de parámetros que solicita el comprador actual.
La venta de portfolios de sucursales bancarias en formato de sale&leaseback continuará durante todo el año, como ya ocurrió en 2009, aunque las entidades que realizarán estas operaciones son de mayor tamaño que en el pasado.
El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este segundo trimestre del año los 168 millones de euros, un 27,8% menos que el trimestre anterior, cuando se llegó a los 233 millones de euros.
Las operaciones más significativas en cuanto a volumen han sido la venta de la Torre Zenit, propiedad de Banif y ubicada en Plaza Europa, al Grupo Werfen por 65 millones de euros; la venta de Diagonal 123, propiedad de Hines, a la familia Bernat, y la compra por parte de Mango de la antigua sede del Banco Sabadell en Paseo de Gracia 36. Cabe destacar que, a excepción de esta operación cerrada en zona Prime, el resto se han materializado en zonas del área de Secundaria como el 22@ y Plaza Europa-Gran Vía Sur.
El apetito de compra por parte de los inversores privados ha provocado que empecemos a percibir una ligera tendencia a la baja en las rentabilidades para las mejores zonas de la ciudad. En este sentido y tal como apuntaba la consultora en el trimestre anterior, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en la zona Prime de Barcelona se sitúan en el 6%.
Esta presión a la baja también empieza a sentirse en otras zonas de la ciudad. El CBD presenta hoy una rentabilidad entre el 6,25%-6,75% y la zona Secundaria, donde hemos visto importantes transacciones, se sitúa en una rentabilidad del 6,75%-7,5%.
La zona de Periferia, ubicación en la que los inversores están penalizando las rentabilidades, se mantiene en el 8,00-8,75%, aunque puntualmente esta cifra podría ser algo inferior.
