Sevilla. Los 415 municipios andaluces que tienen su planeamiento urbanístico adaptado a las directrices marcadas por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) recogen ya en sus documentos de planificación una reserva de suelo para la construcción de un parque residencial de más de 275.000 viviendas protegidas. Esta cifra posibilitará cubrir a medio plazo la demanda de vivienda adecuada a las necesidades ciudadanas en cada municipio de la comunidad. En la actualidad, todas las capitales andaluzas están adaptadas a la LOUA o en proceso.
La tramitación de los PGOU constituye la principal herramienta estratégica para garantizar el acceso a una vivienda a precio razonable por su capacidad para planificar temporal y espacialmente la oferta residencial. Aunque los ayuntamientos son los responsables de articular el crecimiento urbanístico de sus municipios, desde principios de la actual década la Junta de Andalucía ha impulsado un marco normativo con medidas correctoras para fomentar la presencia de la vivienda protegida en los nuevos crecimientos. Entre ellas, la obligación que recoge la LOUA de destinar en los desarrollos residenciales el 30% de la edificabilidad a este tipo de vivienda.
Esta determinación se adoptó en 2003, en un contexto en el que el mercado inmobiliario era poco proclive a esta tipología residencial y más benévola con la construcción de viviendas libres, capaz de ofrecer mayor margen de beneficios. A esta decisión se sumó otra iniciativa en 2008, con la aprobación de la figura de la adaptación parcial para precisamente asumir la norma urbanística de una forma rápida con el fin de identificar suelos con destino a VPO y equipamientos.
El 73,5% de las adecuaciones realizadas a las directrices de la Ley urbanística andaluza se ha hecho efectiva mediante la adaptación parcial del planeamiento vigente. El 26,5% restante se ha llevado a cabo a través del procedimiento normal de formulación de un nuevo PGOU. La primera de estas vías ha supuesto un importante impulso del proceso de adaptaciones, teniendo en cuenta que a principios de la actual legislatura tan sólo habían cumplido con lo establecido 80 municipios en toda Andalucía.
El conjunto de los 415 planeamientos adaptados, que representa casi el 54% de los municipios andaluces, suman más del 81% de la población andaluza, lo que supone ya los 6,7 millones de habitantes. Estas cifras mejoran sustancialmente si se toman en consideración los planes generales de la capital gaditana y San Fernando, que se encuentran en la fase final de tramitación, de forma que en los próximos meses la población que reside en ciudades con planificación de suelo para VPO se incrementaría hasta los 7 millones, con un índice de representatividad poblacional de casi el 84%.
Las reservas territoriales para ese destino se concentran fundamentalmente en las aglomeraciones urbanas conformadas en torno a las ocho capitales andaluzas y las principales conurbaciones litorales. Ambos asentamientos se caracterizan por ser las áreas de mayor atracción de población. De hecho, las ocho coronas aglutinan en la actualidad 4,5 millones de personas, lo que supone el 55% de los más de 8,3 millones de habitantes censados en toda Andalucía. Ese elevado índice demográfico las convierte, por tanto, en las zonas de mayor concentración de demanda de vivienda digna a precios asequibles, de ahí la importancia que representa la disponibilidad de terreno en estos ámbitos.
Tomando como referencia las áreas delimitadas por los Planes de Ordenación Territorial (POT), es posible identificar en todas las aglomeraciones urbanas andaluzas una reserva para 150.000 viviendas protegidas, una bolsa residencial que representa el 54% de la cuantía global. Si a estos ámbitos, que cuentan con alguna parte de su territorio en zona costera, se suman los principales asentamientos litorales ese montante se eleva hasta los 210.000 inmuebles protegidos.
Estos futuros desarrollos de VPO que se recogen en cada uno de los planes generales de los municipios adaptados se verán incrementados con las reservas realizadas en los POT ya aprobados o en tramitación en las denominadas áreas de oportunidad residenciales, que en su mayoría recogen un porcentaje de vivienda protegida superior al 30% recogido en la LOUA. Estas directrices supramunicipales aún no han sido incorporadas en la mayoría de los casos a los planeamientos de las localidades incluidas en estos Planes Subregionales. En los casos de los POT de las aglomeraciones urbanas de Málaga y Sevilla esos ámbitos estratégicos de carácter residencial contemplan un parque protegido de casi 48.000 viviendas.
Del conjunto de 415 municipios adaptados, 305 han completado este proceso mediante la adaptación parcial, con suelo para la edificación de 134.211 VPO. No obstante, estos PGOU adaptados parcialmente se verán incrementados en los próximos meses ya que otros 110 ayuntamientos andaluces tienen los trabajos de adaptación por esta vía rápida en diferentes fases de tramitación.
Por provincias, en Almería ya son 35 los municipios adaptados a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía por la vía de la adaptación parcial, en Cádiz están adaptados 28, mientras que en Córdoba son 19 los adecuados por esta vía a la LOUA. Por su parte, en Granada 54 están adecuados, en Huelva 36 han finalizado este proceso y en Jaén 35 tienen la adaptación completada. En cambio, en Málaga han culminado sus nuevas normas 35 y en Sevilla son 63 los adaptados parcialmente.
La adaptación parcial posibilita a los ayuntamientos a realizar modificaciones puntuales de su planeamiento vigente que afectan a la clasificación de suelo, a las actuaciones sobre sistemas generales y a los cambios de uso, densidades y edificabilidad en suelos urbanizables y en terrenos urbanos no consolidados.
Las 110 localidades restantes han optado por adaptarse al marco normativo vigente mediante la formulación o revisión del plan general, un procedimiento que requiere un mayor periodo de tramitación. En cualquier caso, a través de esta fórmula se ha logrado ya reservar en los instrumentos de planeamiento terreno para albergar la edificación de otros 141.313 inmuebles protegidos. Por provincias, Almería contabiliza seis PGOU adecuados a través de esta vía, Cádiz un total de siete, mientras que Córdoba 21. De igual modo, Granada registra 24 localidades con un nuevo Plan General redactado, Huelva unos 13 y Jaén unos diez. En Málaga se cuenta con un once PGOU y en Sevilla con 18.
